Является ли продажа недействительной при совместной собственности? Могут ли наследники продать свою долю?
На недвижимое имущество, переходящее к наследникам после смерти наследодателя, возникает совместная собственность (собственность с долевым участием). В этом режиме у наследников нет независимых долей, и каждый наследник осуществляет свое право совместно на всю недвижимость. Согласно устоявшейся судебной практике Верховного суда, пока сохраняется режим совместной собственности, единоличная продажа, передача доли или обещание продать третьим лицам являются юридически недействительными.
Эта статья рассматривает ограничения на распоряжение при совместной собственности, исключения между наследниками, последствия перехода к долевой собственности и запреты, специфичные для сельскохозяйственных земель, с практической точки зрения в свете актуальных решений Верховного суда.
1. Основы совместной собственности (собственности с долевым участием) и ограничения на распоряжение
Согласно судебной практике Верховного суда, на недвижимое имущество, переходящее к наследникам после смерти наследодателя, как правило, распространяются положения о **«совместной собственности»**. При этом режиме собственности у наследников нет определенных независимых долей, и право распространяется на всю недвижимость целиком (8. HD-2015/6736 K).
Запрет на самостоятельное распоряжение: Пока сохраняется совместная собственность, продажа одним или несколькими наследниками недвижимого имущества или своей доли третьим лицам является юридически недействительной (8. HD-2013/9033 , 8. HD-2015/6736 ). Для сделок по распоряжению имуществом требуется единогласное решение всех совладельцев (8. HD-2015/6736 ).
Процесс перехода права: Процесс регистрации недвижимого имущества на имя наследников, осуществляемый по праву преемства, выполняется без указания долей наследников, только с указанием их имен и статуса участия (ИБГК-1984/2-1985/5 K). На этом этапе для ни одного из совладельцев не существует независимой доли, которой он мог бы распоряжаться самостоятельно.
Обещание продажи третьим лицам: Пока совместная собственность не будет преобразована в долевую собственность, отсутствует возможность исполнения (выполнения) договоров обещания продажи лицам, не являющимся наследниками (14. HD-2011/1111 K, 7. HD-2021/6443 K).
2. Передача долей между наследниками и исключения
Даже если совместная собственность сохраняется, для сделок между наследниками признаны некоторые исключения:
Уступка между наследниками: В соответствии с Гражданским кодексом, до раздела наследства, право на наследство в недвижимом имуществе, входящем в состав наследственной массы, может быть уступлено «другому наследнику» . Для действительности таких договоров не обязательно охватывать все права в наследственной массе, и эти договоры могут обеспечить совершение сделки в земельном кадастре без нарушения режима совместной собственности (Объединение прецедентов, БГК-1984/2-1985/5 К).
Требование к форме: Для договоров о передаче наследственной доли, заключаемых между наследниками, письменная форма является условием действительности (14. ГК-2016/11258 , 8. ГК-2016/7927 К). Эти договоры действительны независимо от согласия других наследников (8. ГК-2010/7080 К).
Судебное требование: Наследник может требовать аннулирования записи в земельном кадастре и регистрации на свое имя только в размере своей наследственной доли; однако не может требовать регистрации на имя других наследников (8. ГК-2011/6909 К, 8. ГК-2012/10927 .
3. Переход к долевой собственности и право самостоятельной продажи
В случае преобразования совместной собственности наследников в долевую (общую) собственность, полномочия каждого наследника по распоряжению имуществом изменяются:
Право самостоятельного распоряжения: В долевой собственности каждый участник может распоряжаться своей долей по своему усмотрению, независимо от других, может продать или передать свою долю (16. ГК-2016/17495, 14. ГК-2011/3436).
Продажа после регистрации: В случае передачи недвижимого имущества в долевую собственность в размере наследственных долей установлено, что наследники могут продавать эти доли третьим лицам, и эти сделки постоянно фиксируются в земельных кадастровых записях (1. HD-2014/16986, 1. HD-2012/16288).
Эффект преобразования: После преобразования совместной собственности в долевую собственность ранее заключенные «договоры о передаче наследственной доли» становятся недействительными; поскольку теперь основой являются положения о долевой собственности (8. HD-2014/14915
4. Особые ограничения в отношении сельскохозяйственных земель
Для сельскохозяйственных земель неделимого размера предусмотрен особый режим:
Если на таких землях существует совместная собственность, то земли не могут быть разделены, а доли не могут быть проданы или переданы третьим лицам (14. HD-2012/15180). В этом случае наследникам запрещено законом самостоятельно продавать свои доли.
5. Информация из вторичных источников и примеры применения
Следующие положения были собраны из вторичных источников, которые предоставляют дополнительный контекст в случаях ограниченной информации в текстах решений:
Вторичный источник (5. HD-2024/6655 ; 20. HD-2019/2259 ): На практике видно, что наследники сначала производят процедуры передачи, затем совершают продажу долей между собой, и эти продажи регистрируются в земельном кадастре.
Вторичный источник (HGK-2022/718 ): Понятно, что после передачи недвижимого имущества в долевую собственность (например, с долями 1/4) наследники могут передавать доли друг другу по доверенности, и такие передачи могут быть возмездными или безвозмездными (дарение).
Вторичный источник (Разъяснение-21.05.2013): При продажах, осуществленных на стадии совместной собственности (без долей), гербовый сбор за земельный кадастр начисляется в целом от имени всех собственников; тогда как при продажах после перехода к долевой собственности сбор взимается отдельно с доли каждого совладельца.
Вторичный источник (1-я ГК-2025/2512): Было заявлено, что в случаях отсутствия внешнего или законного раздела наследников, их заявления на самостоятельную регистрацию своих долей в кадастре могут стать предметом спора из-за таких утверждений, как фактический раздел или дарение, и требуют детального изучения судом.
Вторичный источник (14-я ГК-2016/10907): Было подчеркнуто, что, хотя общая продажа доли в долевой собственности возможна, для продажи определенной физической части (конкретизированной части) недвижимого имущества может потребоваться согласие других совладельцев.
Часто задаваемые вопросы
Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı kendi payını tek başına satabilir mi?
Hayır. Elbirliği mülkiyetinde bağımsız pay kavramı bulunmaz. Bu nedenle mirasçılardan birinin tek başına yaptığı satış veya satış vaadi kesin hükümsüzdür. Tasarruf için tüm mirasçıların oybirliği gerekir.
Mirasçılar kendi aralarında pay devri yapabilir mi?
Evet, sadece mirasçılar arasında olmak kaydıyla mümkündür. Miras payı devri sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı ve bu işlem elbirliği mülkiyetini sona erdirmez. Üçüncü kişilere yapılan devirler ise geçersizdir.
Paylı mülkiyete geçilirse mirasçı payını serbestçe satabilir mi?
Evet. Elbirliği mülkiyeti paylı (müşterek) mülkiyete dönüştürüldüğünde, her paydaş kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi kazanır ve payını üçüncü kişilere satabilir.
Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?
Операции с унаследованной недвижимостью могут привести к труднообратимым последствиям, таким как абсолютная недействительность, недействительная продажа, иски об аннулировании и регистрации свидетельства о праве собственности, споры о сборах и налогах. В частности:
Смешение совместной собственности (без долей) с долевой собственностью,
Недействительные обещания продажи третьим лицам,
Нарушение запретов на неделимость и передачу сельскохозяйственных земель,
Заключение договоров о передаче долей на неверном этапе на практике приводит к серьезным потерям прав.
Юридическая контора 2M Hukuk в области наследственного права и права недвижимости;
Преобразование нераздельной (совместной) собственности в долевую собственность,
Договоры о передаче долей и разделе между наследниками,
Иски об аннулировании и регистрации свидетельства о праве собственности,
И по вопросам анализа правовых рисков перед продажей, оказывает своим клиентам превентивную и ориентированную на результат юридическую поддержку.
