Base légale: Loi n° 6306 Article 3/1 | Règlement d’application Article 7/3

Un rapport d’évaluation des risques pour votre bâtiment a été préparé, mais quelque chose a mal tourné : le rapport était erroné, l’objection a été rejetée, ultérieurement, le bâtiment a subi de graves dommages ou des travaux de renforcement ont été effectués et la restriction a été levée. Vous souhaitez maintenant refaire une évaluation — mais il y a déjà un rapport. Est-ce possible ? La Loi n° 6306 et son Règlement d’application stipulent qu’en règle générale, un seul rapport d’évaluation des risques ne peut être établi pour chaque bâtiment. Cependant, cette règle n’est pas absolue : l’article 7/3 du Règlement prévoit trois exceptions distinctes. Cet article examine en détail le principe du rapport unique, ses exceptions, le rôle du système électronique dans ce processus et comment supprimer l’enregistrement d’un bâtiment, en se basant sur la législation actualisée de 2026. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/3)

Règle fondamentale: Un seul rapport par bâtiment

L’article 7/3 du Règlement d’application a clairement établi le principe fondamental : sauf dans les cas d’exception, un seul rapport d’évaluation des risques peut être établi pour chaque bâtiment. (Art. R. 7/3)

La justification de cette règle sert plusieurs objectifs. Premièrement, elle assure la sécurité du processus : l’établissement de plusieurs rapports pour la même structure peut entraîner des résultats contradictoires et créer une incertitude juridique quant au rapport à prendre en considération. Deuxièmement, elle prévient la manipulation : elle empêche le propriétaire de tenter d’obtenir un résultat différent en s’adressant à une autre institution agréée s’il n’est pas satisfait du résultat de la détection. Troisièmement, elle régule le fonctionnement administratif : les bureaux du cadastre, les directions de la transformation urbaine et les institutions agréées traitent les transactions en se basant sur un rapport unique pour la même structure.

La conséquence pratique de cette règle est extrêmement importante : une fois qu’un rapport de détection a été établi et soumis à l’administration pour une structure, un nouveau rapport ne peut être préparé pour la même structure sans circonstances exceptionnelles, et l’enregistrement de la structure dans le système électronique ne doit indiquer qu’un seul rapport.

Obligation de contrôle des organismes agréés

Pour l’application du principe du rapport unique, le Règlement a imposé une obligation active aux organismes agréés : les institutions et organismes agréés, lorsqu’ils reçoivent une demande de détection de structure à risque, sont tenus de vérifier via le système logiciel électronique si un rapport de détection de structure à risque a déjà été établi concernant cette structure. (Art. 7/3 du R.)

Ce contrôle est obligatoire tant pour les organismes privés agréés que pour l’Administration. Si un enregistrement antérieur apparaît dans le système et que l’une des trois exceptions ne s’est pas produite, aucun nouveau rapport ne peut être établi et aucun enregistrement de structure ne peut être créé. Grâce à ce mécanisme de contrôle, le principe du rapport unique devient applicable dans la pratique.

Trois exceptions pour l’établissement d’un deuxième rapport

L’article 7/3 du Règlement a défini, selon le principe du numerus clausus, les trois situations dans lesquelles le principe du rapport unique ne s’applique pas. Aucune exception n’est admise en dehors de ces trois cas. (Art. 7/3 du R.)

Première exception : Nécessité d’une nouvelle détermination suite à une objection ou à une décision de justice

Si la structure a été jugée « sans risque » dans le premier rapport ; mais qu’il est nécessaire de procéder à une nouvelle évaluation technique suite à une objection ou à une décision de justice, un nouveau rapport peut être établi. Ou la situation inverse peut se présenter : si la structure a été jugée « à risque » dans le premier rapport, et qu’il a été déterminé par la commission technique suite à une objection ou par une décision de justice que le rapport devait être réexaminé, un deuxième rapport peut être établi. (Art. 7/3 du R.)

Pour que cette exception puisse être appliquée, il est impératif qu’une objection administrative ait été formulée par les voies officielles ou qu’il existe une décision de justice. La tentative du propriétaire de faire établir un nouveau rapport simplement parce qu’il n’est pas satisfait du résultat, sans avoir recours à la procédure d’objection, n’entre pas dans le cadre de cette exception. Si, lors de l’examen de l’objection par la commission technique, il est jugé nécessaire de réviser le rapport, l’organisme agréé établit le nouveau rapport et le soumet à la Direction ; cette procédure ne viole pas le principe du rapport unique. (Art. 3/1 de la L. — Art. 7/5, 10/7 du R.)

En pratique, cette exception est le plus souvent invoquée dans les deux scénarios suivants : suite à une objection, la commission technique décide que le rapport initial contient des lacunes et ordonne sa correction ; ou bien le tribunal suspend l’exécution et rend une décision d’annulation, ordonnant à l’administration de reprendre la procédure.

Deuxième exception : Constatation que le rapport a été établi de manière non conforme à la réalité

Si, par la suite, il est constaté que le premier rapport a été établi de manière non conforme à la réalité, soit intentionnellement, soit par négligence grave, un nouveau rapport peut être établi. (Art. 7/3 du R.)

Cette exception est soumise à une condition extrêmement stricte. Une simple erreur technique ou une différence d’interprétation n’est pas considérée comme une « non-conformité à la réalité ». Le règlement n’a pas spécifiquement défini les cas couverts par ce champ d’application ; cependant, la jurisprudence a établi que la non-conformité à la réalité doit reposer sur un fait objectif et prouvable. Voici des exemples de situations pouvant illustrer ce cas : la présentation de carottes comme ayant été prélevées alors qu’elles ne l’ont pas été ; l’utilisation de fausses photos ou de valeurs de mesure ne reflétant pas l’état réel de la structure ; la production de résultats sans aucune évaluation du système porteur ; l’utilisation des données d’un autre bâtiment .

La non-conformité à la réalité doit être révélée lors des inspections ministérielles, des examens de plaintes ou de la phase judiciaire. Le propriétaire demandant un nouveau rapport pour ce motif est tenu de prouver la non-conformité à la réalité avec des faits concrets et, si possible, des preuves documentaires. Des sanctions administratives peuvent également être appliquées à l’organisme agréé, et son agrément peut être révoqué si nécessaire. (Art. L. 3/1 — Art. R. 6)

Troisième Exception : Survenance d’un événement concret en dehors d’une intervention intentionnelle

Un nouveau constat peut être effectué en cas de survenance d’un événement concret susceptible d’affecter l’état de risque de la structure, mais qui ne résulte pas de l’intention du propriétaire. (Art. R. 7/3)

Le règlement a limité cette situation à deux éléments : l’événement doit être concret et de nature à affecter l’état de risque de la structure ; et cet événement doit résulter d’un fait objectif et non d’une intervention intentionnelle.

Les événements pouvant être considérés comme relevant de cette exception sont les suivants : l’apparition de nouveaux dommages à la structure suite à des catastrophes naturelles ou des événements imprévus tels que tremblement de terre, tempête, inondation, incendie ou effondrement ; l’apparition ultérieure de nouveaux dommages à la structure bien qu’elle ait été renforcée et que la mention de « structure à risque » ait été levée après la première évaluation ; des facteurs externes tels qu’un accident de construction affectant le système porteur du bâtiment ou un affaissement du sol.

L’expression « intervention intentionnelle » couvre l’intervention du propriétaire ou d’un tiers visant délibérément et volontairement à modifier l’état de risque de la structure. Les situations telles que l’affaiblissement intentionnel de certaines colonnes de la structure, la démolition de murs porteurs ou l’action délibérée pour endommager partiellement le bâtiment sont exclues de ce champ d’application. Le législateur a cherché à prévenir l’abus du processus de structure à risque en excluant l’intervention intentionnelle de l’exception.

Suppression de l’enregistrement de la structure du système électronique : Deux processus distincts

La disposition du Règlement, liée au principe du rapport unique mais régissant un sujet différent, concerne la suppression de l’enregistrement de la structure. Après la création de l’enregistrement de la structure via le système logiciel électronique : (Art. 7/3 du R.)

Si l’évaluation n’est pas effectuée dans les deux mois, l’enregistrement de la structure est supprimé du système électronique à la demande du propriétaire. Cette règle offre au propriétaire la possibilité de réinitialiser le système dans les situations où la demande est bloquée et qu’aucun progrès ne peut être réalisé.

Si l’évaluation n’est pas effectuée dans les six mois, l’enregistrement de la structure est automatiquement supprimé d’office par la Présidence. Cette règle agit comme un mécanisme de nettoyage automatique contre les blocages administratifs.

L’importance pratique de la suppression de l’enregistrement est la suivante : lorsqu’un enregistrement de bâtiment est supprimé, le statut de « remplissage » du principe du rapport unique pour ce bâtiment est considéré comme annulé. Après la suppression, un nouvel enregistrement de bâtiment peut être créé en déposant une nouvelle demande et le processus de détermination peut être lancé. Techniquement, cette situation n’est pas une « deuxième détermination » ; c’est un nouveau processus de première détermination initié après la suppression de l’enregistrement.

Nouvelle Détermination après Renforcement : Un Cas Particulier

Si, après l’inscription de la mention de bâtiment à risque au registre foncier, le propriétaire a choisi la voie du renforcement, a achevé le renforcement et que la mention a été levée, le fait que le bâtiment redevienne à risque ultérieurement peut être considéré dans le cadre de la troisième exception. Dans ce cas, un nouveau rapport de constatation peut être établi tant que les conditions de l’existence d’un nouvel événement concret et de l’absence d’intervention intentionnelle sont remplies. (Art. 7/3)

La deuxième constatation effectuée après l’achèvement du renforcement et la levée de la mention est techniquement considérée comme la première constatation après la date à laquelle le bâtiment a été « remis à zéro » ; par conséquent, la présence de l’une des trois conditions d’exception n’est pas requise. En effet, le bâtiment dont la mention a été levée n’a plus le statut de bâtiment à risque et une nouvelle constatation est lancée comme un nouveau processus.

Tentatives de Dépasser le Principe du Rapport Unique et Leurs Conséquences Juridiques

Dans la pratique, il est observé que certains propriétaires, insatisfaits du résultat de la première constatation, tentent d’obtenir un deuxième rapport en s’adressant à une autre institution agréée. Ces tentatives restent infructueuses pour plusieurs raisons.

Si l’établissement agréé constate un enregistrement précédent dans le système électronique, une nouvelle inscription ne peut être créée ; par conséquent, le deuxième rapport ne peut techniquement pas trouver d’enregistrement dans le système. L’établissement agréé qui établit un deuxième rapport en violation du système risque de perdre sa licence ministérielle ; la révocation de la licence est directement mise à l’ordre du jour en tant que sanction administrative. (Art. R. 6)

Si le deuxième rapport parvient à l’administration pour quelque raison que ce soit, la Direction refuse de traiter le nouveau rapport en invoquant l’enregistrement précédent. La jurisprudence est également cohérente sur ce point : le Conseil d’État et les tribunaux administratifs ne reconnaissent pas la validité juridique des seconds rapports établis en violation du principe du rapport unique.

Relation entre le principe du rapport unique et le droit de propriété

Le principe du rapport unique nécessite une évaluation distincte en ce qui concerne le droit de propriété, garanti par l’article 35 de la Constitution. La Cour constitutionnelle a rendu des décisions de principe sur cette question dans le cadre de recours individuels : elle a reconnu que le principe du rapport unique ne viole pas le droit de propriété, à condition que des voies de recours et de contestation soient ouvertes contre la détermination d’une structure à risque. Dans ce cadre, si le propriétaire n’est pas satisfait du premier rapport, il peut recourir à trois voies : un recours administratif (délai de 15 jours), une voie judiciaire (délai de 30 jours pour intenter une action) et une alternative de renforcement. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/5)

L’utilisation effective de ces trois voies constitue le fondement essentiel de la conformité du principe du rapport unique avec la garantie constitutionnelle de la propriété.

Questions Fréquemment Posées

Le rapport a conclu que la structure n’est pas à risque, mais je pense qu’elle l’est vraiment, puis-je la faire évaluer à nouveau ?

Le simple fait de ne pas être satisfait du résultat n’est pas une raison suffisante pour un second rapport. Cependant, dans ce cas, trois voies sont possibles : vous pouvez demander une évaluation par la commission technique via un recours administratif ; vous pouvez recourir à la voie judiciaire ; ou, s’il existe des faits concrets indiquant que le rapport a été établi de manière contraire à la vérité, vous pouvez déposer une plainte auprès de la Direction.

Mon bâtiment a été endommagé après le tremblement de terre, l’ancien rapport « sans risque » est-il toujours valide ?

Un tremblement de terre peut être considéré comme un « événement concret affectant l’état de risque de la structure » dans le cadre de la troisième exception. Dans ce cas, vous pouvez faire une demande écrite à la Direction pour qu’une nouvelle évaluation soit effectuée. Pour que votre demande soit acceptée, il suffit de documenter les dommages et de prouver qu’il n’y a pas eu d’intervention intentionnelle.

L’entreprise agréée n’a pas effectué l’évaluation dans les deux mois, que puis-je faire ?

Si l’évaluation n’est pas effectuée dans les deux mois suivant la création du registre du bâtiment, l’enregistrement est supprimé du système à la demande du propriétaire. Vous pouvez refaire une demande, choisir un nouvel organisme agréé et relancer le processus. (Art. R. 7/3)

Le précédent rapport a été levé après le renforcement. Que se passe-t-il s’il est de nouveau classé comme risqué par la suite ?

Dans ce cas, le bâtiment étant légalement considéré comme « sans risque », il s’agit d’une nouvelle évaluation initiale. Les procédures d’évaluation et de levée de la réserve précédentes étant terminées, la nouvelle évaluation pour ce bâtiment n’est pas soumise au principe du rapport unique.

Conseils pratiques

Utilisez votre droit de recours en temps voulu. Si vous n’êtes pas satisfait du résultat du premier rapport, au lieu de faire établir un second rapport en raison du principe du rapport unique, utilisez efficacement le délai de recours de 15 jours. L’acceptation du recours par la commission technique permet l’établissement d’un nouveau rapport dans le système. (Art. R. 7/5)

Si vous estimez que le rapport est faux, documentez-le. Si vous comptez porter cette allégation à la Direction, vous devez la soutenir par des faits concrets et, si possible, par une autre expertise d’ingénierie.

En cas de catastrophe naturelle ou de dommage externe, documentez immédiatement. Enregistrez photographiquement les modifications structurelles après un tremblement de terre, une inondation ou un dommage externe. Ces documents constituent la base d’une nouvelle demande de constatation dans le cadre de la troisième exception.

Vérifiez votre enregistrement existant en effectuant une recherche dans le système électronique. Une requête via e-Devlet indique si un rapport a été préalablement établi pour votre bâtiment. De plus, l’organisme agréé est également tenu d’effectuer cette vérification lors de la demande.

Vérifiez si l’enregistrement de la structure a été supprimé. Si vous demandez la suppression de l’enregistrement parce qu’aucune constatation n’a été faite dans les deux mois, confirmez via le système électronique si la suppression a eu lieu. Faire une nouvelle demande auprès d’un organisme agréé sans que l’enregistrement ait été supprimé entraînera un blocage système.

Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?

Le principe du rapport unique et ses exceptions constituent l’un des détails juridiques les plus techniques du processus de transformation urbaine. En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous observons ce qui suit au cours de nos services de conseil en transformation urbaine que nous fournissons à travers Istanbul, notamment à Tuzla :

Les propriétaires, souvent inconscients de l’existence du principe du rapport unique, s’adressent à un second organisme agréé, ce qui entraîne un blocage système et une perte de temps précieux. Un avocat spécialisé en transformation urbaine évalue à l’avance quelle exception peut être appliquée ou comment utiliser efficacement la voie de l’opposition et de l’action en justice en cas d’insatisfaction avec le premier rapport.

La gestion de la procédure de plainte concernant la fausseté du rapport auprès de la Direction, la demande de sanction administrative concernant l’organisme agréé et les nouvelles demandes de constatation qui en découlent sont des procédures nécessitant une justification légale et un soutien documentaire. En tant qu’avocat en rénovation urbaine à Istanbul, nous assurons une représentation juridique efficace à chaque étape de ces processus.

Faire une nouvelle demande de constatation dans le cadre de la troisième exception après un tremblement de terre ou des dommages externes est également un processus qui doit être géré avec une demande écrite à l’Administration et un ensemble de documents corrects. Ce service, que nous proposons dans le cadre du conseil en rénovation urbaine, est fourni dans tout Istanbul par l’intermédiaire du cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui opère en tant qu’avocat de Tuzla.

Conclusion

Conformément à l’article 3/1 de la loi n° 6306 et à l’article 7/3 du Règlement d’application, un seul rapport de constatation de structure à risque ne peut être établi pour chaque bâtiment. Les organismes agréés sont tenus de vérifier l’enregistrement précédent dans le système électronique lorsqu’ils reçoivent une nouvelle demande. Il n’existe que trois exceptions pour l’établissement d’un deuxième rapport : la nécessité d’une nouvelle constatation suite à une objection ou une décision judiciaire ; la constatation que le rapport a été établi de manière non conforme à la réalité ; et la survenance d’un événement concret affectant l’état de risque de la structure, en dehors de toute intervention intentionnelle. Si la constatation n’est pas effectuée dans les deux mois suivant la création de l’enregistrement du bâtiment, elle est annulée à la demande du propriétaire ; si elle n’est pas effectuée dans les six mois, elle est supprimée d’office par la Présidence ; une nouvelle demande est possible après la suppression. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/3)