Introduction
Ce travail a été préparé dans le but d’analyser le cadre juridique de l’exercice d’activités commerciales dans les sections indépendantes enregistrées comme « immeubles à usage d’habitation » au registre foncier, au sein des immeubles principaux relevant de la Loi sur la Copropriété (KMK). La question fondamentale est axée sur l’obligation pour l’assemblée des copropriétaires de prendre une décision à l’unanimité pour l’ouverture de « lieux de divertissement et de réunion tels que cinémas, théâtres, cafés, casinos, pavillons, bars, clubs, salles de danse et établissements similaires, ainsi que des lieux de restauration tels que boulangeries, restaurants, pâtisseries, laiteries, et des lieux tels que ateliers, teintureries, imprimeries, magasins, galeries et bazars » énumérés à l’article 24 du KMK. Le travail met en évidence les principes fondamentaux du sujet, ses distinctions importantes, ses exceptions et ses implications pratiques à la lumière des décisions rendues par la Cour Constitutionnelle, la Cour de Cassation, le Conseil d’État et les Cours d’Appel Régionales.
1. Règle Fondamentale : Condition de l’Unanimité des Copropriétaires et Fondement Constitutionnel
Le point de référence commun de toutes les décisions de justice est le deuxième alinéa de l’article 24 de la loi n° 634 sur la copropriété. Selon cette disposition, l’ouverture de lieux de travail explicitement énumérés dans la loi ou de nature similaire, dans une section indépendante enregistrée comme logement, dépend sans exception d’une décision prise à l’unanimité par l’assemblée des copropriétaires.
La Cour constitutionnelle, dans sa décision du 17/07/2014, a expliqué le fondement constitutionnel de cette règle. Selon la Cour, bien que cette réglementation impose une restriction au droit de propriété, cette restriction est légitime. La justification avancée est l’intérêt public visant à créer, pour les biens immobiliers destinés à être utilisés comme logements, un environnement où les citoyens résidant peuvent mener leur vie privée et familiale, se reposer et où les enfants peuvent s’épanouir. Par conséquent, la règle de l’unanimité établit un équilibre raisonnable entre l’intérêt commercial individuel et l’objectif de protection de la paix et de la tranquillité de la communauté (les autres copropriétaires).
2. Priorité de la Nature du Bien dans le Registre Foncier (Distinction Logement-Local Commercial)
Si enregistré comme « Logement » dans le Registre Foncier : La règle de l’unanimité s’applique absolument. Le fait que la section indépendante ait été effectivement convertie en lieu de travail, qu’elle soit désignée comme magasin dans le projet architectural ou que le permis d’utilisation du bâtiment ait été obtenu de la municipalité comme magasin, ne modifie pas sa qualification de « logement » dans le registre foncier et n’annule pas la condition de l’unanimité (Cour d’État, 2e Chambre, 2021/13956-2021/3593).
Si enregistré au cadastre comme « Magasin » ou « Lieu de travail » : La condition d’unanimité de l’article 24 du KMK n’est pas requise. Comme explicitement indiqué dans la décision n° 2023/7842-2023/6987 de la 4ème Chambre du Conseil d’État, « il n’y a pas d’obligation d’obtenir une décision unanime du conseil des propriétaires pour l’ouverture d’une pâtisserie dans une unité indépendante apparaissant comme ‘magasin’ dans le registre foncier. » Dans ce cas, s’il n’y a pas de disposition contraire dans le règlement de copropriété, une décision prise à la majorité des voix des copropriétaires peut être suffisante pour des établissements comme les lieux de repos et de divertissement ouverts au public (4ème Chambre du Conseil d’État, 2023/7858-2023/6369).
3. Caractère contraignant et limites du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété, comme l’a également indiqué la Cour de cassation, « revêt la nature d’un contrat liant tous les copropriétaires » (Cour de cassation, 18e Ch. civ., 2003/7447-2003/8909). Le règlement de copropriété peut régir l’usage des parties privatives, à condition de ne pas être contraire aux dispositions impératives de la loi.
Le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions plus restrictives que la loi. Par exemple, une disposition telle que « les parties privatives ne peuvent être utilisées en dehors de leur destination inscrite au cadastre » peut empêcher tout usage commercial ou professionnel (Cour de cassation, 18e Ch. civ., 2011/2633-2011/5549). Cependant, le règlement de copropriété ne peut pas réduire l’exigence d’unanimité prévue par la loi à une condition plus souple comme la majorité des voix. Comme l’a précisé la 18e Chambre civile de la Cour de cassation dans sa décision n° 2015/23219-2016/4071, « une modification du règlement de copropriété votée à la majorité des 4/5 ne peut pas annuler les dispositions pour lesquelles la loi exige l’unanimité » et une telle modification a été considérée comme « nulle et non avenue ».
4. Exceptions à la règle et domaines ouverts à l’interprétation
Bien que la règle générale soit stricte, les décisions judiciaires montrent qu’il existe certaines exceptions et des interprétations différentes.
Groupes Professionnels Spécifiques : Selon la décision n° 2019/1283 de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, conformément à la Loi n° 1136 sur la profession d’avocat et à la Loi n° 3568 sur les Experts-Comptables et Commissaires aux Comptes, « l’autorisation des copropriétaires n’est pas requise pour l’exercice des activités de cabinets d’avocats et de services d’experts-comptables ou de commissaires aux comptes assermentés. » Ces professions sont soumises à une exception particulière prévue par la loi.
Nature du lieu de travail et interprétation de « Lieux similaires » : L’expression « lieux similaires » figurant à la fin de la liste de la loi indique que les lieux de travail de nature similaire sont également inclus dans ce champ d’application. Le Conseil d’État a souligné que le but de cette expression était de « empêcher les personnes d’être dérangées en étant exposées à un trafic piétonnier et véhiculaire intense juste à côté de leurs domiciles » (8ème Chambre du Conseil d’État, 2011/8063). Cependant, toutes les activités ne relèvent pas de ce champ d’application. Par exemple, le Conseil d’État n’a pas considéré un « studio de pilates » comme faisant partie des lieux de cette liste et n’a pas exigé l’unanimité (4ème Chambre du Conseil d’État, 2023/7375-2024/1368)
Conclusion
Le principe fondamental est qu’une décision prise à l’unanimité par tous les copropriétaires est une nécessité absolue pour l’ouverture d’un lieu de travail de nature similaire à ceux énumérés à l’article 24 de la loi sur la copropriété (KMK) (divertissement, alimentation, atelier, magasin, etc.) dans une unité indépendante enregistrée comme « résidence » au cadastre. Cette règle est d’ordre public et est constitutionnellement reconnue comme légitime.
En conséquence, il est essentiel pour les personnes souhaitant exercer une activité commerciale dans une propriété à usage résidentiel d’examiner attentivement le registre foncier, le plan de gestion et les dispositions impératives de la loi sur la copropriété (KMK) avant de commencer l’activité, et d’obtenir l’approbation unanime de tous les copropriétaires, afin de prévenir les litiges juridiques et les sanctions (fermeture du lieu de travail, remise en état, etc.) pouvant survenir à l’avenir. Suggestion d’article.
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