Введение

Данная работа подготовлена с целью анализа правовой основы осуществления коммерческой деятельности в независимых секциях, зарегистрированных в кадастровой книге как «недвижимое имущество жилого назначения», в основных недвижимых объектах, подпадающих под действие Закона о кондоминиумах (KMK). Основной вопрос сосредоточен на необходимости принятия единогласного решения советом собственников квартир для открытия «мест развлечений и собраний, таких как кинотеатры, театры, кофейни, казино, павильоны, бары, клубы, танцевальные залы и им подобные, а также мест питания, таких как пекарни, рестораны, кондитерские, молочные заводы, и мест, таких как мастерские, красильни, типографии, магазины, галереи и базары», перечисленных в статье 24 Закона о кондоминиумах. Работа раскрывает основные принципы, важные различия, исключения и практические последствия данного вопроса в свете представленных решений Конституционного суда, Кассационного суда, Государственного совета и Регионального административного суда.

1. Основное правило: Условие единогласия собственников помещений и его конституционная основа

Общей точкой отсчета для всех судебных решений является второй абзац статьи 24 Закона о кондоминиумах № 634. Согласно этому положению, открытие рабочих мест, явно перечисленных в законе или аналогичных по характеру, в независимой секции, зарегистрированной как жилое помещение, без исключений зависит от решения, принятого единогласно собранием собственников помещений.

Конституционный суд в своем решении от 17.07.2014 разъяснил конституционную основу этого правила. Согласно суду, хотя это положение и устанавливает ограничение на право собственности, это ограничение является законным. Обоснование было указано как «общественный интерес, направленный на создание среды, в которой граждане, проживающие в недвижимости, предназначенной для использования в качестве жилья, могут вести свою частную и семейную жизнь, отдыхать и создавать условия, подходящие для жизни детей» . Следовательно, правило единогласия устанавливает разумный баланс между индивидуальными коммерческими интересами и целью защиты мира и спокойствия общества (других собственников помещений).

2. Приоритет характера, указанного в земельной книге (Различие между жилым и коммерческим помещением)

Если в кадастре зарегистрировано как «Жилое помещение»: Правило единогласия применяется абсолютно. Тот факт, что независимая секция фактически была преобразована в рабочее место, была начерчена как магазин в архитектурном проекте или было получено разрешение на использование здания от муниципалитета как магазин, не меняет статус «жилого помещения» в кадастре и не отменяет условие единогласия (Государственный совет, 2-я палата, 2021/13956-2021/3593).

Если в свидетельстве о праве собственности зарегистрировано как «Магазин» или «Рабочее место»: Условие единогласия, предусмотренное статьей 24 Закона о кондоминиумах, не требуется. Как четко указано в решении 4-й Палаты Государственного совета № 2023/7842-2023/6987, «для открытия кондитерской в отдельной секции, которая в свидетельстве о праве собственности указана как ‘магазин’, не требуется единогласного решения совета собственников». В этом случае, если в плане управления нет противоположного положения, решение, принятое большинством голосов собственников для предприятий, таких как места общественного отдыха и развлечений, может быть достаточным (4-я Палата Государственного совета, 2023/7858-2023/6369).

3. Обязательность и пределы плана управления

План управления, как было указано Кассационным судом, «является своего рода договором, обязывающим всех собственников квартир» (18-я Палата Кассационного суда, 2003/7447-2003/8909). План управления может регулировать порядок использования отдельных секций, при условии, что он не противоречит императивным нормам закона.

План управления может вводить более ограничительные положения, чем закон. Например, «отдельные секции не могут использоваться иначе, чем указано в свидетельстве о праве собственности», может препятствовать любому использованию в качестве рабочего места (18-я Палата Кассационного суда, 2011/2633-2011/5549). Однако план управления не может снизить требование единогласия, предусмотренное законом, до более гибкого условия, такого как большинство голосов. Как указано в решении 18-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда № 2015/23219-2016/4071, «изменение в плане управления, сделанное большинством в 4/5 голосов, не может быть таким, которое отменяет требования закона о единогласии» и такое изменение считается «недействительным».

4. Исключения из Правила и Области, Открытые для Интерпретации

Несмотря на то, что общее правило является строгим, судебные решения показывают наличие некоторых исключений и различий, основанных на интерпретации.

Определенные профессиональные группы: Согласно решению 20-й Гражданской Палаты Верховного суда № 2019/1283, в соответствии с Законом об адвокатуре № 1136 и Законом о сертифицированных бухгалтерах и присяжных финансовых консультантах № 3568, для осуществления «адвокатской деятельности и деятельности свободных бухгалтеров-финансовых консультантов или присяжных финансовых консультантов», разрешение собственников квартир не требуется. Эти профессии подпадают под особое исключение, введенное законом.

Характер рабочего места и интерпретация «подобных мест»: Выражение «подобные места», расположенное в конце списка в Законе, указывает на то, что рабочие места аналогичного характера также должны быть включены в эту категорию. Государственный совет подчеркнул, что целью этого выражения является «предотвращение беспокойства людей, подвергающихся интенсивному пешеходному и транспортному движению непосредственно рядом с их домами» (Государственный совет 8-я Палата, 2011/8063). Однако не каждая деятельность подпадает под это. Например, Государственный совет не включил «зал для пилатеса» в этот список и не требовал единогласного согласия (Государственный совет 4-я Палата, 2023/7375-2024/1368)

Заключение

Основной принцип заключается в том, что для открытия коммерческого помещения (развлекательного, пищевого, производственного, магазина и т.п.), перечисленного в статье 24 Закона о кондоминиумах (KMK) или аналогичного по характеру, в отдельной части, зарегистрированной в кадастре как «жилое помещение», требуется единогласное решение всех собственников квартир. Это правило относится к общественному порядку и считается конституционно законным.

Таким образом, лицам, желающим осуществлять коммерческую деятельность в жилом помещении, крайне важно до начала деятельности внимательно изучить запись в кадастре, план управления и обязательные положения Закона о кондоминиумах (KMK), а также получить единогласное согласие всех собственников квартир, чтобы предотвратить возможные юридические споры и санкции (закрытие рабочего места, приведение в первоначальное состояние и т.п.) в будущем. Предложение статьи.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста из Тузлы?

В частности, в густонаселенных жилых районах Тузлы, Пендика, Малтепе, Картала, Умрание и Стамбула такие споры весьма распространены. Поскольку закон о кондоминиуме имеет как аспект частного права, так и аспект общественного порядка, для полного ведения процессов необходима поддержка опытного юриста.

Опытный юрист; анализирует записи в кадастре и план управления, правильно определяет, требуется ли единогласие, представляет правовое заключение в соответствии с судебной практимой, заранее устраняет споры в процессе открытия коммерческого помещения, эффективно защищает своего клиента в возбужденных делах. Следует помнить, что инвестиция, сделанная из-за юридической ошибки, может привести к закрытию объекта, значительным финансовым потерям или судебным процессам с соседями, которые могут длиться годами.