مقدمة

أُعدت هذه الدراسة بهدف تحليل الإطار القانوني لممارسة الأنشطة التجارية في الأقسام المستقلة المسجلة في السجل العقاري كـ “عقار ذو طبيعة سكنية” ضمن العقارات الرئيسية المشمولة بقانون ملكية الطوابق (KMK). يركز السؤال الأساسي على ضرورة اتخاذ مجلس مالكي الطوابق قرارًا بالإجماع لفتح “أماكن الترفيه والاجتماعات مثل السينما والمسرح والمقاهي والكازينوهات والبارات والنوادي وصالات الرقص وما شابهها، وأماكن الطعام والتغذية مثل المخابز والمطاعم ومحلات الحلويات ومحلات الألبان، وأماكن مثل الورش ومصبغات ومطابع ومتاجر ومعارض وأسواق” المذكورة في المادة 24 من قانون ملكية الطوابق. وتُظهر الدراسة المبادئ الأساسية للمسألة، وفروقاتها الهامة، واستثناءاتها، وتطبيقاتها العملية في ضوء قرارات المحكمة الدستورية، ومحكمة النقض، ومجلس الدولة، والمحاكم الإدارية الإقليمية المقدمة.

1. القاعدة الأساسية: شرط إجماع مالكي الوحدات العقارية وسنده الدستوري

نقطة المرجع المشتركة لجميع القرارات القضائية هي الفقرة الثانية من المادة 24 من القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات العقارية. ووفقًا لهذا الحكم، فإن فتح أماكن عمل منصوص عليها صراحة في القانون أو ما يماثلها في طبيعتها، في قسم مستقل مسجل في السجل العقاري كوحدة سكنية، يعتمد بشكل لا يقبل الاستثناء على قرار يصدر بالإجماع من قبل مجلس مالكي الوحدات العقارية.

أوضحت المحكمة الدستورية في قرارها الصادر بتاريخ 17/7/2014 الأساس الدستوري لهذه القاعدة. ووفقًا للمحكمة، على الرغم من أن هذا التنظيم يفرض قيودًا على حق الملكية، إلا أن هذا التقييد مشروع. وقد ذكر السبب على أنه، “المصلحة العامة المتمثلة في إنشاء بيئة مناسبة للمواطنين المقيمين هنا في العقارات المخصصة للاستخدام السكني، لكي يتمكنوا من مواصلة حياتهم الخاصة والعائلية، والاستراحة، وتكون مناسبة لحياة الأطفال” . وبالتالي، فإن قاعدة الإجماع تحقق توازنًا معقولًا بين المصلحة التجارية الفردية وهدف حماية سلام وهدوء المجتمع (مالكي الوحدات العقارية الآخرين).

2. أولوية الصفة المسجلة في السجل العقاري (التمييز بين السكن ومكان العمل)

إذا كان مسجلًا في السجل العقاري كـ “مسكن”: تُطبق قاعدة الإجماع بشكل مطلق. إن تحويل القسم المستقل فعليًا إلى مكان عمل، أو رسمه في المشروع المعماري كمتجر، أو الحصول على ترخيص استخدام المبنى من البلدية كمتجر، لا يغير صفة “المسكن” في السجل العقاري ولا يلغي شرط الإجماع (مجلس الدولة، الدائرة الثانية، 2021/13956-2021/3593).

إذا كانت مسجلة في سند الملكية باسم “متجر” أو “مكان عمل”: لا يُشترط شرط الإجماع المنصوص عليه في المادة 24 من قانون ملكية الطوابق. كما هو مبين بوضوح في قرار الدائرة الرابعة لمجلس الدولة رقم 2023/7842-2023/6987، “ليس هناك ضرورة للحصول على قرار بالإجماع من مجلس مالكي الطوابق لفتح محل حلويات في قسم مستقل يظهر في سجل سند الملكية على أنه ‘متجر’.” في هذه الحالة، إذا لم يكن هناك حكم مخالف في خطة الإدارة، فقد يكون قرار مالكي الطوابق المتخذ بأغلبية الأصوات كافيًا للمنشآت مثل أماكن الراحة والترفيه المفتوحة للجمهور (مجلس الدولة، الدائرة الرابعة، 2023/7858-2023/6369).

3. إلزامية خطة الإدارة وحدودها

إن خطة الإدارة، كما ذكرت محكمة النقض أيضًا، “هي بمثابة عقد ملزم لجميع مالكي الطوابق” (محكمة النقض، الدائرة 18 المدنية، 2003/7447-2003/8909). يمكن لخطة الإدارة، شريطة ألا تتعارض مع الأحكام الإلزامية للقانون، تنظيم طريقة استخدام الأقسام المستقلة.

يمكن لخطة الإدارة أن تتضمن أحكامًا أكثر تقييدًا من القانون. على سبيل المثال، حكم مثل “لا يجوز استخدام الأقسام المستقلة لغير الصفات المكتوبة في سند الملكية”، يمكن أن يمنع أي نوع من استخدام أماكن العمل (محكمة النقض، الدائرة 18 المدنية، 2011/2633-2011/5549). ومع ذلك، لا يمكن لخطة الإدارة أن تخفض شرط الإجماع الذي يتطلبه القانون إلى شرط أكثر مرونة مثل أغلبية الأصوات. كما جاء في قرار الدائرة 18 المدنية بمحكمة النقض رقم 2015/23219-2016/4071، “أن التعديل الذي سيتم إجراؤه في خطة الإدارة بأغلبية 4/5 لا يمكن أن يكون له طبيعة تحول دون تطبيق الشروط التي يتطلبها القانون بالإجماع” وقد اعتُبر أن مثل هذا التعديل “باطل”.

استثناءات القاعدة الرابعة والمجالات القابلة للتأويل

على الرغم من أن القاعدة عامة وصارمة، إلا أن القرارات القضائية تظهر وجود بعض الاستثناءات والاختلافات المستندة إلى التفسير.

فئات مهنية معينة: وفقًا لقرار الدائرة المدنية العشرين في محكمة الاستئناف العليا رقم 2019/1283، وبموجب قانون المحاماة رقم 1136 وقانون المحاسبين القانونيين والمستشارين الماليين المعتمدين رقم 3568، لا يُشترط الحصول على إذن أصحاب الوحدات لممارسة “مكاتب المحاماة وأنشطة المحاسبة المالية الحرة أو الاستشارات المالية المعتمدة“. تخضع هذه المهن لاستثناء خاص نص عليه القانون.

طبيعة مكان العمل وتأويل عبارة “الأماكن المماثلة”: تشير عبارة “أماكن مماثلة” الواردة في نهاية القائمة القانونية إلى أن أماكن العمل ذات الطبيعة المشابهة يمكن أن تُدرج ضمن هذا النطاق. وقد أكد مجلس الدولة أن الغرض من هذه العبارة هو “منع إزعاج الناس بتعريضهم لحركة مرور كثيفة للمشاة والمركبات بجوار منازلهم مباشرة” (مجلس الدولة، الدائرة الثامنة، 2011/8063). ولكن ليس كل نشاط يندرج ضمن هذا النطاق. على سبيل المثال، لم يعتبر مجلس الدولة “صالة بيلاتس” من ضمن الأماكن المذكورة في هذه القائمة ولم يشترط الإجماع (مجلس الدولة، الدائرة الرابعة، 2023/7375-2024/1368)

الخاتمة

المبدأ الأساسي هو أن قرار جميع مالكي الوحدات بالإجماع هو شرط مطلق لافتتاح مكان عمل من طبيعة مشابهة لتلك المذكورة في المادة 24 من قانون الملكية المشتركة (KMK) (ترفيه، طعام، ورشة تصنيع، محل تجاري، إلخ.) في قسم مستقل مسجل في السجل العقاري بصفة “مسكن”. تتعلق هذه القاعدة بالنظام العام وتعتبر مشروعة دستوريًا.

ونتيجة لذلك، من الضروري على الأشخاص الذين يرغبون في ممارسة نشاط تجاري في عقار سكني، قبل بدء النشاط، دراسة السجل العقاري وخطة الإدارة والأحكام السائدة في قانون الملكية المشتركة (KMK) بعناية والحصول على موافقة جميع مالكي الوحدات بالإجماع، وذلك لمنع النزاعات القانونية والعقوبات التي قد تنشأ في المستقبل (إغلاق مكان العمل، الإعادة إلى الوضع السابق، إلخ.). اقتراح مقال.

لماذا الدعم القانوني من محامٍ متخصص في توزلا ضروري؟

لا سيما في المناطق السكنية المكتظة في توزلا، بنديك، مالتيبي، كارتال، عمرانية وإسطنبول، هذه الأنواع من النزاعات شائعة جدًا. نظرًا لأن قانون الملكية المشتركة يحمل بعدًا من القانون الخاص والنظام العام، فإن دعم محامٍ متخصص ضروري لإتمام الإجراءات بشكل كامل.

المحامي المتخصص؛ يحلل سجلات الطابو وخطة الإدارة، ويحدد بشكل صحيح ما إذا كان الإجماع ضروريًا أم لا، ويقدم مشورة قانونية تتفق مع السوابق القضائية، ويزيل النزاعات مسبقًا في عملية افتتاح مكان العمل، ويدافع عن موكله بفعالية في الدعاوى القضائية المرفوعة. لا ينبغي أن ننسى أن أي استثمار يتم بسبب خطأ قانوني قد يؤدي إلى إغلاق العقار، خسائر مادية كبيرة، أو دعاوى قضائية تستمر لسنوات مع الجيران.