مقدمة

تم إعداد هذه الدراسة بهدف الإجابة على سؤال “هل سكان الطوابق الأرضية معفون من رسوم صيانة المصعد؟” وذلك بتحليل قرارات محكمة النقض ومجلس الدولة والمحاكم الإقليمية ومحاكم الدرجة الأولى المقدمة. تركزت المراجعات على أحكام قانون ملكية العقارات المشتركة (KMK) وكيفية تفسير هذه الأحكام في القرارات القضائية. يكشف التقرير عن القاعدة العامة والاستثناءات والفروق المهمة التي يجب مراعاتها في التطبيق فيما يتعلق بالموضوع.

في ضوء القرارات القضائية التي تم تحليلها، لا يوجد رد حاسم ووحيد بشأن إعفاء سكان الطوابق الأرضية من نفقات المصعد. يتم تقييم المسألة بشكل أساسي على محورين رئيسيين: الحكم العام لقانون ملكية العقارات المشتركة وخطة إدارة العقار الرئيسي التي تستثني هذا الحكم.

القاعدة العامة: واجب المشاركة: وفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الطوابق، المصعد هو منشأة مشتركة، ويلتزم جميع مالكي الطوابق بالمشاركة في نفقات الأماكن والمنشآت المشتركة. تؤكد المحكمة العليا باستمرار أن مالك الطابق لا يمكنه التهرب من المشاركة في هذه النفقات بحجة عدم استخدامه للمنشأة المشتركة أو عدم حاجته لاستخدامها. وقد تم التعبير عن هذا المبدأ بوضوح في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا رقم 2014/20786 أساس، 2015/10588 قرار، وجاء فيه: “لا يمكن لمالكي الطوابق التهرب من دفع هذه النفقات وحصة السلفة بحجة التنازل عن حق استخدام الأماكن أو المنشآت المشتركة أو الادعاء بعدم الحاجة إليها أو الاستفادة منها بسبب وضع وحدتهم المستقلة.” لذلك، وما لم ينص نظام الإدارة على خلاف ذلك، فإن سكان الطوابق الأرضية ملزمون أيضًا بالمشاركة في نفقات المصعد.

استثناء: أحكام خطة الإدارة: إن خطة الإدارة، التي هي بمثابة عقد ملزم لأصحاب الوحدات، وبشرط ألا تتعارض مع الأحكام الإلزامية لقانون الملكية المشتركة (KMK)، قد تتضمن ترتيبات خاصة بشأن المشاركة في النفقات. تقبل القرارات القضائية، في حال وجود حكم إعفاء صريح في خطة الإدارة مثل “لا يشارك مالكو الأماكن الموجودة في الطابق الأرضي في نفقات صيانة وتشغيل المصعد”، بأن هذا الحكم سارٍ وأن مالكي الطابق الأرضي لا يمكن تحميلهم المسؤولية عن النفقات ذات الصلة. في قرار الدائرة المدنية العشرين بمحكمة النقض رقم 2017/3604 الأساس، 2018/6112 القرار، حيث ورد: “بما أنه تم تحديد أن المدعي غير مسؤول عن نفقات صيانة المصعد وفقًا للحكم ذي الصلة في خطة إدارة العقار الرئيسي، فلا يوجد خطأ في قرار المحكمة بقبول الدعوى جزئيًا” وبهذا، تم تأكيد إلزامية خطة الإدارة.

فروقات هامة: طبيعة المصروف: تأخذ محكمة النقض في الاعتبار طبيعة المصروف عند تفسير أحكام الإعفاء في خطة الإدارة. يغطي الإعفاء عادةً مصاريف الصيانة والتشغيل الروتينية. ولكن التكاليف مثل تجديد المصعد (تحديثه) أو تركيبه لأول مرة (إنشائه) تعتبر استثمارًا يزيد من قيمة العقار الرئيسي، وهناك قرارات تفيد بوجوب مساءلة جميع مالكي الطوابق عن هذه الأنواع من المصاريف. وقد تم توضيح هذا التمييز بشكل جلي في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بمحكمة النقض رقم 2013/1165 E., 2013/3650 K.: “أما الحكم المتعلق بعدم مشاركة مالكي الأقسام المستقلة في الطابق الأرضي في مصاريف صيانة وتشغيل المصعد، فهو، كما أوضح تقرير الخبير، يتعلق بمصاريف الصيانة والتشغيل الروتينية، ولا يشمل التجديد الحتمي للمصاعد وأجزائها المتصلة.”

عند تقييم القرارات التي تم فحصها ككل، يتضح أن الإجابة الأولى على سؤال “هل يدفع مالك الطابق الأرضي رسوم صيانة المصعد؟” يجب البحث عنها في خطة إدارة العقار الرئيسي. خطة الإدارة هي المصدر القانوني الأساسي في هذا الشأن.

إذا كانت هناك فقرة واضحة وصريحة في خطة الإدارة تنص على إعفاء مالكي الطابق الأرضي من مصاريف المصعد، فإن هذا الحكم يسبق قرارات مجلس مالكي الطوابق وأحكام القانون العام. وفي قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بمحكمة النقض رقم 2013/2726 E., 2013/3008 K.، وُجد أن قرار الرسوم الشهرية المتخذ من قبل مجلس مالكي الطوابق، والذي يتضمن مصاريف المصعد على الرغم من وجود حكم إعفاء في خطة الإدارة، كان مخالفًا للقانون وتم إلغاء القرار.

ولكن، إذا لم يكن هناك نص إعفاء كهذا في خطة الإدارة، أو إذا لم تكن خطة الإدارة موجودة على الإطلاق، فإن القاعدة العامة في المادة 20 من قانون الملكية المشتركة (KMK) تدخل حيز التنفيذ. في هذه الحالة، لا يهم ما إذا كان مالك الطابق الأرضي يستخدم المصعد فعليًا أم لا، وينشأ التزام بالمساهمة في النفقات بنسبة حصته في الأرض (أو بنسبة مشاركة مختلفة محددة في خطة الإدارة). المادة 20 من قانون الملكية المشتركة، المشار إليها أيضًا في قرار المحكمة الدستورية بتاريخ 18/9/2014، تشكل أساس هذا الالتزام.

أما المسألة التي تسبب أكبر قدر من النزاعات في التطبيق العملي فهي نطاق الإعفاء. تُجري قرارات محكمة النقض تمييزًا مهمًا بين “نفقات الصيانة والتشغيل” و”نفقات التجديد والإنشاء”. ففي حين أن نفقات الصيانة والتشغيل (الخدمة الدورية، التنظيف، الكهرباء، الإصلاحات الصغيرة، إلخ) قد تندرج ضمن نطاق الإعفاء في خطة الإدارة؛ فإن حالات مثل الاستبدال الكامل للمصعد، أو تجديده تقنيًا، أو إضافته لاحقًا إلى المبنى، تُعتبر “تجديدات وإضافات مفيدة” تزيد من قيمة المبنى بشكل دائم. ويُقبل أنه يجب على جميع مالكي الطوابق المساهمة في هذه الأنواع من النفقات التي تتطلب استثمارات كبيرة، بما يتناسب مع حصصهم في الأرض، ما لم يكن هناك حكم واضح جدًا بخلاف ذلك في خطة الإدارة.

الخلاصة

الإجابة على سؤال ما إذا كان سكان الطابق الأرضي معفيين من رسوم المصعد تختلف باختلاف الحالة:

إذا كان هناك إعفاء صريح في خطة الإدارة: إذا كان هناك نص واضح في خطة إدارة العقار الرئيسي يفيد بأن مالكي الطوابق الأرضية سيُعفون من مصاريف المصعد (عادةً الصيانة والتشغيل)، فإن مالكي هذه الطوابق يُعفون من المصاريف ذات الصلة.

إذا لم يكن هناك نص في خطة الإدارة: إذا لم يكن هناك تنظيم خاص بشأن الموضوع في خطة الإدارة، فوفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الطوابق، فإن أصحاب الطوابق الأرضية، مثل جميع مالكي الطوابق الآخرين، ملزمون بالمساهمة في نفقات المصعد. ولا يلغي عدم استخدامهم للمصعد هذا الالتزام.

نوع المصروف مهم: يجب دراسة نطاق بند الإعفاء في خطة الإدارة بعناية. ينطبق الإعفاء عادةً على نفقات الصيانة والتشغيل الروتينية. قد يحتاج أصحاب الطوابق الأرضية للمساهمة في تكاليف الاستثمار الكبيرة مثل تجديد المصعد أو تحديثه أو تركيبه لأول مرة، على أساس أنها تزيد من قيمة العقار الرئيسي. اقتراح مقال .

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟

كما يتضح من موضوع رسوم المصعد ومشاركة مالكي الطوابق في النفقات، يمكن أن تؤدي أحكام قانون ملكية الطوابق، وتعديلات خطة الإدارة، وقرارات المحاكم إلى نتائج مختلفة عن بعضها البعض. نظرًا لاختلاف محتوى خطة الإدارة لكل مبنى وموقع، يجب تقييم ما إذا كان سكان الطوابق الأرضية معفيين من نفقات المصعد في كل حالة على حدة.

في هذه المرحلة، يُعد الحصول على دعم من محامٍ متخصص ذا أهمية كبيرة لمنع فقدان الحقوق. خاصة في إسطنبول، يمكن لمالكي الطوابق وإدارات المواقع السكنية الذين يعيشون في مناطق مثل توزلا، غبزة، بنديك، تيبيورين، إيتشملر، بوستانه، إستاسيون، إدارة العملية بشكل صحيح من خلال العمل مع محامٍ متخصص وذو خبرة في مجال النزاعات التي يواجهونها.

الدعم الاحترافي الذي يقدمه المحامي يوفر ضمانة قانونية سواء في عملية رفع الدعاوى القضائية أو في حل النزاعات بين إدارة المجمع السكني والملاك. وإلا، فإن القرارات الخاطئة أو الطلبات الناقصة قد تؤدي إلى تكاليف غير ضرورية وضياع للوقت.