Obligation des copropriétaires résidant au rez-de-chaussée de l’immeuble de participer aux frais d’ascenseur et conséquences juridiques en cas de non-paiement.

1. Règle générale : Obligation de participer aux charges communes

Conformément à l’article 20 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), chaque copropriétaire est tenu, sauf accord contraire entre eux, de participer aux frais d’entretien, de protection, de renforcement et de réparation des parties communes de l’immeuble principal, ainsi qu’aux frais d’exploitation des installations communes, proportionnellement à sa quote-part foncière.

Comme souligné dans les décisions de la Cour de cassation (5. HD-2020/7902, 18. HD-2015/9319K, 20. HD-2019/4242K) ; les copropriétaires ne peuvent se soustraire au paiement de ces charges en renonçant à leur droit d’usage sur les parties ou installations communes ou en invoquant l’absence de besoin ou d’utilité d’en bénéficier en raison de la situation de leur lot privatif (par exemple, étant au rez-de-chaussée). Dans ce contexte, l’ascenseur étant considéré comme une partie commune conformément à l’article 20/4 de la KMK, les propriétaires du rez-de-chaussée sont également, en principe, responsables des frais d’ascenseur.

2. Dispositions spéciales et exceptions dans le règlement de copropriété

La disposition de l’article 20 de la LCE (Loi sur la Copropriété des Immeubles), « sauf convention contraire entre eux », stipule que les dispositions spéciales du règlement de copropriété ont priorité. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation (18e Ch. Civ.-2013/2726, 18e Ch. Civ.-2015/3119K, 20e Ch. Civ.-2017/3604):

Disposition d’Exonération: Si le règlement de copropriété de l’immeuble contient une disposition stipulant que « les propriétaires du rez-de-chaussée/sous-sol ne participent pas aux frais d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur » , cette disposition est valable et le propriétaire du rez-de-chaussée ne peut être tenu responsable de ces frais.

Décisions Contraires au Règlement de Copropriété: Malgré l’existence d’une exonération dans le règlement de copropriété, demander des charges d’ascenseur aux propriétaires du rez-de-chaussée par une décision du conseil des copropriétaires est contraire à la loi. Dans ce cas, le propriétaire du rez-de-chaussée peut demander le remboursement des paiements effectués en trop ou intenter une action en annulation de la décision du conseil concerné.

3. Distinction entre les Dépenses d’Entretien Courant et les Dépenses de Rénovation

Selon la décision de la 18e Chambre Civile de la Cour de cassation (2013/1165), les dispositions d’exonération figurant dans le règlement de copropriété sont généralement limitées aux « frais d’entretien et de fonctionnement courants ».

Frais Courants: Le fonctionnement quotidien de l’ascenseur, les frais d’électricité et les entretiens périodiques entrent dans cette catégorie. Si une exonération est prévue dans le règlement de copropriété, le propriétaire du rez-de-chaussée ne les paie pas.

Dépenses de Rénovation : Le « renouvellement inévitable et obligatoire » de l’ascenseur et de ses composants associés (dépenses ayant le caractère d’immobilisations) est considéré, conformément à l’article 19 du Code de la Propriété par Étages (KMK), comme relevant de la protection et de la solidité de la structure principale. À ces dépenses de rénovation, même si le plan de gestion stipule le contraire, tous les propriétaires d’étages (y compris le rez-de-chaussée) doivent participer proportionnellement à leur quote-part foncière.

4. Conséquences du non-paiement des frais d’ascenseur

Les procédures légales suivantes peuvent être engagées à l’encontre du copropriétaire qui ne paie pas les frais d’ascenseur ou sa part d’avance :

Poursuite d’exécution et Procès : Le syndic ou chacun des autres copropriétaires peut engager une procédure d’exécution ou intenter une action en justice à l’encontre du propriétaire qui ne paie pas sa dette (art. 20 du KMK).

Indemnité de Retard : Le copropriétaire qui ne paie pas l’intégralité des frais et de la part d’avance est tenu de payer une indemnité de retard à raison de cinq pour cent (5%) par mois pour les jours de retard de paiement.

Indemnité pour Déni d’Exécution : Dans les cas où la créance est liquide (certaine et calculable), une indemnité pour déni d’exécution peut être accordée sur opposition abusive du débiteur (20e Ch. Civile – 2017/987).

Hypothèque Légale : (Comme indiqué dans les sources secondaires) En cas de non-paiement de la dette, l’inscription d’une hypothèque sur la partie indépendante peut être demandée.

5. Informations Complémentaires Obtenues de Sources Secondaires

Les points suivants ont été considérés comme un contexte secondaire en raison des informations limitées trouvées dans les textes de décision :

Boutiques et Locaux Commerciaux : Les propriétaires de boutiques ou de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée ne peuvent pas se soustraire aux charges en prétendant ne pas utiliser l’intérieur du bâtiment ou ne pas avoir besoin de l’ascenseur ; ils sont soumis à la règle générale s’il n’y a pas d’exemption dans le règlement de copropriété.

Immeubles Collectifs et Administrations de Sites : Dans les ensembles immobiliers établis sur plusieurs parcelles et non entièrement soumis à la Loi sur la Copropriété (KMK), les dispositions du règlement de copropriété sont contraignantes dans le cadre de la liberté contractuelle. Dans ces situations, le taux d’indemnité de retard peut être déterminé selon les dispositions générales (intérêt légal).

Responsabilité des Locataires : Conformément à l’article 22 de la Loi sur la Copropriété (KMK), les personnes occupant une partie privative en vertu d’un contrat de location sont également solidairement responsables avec le propriétaire des charges communes du copropriétaire (limitées au montant du loyer).

Conclusion : Le propriétaire résidant au rez-de-chaussée de l’immeuble est tenu de participer aux frais d’ascenseur, à moins qu’une disposition d’exemption claire ne figure dans le règlement de copropriété. Même en cas d’exemption, la responsabilité pour les frais de rénovation obligatoire de l’ascenseur demeure. En cas de non-paiement, des pénalités de retard de 5 % par mois et des poursuites d’exécution forcée sont légales.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ? | Cabinet d’Avocats 2M Hukuk – Rive Anatolienne d’Istanbul

La participation des copropriétaires résidant au rez-de-chaussée aux frais d’ascenseur est une question juridique technique qui nécessite l’évaluation conjointe de la Loi sur la Copropriété, des dispositions du règlement de copropriété et des jurisprudences de la Cour de Cassation. Même de petites erreurs de procédure commises en pratique peuvent entraîner des pertes financières importantes pour la partie ayant raison.

Dans les immeubles et complexes résidentiels, en particulier dans les régions de la Rive anatolienne d’Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı et Bayramoğlu ; l’interprétation erronée du plan de gestion, la négligence des dispositions d’exonération ou la comptabilisation erronée des dépenses d’ascenseur entraînent fréquemment des litiges. Dans les districts environnants, en particulier à Gebze, les arrangements contractuels spécifiques aux syndics de copropriété et de complexes résidentiels rendent le processus encore plus complexe.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il important ?

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