Introduction
Cette étude a été préparée suite à la question d’un résident de copropriété concernant l’obligation de participer aux frais de rémunération d’un préposé de piscine embauché saisonnièrement et ne figurant pas dans le budget de fonctionnement. Le résident estime avoir le droit de ne pas payer cette dépense, en se basant sur l’article 43 de la Loi sur la Copropriété (KMK) et une décision de la Cour de Cassation s’y référant. L’étude analyse, à la lumière des résumés des décisions judiciaires présentées, les principes généraux de l’obligation de participer aux charges communes, le champ d’application de l’article 43 de la KMK et les autres facteurs juridiques à prendre en compte dans un tel litige.
1. Obligation du résident de copropriété de participer aux charges communes (Règle générale – Art. 20 de la KMK)
Le principe fondamental du droit de la copropriété est l’obligation pour les copropriétaires de participer aux charges des parties communes. La jurisprudence établie de la Cour de Cassation va dans ce sens. En particulier, l’affirmation de ne pas avoir bénéficié d’un service ne supprime pas à elle seule l’obligation de paiement. Ce principe a été clairement énoncé dans une décision de la 18e Chambre civile de la Cour de Cassation : « …il a été précisé que les copropriétaires ne peuvent se soustraire au paiement de ces charges et avances en renonçant à leur droit d’usage sur les parties communes ou les installations, ou en alléguant qu’ils n’ont ni besoin ni nécessité d’en bénéficier en raison de la situation de leur lot privatif. La décision a souligné que le fait que le défendeur n’ait pas bénéficié des services en question de sa propre volonté n’annule pas son obligation de payer sa part des dépenses engagées pour ces services. » (Cour de Cassation, 18e Ch. civ. – 2014/10598-2014/11446)
Dans le cadre de cette règle générale, si la piscine est une partie commune et que le salaire du préposé est considéré comme une dépense de fonctionnement de cette partie commune, l’argument du copropriétaire « je n’utilise pas la piscine » ne sera pas suffisant à lui seul.
2. Additions très coûteuses et luxueuses (Situation exceptionnelle – Loi sur la copropriété art. 43)
L’article 43 de la loi sur la propriété par étages (KMK), qui constitue la base de la question du résident du site, apporte une exception importante à la règle générale. Cependant, les conditions de cette exception sont strictes. Dans une décision de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, le champ d’application de cet article est défini comme suit : « Si les innovations et ajouts souhaités sont très coûteux ou ont un caractère luxueux en raison de la situation particulière de l’immeuble, ou s’ils ne se trouvent pas dans les lieux ou passages dont l’utilisation est absolument nécessaire par tous les copropriétaires de l’immeuble principal, le copropriétaire qui ne souhaite pas en bénéficier n’est pas tenu de participer aux frais… » (Cour de Cassation 20e Ch. Civ.-2017/4411-2018/7960)
Le point critique ici est de savoir si l’emploi d’un préposé à la piscine constitue une « innovation et un ajout ». La Cour de Cassation, dans la même décision, a apporté un commentaire important à ce sujet : « …les honoraires du préposé à la piscine peuvent ne pas être considérés dans ce cadre, car il ne s’agit pas d’une innovation ou d’un ajout, mais d’une dépense effectuée pour la continuité d’un service existant. » (Cour de Cassation 20e Ch. Civ.-2017/4411-2018/7960)
Ce commentaire affaiblit l’argument du résident du site pour éviter le paiement en se basant sur l’article 43 de la loi sur la propriété par étages (KMK). Tandis que la construction de la piscine elle-même est un « ajout », l’emploi d’un préposé pour l’utilisation sûre et hygiénique de la piscine existante tend à être considéré comme une « dépense d’exploitation ». La décision de la Cour de Cassation (Cour de Cassation 20e Ch. Civ.-2017/6353-2019/771) de ne pas considérer comme obligatoires les dépenses telles que l’installation d’un « bar à vitamines et d’un système de musique dans la zone de la piscine » indique que le concept d’« ajout » fait référence à un complément physique.
3. Importance du Plan de Gestion et du Projet d’Exploitation
De nombreuses décisions examinées font référence au règlement de copropriété pour résoudre le litige. Le règlement de copropriété peut contenir des dispositions spéciales qui modifient ou détaillent les dispositions générales de la loi. Comme l’a souligné la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, « …il est souligné que le règlement de copropriété est un contrat liant tous les copropriétaires et que les copropriétaires sont responsables des dépenses figurant dans le budget de fonctionnement, tant que les décisions de l’assemblée générale ne sont pas annulées. » (Cour de cassation, 18e Chambre civile – 2015/12001-2016/4233).
Dans le cas de l’utilisateur, le fait que les frais du préposé à la piscine ne figurent pas dans le budget de fonctionnement (projet) constitue un fondement important. Pour une dépense hors budget, le conseil des copropriétaires doit prendre une décision distincte et en bonne et due forme. Il convient impérativement d’examiner si le règlement de copropriété contient une clause spéciale concernant la répartition des dépenses de la piscine (par exemple, si seuls les utilisateurs paieront ou comment la dépense sera partagée).
4. Contrôle des Processus Décisionnels
Pour qu’une dépense hors projet d’exploitation puisse être réclamée, une décision valable du conseil des copropriétaires est indispensable à cet égard. La Cour de cassation accorde une grande importance aux lacunes de procédure dans les processus décisionnels. Par exemple, dans une décision, le non-respect des délais légaux pour la convocation à une réunion a été jugé suffisant pour l’annulation de la décision : « …puisqu’il a été constaté que la convocation n’avait pas respecté l’exigence de préavis de 15 jours expliquée ci-dessus, et que par conséquent les conditions prévues par la loi n’avaient pas été remplies, le tribunal aurait dû décider de l’annulation de la réunion… au lieu de rejeter l’affaire pour des motifs jugés infondés. » (Cour de cassation, 18e Chambre civile – 2014/5650-2014/6793)
Par conséquent, même si une décision a été prise concernant l’embauche du préposé à la piscine, il convient de vérifier si la réunion au cours de laquelle cette décision a été prise a été menée conformément aux règles (convocation, ordre du jour, quorum de réunion et de décision). Une dépense effectuée sans décision valide ne peut être réclamée aux copropriétaires.
Conclusion
L’évaluation initiale du résident du site, « qu’il a le droit de ne pas payer les frais du préposé à la piscine conformément à l’article 43 du CCQ parce qu’il n’utilise pas la piscine », est faible face à la jurisprudence de la Cour de cassation. Il est fort probable que les frais du préposé à la piscine soient considérés comme une « dépense d’exploitation » d’une installation existante, au lieu d’un « ajout de luxe ». Dans ce cas, l’obligation générale de participation de l’article 20 du CCQ entrera en vigueur. Cependant, cela ne signifie pas que le résident du site doit absolument payer ces frais. L’argument juridique de l’utilisateur devrait se concentrer sur les points suivants plutôt que sur l’article 43 du CCQ :
Distinction entre Règle Générale et Exception : Les décisions judiciaires révèlent que, conformément à l’article 20 du CCQ, la participation des copropriétaires aux frais d’exploitation des parties communes et des installations est une obligation fondamentale. Ne pas bénéficier personnellement d’une installation n’élimine pas l’obligation de paiement en règle générale. L’article 43 du CCQ, sur lequel l’utilisateur se base, est une exception à cette règle générale et s’applique aux « innovations et ajouts très coûteux ou de nature luxueuse ».
Différence entre « Innovation et Ajout » et « Dépense d’exploitation » : La Cour de Cassation indique qu’une dépense (salaire du préposé à la piscine) effectuée pour assurer le fonctionnement continu d’une installation existante (piscine) doit être considérée comme une « dépense d’exploitation » au sens de l’article 20 du Code de la Propriété par Étages (KMK), et non comme une « innovation ou un ajout » au sens de l’article 43 du KMK. Cette distinction montre que le fondement juridique invoqué par l’utilisateur pourrait être faible.
Caractère contraignant du Règlement de Copropriété : Les décisions examinées soulignent fréquemment que le règlement de copropriété d’un site a la nature d’un contrat liant tous les copropriétaires et peut contenir des dispositions spéciales concernant la répartition des charges. La présence ou l’absence d’une disposition dans le règlement de copropriété sur la manière de couvrir les dépenses des parties communes de nature spéciale, comme une piscine, joue un rôle clé dans la résolution du litige.
Validité des Procédures de Prise de Décision : Pour qu’une dépense puisse être réclamée aux copropriétaires, celle-ci doit soit figurer dans le budget prévisionnel, soit être fondée sur une décision valide prise lors d’une assemblée générale des copropriétaires dûment convoquée. Des irrégularités dans la convocation de la réunion ou le non-respect des quorums de décision peuvent invalider la décision prise et, par conséquent, l’obligation de participer à la dépense.
Absence ou Invalidité de la Décision : La dépense réclamée ne figure pas dans un budget prévisionnel approuvé. Existe-t-il une décision valide prise par une assemblée générale des copropriétaires dûment convoquée pour cette dépense ? Si aucune décision n’existe ou si la réunion est irrégulière, cette dépense ne peut pas être réclamée.
Dispositions du Règlement de Copropriété : Le règlement de copropriété de la résidence contient-il une disposition particulière concernant le partage des dépenses liées aux installations telles que la piscine ? Le règlement de copropriété peut avoir introduit une réglementation dérogeant à la règle générale.
En fin de compte, la réponse à la question de savoir si l’utilisateur s’est trompé ou non dépend des particularités du cas concret, telles que le règlement de copropriété de la résidence, l’existence et la validité de la décision du conseil des copropriétaires concerné. La voie juridique la plus solide est de s’interroger sur le fondement juridique de la dépense (un projet de gestion valide ou une décision du conseil), plutôt que sur l’argument de la « dépense de luxe » de l’article 43 de la Loi sur la Copropriété. Une proposition d’article.
Pourquoi le soutien d’un avocat à Tuzla est-il nécessaire ?
La gestion des résidences, les dépenses des parties communes et les litiges relatifs aux charges, nécessitent des évaluations juridiques techniques fondées sur la Loi sur la Copropriété et la jurisprudence de la Cour de Cassation. En particulier dans les régions où il y a un grand nombre de résidences, comme Tuzla : Les détails des règlements de copropriété peuvent varier. Les décisions irrégulières sont un sujet de plainte fréquent. Les droits et obligations des copropriétaires doivent être examinés spécifiquement pour chaque cas concret.
Par conséquent, travailler avec un avocat de Tuzla dans des régions telles qu’Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Darıca, Bayramoğlu ou Çayırova, Şekerpınar, Güzelyalı, est important tant pour éviter une perte de droits que pour suivre une voie efficace dans les procédures de procès ou d’appel. Avec un soutien professionnel, il peut être clairement déterminé s’il est plus avantageux d’éviter le paiement ou de l’accepter.
