1. Nature juridique et validité des hypothèques portant la mention F.B.K. 

L’expression « F.B.K. » (Fekki Bildirilinceye Kadar – Jusqu’à notification de la mainlevée) figurant dans les registres fonciers indique que l’hypothèque a été établie pour une durée indéterminée. Selon la décision n° 2024/7404 E. et 2025/1143 K. de la 12ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 13.02.2025, cette clarification n’est pas une condition d’exigibilité, mais une qualification relative à la durée de l’hypothèque, et ces types d’hypothèques sont de la nature d’une « hypothèque à dette fixe ». De même, dans la décision n° 2025/115 E. et 2025/2203 K. de la 11ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 27.03.2025, il a été indiqué que les hypothèques établies avec l’expression F.B.K. sont des « hypothèques de limite supérieure » (hypothèques de plafond), établies en garantie de créances non encore nées ou dont le montant n’est pas déterminé. Quant à la décision n° 2025/39 E. et 2025/447 K. du Tribunal de commerce de première instance d’Ankara Ouest, datée du 24.04.2025, elle a statué que ce type d’hypothèques garantit tous les risques du débiteur auprès de la banque, tels que les crédits, les carnets de chèques, les cautions et les frais.

2. Conditions de mainlevée des hypothèques à durée déterminée et la réglementation de l’article 883/2 du Code Civil Turc 

L’extinction et la radiation des hypothèques constituées pour une durée déterminée du registre ont été soumises à une procédure spéciale par le paragraphe ajouté à l’article 883 du Code Civil Turc (TMK) par la loi n° 7181. Selon la décision de la 12ème Chambre Civile de la Cour de Cassation datée du 07.04.2025, n° 2025/1054 E. et 2025/2822  K., et les décisions de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation datées du 26.05.2025, n° 2024/4248 E. et 2025/3009  K. ; si l’hypothèque a été constituée pour une durée déterminée, à moins qu’une annotation (annotation résultant d’une procédure d’exécution) spécifiée à l’article 150/c de la loi sur l’exécution et la faillite ne soit apposée sur l’immeuble dans les trente jours suivant l’expiration de cette durée, l’hypothèque est directement radiée par la direction du cadastre à la demande du propriétaire. Dans la décision du 1er Tribunal de Commerce d’Istanbul datée du 15.10.2020, n° 2020/67 E. et 2020/448  K., il a été souligné que cette réglementation légale permet la radiation de l’hypothèque par la déclaration d’une seule partie sous certaines conditions.

3. Levée de l’hypothèque en cas de paiement de la dette

 Le paiement de la dette constitue une cause fondamentale d’extinction de l’hypothèque. Conformément à l’article 883/1 du Code Civil Turc, lorsque la créance prend fin, le propriétaire de l’immeuble peut demander au créancier de faire radier l’hypothèque (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 10.07.2023, 2022/7658 E. – 2023/2063  K.).

Obligation du Créancier : Lorsqu’une dette est payée, l’obligation pour la banque ou la personne créancière de lever l’hypothèque naît. Dans sa décision datée du 25.05.2023, n° 2022/8662 E. et 2023/1614  K., la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a statué que la banque doit lever l’hypothèque une fois le prêt remboursé, sans nécessiter de demande écrite supplémentaire de la part du consommateur.

Situation des hypothèques à limite supérieure : Dans les décisions de la 2ème Cour Commerciale de Première Instance de Kayseri datée du 04.07.2024, n° 2024/334 E. et 2024/693 K., et de la 9ème Cour Commerciale de Première Instance d’Ankara datée du 12.04.2022, n° 2020/632 E. et 2022/240 K., il a été souligné que pour la mainlevée de l’hypothèque, toutes les dettes principales et de cautionnement du débiteur envers la banque (crédit, frais, etc.) devaient être entièrement réglées, et qu’une hypothèque ne peut être levée s’il reste une dette.

4. Nécessité d’une décision de justice et voie judiciaire

Le processus de mainlevée d’une hypothèque peut se faire par voie administrative ou judiciaire, selon le consentement du créancier ou la réalisation des conditions légales :

Radiation par l’intermédiaire du cadastre : Pour les hypothèques à durée déterminée, si la mention de l’article 150/c du Code de l’exécution et de la faillite n’a pas été apposée dans les 30 jours suivant l’expiration du délai, le propriétaire peut s’adresser directement au cadastre pour faire radier l’hypothèque sans nécessiter de décision de justice (7ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, 19.09.2024, n° 2023/4734 E. – 2024/3970 K.).

Radiation par voie judiciaire (Action en mainlevée d’hypothèque) : Si le créancier ne lève pas l’hypothèque malgré le paiement de la dette ou ne remplit pas son engagement de radiation, le propriétaire de l’immeuble doit saisir le tribunal et intenter une action en « mainlevée de l’hypothèque » (7ème Chambre Civile de la Cour d’Appel Régionale de Sakarya, 19.12.2024, n° 2023/1417 E. – 2024/1879 K.). Selon la décision de la 13ème Cour Commerciale de Première Instance d’Istanbul Anatolie datée du 16.01.2020, n° 2019/221 E. et 2020/19 K., le tribunal ordonne la radiation de l’hypothèque s’il constate que le capital, les intérêts de retard et les frais de poursuite ont été payés, ou s’il assure la consignation de ces montants.

Évaluation des clauses abusives : Dans sa décision n° 2024/545 E. et 2024/4360 K. du 16.12.2024, la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation a statué que les dispositions hypothécaires « illimitées/à large portée » figurant dans les contrats de prêt immobilier, qui couvrent également d’autres dettes en dehors du crédit, peuvent être considérées comme des « clauses abusives » et jugées invalides si elles n’ont pas été négociées avec le consommateur, et que, dans ce cas, une décision de mainlevée de l’hypothèque peut être rendue par le tribunal une fois la dette remboursée.

En conclusion ; Bien que les hypothèques portant la mention F.B.K. soient considérées comme illimitées et valides, elles doivent être levées par le créancier en cas de remboursement intégral de la dette. Alors qu’une décision de justice est requise si le créancier ne donne pas son consentement, pour les hypothèques à durée déterminée, si le délai expire et que la procédure légale n’est pas annotée dans les 30 jours, il est possible d’effectuer une action directe auprès du cadastre.

Foire Aux Questions (FAQ)

Que signifie l’abréviation F.B.K. ?
L’abréviation « F.B.K. » dans le registre foncier signifie « Jusqu’à notification de la mainlevée » et indique que l’hypothèque a été établie pour une durée indéterminée plutôt que pour une échéance spécifique. Cela signifie que l’hypothèque ne prendra pas fin d’elle-même ; mais qu’elle ne pourra être radiée que par le remboursement de la dette, l’accord des parties ou une décision de justice.

L’hypothèque F.B.K. est-elle invalide ou défectueuse ?
Non. Le fait qu’elle soit établie pour une durée indéterminée ne rend pas l’hypothèque invalide ; cette mention n’est pas une condition d’exigibilité (rendant la dette immédiatement réclamable), mais une qualification relative à la durée de l’hypothèque. Ces types d’hypothèques sont généralement des hypothèques à plafond (limite) ou des hypothèques de dette certaine, garantissant tous les risques du débiteur envers la banque, tels que les crédits, chèques, garanties et frais.

La banque ne devrait-elle pas lever automatiquement l’hypothèque une fois mon prêt remboursé ?
Lorsque la dette est entièrement éteinte (art. 883/1 du Code Civil Turc), le propriétaire de l’immeuble peut demander au créancier de faire radier l’hypothèque, et le créancier a l’obligation de s’y conformer. En particulier pour les prêts immobiliers à la consommation, il est attendu que la banque lève l’hypothèque une fois le prêt remboursé ; cependant, en pratique, de nombreuses banques n’agissant pas d’office, le propriétaire peut être amené à faire le suivi.

J’ai remboursé une partie de ma dette dans le cadre d’une hypothèque à limite supérieure (plafonnement), puis-je lever l’hypothèque ?
Généralement non. Les hypothèques à limite supérieure couvrent toutes les dettes principales et de cautionnement du débiteur envers la banque (crédit, frais, etc.), il peut donc ne pas être possible de lever complètement l’hypothèque tant que le solde de la dette subsiste. Pour la radiation, toutes les expositions doivent être clôturées.

Comment une hypothèque à durée déterminée est-elle levée ?
Conformément à la modification ajoutée à l’art. 883 du Code Civil Turc par la loi n° 7181, si aucune annotation de suivi n’a été apposée sur l’immeuble dans le cadre de l’art. 150/c du Code de Procédure d’Exécution et de Faillite dans les 30 jours suivant la fin de la durée des hypothèques à terme, l’hypothèque peut être directement radiée par la direction du cadastre à la demande du propriétaire, sans nécessiter de décision de justice.

Que dois-je faire si la banque ne lève pas l’hypothèque malgré le remboursement de la dette ?
Si le créancier ne lève pas l’hypothèque ou ne remplit pas son engagement de radiation malgré le remboursement de la dette, le propriétaire de l’immeuble doit intenter une action en « mainlevée d’hypothèque ». Le tribunal, s’il constate que le capital, les intérêts de retard et les frais de suivi ont été payés, ou en assurant le dépôt de ces montants, ordonnera la radiation de l’hypothèque.

La clause « hypothèque globale/à durée indéterminée » figurant dans le contrat est-elle toujours valable ?
Pas toujours. Les dispositions relatives à l’hypothèque globale/à durée indéterminée figurant dans les contrats de prêt immobilier et couvrant également les dettes autres que le prêt peuvent être considérées comme « clauses abusives » et donc nulles si elles n’ont pas été négociées séparément avec le consommateur ; dans ce cas, une décision de mainlevée peut être rendue une fois la dette remboursée.

Quelle est la juridiction compétente en matière de mainlevée d’hypothèque ?
Étant donné que la juridiction compétente peut varier en fonction des parties et de la nature du litige (relation commerciale, transaction de consommation, etc.), il est d’une grande importance de déterminer la bonne juridiction avant d’intenter une action en justice. Une action intentée devant la mauvaise juridiction peut entraîner une perte de temps et de droits ; une évaluation juridique professionnelle est donc recommandée.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ? — Cabinet d’avocats 2M Hukuk

Bien que les procédures de mainlevée d’hypothèque puissent sembler à première vue une simple « transaction foncière », elles nécessitent des voies juridiques totalement différentes selon la nature de l’hypothèque (dette certaine / plafond), la forme de sa constitution (limitée dans le temps / illimitée / F.B.K.) et le type de relation de dette (crédit à la consommation / crédit commercial / cautionnement). Considérer une relation de garantie dans une hypothèque à plafond comme une hypothèque pour dette certaine, le calcul erroné du montant à déposer ou l’introduction d’une action devant une juridiction incompétente peut entraîner des frais inutiles, des procédures prolongées et une perte de droits.

Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, opérant dans les domaines du droit immobilier, de la copropriété et du droit commercial dans la région de la rive anatolienne d’Istanbul (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) et de Kocaeli, apporte son soutien à ses clients dans les processus de mainlevée d’hypothèque sur les points suivants : la détermination de la nature juridique de l’enregistrement foncier et de l’inscription hypothécaire, l’examen des registres bancaires pour vérifier si la dette a réellement été amortie, l’évaluation de la possibilité de radiation administrative auprès de la direction du cadastre, l’ouverture, si nécessaire, d’une action en mainlevée d’hypothèque devant le tribunal compétent et la présentation en bonne et due forme des allégations de clauses abusives.

La plupart des litiges hypothécaires tentés de résoudre par des initiatives individuelles se prolongent en raison de documents manquants ou d’une qualification juridique erronée. Si vous êtes confronté à une hypothèque sur votre propriété, à une restriction empêchant sa vente ou l’établissement d’un nouveau crédit, obtenir l’avis d’un avocat expert avant d’engager le processus est la voie la plus sûre en termes de temps et de coûts.