ARTICLE 1 : PARTIES

1.1. PROPRIÉTAIRES DU TERRAIN : (Ci-après dénommé « PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN ») Adresse : […]

1.2. ENTREPRENEUR (CONSTRUCTEUR) : (Ci-après dénommé « ENTREPRENEUR ») Adresse : […]

ARTICLE 2 : OBJET ET ÉTENDUE DU CONTRAT

Le présent contrat a pour objet la construction par l’ENTREPRENEUR, sur l’immeuble sis dans la province de […], le district de […], le quartier de […], feuille […], îlot […], parcelle […], propriété du PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN, conformément à la législation d’urbanisme, au projet approuvé, au cahier des charges techniques et aux dispositions du présent contrat, selon le principe du « clé en main », tous les frais étant à la charge de l’ENTREPRENEUR, et en contrepartie, le transfert par le PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN de certaines parts de terrain à l’ENTREPRENEUR (promesse de vente).

ARTICLE 3 : TRANSFERT DES PARTS DE TERRAIN (SYSTÈME DE TRANSFERT ÉCHELONNÉ)

Afin de constituer la plus grande garantie pour le propriétaire du terrain, le transfert des parts de terrain à l’ENTREPRENEUR ne sera pas effectué à l’avance, mais sera réalisé par étapes en fonction de l’avancement de la construction.

3.1. Le transfert des parts de terrain est subordonné aux étapes suivantes :

a) Dans le cas où la construction atteint le niveau du soubassement et que le béton est coulé : 10% de la part revenant à L’ENTREPRENEUR,

b) Dans le cas où le gros œuvre (structure en béton armé et murs) est achevé : 20% de la part revenant à L’ENTREPRENEUR,

c) Dans le cas où la toiture, le revêtement extérieur, les menuiseries des fenêtres et les enduits sont achevés : 20% de la part revenant à L’ENTREPRENEUR,

d) Dans le cas où les travaux de finition intérieure (installations, peinture, céramique, parquet, portes, etc.) sont achevés : 20% de la part revenant à L’ENTREPRENEUR,

e) Dans le cas où le bâtiment est effectivement livré et que le Permis d’Habiter (İskan) est obtenu : Toutes les parts restantes (30%).

3.2. Même si L’ENTREPRENEUR a promis de vendre à des tiers les unités indépendantes qu’il acquerra en vertu du présent contrat, l’allégation de bonne foi des tiers ne peut être opposée au PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN. Conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation : « Si l’entrepreneur a cédé ou promis de vendre à un tiers, la propriété est restituée au propriétaire du terrain sans que l’allégation de bonne foi du tiers ne soit prise en considération. En effet, seule une créance réelle (acquise) peut être cédée, et il ne peut être question de la cession d’un droit que l’entrepreneur n’a pas acquis. » Par conséquent, L’ENTREPRENEUR ne peut disposer des parts qu’il n’a pas encore acquises.

ARTICLE 4 : REMISE DU SITE, DURÉE DE LA CONSTRUCTION ET DÉBUT DES TRAVAUX

4.1. La livraison du terrain sera effectuée au PRÉSTATAIRE, à l’état vacant, au plus tard dans les […] jours suivant la réalisation des formalités de transfert de propriété ou la signature du contrat. 4.2. La durée de construction est de […] mois à compter de la date d’obtention du permis de construire. Le PRÉSTATAIRE est tenu d’obtenir le permis de construire auprès de la municipalité compétente au plus tard dans les […] mois suivant la livraison du terrain. 4.3. Le PRÉSTATAIRE, en tant que commerçant diligent, a examiné le terrain, a effectué l’étude de sol et a signé ce contrat en connaissance de toutes les situations juridiques et factuelles. « Il est requis qu’une entreprise opérant dans le secteur de la construction, en tant que commerçant diligent, examine le terrain sur lequel elle construira sous tous ses aspects » ; la structure du sol, les difficultés d’excavation ou les obstacles bureaucratiques ne peuvent être considérés comme des motifs de prolongation de délai.

ARTICLE 5 : LIVRAISON ET CERTIFICAT DE CONFORMITÉ (PERMIS D’HABITER)

5.1. La notion de livraison implique l’achèvement de la construction conformément au contrat, aux spécifications techniques, aux règles de l’art et de l’ingénierie, l’aménagement paysager, la préparation des abonnements d’électricité, d’eau et de gaz naturel, et surtout l’obtention du Certificat de Conformité (İskan). 5.2. Un bâtiment pour lequel le certificat de conformité n’a pas été obtenu n’est pas considéré comme légalement livré, même s’il est physiquement achevé. L’accord et le règlement définitif des comptes entre les parties ne seront effectués qu’après l’obtention du certificat de conformité. En effet, dans la pratique jurisprudentielle, le principe suivant est applicable : « un accord de compte sera établi entre les parties après la livraison du bâtiment aux propriétaires du terrain et l’obtention du certificat de conformité, conformément au contrat de construction en échange d’étages ». 5.3. Même si le PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN ne formule pas de « réserve » lors de la livraison, la responsabilité de L’ENTREPRENEUR se poursuit en raison des vices cachés et des travaux incomplets. Cependant, le PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN peut explicitement indiquer les défauts et les vices dans le procès-verbal de livraison.

ARTICLE 6 : INDEMNITÉ DE RETARD ET CLAUSE PÉNALE

6.1. Indemnité de retard de loyer : L’ENTREPRENEUR accepte et s’engage à payer au PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN une indemnité de retard correspondant au loyer du marché pour chaque unité indépendante pour chaque mois de retard si la construction n’est pas livrée à temps. 6.2. Pénalité contractuelle additionnelle à l’exécution : En sus de l’indemnité de loyer, en cas de retard, l’ENTREPRENEUR paiera également au PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN une pénalité contractuelle d’un montant de […] USD/TL pour chaque mois. Les pénalités contractuelles et l’indemnité de loyer convenues dans le présent contrat sont cumulatives (accumulatives), et le PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN a le droit de réclamer les deux. Conformément à la clause selon laquelle « en cas de retard de livraison, le paiement du loyer sur la base du prix du marché est également accepté, en plus de la pénalité contractuelle spécifiée à l’article 7 », ces deux demandes ne sont pas alternatives l’une à l’autre. 6.3. La durée du retard ne peut en aucun cas dépasser […] mois, à l’exception des cas de force majeure et des retards imputables au PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN. Si cela est dépassé, le PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN aura le droit de résilier unilatéralement.

ARTICLE 7: GARANTIE

7.1. L’ENTREPRENEUR, afin de garantir ses obligations découlant du présent contrat (achèvement de la construction, obtention du permis d’habitation, rectification des défauts, etc.), remettra au PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN une lettre de garantie bancaire définitive et illimitée d’un montant de […] TL. 7.2. Cette lettre de garantie ne sera restituée qu’à condition que le permis d’habitation du bâtiment soit obtenu et que le PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN libère l’ENTREPRENEUR. Comme stipulé dans les pratiques similaires ; « lorsqu’une lettre de garantie bancaire définitive et illimitée d’une banque réputée est présentée », il est essentiel que les mesures ou les obligations soient garanties, et cette garantie est la principale sûreté du PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN. 7.3. En cas de manquement de l’ENTREPRENEUR, de faillite ou d’abandon du chantier, le PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN aura le droit de convertir la lettre de garantie en espèces, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision ou une mise en demeure.

ARTICLE 8 : RÉSILIATION DU CONTRAT ET MANQUEMENT DE L’ENTREPRENEUR

8.1. Il y a manquement si l’ENTREPRENEUR ne termine pas la construction dans le délai imparti, abandonne les travaux ou si l’activité sur le chantier est interrompue. LE PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN peut résilier le contrat pour juste motif en cas de constatation de situations telles que « malgré tous les avertissements, il a été déterminé par le comité d’experts que l’entrepreneur défendeur n’avait aucune activité sur les travaux, et qu’aucun travail n’était effectué sur le chantier ». 8.2. Résiliation Rétroactive : Si le taux d’achèvement de la construction est inférieur à 90%, LE PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN a le droit de résilier le contrat avec effet rétroactif. Dans ce cas, l’acte de propriété des parts de terrain transférées à l’ENTREPRENEUR sera enregistré au nom du PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN, même si elles ont été transférées à des tiers. L’ENTREPRENEUR ne peut réclamer le coût des travaux effectués que dans le cadre des dispositions sur l’enrichissement sans cause et après déduction des dommages subis par LE PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN (perte de loyer, préjudice négatif, etc.). 8.3. En cas de résiliation du contrat, l’évacuation de l’ENTREPRENEUR du chantier et l’arrêt des travaux sont immédiatement assurés.

ARTICLE 9 : IMPÔTS, TAXES ET DÉPENSES

9.1. Tous les projets, permis, contrôles de construction, primes de sécurité sociale (SGK), impôts, taxes et amendes liés à la construction sont entièrement à la charge de l’ENTREPRENEUR. 9.2. Comme souligné dans les décisions de la Cour de cassation, même en cas de résiliation ou de liquidation, l’ENTREPRENEUR est responsable des dettes telles que les ‘primes SSK, créances fiscales, créances de contrôle de la construction’. LE PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN n’a aucune responsabilité pour ces dettes.

ARTICLE 10 : RESPONSABILITÉ ENVERS LES TIERS

10.1. Toute responsabilité vis-à-vis des tiers (acquéreurs) auxquels le CONTRACTANT a vendu les parties indépendantes qui lui reviennent incombe au CONTRACTANT. 10.2. Dans les contrats à conclure entre le CONTRACTANT et des tiers, il sera impératif d’inclure la clause suivante : « l’acquéreur s’engage à accepter le contractant comme seul interlocuteur pour toutes les demandes d’indemnisation et les droits de réclamation découlant du présent Contrat de Promesse de Vente, et reconnaît d’avance la responsabilité du contractant pour tout vice, défaut, fabrication incomplète et pour les dommages éventuels résultant d’un retard. » Le PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN ne peut être tenu responsable d’un retard ou d’un défaut envers les clients du CONTRACTANT.

ARTICLE 11 : INTERDICTION DE CESSION ET DE TRANSFERT

Le CONTRACTANT ne peut céder, partiellement ou totalement, à un tiers, les droits et obligations découlant du présent contrat, ni son obligation de construire, sans l’autorisation écrite du PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN.

ARTICLE 12 : MODIFICATIONS ET CONTRATS ADDITIONNELS

Toute modification, ajout et amendement apportés au présent contrat ne seront valables que s’ils sont effectués sous forme officielle (devant notaire). « Il est également obligatoire de respecter la forme écrite lors de la modification d’un contrat qui doit être établi par écrit selon la loi. » Les protocoles additionnels écrits sous seing privé ou les accords verbaux ne produiront aucun effet à l’encontre du PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN.

ARTICLE 13 : ADRESSES DE NOTIFICATION ET RÈGLEMENT DES LITIGES

13.1. Les adresses des parties mentionnées ci-dessus sont les adresses légales de notification. Les notifications effectuées à ces adresses seront considérées comme valides tant que les changements d’adresse ne sont pas notifiés par l’intermédiaire d’un notaire. 13.2. Pour les litiges découlant du présent contrat, les Tribunaux de […] et les Offices d’Exécution sont compétents.

Ce contrat a été rédigé en […] exemplaires à la date du […] et a été lu et signé par les parties.

PROPRIÉTAIRE DU TERRAIN | ENTREPRENEUR

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire pour ce type de contrat ?

Les contrats de construction en échange de quote-part de terrain et les promesses de vente immobilière, rédigés sous forme notariée, sont des contrats à haut risque qui engendrent des conséquences économiques de millions de lires entre les parties, et qui sont étroitement liés au transfert de propriété, au droit de la construction, au droit des obligations et à la jurisprudence. Par conséquent, leur conclusion avec des textes standards ou obtenus sur internet peut entraîner des pertes de droits très difficiles à récupérer pour les propriétaires fonciers.

Les principales raisons pour lesquelles le soutien d’un avocat spécialisé est obligatoire dans ces contrats sont les suivantes :

1. Une mise en place erronée du système de transfert échelonné des quotes-parts de terrain entraîne d’importantes pertes de droits.

Si la manière dont les quotes-parts de terrain seront transférées (à quelle étape, avec quel pourcentage et sous quelles conditions) n’est pas réglementée conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, l’entrepreneur peut transférer des parts qu’il n’a pas encore acquises à des tiers. Cette situation rend très difficile pour le propriétaire du terrain de récupérer son titre de propriété. L’avocat spécialisé conçoit correctement la distinction entre l’acquisition de droits – la cession – la bonne foi du tiers.

Les concepts de livraison – permis d’occupation – achèvement réel ne sont pas juridiquement identiques.

La faute la plus fréquente en pratique est de considérer un bâtiment comme livré dès qu’il est physiquement achevé. Cependant, la livraison n’est pas légalement réputée avoir eu lieu sans l’obtention du permis d’occupation. La stipulation claire et contraignante de cette distinction dans le contrat ne peut être assurée que par un avocat expérimenté dans ce domaine.

Les dispositions relatives aux dommages-intérêts pour retard et aux clauses pénales doivent être conformes au contrôle judiciaire.

La possibilité de réclamer conjointement des dommages-intérêts pour loyer et des clauses pénales, leurs montants et leur durée doivent être rédigés de manière à passer le contrôle de la Cour de cassation. Sinon, dans les procès intentés, ces dispositions pourront être réduites ou déclarées totalement nulles.

En cas de résiliation, restitution des titres de propriété et risques liés aux tiers.

La résiliation rétroactive du contrat, la restitution des titres de propriété transférés à l’entrepreneur, les ventes à des tiers et les calculs d’enrichissement sans cause sont des procédures juridiques extrêmement techniques. Ce domaine est particulièrement celui où les investisseurs et les entrepreneurs étrangers commettent fréquemment des erreurs.

Forme d’établissement par notaire, condition de forme et contrôle de validité.

Il est obligatoire que les contrats de construction en échange d’une part de terrain et les promesses de vente soient établis sous forme d’acte authentique. Les contrats établis en violation de la condition de forme peuvent être considérés comme invalides, même si toute la construction est achevée.

Soutien juridique expert à Tuzla et dans la région d’Istanbul.

Dans ce type de contrats très risqués et techniques, il est d’une importance capitale de travailler avec un cabinet d’avocats expérimenté dans le domaine du droit de la construction et des litiges immobiliers, en particulier pour les propriétaires fonciers et les investisseurs dans la région de Tuzla – Istanbul.

Dans ce contexte, le cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui se distingue par son équipe d’experts dans les domaines des contrats de construction en échange de parts de terrain, des projets de construction en échange d’étages/unités, des défauts de l’entrepreneur, des actions en annulation et enregistrement de titre de propriété, et des indemnités de retard, offre une sécurité juridique complète, de la phase initiale du contrat à la rédaction notariée, du processus de mise en œuvre aux éventuels litiges. Une proposition d’article.