СТАТЬЯ 1: СТОРОНЫ

1.1. ВЛАДЕЛЬЦЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: (Далее именуемые «ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА».) Адрес: […]

1.2. ПОДРЯДЧИК: (Далее именуемый «ПОДРЯДЧИК».) Адрес: […]

СТАТЬЯ 2: ПРЕДМЕТ И ОБЪЕМ ДОГОВОРА

Предметом настоящего договора является строительство ПОДРЯДЧИКОМ на недвижимом имуществе, принадлежащем ВЛАДЕЛЬЦУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, расположенном в […] провинции, […] районе, […] квартале, […] кадастровом листе, […] острове, […] участке, в соответствии с законодательством о зонировании, утвержденным проектом, техническим заданием и положениями настоящего договора, на основе «под ключ», за счет ПОДРЯДЧИКА, и в качестве оплаты за это ВЛАДЕЛЬЦЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА будут переданы (обещание продажи) определенные доли земельного участка ПОДРЯДЧИКУ.

СТАТЬЯ 3: ПЕРЕДАЧА ДОЛЕЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (СИСТЕМА ПОЭТАПНОЙ ПЕРЕДАЧИ)

С целью обеспечения максимальной гарантии для владельца земельного участка, передача долей земельного участка ПОДРЯДЧИКУ не будет осуществляться заранее, а будет происходить поэтапно в соответствии с уровнем готовности строительства.

3.1. Передача долей земельного участка привязана к следующим этапам:

а) При достижении строительством уровня цоколя и заливке бетона: 10% от доли, причитающейся ПОДРЯДЧИКУ,

б) При завершении черновых работ (железобетонный каркас и стены): 20% от доли, причитающейся ПОДРЯДЧИКУ,

в) При завершении кровли, внешней облицовки, оконных рам и штукатурки: 20% от доли, причитающейся ПОДРЯДЧИКУ,

г) При завершении внутренних отделочных работ (инженерные системы, покраска, керамика, паркет, двери и т.д.): 20% от доли, причитающейся ПОДРЯДЧИКУ,

д) В случае фактической сдачи здания и получения Разрешения на эксплуатацию (Искан): Все оставшиеся доли (30%).

3.2. Даже если ПОДРЯДЧИК обещал продать третьим лицам независимые секции, на которые он имеет право по настоящему договору, претензии третьих лиц о добросовестности не могут быть предъявлены ВЛАДЕЛЬЦУ ЗЕМЛИ. В соответствии с прецедентным правом Кассационного суда; «Если подрядчик переуступил или обещал продать третьей стороне, то в этом случае право собственности возвращается владельцу земли без рассмотрения претензии третьей стороны о добросовестности. Поскольку может быть переуступлено только действительное (приобретенное) требование, нельзя говорить о переуступке права, которое подрядчик не приобрел.» В связи с этим ПОДРЯДЧИК не может распоряжаться долями, которые он еще не заслужил.

СТАТЬЯ 4: ПЕРЕДАЧА УЧАСТКА, СРОК СТРОИТЕЛЬСТВА И НАЧАЛО РАБОТ

4.1. Передача участка будет осуществлена ПОДРЯДЧИКУ в свободном состоянии не позднее чем через […] дней с даты завершения операций по передаче правового титула или подписания договора. 4.2. Срок строительства составляет […] месяцев с даты получения разрешения на строительство. ПОДРЯДЧИК обязан получить разрешение на строительство от соответствующего муниципалитета не позднее чем через […] месяцев с даты передачи участка. 4.3. ПОДРЯДЧИК, будучи осмотрительным коммерсантом, изучил земельный участок, провел геологическое исследование и подписал данный договор, зная все юридические и фактические обстоятельства. «Компания, работающая в строительном секторе, как осмотрительный коммерсант, должна изучить земельный участок, на котором будет вестись строительство, со всех сторон», и структура грунта, трудности земляных работ или бюрократические препятствия не могут считаться причиной для продления срока.

СТАТЬЯ 5: СДАЧА И ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (РАЗРЕШЕНИЕ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗДАНИЯ)

5.1. Понятие сдачи; это завершение строительства в соответствии с договором, техническими условиями, правилами науки и искусства, выполнение благоустройства территории, подготовка к подключению электричества, воды, природного газа и, самое главное, получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Искан). 5.2. Здание, на которое не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, не считается сданным юридически, даже если фактически оно завершено. Согласование и окончательный расчет между сторонами будут производиться только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Действительно, в аналогичной практике действует принцип: «согласование расчетов между сторонами будет произведено после сдачи здания владельцам участка в соответствии с договором подряда на долю и получения разрешения на ввод в эксплуатацию». 5.3. Даже если СОБСТВЕННИК УЧАСТКА не заявляет «оговорки» при сдаче, ответственность ПОДРЯДЧИКА за скрытые дефекты и незавершенные работы сохраняется. Однако СОБСТВЕННИК УЧАСТКА может четко указать недостатки и дефекты в акте сдачи-приемки.

СТАТЬЯ 6: КОМПЕНСАЦИЯ ЗА ПРОСРОЧКУ И ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ

6.1. Компенсация за просрочку арендной платы: ПОДРЯДЧИК обязуется выплачивать ВЛАДЕЛЬЦУ ЗЕМЛИ компенсацию за просрочку в размере рыночной арендной платы за каждый отдельный блок ВЛАДЕЛЬЦА ЗЕМЛИ за каждый месяц просрочки, если он не сдаст объект строительства в срок. 6.2. Штраф за неисполнение: В дополнение к компенсации арендной платы, в случае просрочки ПОДРЯДЧИК будет дополнительно выплачивать ВЛАДЕЛЬЦУ ЗЕМЛИ штраф в размере […] USD/TL за каждый месяц. Штраф и компенсация арендной платы, согласованные в настоящем договоре, являются кумулятивными (накопительными), и ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЛИ имеет право требовать и то, и другое. Согласно положению «в случае просрочки поставки, помимо штрафа, указанного в статье 7, также принимается оплата аренды по рыночной стоимости», эти два требования не являются альтернативными друг другу. 6.3. Срок задержки ни при каких обстоятельствах не может превышать […] месяцев, за исключением форс-мажорных обстоятельств и задержек, вызванных ВЛАДЕЛЬЦОМ ЗЕМЛИ. В случае превышения срока ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЛИ имеет право на одностороннее расторжение.

СТАТЬЯ 7: ГАРАНТИЯ

7.1. ПОДРЯДЧИК, в целях обеспечения своих обязательств, вытекающих из настоящего договора (завершение строительства, получение разрешения на эксплуатацию, устранение дефектов и т. д.), предоставит ВЛАДЕЛЬЦУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА безотзывное и бессрочное банковское гарантийное письмо на сумму […] TL. 7.2. Это гарантийное письмо будет возвращено только при условии получения разрешения на эксплуатацию здания и освобождения ВЛАДЕЛЬЦЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОДРЯДЧИКА от ответственности. Как указано в аналогичной практике; «при предоставлении безотзывного и бессрочного гарантийного письма от надежного банка» обеспечение мер или обязательств является основным принципом, и это обеспечение является важнейшей гарантией ВЛАДЕЛЬЦА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 7.3. В случае неисполнения обязательств, банкротства или отказа ПОДРЯДЧИКА от выполнения работ, ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА имеет право обналичить гарантийное письмо без необходимости какого-либо решения или уведомления.

СТАТЬЯ 8: РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА И НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПОДРЯДЧИКОМ

8.1. Просрочка возникает, если ПОДРЯДЧИК не завершит строительство в установленный срок, откажется от работы или деятельность на строительной площадке будет остановлена. В случае установления таких обстоятельств, как «несмотря на все предупреждения, экспертная комиссия установила отсутствие какой-либо деятельности ответчика-подрядчика на объекте, а также отсутствие работ на строительной площадке», ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА может расторгнуть договор по уважительной причине. 8.2. Расторжение с обратной силой: Если процент завершения строительства составляет менее 90%, ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА имеет право расторгнуть договор с обратной силой. В этом случае правоустанавливающие документы на доли земли, переданные ПОДРЯДЧИКУ, регистрируются на имя ВЛАДЕЛЬЦА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, даже если они перешли к третьим лицам. ПОДРЯДЧИК может требовать стоимость выполненных работ только в рамках положений о неосновательном обогащении и после вычета ущерба, понесенного ВЛАДЕЛЬЦЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (потеря арендной платы, косвенный ущерб и т. д.). 8.3. В случае расторжения договора немедленно обеспечивается выселение ПОДРЯДЧИКА со строительной площадки и прекращение работ.

СТАТЬЯ 9: НАЛОГИ, СБОРЫ И РАСХОДЫ

9.1. Все виды проектов, разрешений, строительного надзора, страховых взносов SGK, налогов, сборов и штрафов, связанных со строительством, полностью относятся к ответственности ПОДРЯДЧИКА. 9.2. Как подчеркивается в решениях Кассационного суда, ПОДРЯДЧИК несет ответственность по таким долгам, как «взносы SSK, налоговые задолженности, задолженности по строительному надзору», даже в случае расторжения или ликвидации. ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА не несет никакой ответственности по этим долгам.

СТАТЬЯ 10: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД ТРЕТЬИМИ ЛИЦАМИ

10.1. Вся ответственность перед третьими лицами (покупателями), которым ПОДРЯДЧИК продал причитающиеся ему независимые секции, лежит на ПОДРЯДЧИКЕ. 10.2. В договорах, заключаемых между ПОДРЯДЧИКОМ и третьими лицами, обязательно добавление положения: «Настоящий Договор основывается на принципе, согласно которому покупатель заранее принимает ПОДРЯДЧИКА в качестве стороны, к которой предъявляются все права на компенсацию и требования, возникающие из настоящего Договора о предварительной продаже, и что ПОДРЯДЧИК несет ответственность за любые дефекты, недостатки, неполное производство и возможные убытки, возникающие из задержек». ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЛИ не может быть привлечен к ответственности за задержки или дефекты перед клиентами ПОДРЯДЧИКА.

СТАТЬЯ 11: ЗАПРЕТ НА УСТУПКУ И ПЕРЕДАЧУ

ПОДРЯДЧИК не может полностью или частично передавать свои права и обязанности, вытекающие из настоящего договора, а также обязательство по строительству другому лицу без письменного согласия ВЛАДЕЛЬЦА ЗЕМЛИ.

СТАТЬЯ 12: ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ

Любые изменения, дополнения и поправки к настоящему договору не будут действительными, если они не будут оформлены официально (в присутствии нотариуса). «При изменении договора, который должен быть заключен в письменной форме согласно закону, также обязательно соблюдение письменной формы». Обычные письменные дополнительные протоколы или устные соглашения не имеют силы против ВЛАДЕЛЬЦА ЗЕМЛИ.

СТАТЬЯ 13: АДРЕСА ДЛЯ УВЕДОМЛЕНИЙ И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

13.1. Указанные выше адреса сторон являются адресами для официальных уведомлений. Уведомления, отправленные на эти адреса, будут считаться действительными, если изменения адреса не будут уведомлены через нотариуса. 13.2. По спорам, возникающим из настоящего договора, компетентными являются Суды […] и Исполнительные органы.

Настоящий договор составлен [дата] в […] экземплярах, прочитан и подписан сторонами.

ВЛАДЕЛЕЦ ЗЕМЛИ | ПОДРЯДЧИК

Почему в этом типе договора необходима поддержка юриста-специалиста?

Договоры о строительстве в обмен на долю земельного участка и договоры оферты на продажу недвижимости, оформленные надлежащим образом, являются высокорисковыми договорами, которые влекут за собой миллионы лир экономических последствий между сторонами и тесно связаны с передачей титула, строительным правом, обязательственным правом и судебной практикой. По этой причине их заключение с использованием стандартных текстов или текстов, полученных из интернета, может привести к очень труднообратимым потерям прав для владельцев земли.

Основные причины необходимости поддержки специалиста-юриста в этих договорах следующие:

Неправильная настройка системы поэтапной передачи долей земельного участка приводит к большим потерям прав

На каком этапе, в каком соотношении и при каких условиях будут передаваться доли земельного участка; если это не будет оформлено в соответствии с практикой Верховного суда, подрядчик может передать доли, которые ему еще не принадлежат, третьим лицам. Эта ситуация значительно затрудняет возврат владельцем земли своего титула. Специалист-юрист правильно выстраивает различие между приобретением права – цессией – добросовестностью третьего лица.

Понятия «Сдача», «Разрешение на заселение» и «Фактическое завершение» юридически не идентичны

Самая распространенная ошибка на практике — это считать здание сданным по факту его завершения. Однако сдача не считается юридически состоявшейся без получения разрешения на эксплуатацию (искан). Четкое и обеспеченное санкциями оформление этого различия в договоре может быть обеспечено только опытным юристом в этой области.

Положения о компенсации за просрочку и неустойке должны соответствовать судебному контролю

Возможность одновременного требования компенсации за аренду и неустойки, их размеры и сроки должны быть сформулированы таким образом, чтобы пройти проверку Верховным судом. В противном случае в возбуждаемых делах эти положения могут быть уменьшены или полностью признаны недействительными.

Возврат правоустанавливающих документов и риски, связанные с третьими лицами, в случае расторжения договора

Ретроактивное расторжение договора, возврат правоустанавливающих документов, переданных подрядчику, продажи третьим лицам и расчеты неосновательного обогащения являются чрезвычайно техническими юридическими процедурами. Эта область, в частности, является той, где часто совершают ошибки зарубежные инвесторы и подрядчики.

Нотариальная форма, требование к форме и проверка действительности

Договоры о строительстве в обмен на долю земли и предварительные договоры купли-продажи обязательно должны быть заключены в нотариальной форме. Договоры, составленные с нарушением требования к форме, могут быть признаны недействительными, даже если все строительство завершено.

Экспертная юридическая поддержка в районе Тузла и Стамбула

В такого рода высокорисковых и технических контрактах, особенно в регионе Тузла – Стамбул, для владельцев земли и инвесторов жизненно важное значение имеет работа с юридической фирмой, опытной в области строительного права и споров по недвижимости.

В этом контексте, Юридическая фирма 2M Hukuk, выделяющаяся своим экспертным персоналом в областях договоров подряда на строительство в обмен на долю земли, проектов строительства в обмен на этаж, неисполнения обязательств подрядчиком, исков об отмене и регистрации титулов, а также компенсации за задержку, предоставляет всестороннюю юридическую защиту от начальной стадии договора до нотариального оформления, от процесса реализации до возможных споров. Предложение по статье .