المادة 1: الأطراف

1.1. أصحاب الأرض: (سيشار إليه فيما بعد بـ “صاحب الأرض”). العنوان: […]

1.2. المقاول (المتعهد): (سيشار إليه فيما بعد بـ “المقاول”). العنوان: […]

المادة 2: موضوع العقد ونطاقه

موضوع هذا العقد هو؛ بناء منشأة على العقار الواقع في الولاية […]، المنطقة […]، الحي […]، الصحيفة رقم […]، البلوك رقم […]، القسيمة رقم […]، والذي يملكه صاحب الأرض، وذلك من قبل المقاول، ووفقاً للتشريعات العمرانية، ومشروعه المصدق، ومواصفاته الفنية، وأحكام هذا العقد، على أساس “تسليم المفتاح”، على أن تكون جميع المصاريف على عاتق المقاول، ومقابل ذلك، قيام صاحب الأرض بتحويل حصص أرض معينة إلى المقاول (وعد بالبيع).

المادة 3: تحويل حصص الأرض (نظام التحويل التدريجي)

بهدف توفير أكبر ضمان لصاحب الأرض، لن يتم تحويل حصة الأرض إلى المقاول مقدماً، بل سيتم ذلك تدريجياً وفقاً لمستوى تقدم البناء.

3.1. تم ربط تحويل حصص الأرض بالمراحل التالية:

أ) في حال وصول البناء إلى مستوى الأساس وصب الخرسانة: %10 من حصة المقاول،

ب) في حال اكتمال الهيكل الإنشائي (الهيكل الخرساني المسلح والجدران): %20 من حصة المقاول،

ج) في حال اكتمال السقف، وتكسية الواجهة الخارجية، ونوافذ النجارة، واللياسة (القصارة): %20 من حصة المقاول،

د) في حال اكتمال الأعمال الداخلية الدقيقة (التمديدات، الدهان، السيراميك، الباركيه، الأبواب، إلخ.): %20 من حصة المقاول،

هـ) في حال التسليم الفعلي للمبنى والحصول على رخصة إشغال البناء (إسكان): جميع الحصص المتبقية (%30).

3.2. حتى لو تعهد المقاول ببيع الأقسام المستقلة التي سيحق له الحصول عليها بموجب هذا العقد لأطراف ثالثة، لا يمكن الاحتجاج بحسن نية الأطراف الثالثة ضد صاحب الأرض. وفقًا لقرارات محكمة الاستئناف العليا؛ “إذا قام المقاول بتنازل أو تعهد بالبيع لطرف ثالث، ففي هذه الحالة يتم إعادة سند الملكية إلى صاحب الأرض دون الاستماع إلى ادعاء حسن نية الطرف الثالث. وذلك لأنه لا يمكن التنازل إلا عن الدين الحقيقي (الحق المكتسب)، وبالتالي لا يمكن الحديث عن تنازل عن حق لم يكتسبه المقاول.” لذلك، لا يجوز للمقاول التصرف في الحصص التي لم يستحقها بعد.

المادة 4: تسليم الموقع، مدة الإنشاء وبدء العمل

4.1. سيتم تسليم الموقع للمقاول شاغرًا في غضون […] يوم على أقصى تقدير، اعتبارًا من تاريخ إتمام إجراءات نقل الملكية أو توقيع العقد. 4.2. مدة الإنشاء هي […] شهرًا اعتبارًا من تاريخ الحصول على ترخيص البناء. ويجب على المقاول الحصول على ترخيص البناء من البلدية المعنية في غضون […] شهر على أقصى تقدير من تاريخ تسليم الموقع. 4.3. قام المقاول، بصفته تاجرًا حصيفًا، بفحص الأرض وأجرى دراسة التربة، وقد وقّع هذا العقد وهو عالم بكل الأوضاع القانونية والفعلية. “يتعين على الشركة العاملة في قطاع الإنشاءات، بصفتها تاجرًا حصيفًا، أن تقوم ببحث الأرض التي ستبني عليها من جميع الجوانب”، ولا يمكن اعتبار بنية التربة أو صعوبات الحفريات أو العوائق البيروقراطية سببًا لتمديد المدة.

المادة 5: التسليم والإسكان (رخصة استخدام المبنى)

5.1. مفهوم التسليم؛ هو استكمال البناء بما يتوافق مع العقد، والمواصفات الفنية، وقواعد العلم والفن، وإنجاز تنسيق البيئة، وتجهيزه لاشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي، والأهم من ذلك الحصول على وثيقة ترخيص استخدام المبنى (إسكان). 5.2. المبنى الذي لم يحصل على وثيقة إسكان، حتى لو تم الانتهاء منه فعلياً، لا يعتبر مسلماً قانوناً. لن يتم الاتفاق والتسوية النهائية بين الأطراف إلا بعد الحصول على وثيقة الإسكان. في الواقع، في التطبيقات المماثلة؛ يسري مبدأ: “سيتم الاتفاق على الحساب بين الأطراف بعد تسليم المبنى لأصحاب الأرض والحصول على وثيقة الإسكان، وفقاً لعقد البناء مقابل حصة”. 5.3. حتى لو لم يبدِ مالك الأرض “تحفظاً” أثناء التسليم، فإن مسؤولية المقاول تستمر بسبب العيوب الخفية والأعمال الناقصة. ومع ذلك، يمكن لمالك الأرض أن يحدد بوضوح النواقص والعيوب في محضر التسليم.

المادة 6: تعويض التأخير والشرط الجزائي

6.1. تعويض الإيجار عن التأخير: يتعهد المقاول بدفع تعويض تأخير يعادل سعر الإيجار السائد لكل قسم مستقل يخص مالك الأرض، عن كل شهر تأخير في حال عدم تسليم الإنشاء في الموعد المحدد. 6.2. الشرط الجزائي الملحق بالتنفيذ: بالإضافة إلى تعويض الإيجار، في حالة التأخير، سيدفع المقاول لمالك الأرض شرطًا جزائيًا إضافيًا قدره […] USD/TL شهريًا. الشرط الجزائي وتعويض الإيجار المتفق عليهما في هذا العقد تراكميان، ولصاحب الأرض الحق في طلب كليهما. ووفقًا لبند “في حال التأخير في التسليم، تم قبول دفع الإيجار على أساس السعر السائد بالإضافة إلى الشرط الجزائي المنصوص عليه في المادة 7″، فإن هذين الطلبين ليسا بديلين لبعضهما البعض. 6.3. لا يجوز أن تتجاوز فترة التأخير، باستثناء القوة القاهرة والتأخيرات الناجمة عن مالك الأرض، […] شهرًا بأي حال من الأحوال. في حال تجاوز هذه المدة، ينشأ لمالك الأرض الحق في الفسخ من جانب واحد.

المادة 7: الضمان

7.1. سيقدم المقاول لمالك الأرض خطاب ضمان نهائي وغير محدد المدة، صادر عن بنك، بمبلغ […] ليرة تركية، وذلك بغرض تأمين التزاماته الناشئة عن هذا العقد (إتمام البناء، الحصول على رخصة الإشغال، إصلاح العيوب، إلخ.). 7.2. لن يتم رد خطاب الضمان هذا إلا بشرط الحصول على رخصة إشغال المبنى وإبراء ذمة المقاول من قبل مالك الأرض. كما هو مذكور في التطبيقات المماثلة؛ “عند تقديم خطاب ضمان نهائي وغير محدد المدة من بنك معتبر” يكون ربط الإجراءات أو الالتزامات بضمان أمر أساسي، وهذا الضمان هو أهم تأمين لمالك الأرض. 7.3. في حالة تخلف المقاول، أو إفلاسه، أو تركه للعمل، يحق لمالك الأرض تحويل خطاب الضمان إلى نقد دون الحاجة إلى أي حكم قضائي أو إنذار.

المادة 8: فسخ العقد وتخلف المقاول

8.1. يحدث الإخلال في حال عدم إتمام المقاول للبناء في المدة المحددة، أو تركه للعمل، أو توقف النشاط في موقع البناء. في حال ثبوت حالات مثل “تحديد هيئة الخبراء لعدم وجود أي نشاط للمقاول المدعى عليه في العمل رغم جميع التحذيرات، وعدم القيام بأي عمل في موقع البناء”، يجوز لمالك الأرض فسخ العقد لسبب مشروع. 8.2. الفسخ بأثر رجعي: إذا كان معدل إنجاز البناء أقل من 90%، يحق لمالك الأرض فسخ العقد بأثر رجعي. في هذه الحالة، يتم تسجيل سندات ملكية حصص الأرض المحولة للمقاول باسم مالك الأرض، حتى لو كانت قد انتقلت إلى أطراف ثالثة. لا يجوز للمقاول المطالبة بتكلفة الأعمال التي قام بها إلا في إطار أحكام الإثراء بلا سبب، وبعد خصم الأضرار التي لحقت بمالك الأرض (مثل خسارة الإيجار، الضرر السلبي، إلخ). 8.3. في حالة فسخ العقد، يتم فوراً إخلاء المقاول من موقع البناء ووقف العمل.

المادة 9: الضرائب، الرسوم والمصروفات

9.1. جميع أنواع المشاريع والتراخيص وتفتيش البناء واشتراكات الضمان الاجتماعي والضرائب والرسوم والغرامات المتعلقة بالبناء تقع بالكامل على عاتق المقاول. 9.2. كما هو مؤكد في قرارات محكمة النقض، حتى في حالة الفسخ أو التصفية، يكون المقاول مسؤولاً عن ديون مثل ‘اشتراكات الضمان الاجتماعي، مستحقات الضرائب، مستحقات تفتيش البناء’. لا يتحمل مالك الأرض أي مسؤولية عن هذه الديون.

المادة 10: المسؤولية تجاه الأطراف الثالثة

10.1. تقع المسؤولية الكاملة عن الأقسام المستقلة التي يبيعها المقاول لأطراف ثالثة (المشترين) على عاتق المقاول. 10.2. في العقود التي تُبرم بين المقاول والأطراف الثالثة؛ يجب إضافة حكم “بأن المشتري سيقبل المقاول كطرف مسؤول عن جميع حقوق التعويض والمطالبة التي تنشأ عن عقد الوعد بالبيع هذا، وأن المقاول مسؤول عن جميع العيوب والعيوب ونواقص التصنيع والأضرار المحتملة التي قد تنشأ عن التأخير.” لا يمكن تحميل مالك الأرض المسؤولية عن التأخير أو العيوب تجاه عملاء المقاول.

المادة 11: حظر التنازل والتخصيص

لا يجوز للمقاول التنازل عن حقوقه والتزاماته الناشئة عن هذا العقد، أو عن التزامه بالبناء، كليًا أو جزئيًا للغير دون موافقة خطية من مالك الأرض.

المادة 12: التعديلات والعقود الإضافية

لن تكون أي تغييرات أو إضافات أو تعديلات تُجرى على هذا العقد سارية المفعول ما لم تتم بشكل رسمي (أمام كاتب العدل). “من الضروري أيضًا الالتزام بالشكل المكتوب عند تعديل عقد يُنص على إبرامه كتابةً في القانون.” لا تترتب على البروتوكولات الإضافية المكتوبة العادية أو الاتفاقيات الشفهية أي آثار سلبية على مالك الأرض.

المادة 13: عناوين التبليغ وحل النزاعات

13.1. العناوين المذكورة أعلاه للأطراف هي عناوين التبليغ القانونية. ستعتبر التبليغات التي تتم على هذه العناوين سارية المفعول ما لم يتم إخطار تغييرات العنوان عبر كاتب العدل. 13.2. في النزاعات التي تنشأ عن هذا العقد، تكون محاكم […] ودوائر التنفيذ مختصة.

تم تحرير هذا العقد في تاريخ […]، في […] نسخة، وتم قراءته والتوقيع عليه من قبل الأطراف.

صاحب الأرض | المقاول

لماذا يتطلب هذا النوع من العقود دعم محامٍ متخصص؟

عقود إنشاء المباني مقابل حصة الأرض ووعد بيع العقارات بصيغة تنظيمية هي عقود عالية المخاطر، تُفضي إلى نتائج اقتصادية بملايين الليرات بين الأطراف، وتتشابك مع نقل الملكية، وقانون البناء، وقانون الالتزامات، والسوابق القضائية. لهذا السبب، فإن إبرامها بنصوص قياسية أو مأخوذة من الإنترنت يمكن أن يؤدي إلى فقدان حقوق يصعب جداً استعادتها لأصحاب الأراضي.

الأسباب الرئيسية التي تجعل دعم محامٍ متخصص ضروريًا في هذه العقود هي كما يلي:

الإنشاء الخاطئ لنظام تحويل حصة الأرض على مراحل يؤدي إلى خسائر كبيرة في الحقوق

إذا لم يتم تنظيم مسألة في أي مرحلة وبأي نسبة وبأي شروط سيتم تحويل حصص الأرض، بما يتوافق مع سوابق المحكمة العليا، فقد يقوم المقاول بتحويل حصص لم يستحقها بعد إلى أطراف ثالثة. هذا الوضع يجعل استعادة صاحب الأرض لسنده العقاري أمراً صعباً للغاية. المحامي المتخصص يقوم بصياغة التمييز بين استحقاق الحق – التنازل – حسن نية الطرف الثالث بشكل صحيح.

مفاهيم التسليم – الإشغال – الإنجاز الفعلي ليست متطابقة قانونياً

أكثر الأخطاء شيوعًا في التطبيق هو اعتبار المبنى مسلّمًا بمجرد اكتماله فعليًا. بينما لا يُعتبر التسليم قد تم قانونًا دون الحصول على رخصة الإشغال. تنظيم هذا التمييز في العقد بشكل واضح ومقترن بعقوبة، لا يمكن توفيره إلا من قبل محامٍ ذي خبرة في هذا المجال.

يجب أن تكون أحكام التعويض عن التأخير والشرط الجزائي متوافقة مع الرقابة القضائية

يجب صياغة إمكانية المطالبة بتعويض الإيجار والشرط الجزائي معًا، ومقاديرها ومدتها، بطريقة تمر عبر رقابة محكمة النقض. وإلا، في الدعاوى التي تُرفع، هذه الأحكام قد تُخفض أو تُعتبر باطلة تمامًا.

إعادة سندات الملكية في حالة الفسخ والمخاطر المتعلقة بالغير

الفسخ الرجعي للعقد، واستعادة سندات الملكية المحولة إلى المقاول، والمبيعات التي تتم للغير، وحسابات الإثراء بلا سبب هي إجراءات قانونية فنية للغاية. هذا المجال هو مجال يرتكب فيه المستثمرون والمقاولون من خارج البلاد أخطاءً بشكل متكرر.

شكل التنظيم لدى كاتب العدل، شرط الشكل ومراقبة الصلاحية

عقود الإنشاء مقابل حصة الأرض ووعود البيع يجب أن تتم بشكل مُنظّم (لدى كاتب العدل). العقود التي تُنظّم بشكل مخالف لشرط الشكل، حتى لو اكتملت جميع الإنشاءات، قد تُعتبر باطلة.

دعم قانوني متخصص في منطقة توزلا وإسطنبول

في مثل هذه العقود عالية المخاطر والتقنية، وخاصة في منطقة توزلا – إسطنبول، يُعد العمل مع مكتب محاماة ذي خبرة في مجال قانون الإنشاءات والمنازعات العقارية أمرًا حيويًا لأصحاب الأراضي والمستثمرين.

في هذا السياق، يوفر مكتب 2M للمحاماة، الذي يبرز بطاقمه المتخصص في مجالات عقود الإنشاء مقابل حصة الأرض، ومشاريع الإنشاء مقابل الطوابق، وإخلال المقاول بالالتزام، ودعاوى إلغاء وتثبيت السند، وتعويضات التأخير، ضمانًا قانونيًا شاملاً من المرحلة الأولية للعقد إلى تنظيم كاتب العدل، ومن عملية التنفيذ إلى المنازعات المحتملة. اقتراح مقالة.