Введение
Эта работа подготовлена на основе анализа решений Верховного суда, Государственного совета, Суда по разрешению споров и судов первой инстанции, представленных в отношении вопроса «Может ли быть установлено право собственности на кондоминиум без плана управления?». Изученные решения показывают, что ответ на этот вопрос не является единственным и однозначным, и что данный вопрос демонстрирует различия в рамках законодательных положений, фактических ситуаций и судебных толкований. Работа направлена на прояснение правовых аспектов вопроса путем объединения этих различных точек зрения.
1. Правовая основа плана управления как учредительного элемента
Закон о кондоминиумах рассматривает план управления как один из основных документов, необходимых для установления кондоминиума. Решения Верховного суда и Государственного совета часто подтверждают это юридическое требование. В решении 18-й Палаты по гражданским делам Верховного суда № 2013/15750 E. это четко указано: «План управления, подготовленный в соответствии с принципами статьи 28, согласно способу использования независимых частей и особенностям зданий в случае наличия нескольких строений, подписанный собственником или собственниками, устанавливающими кондоминиум.»
Аналогичным образом, в решении Генеральной ассамблеи Кассационного суда по гражданским делам № 2023/572 была подчеркнута объединяющая и обязательная природа плана управления, особенно для комплексных зданий: «Для зданий и помещений в рамках комплексной застройки составляется единый план управления, охватывающий все объекты. План управления обязателен для всех собственников квартир в рамках комплексной застройки.»
Эти решения показывают, что законодательное регулирование делает план управления обязательным как «договор», который составляет основу режима кондоминиума и связывает всех собственников.
2. Случаи превышения юридического обязательства и судебные толкования
Несмотря на строгость правовой нормы, судебные решения проявляют гибкость в соответствии с принципами справедливости и практическими потребностями.
Считается «подписанным» по решению суда: Возникновение разногласий между собственниками и отказ некоторых из них подписать план управления не должны отменять право на установление кондоминиума. Решение этой ситуации было предложено в постановлении Генеральной ассамблеи Кассационного суда по гражданским делам № 2017/2000. В постановлении указано, что документы, перечисленные в статье 12 Закона о кондоминиуме (проект, разрешение на эксплуатацию здания и план управления), должны быть заполнены, но «если участники долевой собственности уклоняются от подписания плана управления, то переход в кондоминиум возможен путем признания его подписанным». Это толкование направлено на предотвращение злонамеренных препятствий.
Переход от сервитута этажа к кондоминиуму: Решение Генеральной коллегии Верховного апелляционного суда по гражданским делам № 2019/363 E. выявляет важное исключение. Решение, ссылающееся на статью 14 Закона о кондоминиуме (КМК), напоминает правило: «При переходе к кондоминиуму дополнительный план управления не требуется» , если план управления был предоставлен при установлении сервитута этажа. Это указывает на то, что план, предоставленный в начале процесса, считается достаточным, и избегается повторная процедура.
Кондоминиум, фактически существующий без плана управления или с отдельными планами: В частности, на участках, включающих несколько земельных участков, если не был осуществлен переход к управлению «комплексным объектом» в юридическом смысле, видно, что каждый земельный участок продолжает существовать со своим собственным кондоминиумом и своим собственным планом управления. Решение 5-й Гражданской палаты Верховного апелляционного суда № 2024/8460 E. иллюстрирует эту ситуацию:»…поскольку между сторонами нет плана управления, охватывающего оба земельных участка, и план управления комплексным объектом в рамках Закона № 634 не был принят собранием владельцев квартир для обоих участков и не был зарегистрирован в земельной книге…»
В таких случаях кондоминиум существует, но споры, касающиеся отношений между участками и общих расходов, разрешаются в соответствии с общими положениями (Гражданский кодекс Турции, Обязательственный кодекс), а не Законом о кондоминиуме (КМК). Как указано в решении 20-й Гражданской палаты Верховного апелляционного суда № 2018/3771 E., если не был осуществлен переход к управлению комплексным объектом, «в споре должны применяться общие положения, а не положения Закона о кондоминиуме.»
Заключение
В заключение, ответ на вопрос «Может ли быть учрежден кондоминиум без плана управления?» варьируется в зависимости от правовой и фактической ситуации:
Юридически (De Jure): Нет, согласно статье 12 Закона № 634 о кондоминиумах, план управления является обязательным учредительным документом для создания кондоминиума. Он должен быть представлен для регистрации в земельном кадастре.
На судебной практике и фактически (De Facto): Да, при определенных условиях кондоминиум может быть создан или продолжать существовать даже без плана управления.
В случае отказа собственников от подписи, решением суда возможно, чтобы план был «считан подписанным».
План управления, представленный на стадии долевой собственности, достаточен для перехода к кондоминиуму.
В сооружениях, состоящих из нескольких участков, даже если нет единого «плана управления комплексной застройкой», охватывающего все участки, каждый участок может существовать как кондоминиум сам по себе. В этом случае споры, касающиеся совместного управления участками, будут регулироваться общими положениями, а не Законом о кондоминиумах (KMK).
Следовательно, хотя отсутствие плана управления не является абсолютным препятствием для создания кондоминиума, этот недостаток влечет за собой важное юридическое последствие, которое коренным образом меняет характер правовых норм, применяемых к управлению основной недвижимостью и возникающим спорам. Предложение по статье.
Можно ли создать кондоминиум без плана управления?
Вопрос “Можно ли учредить кондоминиум без плана управления?” часто возникает на практике, особенно в контексте управления жилыми комплексами, крупными строительными объектами и масштабными жилыми проектами. Согласно статье 12 Закона о кондоминиуме № 634, план управления, как правило, является обязательным и учредительным документом для установления кондоминиума. В решениях Верховного суда и Государственного совета план управления признается «договором», обязывающим всех владельцев квартир и формирующим основу режима кондоминиума.
Однако в судебной практике можно наблюдать, что в строгие законодательные положения вносятся исключения. В случае, если владельцы уклоняются от подписания плана управления, переход к кондоминиуму может быть осуществлен путем признания плана управления подписанным по решению суда. Кроме того, если план управления был представлен при установлении сервитута на этаж, Верховный суд признал, что на этапе перехода к кондоминиуму повторное предоставление плана не требуется.
Особенно на участках, состоящих из множества кадастровых единиц, таких как Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Гебзе и Чайырова, даже если нет единого плана управления для всего комплекса, охватывающего все кадастровые единицы, каждая кадастровая единица может существовать как отдельный кондоминиум. В этом случае споры между кадастровыми единицами регулируются общими положениями Гражданского кодекса Турции и Обязательственного кодекса вместо Закона о кондоминиуме.
В итоге, хотя план управления юридически обязателен, на практике отсутствие плана не всегда отменяет существование долевой собственности. Однако этот недостаток порождает серьезные юридические риски в вопросах, таких как управление, представительство и распределение расходов. Юридическое бюро 2M Hukuk, предоставляет эффективные юридические консультации в спорах по долевой собственности и управлению комплексом в соответствии с практикой Верховного суда.
