Introduction
Cette étude analyse, dans le cadre de la littérature disponible, la question de savoir si une clause pénale peut être réclamée en cas de résiliation des contrats de construction en échange d’une quote-part de terrain, et dans quelles situations elle ne peut pas l’être. Une clause pénale est une prestation de nature accessoire liée à l’obligation principale, que le débiteur s’engage à payer en cas de manquement au contrat. Son objectif principal est de contraindre le débiteur (l’entrepreneur) à exécuter le contrat conformément à ses termes et d’éliminer la charge de la preuve pour le créancier (le propriétaire du terrain) concernant un éventuel dommage. L’analyse se concentre particulièrement sur l’impact du type de résiliation du contrat sur la demande de clause pénale.
1. Nature juridique de la clause pénale et son rapport avec la résiliation
Dans les contrats de construction en échange d’une quote-part de terrain, la clause pénale est généralement une sanction qui intervient en cas de non-livraison du bâtiment à temps par l’entrepreneur (retard). Cette clause « naît comme une dette accessoire liée à la dette principale et constitue une garantie de cette dernière » La nature accessoire de la clause pénale affecte directement son sort en cas de résiliation.
La distinction fondamentale dans la littérature est faite en fonction de l’effet de la résiliation :
Demande de clause pénale en cas de résiliation rétroactive (Rétractation)
La rétractation du contrat met fin à la relation d’obligation avec effet rétroactif. Dans ce cas, le contrat est considéré comme n’ayant jamais été établi. Puisque l’obligation principale disparaît, la créance de clause pénale accessoire qui en dépend prend également fin. En cas d’acceptation de la résiliation du contrat avec effet prospectif, la clause pénale prévue dans le contrat peut être accordée, sinon en cas de résiliation rétroactive du contrat, la clause pénale ne peut être réclamée.
Étant donné que la clause pénale est une créance accessoire liée à l’obligation principale, lors de la rétractation du contrat, la relation d’obligation prend fin avec effet rétroactif, et le droit à la clause pénale prend également fin avec effet rétroactif.
L’exception à cette règle est que les parties conviennent d’une clause pénale spéciale pour le cas de résiliation dans le contrat. Si le contrat est résilié, une clause pénale ne peut être réclamée sur la base de cette disposition. À moins qu’une clause pénale ou une indemnité ne soit expressément prévue dans le contrat pour le cas de résiliation, seule une demande de dommages-intérêts négatifs est possible.
Demande de clause pénale en cas de résiliation avec effet prospectif
Dans la résiliation avec effet prospectif, acceptée par la Cour de cassation, notamment dans les cas où la construction est largement achevée, le contrat conserve sa validité jusqu’au moment de la résiliation et ne prend fin que pour l’avenir. Dans ce cas, les sanctions convenues pour les violations contractuelles survenues jusqu’à la date de résiliation conservent leur validité.
En cas de résiliation partielle du contrat ou de résiliation avec effet ex nunc, le contrat restant valable jusqu’à la date de fin, il est possible de réclamer des dommages-intérêts pour retard survenus jusqu’à ce moment. La clause pénale et les indemnités de loyer prévues au contrat pourront être réclamées jusqu’à la date de fin. Par conséquent, si un retard est survenu dans la livraison de la construction et que le contrat a ensuite été résilié avec effet ex nunc, le propriétaire du terrain a le droit de réclamer la clause pénale accumulée depuis la date du défaut jusqu’à la date de la résiliation.
2. Autres cas où la clause pénale ne peut être réclamée
Outre le type de résiliation, il existe d’autres situations juridiques qui empêchent la réclamation de la clause pénale :
Invalidité du contrat : La clause pénale dépend de l’existence d’une obligation principale valide. Un contrat de construction en échange de parts de terrain est invalide s’il n’est pas établi selon la forme officielle prévue par la loi (sous forme d’acte notarié). Une clause pénale ne peut être réclamée sur la base d’un contrat invalide. Même si cela a été convenu par les parties, il n’est pas possible de réclamer une clause pénale dans un contrat invalide. Étant donné que le contrat est totalement invalide, il ne sera pas possible de réclamer des créances telles que la clause pénale ou des dommages-intérêts qui y figurent.
Impossibilité d’exécution : Si l’exécution de l’obligation devient impossible pour une raison non imputable aux parties, l’obligation principale prend fin. Avec la fin de l’obligation principale, la clause pénale, de nature accessoire, ne peut pas non plus être réclamée. Dans le cas où le contrat prend fin en raison d’une impossibilité, la clause pénale prendra également fin conformément à l’article 131 du Code des Obligations turc (TBK). Par conséquent, il est dit que « même si elle figure dans le contrat, la clause pénale ne peut être réclamée lorsque l’obligation prend fin en raison de l’impossibilité d’exécution ».
Acceptation sans émettre de réserves : L’une des situations les plus courantes dans la pratique est l’acceptation par le propriétaire du terrain d’une construction livrée en retard sans émettre aucune réserve. Conformément à l’article 179/2 du Code des obligations turc, dans ce cas, le propriétaire du terrain perd le droit de réclamer la clause pénale ajoutée à l’exécution. La clause pénale ajoutée à l’exécution… ne peut être réclamée ultérieurement si elle n’est pas réservée par une réserve au moment de la livraison de l’ouvrage. Si le propriétaire du terrain a accepté la construction sans émettre de réserve ou a expressément renoncé à son droit de réclamer la clause pénale, le droit de réclamer la clause pénale est annulé conformément à l’article 179/2 du Code des obligations turc.
Condition de faute : Bien que controversée dans la doctrine, l’opinion dominante est que pour que la clause pénale puisse être réclamée, le débiteur (l’entrepreneur) doit être en faute dans son manquement. Si l’entrepreneur prouve qu’il n’est pas en faute dans son manquement, il peut être libéré du paiement de la clause pénale. Cependant, les parties peuvent convenir dans le contrat que l’entrepreneur paiera la clause pénale même en l’absence de faute de sa part..
Conclusion
Selon l’analyse de la littérature, la réponse à la question de savoir si une clause pénale peut être réclamée en cas de résiliation des contrats de construction en échange de parts de terrain n’est pas absolue et dépend avant tout de la nature de la résiliation :
Résiliation avec effet rétroactif (Rétractation) : En règle générale, une clause pénale ne peut être réclamée car elle annule le contrat dès le début.
Résiliation avec effet prospectif : Le contrat étant considéré comme valide jusqu’au moment de la résiliation, la clause pénale accumulée jusqu’à la date de résiliation peut être réclamée.
Outre cette règle principale, les points suivants empêchent également la réclamation de la clause pénale :
Le fait que les parties n’aient pas expressément prévu de clause pénale en cas de résiliation du contrat (en cas de résiliation rétroactive).
Le contrat est nul et non avenu dès le début pour une raison telle qu’un vice de forme.
La fin de l’exécution en raison d’une impossibilité sans faute.
Le propriétaire du terrain accepte l’exécution tardive sans réserve.
En conséquence, lorsqu’un avocat est confronté à une telle demande, il est crucial qu’il détermine d’abord la nature juridique de la résiliation du contrat (rétroactive ou prospective), puis qu’il examine s’il existe une clause pénale spécifique à la résiliation dans le contrat, et enfin qu’il recherche l’existence d’autres situations juridiques (validité du contrat, réserve, etc.) qui pourraient faire obstacle à la demande. Une suggestion d’article.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Dans les contrats de construction en échange de quote-part de terrain, la demande de clause pénale après résiliation est un processus juridique beaucoup plus complexe et technique qu’il n’y paraît. Des questions telles que le caractère rétroactif ou prospectif de la résiliation, l’existence ou non d’une clause pénale spécifique à la résiliation dans le contrat, la validité du contrat, l’impossibilité d’exécution, la réserve et la condition de faute, peuvent conduire à des résultats différents dans chaque affaire.
Dans ces litiges relatifs aux contrats de construction, fréquemment rencontrés dans des régions d’Istanbul telles que Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören, Orhanlı, Aydınlı, Şifa Mahallesi et Bayramoğlu, le recours au soutien d’un avocat spécialisé en droit de la construction et des contrats est d’une importance capitale pour prévenir les pertes de droits et définir la bonne stratégie.
Un avocat détermine si la clause pénale peut être réclamée en identifiant correctement le type de résiliation du contrat, analyse les risques tels que la nullité, l’impossibilité d’exécution ou les réserves, et prépare techniquement des requêtes complètes à soumettre au tribunal. Cette approche professionnelle minimise à la fois la perte financière du propriétaire foncier et lui assure une position solide pendant le processus judiciaire.
