Les copropriétaires, lorsqu’ils estiment que les charges déterminées par la gestion de l’immeuble ou du complexe sont exorbitantes ou illégalement élevées, disposent de diverses voies de recours légales contre cette situation. En particulier, les charges déterminées dans le cadre de la Loi sur la Copropriété (KMK) doivent être justes, transparentes et fondées. Dans le cas contraire, les copropriétaires peuvent exercer leur droit de contestation des charges élevées et, si nécessaire, intenter une action en annulation des charges. Les copropriétaires, en cas de montants de charges élevés, peuvent demander un allègement de cette obligation par diverses voies légales. Le caractère exorbitant ou la détermination illégale des charges met en avant diverses procédures de recours et de contentieux dans le cadre de la Loi sur la Copropriété (KMK) et de la législation pertinente.

Pour évaluer si la redevance est élevée, il faut d’abord examiner attentivement les décisions de l’assemblée des copropriétaires, le projet de budget de fonctionnement et le règlement de copropriété qui en constituent le fondement. Il faut déterminer quels postes de dépenses la redevance comprend, si elle a été fixée conformément à la quote-part foncière et si elle est conforme aux dispositions de la loi sur la copropriété (KMK). Cette étape constitue la base des futures contestations et procédures judiciaires.

a) Épuisement des recours internes:

Objection et opposition

La première instance à laquelle un copropriétaire s’adressera en raison d’une redevance élevée est généralement l’assemblée des copropriétaires. Contre les décisions de l’assemblée générale qui fixent le montant de la redevance, il est important de s’opposer lors de la réunion où la décision a été prise et de s’assurer que cette opposition est consignée dans le procès-verbal. Cela peut être utilisé comme preuve concrète dans les procédures juridiques ultérieures.

Objection au projet de budget de fonctionnement

Conformément à l’article 37 de la loi sur la copropriété (KMK), il existe un droit d’opposition au projet de budget de fonctionnement, qui constitue le fondement de la redevance. Cette opposition peut être formulée dans les 7 jours suivant la notification du projet de budget aux propriétaires. Cependant, cette opposition doit d’abord être soumise à l’assemblée des copropriétaires et être soumise à son évaluation. Un recours direct devant les tribunaux n’est pas possible sans avoir épuisé ces voies de recours internes.

Recours à l’assemblée des copropriétaires

Lorsqu’il s’agit de décisions prises par le conseil d’administration ou l’assemblée des copropriétaires, avant de saisir directement un tribunal, il convient de s’adresser à l’assemblée des copropriétaires pour demander l’annulation de ces décisions et d’utiliser les mécanismes de contrôle interne. L’épuisement de ces voies de recours internes est une exigence légale avant d’intenter une action en justice.

b) Recours en justice : Annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires :

Si les voies de contrôle interne ne donnent pas de résultats ou si la décision concernant les charges est jugée illégale, une action en annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires peut être intentée devant le Tribunal de paix civil.

En règle générale, le tribunal compétent pour les actions en annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires est le tribunal de paix civil. Cependant, dans des cas particuliers, tels que le fait que la résidence n’est pas passée à une gestion de structure collective ou que le litige ne relève pas de la loi sur la propriété par étages, il a été admis par la jurisprudence de la Cour de cassation que le Tribunal civil de première instance pourrait être compétent. Un autre point important à considérer dans ces actions en annulation est le délai pour intenter l’action. L’action doit être intentée dans un délai d’un mois à compter de la connaissance de la décision ou de sa notification aux propriétaires. Ce délai est de forclusion, et si ce délai est dépassé, le tribunal rejettera l’action sans examiner le fond.

L’annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires peut être demandée pour des raisons telles que le montant excessif des charges, leur détermination contraire au plan de gestion ou au projet d’exploitation, leur non-calcul en fonction de la quote-part de terrain, ou la tenue irrégulière des assemblées générales. Il est crucial que ces motifs soient étayés par des preuves concrètes lors de l’ouverture de l’action. Des documents tels que les procès-verbaux de réunion, le plan de gestion et le projet d’exploitation doivent être soumis au tribunal, et dans la plupart des cas, une expertise sera demandée ; il convient donc de s’assurer que le rapport est préparé par des experts qualifiés et qu’il est apte à fonder un jugement. Les frais d’expertise sont considérés comme une avance sur les preuves. Il est également obligatoire que la personne intentant l’action ait la qualité de copropriétaire ; les actions intentées par des personnes n’ayant pas cette qualité sont rejetées pour défaut de qualité à agir.

c) Détermination du nouveau montant des charges après la décision d’annulation :

Le tribunal ne peut pas se substituer au conseil des copropriétaires pour déterminer le montant des charges. Il annule seulement la décision illégale. La redétermination des charges n’est possible qu’avec une nouvelle décision conforme du conseil des copropriétaires. Par conséquent, le conseil des copropriétaires doit se réunir à nouveau après la décision d’annulation du tribunal et fixer un montant de charges plus approprié en tenant compte de la décision du tribunal.

Conclusion

La démarche que le copropriétaire doit suivre pour faire baisser le montant élevé des charges est la suivante : tout d’abord, examiner la décision et le projet de gestion qui constituent la base des charges, utiliser les voies de recours et d’opposition auprès du conseil des copropriétaires, et si aucun résultat n’est obtenu, intenter une action en annulation de la décision du conseil des copropriétaires devant le tribunal compétent, conformément aux délais légaux et aux règles de procédure. Au cours du processus judiciaire, la présentation de preuves concrètes, l’expertise judiciaire et la conduite du processus juridique avec un soutien professionnel sont d’une importance capitale pour prévenir la perte de droits. Il est conseillé de consulter un avocat en fonction des spécificités de chaque cas. Suggestion d’article.

Pourquoi un avis d’expert est-il nécessaire ?

Les litiges relatifs aux charges ne concernent pas seulement le montant ; ils incluent de nombreux détails techniques et juridiques tels que le règlement de copropriété, les quotes-parts de terrain, les procédures d’ordre du jour et le quorum des réunions. Par conséquent, chaque cas concret doit être évalué de manière personnalisée, et la procédure juridique doit être menée en pleine conformité avec la législation. Surtout à Istanbul, dans les localités de Tuzla et ses environs (Kartal, Pendik, Maltepe, Gebze, Darıca, Çayırova), en raison de l’augmentation du nombre de complexes résidentiels et d’immeubles, ces types de litiges de charges sont fréquemment rencontrés, ce qui augmente le besoin de conseils juridiques et la nécessité d’un avocat. Une procédure mal engagée ou mal menée sans avocat entraîne à la fois une perte de droits et des pertes de temps et de frais inutiles.