عندما يرى أصحاب الوحدات العقارية أن رسوم الصيانة المحددة من قبل إدارة الشقة أو المجمع السكني باهظة أو مرتفعة بشكل غير قانوني، فإن لديهم طرقًا قانونية مختلفة للتقديم في مواجهة هذا الوضع. خاصة أن رسوم الصيانة المحددة بموجب قانون ملكية الشقق (KMK) يجب أن تكون عادلة وشفافة ومتوافقة مع الأساس القانوني. وإلا، يمكن لأصحاب الوحدات العقارية استخدام حقهم في الاعتراض على رسوم الصيانة المرتفعة، وفي الحالات الضرورية، رفع دعوى إلغاء الرسوم. في حال ارتفاع مبالغ رسوم الصيانة، يمكن لأصحاب الوحدات العقارية المطالبة بتخفيف هذا الالتزام عبر وسائل قانونية مختلفة. إن كون رسوم الصيانة باهظة أو محددة بشكل غير قانوني، يستدعي إجراءات مختلفة للتقديم والدعاوى ضمن إطار قانون ملكية الشقق (KMK) والتشريعات ذات الصلة.

لتقييم ما إذا كانت الرسوم مرتفعة أم لا، يجب أولاً فحص قرارات مجلس ملاك الشقق، ومشروع التشغيل، وخطة الإدارة التي تستند إليها الرسوم بعناية. يجب تحديد بنود المصاريف التي تشملها الرسوم، وما إذا كانت محددة بما يتناسب مع حصة الأرض، ومدى توافقها مع أحكام قانون ملكية الشقق (KMK). تشكل هذه المرحلة الأساس لعمليات الاعتراض والدعاوى القضائية المستقبلية.

أ) استنفاد سبل التدقيق الداخلي:

الاعتراض والمعارضة

عادةً ما يكون مجلس ملاك الشقق هو أول جهة يلجأ إليها مالك الشقة بسبب الرسوم المرتفعة. فيما يتعلق بقرارات الجمعية العامة التي تحدد مبلغ الرسوم، من المهم الاعتراض في الاجتماع الذي اتُخذ فيه القرار والتأكد من تسجيل الاعتراض في المحضر. يمكن استخدام ذلك كدليل ملموس في الإجراءات القانونية اللاحقة.

الاعتراض على مشروع التشغيل

وفقًا للمادة 37 من قانون ملكية الشقق (KMK)، يوجد حق للاعتراض على مشروع التشغيل الذي تستند إليه الرسوم. يمكن تقديم هذا الاعتراض في غضون 7 أيام بعد إبلاغ الملاك بمشروع التشغيل. ومع ذلك، يجب تقديم هذا الاعتراض أولاً إلى مجلس ملاك الشقق ويجب أن يخضع لتقييم المجلس. لا يمكن اللجوء إلى المحكمة مباشرة قبل استنفاد سبل التدقيق الداخلي هذه.

التقديم إلى مجلس ملاك الشقق

عندما تكون هناك قرارات اتخذتها هيئة الإدارة أو مجلس ملاك الشقق، وقبل اللجوء إلى المحكمة مباشرة، يجب تقديم طلب إلى مجلس ملاك الشقق للمطالبة بإلغاء هذه القرارات، ويجب استخدام آليات التدقيق الداخلي. استنفاد سبل التدقيق الداخلي هذه هو شرط قانوني قبل رفع الدعوى.

ب) اللجوء إلى سبيل الدعوى القضائية: إلغاء قرار مجلس مُلاك الوحدات المستقلة :

إذا لم تسفر طرق التدقيق الداخلي عن نتائج أو إذا اعتُبر قرار الرسوم (العائدات) المتخذ مخالفًا للقانون، يمكن رفع دعوى قضائية في محكمة الصلح المدنية لإلغاء قرار مجلس مُلاك الوحدات المستقلة.

في دعاوى إلغاء قرارات مجلس مُلاك الوحدات المستقلة، تكون المحكمة المختصة عادةً هي محكمة الصلح المدنية. ولكن، في حالات خاصة مثل عدم انتقال المجمع إلى نظام إدارة البناء الجماعي، أو إذا كان النزاع يقع خارج نطاق قانون ملكية الوحدات المستقلة، فقد قُبل من خلال اجتهادات محكمة النقض أن تكون محكمة البداية المدنية هي المختصة. ومن المسائل الهامة الأخرى التي يجب الانتباه إليها في هذا النوع من دعاوى الإلغاء هي مدة رفع الدعوى. يجب رفع الدعوى في غضون شهر واحد من تاريخ العلم بالقرار أو إبلاغه للملاك. هذه المدة هي مدة سقوط حق، وفي حال تجاوزها، تقوم المحكمة برد الدعوى دون الدخول في موضوعها.

يمكن المطالبة بإلغاء قرار مجلس مُلاك الوحدات المستقلة لأسباب مثل المغالاة في قيمة الرسوم (العائدات)، أو تحديدها بشكل مخالف لخطة الإدارة أو مشروع التشغيل، أو عدم احتسابها وفقًا لحصة الأرض، أو عقد اجتماعات الجمعية العمومية بشكل مخالف للإجراءات. عند رفع الدعوى، من الأهمية بمكان دعم هذه المبررات بأدلة ملموسة. يجب تقديم وثائق مثل محاضر الاجتماعات، خطة الإدارة، ومشروع التشغيل إلى المحكمة، وبما أنه سيُطلب في معظم الحالات إجراء فحص من قبل خبير، فيجب التأكد من إعداد التقرير من قبل أشخاص مؤهلين وأن يكون صالحًا لإصدار حكم. تُعتبر نفقات الخبير ضمن نطاق سلفة الأدلة. كما يشترط أن يكون المدعي بالضرورة مالك وحدة مستقلة، والدعاوى التي يرفعها أشخاص لا يتمتعون بهذه الصفة تُرفض لعدم وجود صفة الخصومة الفاعلة.

ج) تحديد مبلغ الرسوم الجديد بعد قرار الإلغاء :

لا تستطيع المحكمة تحديد مبلغ الرسوم عن طريق الحلول محل مجلس ملاك الوحدات. بل تلغي القرار غير القانوني فقط. لا يمكن إعادة تحديد الرسوم إلا بقرار جديد ومناسب من مجلس ملاك الوحدات. لذلك، يجب على مجلس ملاك الوحدات الاجتماع مرة أخرى بعد قرار الإلغاء الصادر عن المحكمة وتحديد مبلغ رسوم أكثر ملاءمة مع الأخذ في الاعتبار قرار المحكمة.

الخلاصة

إن السبيل الذي يتبعه مالك الوحدة لتخفيض مبلغ الرسوم المرتفع هو؛ أولاً، فحص القرار ومشروع التشغيل الذي تستند إليه الرسوم، واستخدام سبل الاعتراض والمعارضة لدى مجلس ملاك الوحدات، وإذا لم يتم الحصول على نتيجة، رفع دعوى قضائية لإلغاء قرار مجلس ملاك الوحدات أمام المحكمة المختصة وفقاً للمهل القانونية والقواعد الإجرائية. إن تقديم أدلة ملموسة، وفحص الخبراء، وإدارة العملية القانونية بدعم مهني أثناء سير الدعوى، له أهمية حاسمة لمنع فقدان الحقوق. يوصى بالتشاور مع محامٍ وفقاً لخصائص كل حالة محددة. اقتراح مقال.

لماذا الرأي الخبير ضروري؟

نزاعات الرسوم لا تتعلق بالمبلغ فقط؛ بل تشمل العديد من التفاصيل الفنية والقانونية مثل خطة الإدارة، و نسب حصة الأرض، و إجراءات جدول الأعمال، و النصاب القانوني للاجتماعات. لذلك، يجب تقييم كل حالة على حدة و تنفيذ الإجراءات القانونية بما يتوافق تمامًا مع اللوائح. خاصة في إسطنبول، في توزلا والمناطق المحيطة بها (كارتال، بنديك، مالتيبي، جبزي، داريجا، تشايروفا) نظرًا لتزايد عدد المجمعات السكنية والشقق، تتكرر نزاعات الرسوم من هذا النوع، مما يزيد من الحاجة إلى استشارات قانونية ومحامين. إن أي إجراء يبدأ بشكل خاطئ أو ينفذ بشكل ناقص دون محامٍ يؤدي إلى فقدان الحقوق ويتسبب في إضاعة الوقت والتكاليف غير الضرورية.