Cette étude vise à fournir une réponse complète aux questions concernant les conditions de validité de l’indemnité de rétractation (frais de désistement) dans les contrats de vente de biens mobiliers et immobiliers, les situations dans lesquelles elle peut être récupérée, et la signification de concepts souvent confondus tels que l’indemnité de rétractation, l’acompte, les arrhes et les frais d’engagement, à la lumière de diverses décisions de justice présentées.

1. Conditions de validité de l’indemnité de rétractation (frais de désistement) dans les ventes de biens mobiliers et immobiliers :

Doit être expressément stipulé : La condition de validité la plus fondamentale de l’indemnité de rétractation est que cette clause soit explicitement spécifiée dans le contrat comme « frais de désistement » ou « indemnité de rétractation ». Comme souligné dans de nombreuses décisions, « sauf stipulation expresse d’une indemnité de rétractation, les sommes versées telles que les arrhes ou acomptes ne pourront pas constituer une indemnité de rétractation » (Cour de Cassation – 19e Chambre Civile – 2003/6039E.). Conformément à l’article 178 du Code des Obligations Turc (TBK), la stipulation d’une indemnité de rétractation confère aux parties le pouvoir de se rétracter.

Validité du contrat principal : L’indemnité de rétractation est une obligation accessoire (secondaire) liée au contrat de vente principal. Par conséquent, si le contrat principal est invalide pour quelque raison que ce soit (par exemple, en raison du non-respect des exigences de forme officielle dans les ventes immobilières, conformément à l’article 706 du Code Civil Turc, l’article 237 du Code des Obligations Turc, l’article 26 de la Loi sur le Cadastre), l’accord relatif à l’indemnité de rétractation est également invalide.

2. Cas où l’indemnité de rétractation peut être récupérée :

S’il n’est pas expressément convenu comme indemnité de rétractation : Si le montant payé n’est pas expressément stipulé comme indemnité de rétractation dans le contrat, il est généralement considéré comme des « arrhes (acompte) » et, lorsque le contrat n’est pas exécuté ou est résilié, la partie qui a versé l’argent est autorisée à le récupérer, qu’elle ait eu raison ou non de rompre l’accord.

Si le contrat principal est invalide : Une indemnité de rétractation payée sur la base d’un contrat invalide peut être réclamée en vertu des dispositions sur l’enrichissement sans cause (Cour de cassation – 13e Chambre civile – 2014/14864).

Si la partie qui a reçu l’argent se rétracte : Conformément à l’art. 178 du TBK, « si la partie qui a versé l’argent se rétracte, elle perd ce qu’elle a versé ; si la partie qui l’a reçu se rétracte, elle rend le double de ce qu’elle a reçu. »

3. Concepts d’arrhes, d’acompte, de frais d’engagement :

Arrhes (Frais d’engagement) : Selon l’art. 177 du TBK, « Une somme d’argent remise par une personne lors de la conclusion d’un contrat est considérée comme ayant été donnée comme preuve de la conclusion du contrat, et non comme indemnité de rétractation. » Sauf convention contraire ou usage local, elle est déduite de la dette principale.

Acompte : Il est généralement utilisé dans le même sens que les arrhes ou les frais d’engagement. Cette somme d’argent, également appelée kaparo, n’est pas une indemnité de rétractation. Sauf s’il est expressément convenu que l’acompte, qui a la nature de frais d’engagement, est une indemnité de rétractation, il doit être remboursé si le contrat est rompu, que la rupture soit justifiée ou non. « 

Frais d’engagement : Ce terme, similaire aux arrhes et à l’acompte, désigne un paiement donné comme garantie et preuve de la conclusion du contrat, et qui n’a pas la nature d’une indemnité de rétractation.

Remboursements en général : Ces types de paiements sont généralement remboursés selon les dispositions de l’enrichissement sans cause, à moins qu’ils n’aient été expressément stipulés comme une indemnité de rétractation dans le contrat, et lorsque le contrat n’est pas exécuté ou est invalide. Selon la jurisprudence établie de la Cour de cassation, à moins qu’il ne soit expressément stipulé qu’il s’agit d’une indemnité de rétractation, les sommes données telles que les arrhes ou l’acompte ne peuvent pas être considérées comme une indemnité de rétractation, et il est décidé que la partie qui les a versées est autorisée à les recouvrer, qu’elle soit ou non en droit de rompre le contrat.

Conclusion

L’examen des décisions de justice montre que la distinction entre l’indemnité de rétractation et l’acompte/les arrhes/la somme d’engagement repose sur la volonté des parties et l’expression claire de cette volonté dans le contrat. Les articles 177 et 178 du Code des obligations turc constituent le fondement juridique de cette distinction. L’article 177 du Code des obligations turc stipule que la somme donnée lors de la conclusion du contrat est considérée, sauf stipulation contraire, comme « donnée comme preuve de la conclusion du contrat » et qu’il s’agit d’une « somme d’engagement » (acompte). L’article 178 du Code des obligations turc régit quant à lui la « somme de rétractation » et indique que, si elle est convenue, elle donne aux parties le droit de se rétracter. Par conséquent, pour qu’un paiement soit considéré comme une indemnité de rétractation, il est d’une importance capitale qu’une disposition explicite à cet égard figure dans le contrat.

Dans les ventes immobilières en particulier, l’obligation de conclure le contrat sous forme officielle (CC art. 706, CO art. 237, Loi sur le Registre Foncier art. 26) est mise en avant. Étant donné que les contrats conclus sans respecter la forme officielle sont invalides, le montant de la pénalité de désistement convenu sur la base de ces contrats est également considéré comme invalide, et le montant payé peut être réclamé en vertu des dispositions relatives à l’enrichissement sans cause.

Alors qu’il est présumé que l’argent versé constitue un acompte, la partie qui prétend qu’il s’agit d’une indemnité de désistement (généralement la partie qui reçoit l’argent) doit prouver cette affirmation.

Dans la décision du 6e Tribunal de Commerce de Bakırköy (2022/203 E., 2022/1057 K.), il a été stipulé que si la personne qui a versé la pénalité de désistement se retire du contrat en raison de la faute de l’autre partie, ou si le montant de la pénalité de désistement est excessif, un remboursement ou une réduction peut être effectué(e) conformément aux principes d’équité. Cela indique que le principe d’équité peut également être pris en considération.

Avis d’expert / Pourquoi un avocat à Tuzla est-il nécessaire ?

Les procédures légales concernant les pénalités de désistement dans les contrats de vente de biens mobiliers et immobiliers sont assez techniques et complexes. Dans les districts d’Istanbul où l’activité immobilière est intense, notamment Tuzla, Pendik et Kartal, les litiges liés aux transactions de vente et aux pénalités de désistement sont fréquemment rencontrés. Dans ces régions, les conditions du marché, les pratiques contractuelles et la jurisprudence peuvent varier.

C’est pourquoi, il est d’une importance capitale que les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers situés à Tuzla, Pendik et Kartal obtiennent le soutien d’un avocat spécialisé en droit immobilier sur des questions telles que la validité et le recouvrement de la clause de dédit. L’avocat expert, en tenant compte des dynamiques du marché régional et des décisions des tribunaux locaux, peut prévenir les pertes de droits lors de la rédaction des contrats, de la gestion des litiges et du processus judiciaire. Suggestion d’article sur la clause de dédit.