تهدف هذه الدراسة إلى تقديم إجابة شاملة فيما يتعلق بشروط صحة بدل العدول في عقود بيع المنقولات والعقارات، وفي أي حالات يمكن استرداده، وماذا تعني المفاهيم التي يتم خلطها بشكل متكرر مثل بدل العدول ومقدم الثمن (عربون) والعربون المبدئي وبدل الارتباط، وذلك في ضوء قرارات المحكمة المختلفة المقدمة.

1. شروط صحة بدل العدول (مبلغ العدول) في بيوع المنقولات والعقارات:

الاتفاق الصريح عليها: الشرط الأساسي لصحة بدل العدول هو أن ينص العقد صراحة على هذا الأمر باعتباره “مبلغ عدول” أو “تعويض عدول”. كما تم التأكيد عليه في العديد من القرارات، “ما لم ينص صراحة على أنه تعويض عدول، فإن المبالغ المدفوعة مثل العربون أو مقدم الثمن لن تكون تعويض عدول” (المحكمة العليا – الدائرة المدنية التاسعة عشرة – 2003/6039E.). وفقاً للمادة 178 من قانون الالتزامات التركي، فإن الاتفاق على مبلغ العدول يمنح الأطراف حق العدول.

صحة العقد الأصلي: بدل العدول هو التزام فرعي (تابع) مرتبط بعقد البيع الأصلي. لذلك، إذا كان العقد الأصلي باطلاً لأي سبب (على سبيل المثال، بسبب عدم الامتثال لشرط الشكل الرسمي في بيوع العقارات بموجب المادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي، والمادة 26 من قانون السجل العقاري)، فإن الاتفاق المتعلق ببدل العدول يصبح باطلاً أيضاً.

2. الحالات التي يمكن فيها استرداد بدل العدول:

إذا لم يتم الاتفاق عليها صراحة كشرط جزائي للفسخ: إذا لم يتم تحديد المبلغ المدفوع صراحة في العقد كشرط جزائي للفسخ، فإنه عادةً ما يُعتبر “مبلغ تأكيد الارتباط (العربون)” وعند عدم إتمام العقد أو فسخه، يحق للطرف الذي دفع المبلغ استرداده، سواء كان محقًا في فسخ العقد أم لا.

إذا كان العقد الأساسي باطلاً: يمكن استرداد الشرط الجزائي المدفوع استناداً إلى عقد باطل، وفقاً لأحكام الإثراء بلا سبب (محكمة النقض التركية – الدائرة القانونية 13 – 2014/14864).

إذا فسخ الطرف المستلم للمبلغ العقد: وفقًا للمادة 178 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، “إذا فسخ من دفع المال، يتنازل عما دفعه؛ وإذا فسخ من استلم المال، يعيد ضعف ما استلمه.”

3. مفاهيم العربون، الدفعة المقدمة، ومبلغ تأكيد الارتباط:

العربون (مبلغ تأكيد الارتباط): وفقًا للمادة 177 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، “يُعتبر المبلغ الذي يدفعه شخص ما عند إبرام العقد دليلاً على إبرام العقد، وليس مبلغًا للفسخ.” ويُخصم من الدين الأساسي ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك أو يقتضي العرف المحلي خلاف ذلك.

الدفعة المقدمة (Kapora): تُستخدم عادةً بالمعنى نفسه للعربون أو مبلغ تأكيد الارتباط. هذا المبلغ، الذي يُعرف أيضًا باسم الكابور (Kaparo)، ليس مبلغًا للفسخ. ما لم يتم الاتفاق صراحة على أن الدفعة المقدمة (Kapora) هي مبلغ للفسخ، يجب إعادتها إذا تم فسخ العقد، بغض النظر عما إذا كان الفسخ بسبب مشروع أو غير مشروع. “

رسوم الارتباط: يشير هذا المصطلح، على غرار “pey akçesi” و”kapora” (دفعة مقدمة)، إلى الدفعة المقدمة كضمان ودليل على إبرام العقد، والتي لا تعتبر رسوم إلغاء.

المبالغ المستردة بشكل عام: تُرد هذه الأنواع من المدفوعات، عادةً، وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب، ما لم يتم الاتفاق عليها صراحةً كرسوم إلغاء في العقد، وعندما لا يتم تنفيذ العقد أو يكون باطلاً. وفقًا للسوابق القضائية المستقرة لمحكمة النقض، ما لم يُشترط صراحةً أنها تعويض عن الإلغاء، فإن الأموال المدفوعة مثل “kapora” أو “pey akçesi” لا يمكن اعتبارها تعويضًا عن الإلغاء، وبالتالي، يحق للطرف الذي دفعها استردادها، سواء كان محقًا في فسخ العقد أم لا.

الخلاصة

من خلال دراسة قرارات المحكمة، يتضح أن أساس التمييز بين رسوم الإلغاء و “pey akçesi” / “kapora” / رسوم الارتباط، يكمن في إرادة الأطراف وانعكاس هذه الإرادة بوضوح في العقد. تشكل المادتان 177 و 178 من قانون الالتزامات التركي الأساس القانوني لهذا التمييز. تنص المادة 177 من قانون الالتزامات التركي على أن المبلغ المدفوع عند إبرام العقد، ما لم يتفق على خلاف ذلك، “يُعتبر دليلاً على إبرام العقد” وأنه “مال ارتباط” (pey akçesi). بينما تنظم المادة 178 من قانون الالتزامات التركي “مال الإلغاء”، وتشير إلى أنه في حال الاتفاق عليه، فإنه يمنح الأطراف حق الإلغاء. لذلك، لكي تعتبر الدفعة رسوم إلغاء، من الأهمية بمكان وجود نص صريح في العقد بهذا الشأن.

في مبيعات العقارات بشكل خاص، تبرز ضرورة إبرام العقد بالشكل الرسمي (وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي، والمادة 26 من قانون السجل العقاري). وبما أن العقود المبرمة دون الالتزام بالشكل الرسمي تعتبر باطلة، فإن الشرط الجزائي المتفق عليه استنادًا إلى هذه العقود يعتبر باطلاً أيضًا، ويمكن استرداد المبلغ المدفوع بموجب أحكام الإثراء بلا سبب.

في حين يُعتبر المبلغ المدفوع كدفعة أولى افتراضيًا، يجب على الطرف الذي يدعي أن هذا المبلغ هو بدل فسخ (عادةً الطرف الذي استلم المال) إثبات ذلك.

في قرار المحكمة التجارية الابتدائية السادسة في باكيركوي (2022/203 أساس، 2022/1057 قرار)، ذُكر أنه في حالة انسحاب دافع بدل الفسخ من العقد بسبب خطأ الطرف الآخر، أو في حال كان بدل الفسخ مبالغًا فيه، يمكن إجراء رد أو تخفيض بمقتضى العدالة. يشير هذا إلى أنه يمكن أيضًا أخذ مبدأ العدالة في الاعتبار.

رأي الخبير / لماذا محامي توزلا ضروري؟

إن الإجراءات القانونية المتعلقة ببدل الفسخ في عقود بيع المنقولات والعقارات تقنية ومعقدة للغاية. في مناطق إسطنبول التي تشهد حركة عقارية مكثفة، مثل توزلا، بنديك وكارتال، تُلاحظ النزاعات والخلافات المتعلقة ببدل الفسخ في عمليات البيع بشكل متكرر. قد تختلف ظروف السوق وتطبيقات العقود والسوابق القضائية في هذه المناطق عن بعضها البعض.

لذلك، من الأهمية بمكان أن يحصل مالكو العقارات والمشترون المتواجدون في توزلا، بنديك وكارتال على دعم من محامٍ متخصص في قانون العقارات في مسائل مثل صلاحية رسوم الانسحاب واستردادها. يمكن للخبير القانوني، من خلال مراعاة ديناميكيات السوق الإقليمية وقرارات المحاكم المحلية، منع فقدان الحقوق أثناء إعداد العقد وإدارة النزاعات وعملية التقاضي. اقتراح مقال حول رسوم الانسحاب.