1. Majorité de décision requise pour la construction d’un ascenseur

Lorsque l’on examine les décisions judiciaires, la majorité de décision requise pour la construction d’un ascenseur dans un bâtiment s’articule autour de deux opinions fondamentales, selon que l’opération nécessite ou non une « modification du projet architectural » et selon sa nature de « construction dans les parties communes » :

Condition d’unanimité : Selon la jurisprudence établie de la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation, si l’ascenseur n’est pas inclus dans le projet architectural de l’immeuble principal, la construction d’un ascenseur nécessite un « projet de modification ». Pour de telles modifications architecturales substantielles et la modification du projet, la décision doit être prise à l’unanimité de tous les copropriétaires (Cour de Cassation, 5e Ch. Civ., 23.05.2022, E. 2022/4077, K. 2022/9125 ). De même, il a été souligné que les ajouts structurels tels que les escaliers ou les ascenseurs qui contreviennent au projet architectural et nécessitent un projet de modification doivent être décidés à l’unanimité (Cour de Cassation, 5e Ch. Civ., 08.01.2024, E. 2023/9688, K. 2024/52 ; Cour de Cassation, 5e Ch. Civ., 11.10.2023, E. 2023/3152, K. 2023/8793 ). De plus, l’unanimité est requise pour les modifications qui affectent la structure statique ou qui attribuent une partie commune à l’usage personnel d’un propriétaire (Cour de Cassation, 5e Ch. Civ., 21.05.2025, E. 2025/2290, K. 2025/8049 ; Conseil d’État, 6e Ch., 05.02.2024, E. 2021/1296, K. 2024/545 ).

Condition de majorité des quatre cinquièmes (4/5) : Il a été stipulé que pour certaines décisions concernant la construction, la réparation et les installations dans les parties communes, le consentement écrit des quatre cinquièmes (4/5) des copropriétaires peut être suffisant, conformément à l’article 19/2 de la loi sur la copropriété n° 634 (KMK) (Cour d’appel, Chambre générale du droit, 31.05.2022, E. 2019/363, K. 2022/786 ). La 5ème Chambre civile de la Cour d’appel a déclaré que la règle générale pour les installations et les modifications à apporter dans les parties communes est une majorité de 4/5, mais que cette modification ne doit pas créer un changement substantiel dans le projet architectural (Cour d’appel, 5ème Chambre civile, 30.04.2025, E. 2025/2103, K. 2025/6581 ; Cour d’appel, 5ème Chambre civile, 16.01.2024, E. 2023/3517, K. 2024/499 ).

2. Bases légales

Les décisions concernant la construction d’ascenseurs et les modifications dans les parties communes sont fondamentalement basées sur les réglementations légales suivantes :

Loi n° 634 sur la copropriété (KMK) Article 19 : Réglemente l’obligation des copropriétaires de préserver l’état architectural de l’immeuble principal et la condition de consentement écrit des 4/5 requise pour la construction/l’installation dans les parties communes.

KMK Article 42 : Réglemente les « innovations et ajouts » à réaliser dans les parties communes et la répartition de leurs dépenses. La construction d’un ascenseur est considérée comme une innovation permanente dans la structure principale dans le cadre de cet article (Cour d’appel, 5ème Chambre civile, 10.03.2021, E. 2020/11771, K. 2021/3111 ).

Article 33 du Code de la Propriété par Étages (KMK): Elle régit le recours à l' »intervention du juge » en cas de désaccord au sein du conseil des copropriétaires. Cet article est invoqué lorsque l’emplacement de l’ascenseur est prévu dans le projet architectural, mais qu’aucun accord ne peut être trouvé sur sa construction (Cour de cassation, 5e chambre civile, 07.05.2024, E. 2024/1557, K. 2024/5537 ).

Article 692 du Code civil turc (TMK): Selon les dispositions de la copropriété indivise, il réglemente l’exigence d’unanimité pour la modification de la destination du bien ou pour les travaux de construction essentiels (Conseil d’État, 6e chambre, 05.02.2024, E. 2021/1296, K. 2024/545 ).

3. Cas Particuliers et Exceptions

Présence de l’ascenseur dans le projet architectural: Si l’emplacement de l’ascenseur est déjà prévu dans le projet architectural approuvé du bâtiment et que la gaine d’ascenseur est prête, l’intervention du juge peut être demandée en cas de désaccord entre les copropriétaires. Dans ce cas, le tribunal peut décider de la mise en œuvre du projet et de la répartition des dépenses au prorata des quotes-parts foncières (Cour de cassation, 5e chambre civile, 07.05.2024, E. 2024/1557, K. 2024/5537 ).

Accès pour personnes handicapées: Si des copropriétaires handicapés résident dans le bâtiment, la construction de l’ascenseur peut être réalisée en étant évaluée dans le cadre de l’art. 42/2 et 3 du KMK, et les dépenses peuvent être réparties selon le taux de bénéfice (Cour de cassation, 5e chambre civile, 11.05.2023, E. 2022/13818, K. 2023/4718 ).

Projet de Rénovation et Approbation Municipale : Même si une majorité est obtenue, l’existence d’un projet de rénovation approuvé par la municipalité est une condition préalable pour qu’une opération contraire au projet architectural soit valide. L’approbation municipale seule ne suffit pas ; le consentement écrit (unanimité) de tous les propriétaires est requis (Cour de Cassation 5ème Chambre Civile, 08.02.2021, E. 2020/9573, K. 2021/1107 ).

4. Sources Secondaires et Législation Administrative

Les sources secondaires fournissent un contexte supplémentaire concernant l’obligation de construction d’ascenseurs et les processus techniques :

Réglementation d’Urbanisme : Conformément à l’article 45 du Règlement Type d’Urbanisme des Zones Planifiées, la construction d’un ascenseur est obligatoire dans les bâtiments de 4 étages et plus. Dans les bâtiments de 3 étages, il est obligatoire de prévoir un emplacement pour un ascenseur (Conseil d’État 8e Chambre, 24.03.2021, E. 2016/1772, K. 2021/1800 ; Cour Commerciale de Première Instance d’Istanbul n°15, 13.04.2023, E. 2022/68, K. 2023/360 ).

Coopératives : Bien que les travaux de rénovation ou de construction d’ascenseurs dans les coopératives puissent être décidés par un vote à la majorité lors de l’assemblée générale, ces décisions ne doivent pas contredire les pouvoirs inaliénables visés à l’article 42 de la Loi sur les Coopératives (Cour Commerciale de Première Instance d’Istanbul n°15, 13.04.2023, E. 2022/68, K. 2023/360 ).

Nature de la Partie Intégrante : Les ascenseurs, une fois installés dans le bâtiment, deviennent une « partie intégrante » (mütemmim cüzü) du bâtiment conformément à l’article 684 du Code Civil Turc et acquièrent le statut de partie commune (Cour Commerciale de Première Instance d’Istanbul n°11, 03.02.2021, E. 2019/312, K. 2021/68 ).

Ministère de l’Environnement et de l’Urbanisme Avis: Approbation des copropriétaires pour l’installation d’un ascenseur (25.11.2021)

Contexte du document et question posée

Cet avis a été rédigé par la Direction Générale des Collectivités Locales du Ministère de l’Environnement et de l’Urbanisme, suite à la demande d’une municipalité datée du 08.07.2021. La municipalité a posé la question suivante : Lorsqu’il est envisagé d’installer un ascenseur dans une structure existante ayant une cage d’ascenseur dans le projet d’exécution architectural, le consentement de la majorité simple des copropriétaires ou l’unanimité est-il requis conformément à l’article 42 de la loi n° 634 sur la copropriété ?

Contenu de l’article 42 de la KMK

Le ministère transmet d’abord la réglementation juridique pertinente. Selon l’article 42 de la KMK, les copropriétaires ne peuvent pas apporter de modifications unilatéralement aux parties communes. Les innovations et additions visant à rendre les parties communes plus utiles, confortables ou efficaces, ne peuvent être réalisées qu’avec une décision prise à la majorité en nombre et en quote-part des copropriétaires.

Le deuxième paragraphe de l’article, ajouté en 2005, prévoit une disposition spéciale pour les copropriétaires handicapés. Selon cette disposition, en cas de nécessité pour la vie des personnes handicapées, la modification du projet est décidée à la majorité des voix et des quotes-parts de terrain lors d’une réunion des copropriétaires qui doit se tenir au plus tard dans les trois mois. Si la réunion ne peut avoir lieu ou si la demande de modification est rejetée, le copropriétaire handicapé peut faire réaliser la construction seul, en obtenant une modification de projet ou un croquis approuvé par les autorités compétentes, accompagné d’un rapport de commission certifiant que cela ne compromet pas la sécurité du bâtiment. Les dépenses liées à ces opérations sont prises en charge par les bénéficiaires de l’innovation, au prorata de leur utilisation.

Décision Exemplaire de la Cour de Cassation

Pour renforcer son point de vue, le Ministère se base sur la décision de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation datée du 26.09.2002, sous les numéros 2002/7092 E. et 2002/8738 K. Les constatations suivantes ont été faites dans cette décision :

Dans le projet architectural approuvé d’un immeuble de cinq étages, un espace pour ascenseur avait été prévu, mais comme le règlement d’urbanisme de l’époque n’imposait pas d’ascenseur dans les bâtiments de cinq étages, il n’avait pas été construit initialement. Des années plus tard, le conseil des copropriétaires a décidé, à la majorité des voix, de faire installer un ascenseur ; cependant, le tribunal a invalidé cette décision au motif qu’elle ne reposait pas sur la majorité numérique et la majorité des quotes-parts de terrain prévues à l’article 42 de la loi sur la copropriété.

La Cour de Cassation, quant à elle, a examiné la question sous un angle différent. La chambre, constatant que l’ascenseur avait été prévu dans le projet et que son emplacement y était indiqué, a jugé que la réalisation ultérieure de cette installation ne pouvait être évaluée dans le cadre de l’article 42 de la loi sur la copropriété. En effet, cet article s’applique aux innovations et ajouts non prévus dans le projet. La mise en œuvre d’une installation déjà incluse dans le projet revêt, quant à elle, une nature juridique totalement différente.

Évaluation Juridique et Conclusion du Ministère

Le Ministère, en examinant conjointement la réglementation légale et la décision judiciaire, parvient à la conclusion suivante :

Dans le premier cas, c’est-à-dire si un emplacement d’ascenseur était prévu dans le projet architectural approuvé du bâtiment mais n’a pas été réalisé pendant la construction, l’installation ultérieure de cet ascenseur est en dehors du champ d’application de l’article 42 de la loi sur la copropriété (KMK). Chaque propriétaire de section indépendante a le droit d’exiger l’application exacte du projet architectural. Par conséquent, dans cette situation, ni l’unanimité ni une majorité des 4/5 ne sont requises ; chaque propriétaire peut demander la mise en œuvre complète du projet et sera tenu de participer aux frais de construction lorsque l’ascenseur sera installé.

Dans le deuxième cas, c’est-à-dire si aucun emplacement d’ascenseur n’était prévu dans le projet mais qu’il y a un copropriétaire handicapé dans le bâtiment, le deuxième alinéa de l’article 42 de la loi sur la copropriété (KMK) entre en jeu. Une décision prise à la majorité des voix et des tantièmes est suffisante ; si la majorité ne peut être atteinte, le copropriétaire handicapé peut recourir aux voies administratives.

Importance Pratique

Ce point de vue distingue clairement deux situations fréquemment confondues dans la pratique. Dans les bâtiments dont le projet prévoit un emplacement d’ascenseur, chaque propriétaire peut demander la réalisation de cette installation sans même nécessiter une décision de l’assemblée des copropriétaires ; tandis que dans les bâtiments dont le projet ne prévoit pas d’ascenseur, les exigences de majorité et la procédure de l’article 42 de la loi sur la copropriété (KMK) doivent être appliquées. Les démarches juridiques entreprises sans avoir correctement identifié cette distinction peuvent entraîner de graves pertes de droits, et il est fortement recommandé que le processus soit mené avec l’assistance d’un expert en droit de la copropriété.

Apartmana asansör yaptırmak için oybirliği mi, yoksa 4/5 çoğunluk mu yeterlidir?

Bu sorunun yanıtı, binanın mevcut mimari projesine bağlıdır. Eğer onaylı projede asansör yeri bulunmuyorsa, yapı bir tadilat projesi gerektirdiğinden tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması zorunludur. Buna karşın asansör yapımı ortak alan tesisi niteliği taşıyorsa ve mimari projede esaslı bir değişiklik yaratmıyorsa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesi uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası yeterli sayılabilmektedir. Hangi koşulun geçerli olduğunu doğru tespit edebilmek için bir İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı ile görüşmeniz hak kaybını önler.

Kat malikleri anlaşamıyorsa asansör yapımı için mahkemeye başvurulabilir mi?

Evet. Binanın onaylı mimari projesinde asansör yeri mevcut olmakla birlikte kat malikleri yapım konusunda uzlaşı sağlayamamışsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında hakimin müdahalesi talep edilebilir. Mahkeme, projenin uygulanmasına ve giderlerin arsa payı oranında paylaşılmasına hükmedebilmektedir. Bu sürecin doğru yönetilmesi ve dilekçenin usule uygun hazırlanması için alanında deneyimli bir avukatlık ofisinden destek alınması büyük önem taşır.

Binada engelli kat maliki varsa asansör yapımı daha mı kolay kararlaştırılır?

Evet, bu durum özel bir istisna oluşturmaktadır. Binada engelli kat malikinin bulunması halinde asansör yapımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42/2 ve 42/3. maddeleri çerçevesinde değerlendirilerek faydalanma oranına göre gider paylaşımı yapılmak suretiyle gerçekleştirilebilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu yönde emsal kararlar vermiştir. Söz konusu istisnadan yararlanılabilmesi için hukuki sürecin bir kat mülkiyeti avukatı eşliğinde yürütülmesi önerilmektedir.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le processus d’installation d’un ascenseur dans un immeuble d’appartements est, contrairement à son apparence superficielle, un domaine complexe nécessitant l’évaluation simultanée de multiples couches juridiques. Une décision de l’assemblée des copropriétaires prise avec une majorité incorrecte peut être considérée comme invalide ; même si l’approbation municipale a été obtenue, un ascenseur construit sans le consentement écrit de tous les propriétaires peut ultérieurement donner lieu à des litiges juridiques.

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, notre équipe opérant à Istanbul et Tuzla offre à ses clients des conseils juridiques complets dans les domaines du droit de la copropriété, des litiges de gestion d’immeuble et du droit foncier et d’urbanisme. Nous sommes à vos côtés à chaque étape, de la décision de construction d’un ascenseur (avec quelle majorité elle sera prise) à la gestion des procédures judiciaires.

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Cabinet d’Avocats 2M Hukuk | Istanbul – Tuzla