1. Genel İlkeler ve Sözleşmenin Geçerlilik Şartları
Taşınmaz simsarlığı (tellallık) sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520. maddesi uyarınca yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli kabul edilmemektedir. İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 21.12.2021 tarihli, 2021/460 E. ve 2021/1180 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığı takdirde, satış gerçekleşmiş olsa dahi emlakçının komisyon ücretine hak kazanması mümkün değildir. Benzer şekilde, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 07.11.2018 tarihli, 2016/2169 E. ve 2018/10388 K. sayılı kararında, taşınmaz satış sözleşmesinin resmi biçimde (tapuda veya noter huzurunda) yapılmaması durumunda asıl sözleşmenin geçersiz olacağı, buna bağlı olarak simsarlık sözleşmesindeki cezai şartların da geçersiz sayılacağı belirtilmiştir.
2. Satışın Gerçekleşmesi Durumunda Ücret Hak Edişi
Simsar, kural olarak ancak yaptığı faaliyet sonucunda asıl sözleşme (satış) kurulursa ücrete hak kazanır (TBK m. 521/1).
Doğrudan Satış: Satışın gerçekleşmesi halinde emlakçı, sözleşmede kararlaştırılan oran üzerinden (genellikle %2 + KDV) ücrete hak kazanır (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 02.04.2014, 2013/30830 E., 2014/9955 K.).
Emlakçının Devre Dışı Bırakılması (Saf Dışı): Alıcının, emlakçının gösterdiği taşınmazı emlakçıyı devre dışı bırakarak satın alması durumunda da ücret hakkı doğmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.05.2022 tarihli, 2020/339 E. ve 2022/723 K. sayılı kararında, emlakçı saf dışı bırakılarak satış yapıldığında sözleşmedeki cezai şart hükmünün (örneğin normal komisyonun iki katı) bağlayıcı olduğu ifade edilmiştir.
Yakınlara Yapılan Satış: Taşınmazın, yer gösterme yapılan kişinin 1. derece yakınına veya kayın hısımına satılması durumunda da illiyet bağı kurulmuş sayılmakta ve ücrete hak kazanılmaktadır (Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 29.12.2025, 2024/435 E., 2025/949 K.).
3. Satışın Gerçekleşmemesi Durumunda Ücret Hak Edişi
Satış gerçekleşmese dahi, sözleşmede aksine hüküm bulunması kaydıyla emlakçı belirli ücretleri talep edebilir:
Cayma ve Vazgeçme Durumu: Sözleşmede “vazgeçen tarafın komisyon ödeyeceği” kararlaştırılmışsa, emlakçı edimini (yer gösterme, tarafları bir araya getirme) yerine getirdiği sürece ücrete hak kazanır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 13.02.2013 tarihli, 2012/22850 E. ve 2013/3301 K. sayılı kararında, alıcının vazgeçmesi halinde kendi payına düşen %2’lük tellallık ücretini ödemekle yükümlü olduğu belirtilmiştir.
Komisyon Ücreti vs. Cezai Şart Ayrımı: Yargıtay kararlarında, vazgeçen tarafın sadece kendi ödeyeceği pay “tellallık ücreti” olarak kabul edilirken, karşı tarafın (satıcının) ödemesi gereken payın da vazgeçen taraftan istenmesi “cezai şart” olarak nitelendirilmektedir. Bu durumda, borçlu tacir değilse, hakim fahiş gördüğü cezai şartı TBK m. 182/son uyarınca tenkis (indirim) etmek zorundadır (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 28.11.2017, 2015/36617 E., 2017/11665 K.).
Hizmet Bedeli ve Masraflar: TBK m. 521/son uyarınca, sözleşmede kararlaştırılmışsa, satış olmasa dahi emlakçının yaptığı giderler (ekspertiz, ulaşım vb.) ödenmelidir. Ancak sözleşmede hüküm yoksa bu giderler talep edilemez (İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, 18.02.2026, 2023/866 E., 2026/179 K.).
4. Ücret Hakkının Doğmadığı İstisnai Haller
Kredi Reddi: Satışın gerçekleşmemesi alıcının kusurundan değil, bankanın kredi vermemesinden kaynaklanıyorsa ve sözleşmede bu durum istisna tutulmuşsa, emlakçı ücrete hak kazanamaz (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 27.01.2016, 2015/35290 E., 2016/1961 K.).
Emlakçının Kusuru: Emlakçının sözleşmenin kurulmasına bizzat engel olduğu veya sadakat borcuna aykırı davrandığı durumlarda ücret talep edilemez (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 04.12.2013, 2013/15350 E., 2013/30200 K.).
Sözleşmenin Feshi: Tarafların kaporayı iade ederek sözleşmeyi zımnen feshettikleri ve emlakçının buna itiraz etmediği durumlarda komisyon hakkı doğmaz (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 20.02.2020, 2017/9867 E., 2020/2483 K.).
5. İkincil Kaynaklar ve Usuli Değerlendirmeler
Aşağıdaki hususlar sunulan karar özetlerinde ikincil bağlam olarak yer almaktadır:
Görevli Mahkeme: Emlakçı ile tüketici arasındaki uyuşmazlıklarda Tüketici Mahkemeleri görevliyken (BAM Erzurum 3. HD, 31.10.2024, 2022/1697 E. ), tarafların tacir olmadığı ve işlemin ticari nitelik taşımadığı durumlarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir (Kayseri 1. ATM, 27.09.2023, 2023/283 E. ).
İspat Yükü: Kapora karşılığı verilen bonolarda, bononun ihdas nedeni belirtilmemişse ispat yükü borçlu olmadığını iddia eden taraftadır (Bakırköy 3. ATM, 23.11.2018, 2018/168 E. ).
Dolaylı Satış: Taşınmazın emlakçı tarafından gösterildikten sonra alıcının gelini gibi yakınları adına tescil edilmesi, emlakçının ücret hakkını ortadan kaldırmaz (Yargıtay 13. HD, 21.06.2012, 2012/13128 E. ).
Sonuç olarak; emlakçı, satış gerçekleştiğinde sözleşmedeki komisyonu; satış gerçekleşmediğinde ise ancak sözleşmede “vazgeçme/cayma” halinde ücret ödeneceğine dair açık bir hüküm varsa ve kendi kusuru bulunmuyorsa ücret veya cezai şart talep edebilmektedir.
Emlakçı sözleşmesi yazılı değilse komisyon ödemek gerekir mi?
Hayır. Taşınmaz simsarlığı (emlakçılık) sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Bu durumda satış gerçekleşse bile emlakçı komisyon talep edemez.
Evi almaktan vazgeçersem emlakçıya ücret öder miyim?
Eğer sözleşmede “vazgeçen taraf komisyon öder” şeklinde açık bir hüküm varsa ve emlakçı edimini yerine getirmişse, belirli bir komisyon veya cayma bedeli ödenmesi gerekebilir.
Kredi çıkmazsa veya satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?
Her durumda değil. Eğer satışın gerçekleşmemesi alıcının kusurundan değilse (örneğin kredi reddi) ve bu durum sözleşmede istisna olarak düzenlenmişse, emlakçı komisyon talep edemez.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Emlak alım satım süreçlerinde en çok uyuşmazlık yaşanan konuların başında kapora iadesi, cayma tazminatı ve emlakçı komisyonu gelmektedir. Sözleşmenin geçerli olup olmadığı, hangi şartlarda ücret doğacağı ve kaporanın iade edilip edilmeyeceği tamamen somut olayın detaylarına göre değişmektedir.
Bu nedenle bir İstanbul emlak avukatı veya Tuzla gayrimenkul avukatı ile çalışmak; sürecin doğru analiz edilmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle cayma tazminatı ve kapora danışmanlığı kapsamında;
Geçersiz sözleşmelerin tespiti
Emlakçı komisyonunun hukuki dayanağının incelenmesi
Haksız ödenen kaporanın geri alınması
Cezai şartın iptali veya indirilmesi gibi işlemler uzmanlık gerektirir.
Bu noktada deneyimli bir 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile çalışmak, hak kayıplarının önüne geçer ve sürecin hızlı ilerlemesini sağlar. Ayrıca yerel destek için bir Tuzla alım satım avukatı, Pendik avukat, Kurtköy avukat veya Bayramoğlu avukat ile çalışmak da sürecin sahada etkin şekilde takip edilmesini sağlar.
Google’da sıkça aranan “kapora geri alınır mı?”, “emlakçı komisyonu ne zaman ödenir?”, “cayma tazminatı geçerli mi?” gibi soruların doğru cevabı, ancak somut olayın hukuki değerlendirmesi ile mümkündür.
