Emlakçının Devre Dışı Bırakılması Suretiyle Satış Yapılması

Emlakçının (simsarın) sunduğu aracılık hizmetinden faydalanıldıktan sonra, simsarın saf dışı bırakılarak taşınmazın doğrudan malikten veya başka kanallar aracılığıyla satın alınması, yargı kararlarında “sözleşmeye aykırılık” ve “cezai şartın doğumu” çerçevesinde titizlikle ele alınmaktadır. Aşağıda, bu durumun hukuki niteliği, cezai şartın uygulanabilirliği ve yargı mercilerinin bu konudaki yerleşik içtihatları analiz edilmiştir.

1. Saf Dışı Bırakma Kavramı ve Hukuki Niteliği

Emlakçının devre dışı bırakılması, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket eden alıcı adaylarının, emlakçının yer gösterme ve bilgilendirme gibi aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra, ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde emlakçıyı aradan çıkararak doğrudan malik ile temasa geçmesi durumudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.05.2022 tarihli, 2020/339 E. ve 2022/723  K. sayılı kararında bu durum; emlakçının emeğinin korunması amacıyla kararlaştırılan, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan bir anlaşma olarak tanımlanmıştır. Bu tür hükümler, sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.

2. Cezai Şartın Hesaplanması ve “İki Katı” Kuralı

Yargıtay içtihatlarında, emlakçının saf dışı bırakılması halinde öngörülen (genellikle satış bedelinin %4’sı + KDV olarak belirlenen) tutarın hukuki mahiyeti ikiye ayrılmaktadır:

Normal Tellallık Ücreti: Sözleşmede kararlaştırılan standart komisyon oranı (genellikle %2) normal ücret olarak kabul edilir.

Cezai Şart: Standart ücretin üzerindeki kısım (örneğin toplam %4’lık talebin kalan %2’ü) ise “cezai şart” olarak nitelendirilir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 06.06.2018 tarihli, 2016/2319 E. ve 2018/6679  K. sayılı kararında, %4’lık talebin %2’ünün tellallık ücreti, kalan %2’ünün ise cezai şart olduğu ve bu ayrımın yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Benzer şekilde Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 09.02.2016 tarihli, 2014/48766 E. ve 2016/3728  K. sayılı kararında da satıcının üstlendiği %2’lük ücretin ödenmesi gerektiği, geri kalan %2’ün ise cezai şart olduğu teyit edilmiştir.

3. Cezai Şarttan İndirim (Tenkis) Mekanizması

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 182/son uyarınca, hakim fahiş gördüğü cezai şartı kendiliğinden (resen) indirmekle yükümlüdür. Ancak bu kuralın uygulanması tarafların sıfatına göre değişmektedir:

Tacir Olmayan Borçlular: Borçlu tacir değilse, cezai şartın fahişliği; tarafların iktisadi durumu, borçlunun ödeme kabiliyeti, sağladığı menfaat ve kusur derecesi ölçü alınarak tenkis edilmelidir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 04.12.2017, 2017/9158 E., 2017/12051  K.).

Tacir Olan Borçlular: Borçlu tacir ise Türk Ticaret Kanunu m. 22 uyarınca cezai şarttan indirim yapılamaz. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi’nin 06.04.2023 tarihli, 2021/74 E. ve 2023/563  K. sayılı kararında, davalının tacir olması nedeniyle %4 + KDV tutarındaki cezai şartın indirim yapılmaksızın tam olarak tahsiline karar verilmiştir.

4. Saf Dışı Bırakmanın Kapsamı ve İspat Koşulları

Saf dışı bırakma eylemi sadece alıcının bizzat satın almasıyla sınırlı değildir. Sözleşmelerde genellikle alıcının eşi, çocukları veya birinci derece yakınları tarafından yapılan satın almalar da bu kapsamda değerlendirilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 01.06.2023 tarihli, 2023/370 E. ve 2023/1722  K. sayılı kararında, alıcının yakınları adına yapılan satın almalarda da %4 + KDV oranındaki ücret hükmünün bağlayıcı olduğu belirtilmiştir.

Ayrıca, emlakçının ücrete hak kazanabilmesi için yazılı bir sözleşmenin varlığı şarttır (TBK m. 520). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.10.2014 tarihli, 2013/1108 E. ve 2014/768  K. sayılı kararında, emlakçının gösterdiği dairenin saf dışı bırakılarak eş adına satın alınması durumunda, sözleşmedeki cezai şartın (indirim yapılarak) uygulanması gerektiği onanmıştır.

5. İstisnai Durumlar: Etkin Aracılık Şartı

Her ne kadar yer gösterme belgesi bulunsa da, emlakçının saf dışı bırakıldığından söz edilebilmesi için emlakçının faaliyetinin satışa yol açması veya bu yönde bir çabasının bulunması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2018 tarihli, 2017/621 E. ve 2018/1929  K. sayılı kararında, yer göstermenin tek başına ücret hakkı doğurmayacağı, satışın emlakçının faaliyetinden bağımsız olarak, malikin yetkilendirdiği başka bir emlakçı aracılığıyla gerçekleşmesi durumunda “saf dışı bırakma”dan söz edilemeyeceği belirtilerek davanın reddine dair direnme kararı onanmıştır.

6. İkincil Kaynak Değerlendirmeleri

İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, emlakçının devre dışı bırakılması durumunda mahkemelerin izlemesi gereken usulü netleştirmektedir:

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 18.03.2010 tarihli, 2009/12764 E. ve 2010/3578  K. sayılı kararında (ikincil kaynak), hizmet bedelinin iki misli olarak kararlaştırılan cezai şartın BK m. 161/son uyarınca tenkisinin tartışılmamasının bozma nedeni olduğu ifade edilmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 16.01.2013 tarihli, 2012/20571 E. ve 2013/673  K. sayılı kararında (ikincil kaynak), %4 olarak belirlenen ücretin %2’sinin normal ücret, %2’sinin cezai şart olduğu ve cezai şart kısmından %50 indirim yapılmasının gerekliliği üzerinde durulmuştur.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 21.06.2018 tarihli, 2016/10339 E. ve 2018/7032  K. sayılı kararında (ikincil kaynak), emlakçılar odası tarifesine atıf yapılarak, taraflardan birinin cayması halinde her iki tarafın ödemesi gereken toplam %4’lık tutarın yarısının cezai şart olduğu ve resen indirim yapılması gerektiği hatırlatılmıştır.

Sonuç

Yargı kararları ışığında; emlakçının devre dışı bırakılması durumunda, sözleşmede yer alan ve genellikle normal komisyonun iki katı (%6) olarak belirlenen hükümler “cezai şart” niteliğinde olup geçerlidir. Ancak mahkemeler, borçlunun tacir olup olmamasına göre bu tutar üzerinden indirim yapma yetkisine sahiptir. Emlakçının bu ücrete hak kazanabilmesi için yazılı sözleşmenin varlığı ve taşınmazın emlakçı tarafından gösterilmiş olması temel şartlardır.

Emlakçıyı devre dışı bırakıp evi alırsam ücret öder miyim?

Evet. Yargıtay kararlarına göre, emlakçının gösterdiği taşınmazı onun dışında satın almanız durumunda sözleşmede yer alan komisyon ve cezai şart hükümleri devreye girer ve ücret ödeme yükümlülüğü doğabilir.

Cezai şart neden “iki kat komisyon” olarak uygulanıyor?

Uygulamada sözleşmelerde genellikle %2 komisyon + %2 cezai şart olacak şekilde toplam %4 talep edilir. Yargıtay bu tutarın bir kısmını normal ücret, kalanını cezai şart olarak değerlendirmektedir.

Bu cezai şart her durumda ödenir mi, indirim mümkün mü?

Her durumda değil. Eğer borçlu tacir değilse hakim, cezai şartı fahiş bulursa indirim yapabilir. Ancak tacirler açısından bu indirim çoğu durumda uygulanmaz.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Emlak alım satım süreçlerinde en ciddi risklerden biri, emlakçıyı devre dışı bırakma (saf dışı bırakma) nedeniyle ortaya çıkan yüksek tutarlı cezai şart ve komisyon uyuşmazlıklarıdır. Bu tür durumlarda sözleşmenin içeriği, tarafların sıfatı ve emlakçının gerçekten satışa katkı sağlayıp sağlamadığı gibi birçok teknik detay belirleyici olmaktadır.

Bu nedenle bir İstanbul avukat ile çalışmak; sürecin doğru analiz edilmesi ve gereksiz ödeme risklerinin önlenmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle;

Cezai şartın geçerliliğinin ve miktarının değerlendirilmesi

Fahiş cezai şartın indirilmesi (tenkis) talebi

Emlakçının gerçekten ücrete hak kazanıp kazanmadığının tespiti

Yanlış sözleşmeler nedeniyle doğan borçların iptali gibi konular uzmanlık gerektirir.

Bu noktada deneyimli bir İstanbul 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile çalışmak, hem hukuki riskleri minimize eder hem de hak kaybı yaşanmasının önüne geçer.