2007 yılından önce inşa edilen ve birden fazla parsel üzerine kurulu tatil köyleri, villa siteleri ve yazlık yerleşim alanları Türkiye’de en çok yanlış bilinen hukuki alanlardan biridir. Özellikle “site yönetimi var” düşüncesi çoğu zaman hukuki gerçeklikle örtüşmez.
Öncelikle bilinmelidir ki, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu tür yapılara otomatik olarak uygulanmaz. KMK’nın birden fazla parseli kapsayacak şekilde uygulanabilmesi için, 5711 sayılı Kanun ile getirilen “toplu yapı” statüsüne geçilmiş olması gerekir.
1. MEVZUAT BİLGİ NOTU VE HUKUKİ ÇERÇEVE
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu İlgili Maddeler:
Madde 66: Toplu yapının tanımını yapar. Birden çok imar parseli üzerinde, bir yerleşim planına göre yapılmış, yönetim bakımından bağlantılı yapıları ifade eder.
Madde 69: Toplu yapı kapsamındaki yönetim organlarını (blok, ada ve toplu yapı temsilciler kurulu) düzenler.
Madde 70: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için “tek bir yönetim planı” düzenleneceğini ve bunun tüm malikleri bağlayacağını belirtir.
Madde 72: Toplu yapı ortak giderlerine katılma yükümlülüğünü ve bu kararların İİK md. 68 anlamında belge sayılacağını düzenler.
Geçici Madde 3: 2007 öncesi kurulan toplu yapıların yönetim planlarını KMK’ya uyarlaması için salt çoğunlukla karar alınabileceğini öngörür.
Ek Madde 1: KMK’nın uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümleneceğini belirtir. (Ancak toplu yapı statüsü yoksa, uyuşmazlık genel hükümlere tabi olduğundan Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.)
Türk Medeni Kanunu (TMK): Madde 688-695: Paylı mülkiyette yönetim, giderlere katılma ve yararlanma esaslarını düzenler. KMK’nın uygulanmadığı “fiili” durumlarda bu hükümler esastır.
Önemli Not: Siteniz toplu yapı statüsüne geçmemişse, KMK md. 20’deki %5 gecikme tazminatı yerine, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa yasal faiz uygulanır. İcra takipleri KMK’ya değil, yönetim planındaki sözleşmesel yükümlülüklere dayandırılmalıdır.
2. KMK’NIN TATİL KÖYÜ VE VİLLA SİTELERİNE UYGULANABİLİRLİĞİ (APARTMAN ŞARTI)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanabilmesi için yapının mutlaka “apartman” niteliğinde olması gerekmez. Yargıtay kararlarında, içinde villaların bulunduğu tatil köyü veya sitelere KMK hükümlerinin uygulanabileceği kabul edilmiştir. Ancak temel kural, KMK’nın tek bir parsel üzerinde bulunan gayrimenkullerde tesis edilebilmesidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.01.2001 tarih, 2000/11743 E., 2001/263 K.).
Birden fazla parsel üzerinde kurulu, 53 villadan oluşan bir sitede apartman şartı aranmaksızın villalı site yapısı KMK kapsamında değerlendirilmiş, ancak toplu yapıya geçilmediği için site genelinde genel hükümlerin uygulanması gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 17.03.2025 tarih, 2024/9595 E., 2025/3512 K.). Dolayısıyla, her bir ayrı parselin kendi içinde KMK hükümlerine tabi olması mümkündür (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 14.02.2019 tarih, 2017/6398 E., 2019/1031 K.).
3. 2007 ÖNCESİ YAPILAN VE TOPLU YAPI STATÜSÜNE GEÇMEYEN SİTELERİN DURUMU
5711 sayılı Kanun ile KMK’ya eklenen 66. ve devamı maddeleri uyarınca, birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerin tek bir yönetim altında KMK’ya tabi olabilmesi için “toplu yapı yönetimine” geçilmesi zorunludur. 2007 öncesi yapımı tamamlanmış siteler, KMK Geçici Madde 3 uyarınca yönetim planlarını uyarlamadıkları takdirde, site genelinde KMK hükümleri doğrudan uygulanamaz.
Yargıtay içtihatlarına göre, toplu yapı yönetimine geçilmemiş birden fazla parselden oluşan sitelerde uyuşmazlıkların çözümünde KMK hükümleri değil, TMK’nın paylı mülkiyete ilişkin genel hükümleri uygulanır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 28.09.2017 tarih, 2017/3782 E., 2017/7047 K.; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 01.03.2021 tarih, 2021/448 E., 2021/546 K.). Bu tür yapılarda KMK, Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanununun doğrudan uygulanması mümkün değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.01.2013 tarih, 2012/22721 E., 2013/1155 K.).
4. FİİLİ YÖNETİMİN AİDAT TOPLAMA VE İCRA TAKİBİ YETKİSİ
Ayrı parseller üzerinde kurulu ve toplu yapı statüsüne geçmemiş sitelerde oluşturulan “fiili site yönetiminin” yetkileri, KMK ve Genel Hükümler (Sözleşme Hukuku) ekseninde iki farklı şekilde değerlendirilmektedir:
KMK Kapsamında Yetkisizlik: Toplu yapı yönetimine geçilmediği için, tüm parselleri ilgilendiren “site yönetimi” adı altında örgütlenmiş fiili yönetimin KMK anlamında yasal bir dayanağı yoktur. KMK’nın 20. ve 35. maddelerine göre ortak gider ve aidat toplama yetkisi, yalnızca her bir parselin kendi kat malikleri kurulunca atanmış “parsel yöneticilerine” aittir. Fiili site yönetimi, parsel yöneticilerinin yetkilerini kullanamaz, aidat toplayamaz ve KMK’ya dayanarak icra takibi yapamaz (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 06.02.2018 tarih, 2017/1044 E., 2018/681 K.; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 05.06.2012 tarih, 2012/3722 E., 2012/7004 K.; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 07.12.2015 tarih, 2015/2716 E., 2015/17808 K.).
Yönetim Planı ve Genel Hükümler Kapsamında Yetki: KMK uygulanamasa da, tapuya şerh edilmiş yönetim planı TMK md. 689 uyarınca tarafları bağlayan bir “sözleşme” niteliğindedir. Eğer yönetim planında fiili yönetime aidat toplama ve icra takibi yapma yetkisi verilmişse, yönetim bu yetkisini KMK’ya değil, sözleşmeye (genel hükümlere) dayanarak kullanabilir. Yargıtay, yönetim planında açık hüküm bulunması halinde fiili yönetimin aktif husumet ehliyetinin bulunduğunu ve aidat/icra takibi yapabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 22.06.2020 tarih, 2020/1751 E., 2020/2005 K.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.01.2013 tarih, 2012/22721 E., 2013/1155 K.).
Faiz ve İcra Belgesi Niteliği: Mevzuat bilgi notunda da belirtildiği üzere, toplu yapı statüsü yoksa KMK md. 20’deki aylık %5 gecikme tazminatı uygulanamaz. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz uygulanır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.12.2010 tarih, 2010/17700 E., 2010/20750 K.). Ayrıca, toplu yapıya geçilmemiş sitelerde üst yönetimin yaptığı işletme projeleri, KMK md. 72’nin aksine İİK md. 68 anlamında belge sayılamaz (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 12.12.2006 tarih, 2006/22314 E., 2006/23655 K.).
5. GÖREVLİ MAHKEME
Toplu yapı yönetimine geçilmemiş birden fazla parselden oluşan sitelerde uyuşmazlık KMK hükümlerine göre değil, genel hükümlere göre çözümleneceğinden, KMK Ek Madde 1’deki Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğuna dair kural uygulanmaz. Bu tür fiili yönetimlerin aidat ve icra uyuşmazlıklarında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 07.11.2017 tarih, 2017/18 E., 2017/18 K.; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 19.06.2017 tarih, 2017/1731 E., 2017/5575 K.). Ancak uyuşmazlık sadece tek bir parselin kendi iç yönetimine ilişkinse, o parsel bazında KMK uygulanacağından Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmaya devam eder (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 04.12.2018 tarih, 2018/5780 E., 2018/7852 K.).
6. İKİNCİL KAYNAKLARDAN ELDE EDİLEN EK BAĞLAM
Aşağıdaki bilgiler, karar metinlerinde sınırlı bilgi bulunduğunda ek bağlam sağlamak amacıyla ikincil kaynaklardan derlenmiştir:
Yönetim Planının Tescili ve Değişikliği: 2007 öncesi fiili toplu yapılarda, KMK Geçici Madde 3’e dayanılarak salt çoğunlukla yeni yönetim planı hazırlanıp tapuya tescil edilebilir. Bu tescil ve değişiklik uyuşmazlıkları, kat malikleri arasındaki sözleşme ilişkisi nedeniyle adli yargıda (Sulh Hukuk) çözümlenir (Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, 02.11.2011 tarih, 2011/46 E., 2011/207 K.).
Kooperatif ve Fiili Yönetim İlişkisi: Bazı durumlarda fiili yönetim bir kooperatif üzerinden yürütülmektedir. Kooperatif üyesi olmayan malikler için KMK hükümleri devreye girerken, kooperatifin site işletme kooperatifine dönüşmesi ve yönetim planının tapuya şerh edilmesi halinde, kooperatif genel kurulu kat malikleri kurulu yerine geçerek aidat toplama ve icra yetkisini (sözleşme ve vekaletsiz iş görme hükümleriyle) kullanabilmektedir (Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 16.06.2020 tarih, 2017/1141 E., 2020/307 K.; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 20.04.2015 tarih, 2015/3069 E., 2015/2743 K.).
Parsel Yönetimi ile Toplu Yapı Yönetimi Çatışması: Fiili toplu yapı yönetiminin aidat toplama yetkisi olmadığı durumlarda, maliklerin kendi parsel yönetimlerine ödeme yapmaları geçerli kabul edilmekte ve fiili üst yönetimin mükerrer tahsilat yapması engellenmektedir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 22.02.2016 tarih, 2015/21918 E., 2016/2879 K.).
Özel Protokollerin Etkisi: Tatil köyü işletmeciliğinde, KMK md. 20’ye dayalı aidat icrası iddialarına karşı, taraflar arasındaki özel hisse devri ve tasfiye protokolleri (sözleşmeler) KMK’nın önüne geçerek uyuşmazlığın çözümünde esas alınabilmektedir (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 27.05.2025 tarih, 2024/5041 E., 2025/3750 K.).
Doğruda Sonuç
2007 tarihinden önce yapımı tamamlanmış, ayrı parseller üzerinde ayrı kat mülkiyeti tapularına sahip ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında resmi olarak “toplu yapı” statüsüne geçmemiş villalı bir tatil köyünde, sitenin bütününe yönelik uyuşmazlıklarda doğrudan KMK’nın toplu yapı hükümleri uygulanamaz. KMK’nın uygulanabilmesi için yapının klasik anlamda çok katlı bir “apartman” olması gerekmez; yatay mimari ile inşa edilmiş villalar da KMK kapsamındadır. Ancak, site birden fazla parsele yayıldığı ve KMK md. 66 vd. uyarınca toplu yapı statüsüne geçirilmediği için, site bütününü ilgilendiren fiili yönetimin yetkileri, aidat toplama ve icra takibi işlemleri doğrudan KMK’ya değil; tapuya şerh edilmiş olan “Yönetim Planı”ndaki sözleşmesel yükümlülüklere ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) paylı mülkiyete ilişkin hükümlerine (TMK md. 688-695) tabidir. Fiili yönetimin aidat toplama ve icra takibi yapma yetkisi, yönetim planından aldığı sözleşmesel yetkiye dayanarak geçerlidir; ancak bu takiplerde KMK’nın sağladığı özel avantajlar (örneğin %5 gecikme tazminatı veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi görev kuralı) kullanılamaz.
Toplu Yapı (KMK md. 66): Birden çok imar parseli üzerinde, belli bir yerleşim planına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisleri ile yönetim bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğu: Yasaman (2023) tarafından vurgulandığı üzere L3, fiilen bir site veya tatil köyü olarak yönetilen ancak hukuken KMK’nın toplu yapı hükümlerine entegre edilmemiş, birden fazla parselden oluşan malikler topluluğudur.
Özdeş/Paralel Yönetim Planları: Özkan (2022) çalışmasında L1 belirtildiği gibi, 2007 yılındaki kanun değişikliği öncesinde, birden fazla parsel üzerinde kurulan sitelerde hukuki boşluğu doldurmak amacıyla her bir parselin tapu kütüğüne birbiriyle tamamen aynı (özdeş) hükümler içeren yönetim planlarının şerh edilmesi yöntemidir.
Yatay Mülkiyet: Kat mülkiyetinin sadece üst üste binen bağımsız bölümlerde (apartman) değil, yan yana dizilmiş bağımsız bölümlerde (villa, sıra evler) de kurulabilmesini ifade eden kavramdır.
A. Sözleşmesel Bağlılık (Yönetim Planı) Yaklaşımı: Özkan (2022) L1 ve Akay (2025) L7 tarafından desteklenen bu yaklaşıma göre, 2007 öncesinde KMK’da toplu yapı düzenlemesi bulunmadığından, kurucular her bir parsel için ayrı kat mülkiyeti kurarken, tapuya şerh edilen yönetim planlarına “diğer parsellerle ortak yönetim, ortak giderlere katılım ve ortak tesislerin kullanımı” yönünde hükümler koymuşlardır. Akay (2025) L7, yönetim planının anayapıda kurulacak ilişkileri düzenleyen, tarafların yetki ve ödevlerini saptayan temel bir sözleşme olduğunu belirtir. Bu yaklaşıma göre, tapuya şerh edilen yönetim planı, tüm malikleri bağlayan bir “sözleşme” niteliğindedir ve fiili yönetimin meşruiyet kaynağıdır.
B. Fiili Durum ve Genel Hükümler (TMK) Yaklaşımı: Yasaman (2023) L3 ve Kayaduman (2022) L4 tarafından öne çıkarılan bu görüşe göre, kat mülkiyeti kurulu olmadan veya birden fazla parselin tek bir yönetim çatısı altında birleştirilmediği durumlarda KMK’nın doğrudan uygulanma imkanı yoktur. Yasaman (2023) L3, bu tür yapıların yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda KMK’nın tatbik edilemeyeceğini, sorunun Medeni Kanun’un paylı mülkiyete ilişkin hükümleri (TMK md. 688-695) çerçevesinde çözülmesi gerektiğini savunur.
Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler
Yönetim Planının İçeriği: En büyük belirsizlik, tapuya şerh edilen yönetim planının içeriğidir. Eğer yönetim planında, diğer parsellerdeki maliklerin ortak giderlere katılım oranları ve usulleri açıkça yazmıyorsa, TMK md. 689 vd. uyarınca paylı mülkiyet kurallarına göre masraf paylaşımı yapılması gerekecek, bu da ciddi hesaplama uyuşmazlıklarına yol açacaktır.
Toplu Yapıya Geçiş İstisnası: KMK Geçici Madde 3, bu tür 2007 öncesi fiili siteler için bir kurtuluş yolu sunmaktadır. İlgili madde uyarınca, 2007 öncesi kurulan toplu yapıların yönetim planlarını KMK’ya uyarlaması için kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla karar alması yeterlidir. Bu istisna, oybirliği arayan genel kuralın (KMK md. 24) dışına çıkarak fiili durumun hukuki zemine oturtulmasını kolaylaştırır.
Sonuç ve Pratik Değerlendirme
Sonuç olarak; 2007 öncesi inşa edilmiş, ayrı parsellerde kat mülkiyeti kurulu villalardan oluşan tatil köyünde, sitenin bütününe yönelik uyuşmazlıklarda doğrudan KMK’nın toplu yapı hükümleri uygulanamaz. Ancak bu durum sitenin yönetilemeyeceği veya aidat toplanamayacağı anlamına gelmez. Tapuya şerh edilmiş olan yönetim planı, Borçlar Hukuku ve TMK (md. 688-695) anlamında geçerli bir sözleşme niteliğindedir ve fiili yönetime aidat toplama ile icra takibi yapma yetkisi verir.
Sık Sorulan Sorular
2007 öncesi yapılan villa sitelerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?
Hayır, birden fazla parsel üzerine kurulu sitelerde toplu yapı statüsüne geçilmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu site genelinde uygulanamaz. Bu durumda uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözülür.
Tatil köyü veya villa sitelerinde aidat nasıl toplanır?
Toplu yapı yoksa aidatlar KMK’ya göre değil, tapuya şerh edilmiş yönetim planına (sözleşmeye) dayanarak toplanır. Yönetim planında hüküm yoksa Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır.
Site yönetimi icra takibi yapabilir mi?
Evet, ancak bu takip Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak değil, yönetim planındaki sözleşmesel yükümlülüklere dayanarak yapılabilir. Bu nedenle hukuki dayanak çok önemlidir.
Bu tür sitelerde hangi mahkeme görevlidir?
Eğer site toplu yapı statüsünde değilse, uyuşmazlıklar Sulh Hukuk değil, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yanlış mahkemede açılan davalar ciddi hak kaybına yol açabilir
2007 öncesi siteler nasıl hukuken güvence altına alınır?
En doğru yöntem, Kat Mülkiyeti Kanunu Geçici Madde 3 kapsamında toplu yapı statüsüne geçiştir. Bu sayede site yönetimi hukuki zemine oturtulur ve tüm maliklere karşı bağlayıcı hale gelir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
2007 öncesi çok parselli villa siteleri ve tatil köyleri, uygulamada en çok hata yapılan alanlardan biridir. Özellikle yanlış hukuki dayanakla açılan davalar, hatalı icra takipleri ve geçersiz site yönetimi kararları ciddi maddi kayıplara yol açabilir.
Bu noktada 2M Hukuk Avukatlık Ofisi gibi alanında uzman bir ekipten destek alınması büyük önem taşır. Çünkü:
İstanbul kat mülkiyeti avukatı desteği ile sitenin hukuki statüsü doğru analiz edilir
Tuzla avukat ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı ile bölgesel uygulamalar dikkate alınır
tatil köyü site yönetimi avukatı sayesinde aidat, yönetim ve sözleşme süreçleri doğru kurgulanır
villa site yönetimi avukatı ile toplu yapı geçişi profesyonel şekilde yürütülür. Unutulmamalıdır ki bu tür sitelerde yapılan en küçük hukuki hata:
Aidatların tahsil edilememesine
Yönetim kararlarının iptaline
Davaların reddine neden olabilir. Bu yüzden sürecin başından itibaren uzman bir avukatla ilerlemek, hem yöneticiler hem de kat malikleri açısından en güvenli yoldur.
