21 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanabilir mi?

Giriş

Bu yazı, “Apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanabilir mi?” sorusunu, sunulan çeşitli yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelenen kararlar, konunun temel yasal dayanağı olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve apartmanların anayasası niteliğindeki yönetim planları arasındaki ilişkiyi ortaya koymaktadır. Yazı, bu hukuki çerçeveyi ana bulgular, detaylı bir inceleme ve sonuç bölümleriyle açıklayarak, sorunun yanıtının hangi koşullara bağlı olarak değişebileceğini ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Dışarıdan Yönetici Seçilmesine Tanıdığı Serbesti

Neredeyse incelenen tüm kararlarda, temel referans noktası KMK’nın 34. maddesidir. Bu madde, kat maliklerine yönetici seçimi konusunda bir takdir hakkı tanır. Kanun koyucu, apartman yönetiminin profesyonelleşebileceğini ve kat maliklerinin kendi aralarından birini seçmek istemeyebileceği veya seçemeyebileceği durumları öngörerek dışarıdan yönetici (gerçek veya tüzel kişi) atanmasına imkân tanımıştır. Yargıtay’ın çeşitli daireleri ve ilk derece mahkemeleri, bu hükmü istikrarlı bir şekilde yorumlayarak dışarıdan yönetici seçiminin yasal bir zemin üzerinde durduğunu belirtmiştir.

2. Yönetim Planının Dışarıdan Yönetici Seçilmesini Sınırlayıcı Gücü

Bununla birlikte, en kritik ve belirleyici nokta, yönetim planının içeriğidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/13818 E. sayılı kararı bu durumu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Kararda, yönetim planının “bütün kat malikleriyle onların küllî ve cüzi haleflerini… bağlayan sözleşme hükmünde” olduğu vurgulanmıştır. Bu karara göre, eğer yönetim planında dışarıdan yönetici seçimini engelleyen bir hüküm varsa, bu hüküm emredici niteliktedir ve kat malikleri kurulu bu hükme aykırı karar alamaz. Yargıtay, bu durumu şu şekilde özetlemiştir: “...eğer apartmanın yönetim planında ‘kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından seçecekleri bir yöneticiye verebilecekleri’ şeklinde bir hüküm varsa, dışarıdan yönetici seçilmesi mümkün olmayacaktır.” Benzer şekilde, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4845 E. sayılı kararında, yönetim planına aykırı olarak kat maliki olmayan birinin yönetici yardımcısı olarak seçilmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptaline yönelik mahkeme hükmü onanmıştır. Bu, yönetim planındaki kısıtlamanın fiili sonucunu göstermesi açısından önemlidir.

Bu iki ana eksen birleştirildiğinde, KMK’nın genel bir serbesti alanı çizdiği, ancak kat maliklerinin bu serbestiyi kendi iradeleriyle, apartmanın anayasası olan yönetim planı aracılığıyla daraltabilecekleri anlaşılmaktadır.

Sonuç

Sonuç olarak, “Apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanabilir mi?” sorusunun cevabı şöyledir:

Kural olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmana dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanamaz. Kanun, kat maliklerine yöneticiyi kendi aralarından veya dışarıdan bir profesyonel kişi veya şirketten seçme hakkını açıkça tanımıştır. Ancak, apartmanın yönetim planında yöneticinin mutlaka kat malikleri arasından seçilmesi gerektiğine dair açık, emredici ve kısıtlayıcı bir hüküm bulunuyorsa, bu durumda dışarıdan yönetici seçilmesi yasaklanmış olur. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğundan, bu hükme aykırı olarak alınan bir kat malikleri kurulu kararı geçersizdir.

En Önemli İstisna: Yönetim Planı. Yargı kararları, yönetim planının bağlayıcı bir sözleşme niteliğinde olduğunu ve KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla kat malikleri için kanun hükmünde olduğunu vurgulamaktadır. Eğer bir apartmanın yönetim planında, yöneticinin yalnızca kat malikleri arasından seçileceğine dair açık ve kısıtlayıcı bir hüküm varsa, dışarıdan yönetici seçilemez. Bu durumda, yönetim planı hükmü kat malikleri kurulu kararından üstündür.

Kat Maliki Kurulu Kararının Rolü: Kat malikleri kurulu, yönetim planında bir kısıtlama olmadığı sürece, kanunun tanıdığı serbesti çerçevesinde, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dışarıdan bir yönetici seçebilir. Mahkemeler, usulüne uygun alınmış ve yönetim planına aykırı olmayan bu tür kararların yerindeliğini denetlemez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum, “…kat malikleri kurulunun aldığı karara tüm kat maliklerinin uyması gerekmekte olduğu bu hususun mahkemece denetlenemeyeceği” şeklinde ifade edilmiştir.

Dolayısıyla, bir apartmanda dışarıdan yönetici atanıp atanamayacağını kesin olarak belirlemek için yapılması gereken ilk şey, o apartmanın tapu kütüğüne şerh edilmiş olan yönetim planını dikkatlice incelemektir. Yönetim planında bir yasaklama yoksa, kat malikleri kurulu yasal çoğunluğu sağlayarak dışarıdan yönetici seçme hakkına sahiptir. Bir makale önerisi.

Dışarıdan Yönetici Atanmasında Uzman Tuzla Avukat Hukuki Destek Neden Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman veya sitelerde dışarıdan yönetici atanmasına kural olarak izin verir. Ancak bu serbesti, doğrudan doğruya o apartmana ait yönetim planı ile sınırlanabilir. Eğer tapuya şerh edilmiş yönetim planında “yönetici sadece kat malikleri arasından seçilir” şeklinde açık ve bağlayıcı bir hüküm varsa, kat malikleri kurulu bu hükme rağmen dışarıdan birini yönetici olarak seçemez. İşte bu noktada, yapılacak her işlemin geçerliliği, yönetim planının dikkatli şekilde yorumlanmasına bağlıdır. Bu yorumun doğru yapılabilmesi için Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Gebze avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Aydınlı avukat gibi kat mülkiyeti konusunda deneyimli hukukçuların desteği büyük önem taşır.

Aksi durumda, usule uygun görünse dahi yönetim planına aykırı bir seçim işlemi iptale açık hale gelir. Özellikle son yıllarda profesyonel site yönetimi şirketleriyle yapılan sözleşmelerin hukuka aykırılığı gerekçesiyle açılan davalar artmaktadır. Bu tür iptal davalarında alınan Yargıtay kararları, yönetim planının bağlayıcılığını ve usul kurallarının titizlikle uygulanması gerektiğini ortaya koymaktadır. Kat malikleri kurulu kararı ne kadar çoğunlukla alınmış olursa olsun, yönetim planına aykırıysa mahkeme tarafından geçersiz sayılabilir. Bu da hem zaman hem maliyet açısından ciddi zararlara yol açabilir. Bu yüzden, sürecin başında Maltepe avukat, Aydınlı avukat, Çayırova avukat gibi uzmanlardan danışmanlık alınması, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar ve tüm sürecin hukuki zeminde güvence altına alınmasına yardımcı olur.

Read More
20 Temmuz 2025in Deniz Ticaret Hukuku, Genel Konular, Özel Hukuk, Ticaret Hukuku, Tüm Makaleler

Tersaneye bakım/onarım veya inşa amacıyla çekilen bir geminin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi durumunda gemi sahibinin sahip olduğu hukuki haklar nelerdir?

Giriş

Bu yazı, “Tersaneye bakım/onarım veya inşa amacıyla çekilen bir geminin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi durumunda gemi sahibinin sahip olduğu hukuki haklar nelerdir” sorusuna yanıt olarak, sunulan çeşitli yargı kararlarının analiziyle hazırlanmıştır. Yazı, geminin geç teslimi durumunda gemi sahibinin başvurabileceği hukuki yolları, talep edebileceği tazminat türlerini, dava sürecinde dikkat etmesi gereken usuli şartları ve karşılaşabileceği olası savunmaları kapsamlı bir şekilde ele almaktadır. İncelenen kararlar, bu tür uyuşmazlıkların temel olarak “eser sözleşmesi” veya karma nitelikteki sözleşmeler çerçevesinde değerlendirildiğini ve çözümün büyük ölçüde sözleşme hükümlerine, tarafların kusur durumuna ve ispat yükümlülüklerine bağlı olduğunu göstermektedir.

1. Sözleşmesel Haklar ve Tazminat Talepleri

Sözleşme, haklarınızın temel çerçevesini çizer. Özellikle sözleşmede gecikme durumunda uygulanacak bir cezai şart (gecikme cezası) varsa, bu en doğrudan talep hakkınızdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Davacı sözleşmenin 6.maddesi uyarınca davalıdan tazminat isteminde bulunabileceği, sözleşme bedelinin %5’i miktarı olan 39.738,50-euro tazminatın talep edilebileceği” (bam-İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi-2018/516).

Cezai şartın yanı sıra, gecikmeden kaynaklanan fiili zararlar da talep edilebilir. Ancak en önemli ve ispatı en zor olan talep kalemi genellikle kâr kaybıdır. Yargıtay ve yerel mahkemeler, bu tür talepleri kabul etmekle birlikte, zararın somut delillerle ispatlanmasını aramaktadır. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin bir kararında, davacının kâr mahrumiyeti talebi kabul edilirken, bu zararın bilirkişi tarafından hesaplandığı görülmektedir: “2018-2019 dönemine ilişkin olarak kar kaybı ise 747.912,02 TL” olarak hesaplanmış ve bu talebin kabulüne karar verilmiştir.“ (ilkDerece-İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi-2019/367). Bununla birlikte, Yargıtay, sözleşmenin feshedilmesi durumunda kâr kaybı gibi olumlu zararların istenebilmesi için sözleşmede buna dair açık bir hüküm olması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay-15. Hukuk Dairesi-2016/4019).

2. Ayıplı İfa ve Seçimlik Haklar

Gecikmenin yanı sıra, yapılan işte kusur veya eksiklik (ayıp) varsa, TBK m. 475’e göre gemi sahibinin seçimlik hakları doğar. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi bu hakları şöyle sıralamıştır: “(1)-Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı yada sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme, (2)-Eseri alıkoyup aynı oranda bedelden indirim isteme, (3)-Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masraflar yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarımını isteme haklarını kullanabilir (iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır).“ (bam-İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi-2019/1316). Bu seçimlik hakların yanı sıra, ayıbın neden olduğu diğer zararların (örneğin başka bir tersanede yaptırılan tamir masrafı) tazmini de istenebilir.

3. Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

Arabuluculuk: Ticari davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Bu şart yerine getirilmezse dava usulden reddedilir. (bam-İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi-2022/1269).

İhtirazi Kayıt: Gecikmiş gemiyi teslim alırken, cezai şart veya gecikme tazminatı talep etme hakkınızı saklı tuttuğunuza dair bir ihtirazi kayıt (çekince) koymanız kritik öneme sahiptir. Aksi takdirde bu hakkınızı kaybedebilirsiniz. Yargıtay bir kararında, teslimde ihtirazi kayıt ileri sürülmediği için cezai şart isteme hakkının düştüğüne hükmetmiştir (Yargıtay-15. Hukuk Dairesi-2017/1296).

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Uyuşmazlıklar genellikle “eser sözleşmesi” niteliğinde olduğundan görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi‘dir (ilkDerece-İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi-2021/314). Ancak, bazı durumlarda, alacağın “deniz alacağı” niteliğinde olması halinde Denizcilik İhtisas Mahkemesi görevli olabilir (Yargıtay-20. Hukuk Dairesi-2016/5316). Yetkili mahkeme ise genellikle sözleşmede belirtilen yer mahkemesidir. Sözleşmede bir hüküm yoksa, davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (bam-İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi-2020/1477).

İspat Yükü ve Tersanenin Savunmaları: Davacı olarak zararınızı ve bunun tersanenin kusurundan kaynaklandığını ispatlamakla yükümlüsünüz. Tersane ise, gecikmenin gemi sahibinin talepleri (ek işler) nedeniyle olduğunu veya bir mücbir sebepten kaynaklandığını iddia ederek sorumluluktan kurtulmaya çalışabilir. Bir kararda, mahkeme gecikmenin davacının ek iş taleplerinden kaynaklandığına kanaat getirerek davayı reddetmiştir: > “gecikmeye davacının ek iş talebi sebebiyet verdiğinden” (ilkDerece-İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi-2022/96).

Sonuç ve Öneriler

Tersaneye çekilen geminin zamanında teslim edilmemesi, gemi sahibine sözleşme ve kanun hükümleri çerçevesinde çeşitli haklar tanıyan ciddi bir sözleşme ihlalidir. Bu durumda atılması gereken adımlar özetle şunlardır:

Sözleşmeyi İnceleyin: Öncelikle tersane ile imzaladığınız sözleşmenin teslim tarihi, gecikme cezaları, sorumluluk sınırlamaları ve yetkili mahkeme gibi maddelerini dikkatlice inceleyin.

Delilleri Toplayın: Gecikmeyi, bu gecikme nedeniyle uğradığınız zararları (yapılamayan seferler, kira kayıpları, ek masraflar vb.) ve tersane ile olan tüm yazışmalarınızı belgeleyin.

İhtarname Çekin: Gecikme nedeniyle haklarınızı talep ettiğinizi ve geminin derhal teslim edilmesini istediğinizi içeren noter kanalıyla bir ihtarname göndermek, karşı tarafı temerrüde düşürmek açısından önemlidir.

Arabulucuya Başvurun: Dava açmadan önce arabuluculuk sürecini başlatmanız yasal bir zorunluluktur.

Dava Açın: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, toplanan deliller ve sözleşme hükümleri ışığında, yetkili ve görevli Asliye Ticaret Mahkemesi’nde;

Sözleşmede varsa cezai şartın tahsili,

Gecikmeden doğan doğrudan zararların ve kâr kaybının tazmini,

Yapılan iş ayıplı ise ayıbın giderilmesi veya bedel indirimi,

Gerekiyorsa ödenen bedelin iadesi ve sözleşmenin feshi talepleriyle bir dava açabilirsiniz.

Bu süreçlerin karmaşıklığı, ispat külfetinin ağırlığı ve uyuşmazlığın teknik detayları göz önüne alındığında, deniz ticareti ve eser sözleşmeleri konusunda uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması, hak kaybı yaşanmaması adına şiddetle tavsiye edilir. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Tersaneler bölgesi olan Tuzla’da faaliyet gösteren işletmeler ile gemi sahipleri arasındaki hukuki ilişkiler, hem deniz ticareti hukuku hem de eser sözleşmesi hükümleri açısından oldukça teknik ve uzmanlık gerektiren bir alanı kapsamaktadır. Teslimde gecikme, ayıplı ifa, cezai şart uygulamaları ve kâr kaybı gibi ihtilaflar, yalnızca sözleşmenin lafzına değil, aynı zamanda uygulamadaki ticari teamüllere, teknik bilirkişi raporlarına ve ispat kurallarına bağlı olarak şekillenmektedir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Çayırova, Tepeören ve Orhanlı gibi İstanbul ve çevresindeki tersane bölgelerinde faaliyet gösteren gemi bakım firmaları için, alacakların zamanında ve eksiksiz tahsil edilmesi, işletmenin sürdürülebilirliği açısından hayati öneme sahiptir. Bu nedenle, gemi sahibinin haklarını etkin biçimde koruyabilmesi için; süreci doğru yöneten, delil stratejisini sağlam kuran ve hem Asliye Ticaret Mahkemesi hem de Denizcilik İhtisas Mahkemesi nezdinde deneyimi olan bir Tuzla avukatı ile çalışması büyük önem taşır. Alanında uzman bir avukat, sadece hak kaybını önlemekle kalmayacak; aynı zamanda süreci hızlandıracak ve daha etkin sonuç alınmasına katkı sağlayacaktır.

Read More
19 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna Kat Maliki Olmayan Kişilerin (Kiracı veya 3. Kişi) Seçilmesi Mümkün Müdür?

Giriş

Toplu yaşam alanlarının yönetiminde sıkça karşılaşılan ve hukuki tartışmalara yol açan konulardan biri, toplu yapı temsilciler kuruluna kat maliki olmayan kişilerin seçilip seçilemeyeceğidir. Çalışma toplu yapı yönetiminin önemli bir organı olan “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu” üyeliğine, kat maliki sıfatı taşımayan kişilerin seçilip seçilemeyeceği meselesini, sunulan hukuki metinler ve Yargıtay kararları ışığında incelemektedir. Temsilciler Kurulu, bu karmaşık yapıda kat maliklerinin iradesini yansıtan ve önemli yetkilere sahip temsili bir organdır. Çalıma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) temelinde, Yargıtay’ın konuya ilişkin farklı yaklaşımlarını, Yönetim Planı’nın rolünü, seçilen kişinin yetki sınırlarını ve olası uyuşmazlıkların çözüm yollarını inceleyerek bütüncül bir perspektif sunmayı amaçlamaktadır.

1.Temsilciler Kurulunun Oluşumu ve Yönetim Planının Rolü

Temsilciler Kurulu’nun varlığı ve oluşum şekli, temel olarak toplu yapının “yönetim planına” bağlıdır. KMK, bu konuda emredici bir kural koymak yerine, esnek bir yapı benimsemiştir. Yönetim planında aksi belirtilmediği sürece (yedek hukuk kuralı olarak), kurul, blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. KMK’nın 69. maddesinde toplu yapı kat malikleri kurulunun görevlerinin toplu yapı temsilciler kuruluna verilebileceği düzenlenmiştir. Ada temsilciler kurulunun oluşumu gibi toplu yapı temsilciler kurulunun oluşumu için toplu yapı yönetim planında bu yönde bir düzenleme olması gerekmektedir. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

Kat Maliki Olmayanların “Yönetici” Seçilebilmesi: KMK ve içtihatlar, klasik kat mülkiyeti için geçerli olan KMK m. 34’ün, toplu yapılar için de (KMK m. 74 atfıyla) uygulanacağını açıkça belirtmektedir. Bu madde, kat maliklerinin dışarıdan birini yönetici olarak seçmesine olanak tanır.

Dışarıdan “Temsilci” Seçilebilmesi: En kritik bulgu, dışarıdan yönetici seçme imkanının, temsilci seçimi için de geçerli olabileceğidir. Yönetim planına konulacak özel bir hükümle, temsilciler kurulu üyesinin kat maliki olması şartı aranmayabilir. Bu halde, toplu yapılarda da, yönetim planına konulacak hükümle blokların veya blok niteliğinde olmayan yapıların, kendi aralarından bir kişiyi ya da o kapsamdaki bağımsız bölüm malikleri dışında bir kimseyi yönetici veya temsilci olarak atamaya ilişkin bir takım hükümlere yer verilebileceği gibi, yönetim planında yönetici veya temsilci olma bakımından bazı özel şartların getirilmesi de mümkündür.

Yönetici/Temsilci Ayrımı ve Temsil Yetkisi: Temsilciler Kurulu, varsayılan durumda blok yöneticilerinden oluşur. Blok yöneticisi dışarıdan seçilebildiğine göre, dolaylı yoldan Temsilciler Kurulu’nda kat maliki olmayan bir üye (blok yöneticisi sıfatıyla) bulunabilir. Daha da önemlisi, kanun yönetim planının, blok yöneticisi veya yapı temsilcisi dışında, sadece Temsilciler Kurulu’nda görev yapmak üzere harici bir kişinin seçilmesine de imkan tanıyabileceğini belirtmektedir.

2. Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna Dışardan Üye Seçilmesinde Kanunda Yasaklayıcı Bir Hüküm Yoktur? 

KMK’da Temsilciler Kurulu üyesinin mutlaka kat maliki olması gerektiğine dair emredici bir hüküm bulunmamaktadır. Aksine, kanun koyucu, KMK m. 69’da “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe” ve “nasıl seçileceğinin yönetim planında belirtileceği” gibi ifadelerle bu alanı büyük ölçüde kat maliklerinin iradesine, yani yönetim planına bırakmıştır. Bu esneklik, KMK m. 34’ün dışarıdan yönetici seçimine izin veren ruhuyla ve KMK’nın 74. maddesinin atfıyla birleştiğinde kat maliki olmayan kişilerin de temsilci olarak seçilebilmesinin önünü açmaktadır.

KMK’nın 69/son fıkrasında “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. “ şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu madde uyarınca kat maliki olmayan dışarında bir kişinin toplu yapı temsilciler kurulana seçilmesinde bir engel yoktur. Yönetim planında bir engel konulmadıkça dışarıdan kat maliki olmayan bir kişi de toplu yapı temsilciler kuruluna seçilebilir.

3. Temsilciler Meclisine Üye Seçilmesindeki Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları 

Yönetim Planının Yetersizliği: En büyük uyuşmazlık kaynağı, yönetim planının bu konuda sessiz veya muğlak olmasıdır. Temsilcilerin nasıl seçileceği gibi hususlar hakkında kanun koyucunun herhangi bir düzenleme öngörmemesi toplu yapılarda yönetimin aksamasına yol açabilmektedir. Ancak yönetim planında bu konuda bir açıklama yer almaması durumunda da kanunda dışardan seçilmeye bir engel bulunmadığından yine de dışarıdan temsilci seçilmesi mümkün olacaktır.

Çözüm Yolu: Uyuşmazlıkların çözümünde ilk başvurulacak kaynak Yönetim Planı’dır. Yönetim planı, toplu yapının anayasası niteliğindedir. Planda, temsilcilerin nitelikleri (kat maliki olma şartı, profesyonellik, eğitim vb.) ve seçim usulü açıkça belirtilmişse, bu hükümlere uyulur. Planın yetersiz kaldığı durumlarda ise KMK’nın yedek hukuk kuralları (m. 69, m. 71, 74 ve m. 34’e yapılan atıf) devreye girer ve dışarıdan temsilci seçimi yapılabilir.

Sonuç

İncelen kararlar ve metinler Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapı temsilciler kuruluna kat maliki olmayan bir kişinin seçilmesini doğrudan yasaklayan bir hüküm bulunmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Anahtar rol, toplu yapının “anayasası” olan yönetim planına aittir. Yönetim planında açıkça izin veren bir hüküm bulunması halinde, kat maliki olmayan, hatta tüzel kişi bir profesyonel yönetim şirketi temsilcisinin dahi Temsilciler Kurulu’na üye olarak seçilmesi hukuken mümkündür. Yönetim planının bu konuda sessiz kalması durumunda ise, KMK’nın 69/son fıkrasında “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. “ hükmü dikkate alınacak ve bu madde de toplu yapı temsilciler kuruluna dışarıdan üye seçilmesi yasaklayan bir ifade olmadığından dışarıdan temsilci seçimi mümkün olacaktır. Yine konunun KMK’nın genel ve yedek hükümleri (özellikle dışarıdan yönetici seçimine izin veren m. 34) çerçevesinde yorumlanması gerekecek, bu da genellikle dışarıdan seçime kapıyı açık bırakacaktır.

Sunulan kaynaklar temelinde, kanun koyucunun toplu yapı yönetiminde katı kurallar yerine esnekliği ve irade serbestisini ön planda tuttuğu anlaşılmaktadır. Bu yaklaşım, her toplu yapının kendi özgün dinamiklerine ve ihtiyaçlarına uygun bir yönetim modeli oluşturmasına olanak tanıması açısından olumludur. Kat maliki olmayan profesyonellerin (hukukçular, mali müşavirler, gayrimenkul uzmanları vb.) kurula dahil edilmesi, yönetimin kalitesini ve şeffaflığını artırabilir.

Ancak bu esneklik, aynı zamanda potansiyel bir risk taşımaktadır. Yeterince detaylı ve özenli hazırlanmamış bir yönetim planı, metinlerde de belirtildiği gibi, temsil sorunlarına, yetki karmaşasına ve ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Dolayısıyla en sağlıklı yol, toplu yapı kurulurken veya sonrasında yönetim planında; Temsilciler Kurulu’nun kimlerden oluşacağı, üye olacak kişilerde aranacak nitelikler (kat maliki olma şartı, belirli bir meslekten olma, tecrübe vb.), seçim usulü ve görev süresi gibi konuların hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde açık ve ayrıntılı olarak düzenlenmesidir. Bu, olası ihtilafları en baştan önlemenin en etkili yoludur. Bir tez önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Toplu yapılarda Temsilciler Kurulu üyeliğine kat maliki olmayan kişilerin seçilip seçilemeyeceği konusu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yoruma açık hükümleri, yönetim planlarının çeşitliliği ve Yargıtay kararlarının farklı yaklaşımları nedeniyle hukuki uzmanlık gerektiren teknik bir alandır. Bu konuda atılacak yanlış bir adım, apartman veya site yönetiminde iptal davaları, yetki aşımı iddiaları ve yönetim krizleri gibi ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle özellikle süreci en baştan doğru kurgulamak, yönetim planlarını revize ederken mevzuata uygun bir çerçeve çizmek için uzman desteği alınması büyük önem taşır.

Tuzla gibi yapılaşmanın hızla arttığı, çok bloklu toplu yapıların yaygın olduğu bir bölgede, KMK hükümlerine hâkim, Yargıtay kararlarını yakından takip eden ve yerel mahkeme uygulamalarını bilen bir Tuzla avukatı ile çalışmak hem hak kayıplarının önüne geçmek hem de süreci hızlı ve sağlıklı yürütmek açısından büyük avantaj sağlar. Aynı şekilde Pendik avukatı, Kartal avukatı, Maltepe avukatı, Aydınlı avukatı, Orhanlı avukatı, Tepeören avukat, Çayırova avukat veya Gebze avukatı desteğiyle çalışmak, yalnızca yasal çerçeveyi korumakla kalmaz, aynı zamanda apartman içi uyumu ve yönetime duyulan güveni artırır.

Profesyonel destek sayesinde temsilciler kurulunun doğru şekilde yapılandırılması, dışarıdan temsilci seçilmesinin hukuki zemine oturtulması ve yönetim planının yasal şekilde güncellenmesi sağlanabilir. Özellikle yönetim planında eksiklik varsa, bu planların ihtilafa yol açmadan yeniden düzenlenmesi için deneyimli bir avukat rehberliği süreci hem yasal hem de pratik açıdan güvenli kılacaktır.

Read More
18 Temmuz 2025in Deniz Ticaret Hukuku, Genel Konular, Ticaret Hukuku, Tüm Makaleler

Deniz Yoluyla Taşınan Eşyanın Geç Teslimi Halinde Yük Sahibinin Dava Hakları Nelerdir?

Giriş

Bu yazı, deniz yoluyla taşınan bir eşyanın varma limanına geç teslim edilmesi durumunda, yük sahibinin (gönderen, gönderilen veya sigortacı gibi hak sahipleri) sahip olduğu hukuki hakları, bu hakları kullanırken izlemesi gereken adımları ve dikkat etmesi gereken kritik noktaları, sunulan çeşitli mahkeme kararları ışığında analiz etmektedir. Türk Ticaret Kanunu (TTK), ilgili uluslararası konvansiyonlar (CMR vb.) ve yerleşik Yargıtay içtihatları, yük sahibinin haklarının çerçevesini çizerken, aynı zamanda bu hakların kullanılabilmesi için belirli usuli şartlar ve ispat yükümlülükleri öngörmektedir. Çalışma, bu karmaşık hukuki süreci ana bulgular, inceleme ve sonuç bölümleriyle aydınlatmayı amaçlamaktadır.

1. Dava Hakkının Temeli ve Koşulları

Geç teslimden kaynaklanan dava hakkının temelini, taşıyanın sözleşmeden doğan özen yükümlülüğünü ihlal etmesi oluşturur. Taşıyan, eşyayı sözleşmede kararlaştırılan sürede veya böyle bir süre yoksa “şartlar dikkate alındığında özenli bir taşıyıcıya tanınabilecek makul bir süre içinde” teslim etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlali, taşıyanın sorumluluğunu doğurur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin vurguladığı temel prensip şudur: “taşıyan, eşyanın zıyaı veya hasarından yahut geç tesliminden doğan zararlardan, zıya, hasar veya teslimde gecikmenin, eşyanın taşıyanın hâkimiyetinde bulunduğu sırada meydana gelmiş olması şartıyla sorumludur“ (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi-2020/116).

2. Yük Sahibinin Atması Gereken Adımlar ve Yükümlülükleri

Yük sahibinin tazminat hakkını etkin bir şekilde kullanabilmesi için yerine getirmesi gereken kritik usuli yükümlülükler bulunmaktadır:

İhbar Yükümlülüğü: Yük sahibinin hak kaybına uğramaması için en önemli adımlardan biri, gecikmeyi taşıyana süresi içinde bildirmesidir. TTK, bu konuda kesin bir süre öngörmektedir. Bir kararda belirtildiği üzere, “TTK m. 1185/5 gereği, yükün gönderilene tesliminden itibaren aralıksız 60 gün süre içinde gecikme zararı ve tazmin talebinin taşıyana yazılı bildirimi” yapılmalıdır. Aksi halde tazminat hakkı düşer.

Zararın İspatı: Tazminat talebinin kabulü için en temel şart, gecikme ile zarar arasında bir illiyet (nedensellik) bağı kurulması ve bu zararın somut delillerle ispat edilmesidir. Mahkemeler, “HMK’nun 190. maddesi uyarınca kural olarak, aksi kanunca belirlenmedikçe iki taraftan her biri iddiasını ispata mecburdur” ilkesini esas alır (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi-2018/329). Yük sahibinin, sipariş iptalleri, müşteriye yapılan iskontolar, kâr kaybı veya ek masraflar gibi zararlarını faturalar, yazışmalar, banka kayıtları ve ticari defterlerle kanıtlaması gerekir. Sadece ticari defterlerdeki satış düşüşü gibi soyut iddialar, zararın ispatı için yeterli görülmemektedir.

Hak Düşürücü Süre: Yük sahibinin dava açmak için sınırlı bir zamanı vardır. TTK uyarınca, “Eşyanın ziyaı veya hasarı ile geç tesliminden dolayı taşıyana karşı her türlü tazminat istem hakkı, bir yıl içinde yargı yoluna başvurulmadığı takdirde düşer.” (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi-2022/2318). Bu süre, eşyanın teslim edildiği veya edilmesi gerektiği tarihten itibaren başlar ve mahkeme tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Taşıyanın “zararın tazmin edileceği konusunda oyalaması” dahi bu süreyi durdurmaz.

3. Taşıyanın Sorumluluğunun Sınırları ve İstisnaları

Taşıyanın sorumluluğu mutlak değildir ve kanunla sınırlandırılmıştır.

Sınırlı Sorumluluk: Taşıyanın kusurunun basit olduğu durumlarda, tazminat miktarı kanuni bir üst sınırla limitlenmiştir. TTK m. 1186/6 uyarınca, “taşıyanın, navlun sözleşmesine konu eşyanın geç tesliminden doğan sorumluluğu, geciken eşya için ödenecek navlunun iki buçuk katı ile sınırlıdır ancak bu tutar, navlun sözleşmesi uyarınca ödenecek toplam navlun miktarından fazla olamayacaktır.” Mahkemeler, bu sınırı dikkate alarak tazminata hükmederler.

Sınırlı Sorumluluğun Ortadan Kalkması (Kast ve Pervasızca Davranış): Yük sahibinin, uğradığı zararın tamamını talep edebilmesi için taşıyanın sınırlı sorumluluktan yararlanamayacağını ispatlaması gerekir. Bu durum, taşıyanın eyleminin “kasten yapılması yahut geç teslim olasılığını hiçe sayan, bu olasılığı düşüncesizce göze alan pervasız bir davranış niteliğinde” olması halinde mümkündür. Örneğin, konteynerlerin limanda unutulması gibi durumlar, pervasızca davranış olarak nitelendirilerek taşıyanın tam tazminat ödemesine yol açabilir.

4. Yargılama Sürecine İlişkin Diğer Hususlar

Görevli Mahkeme: Deniz taşımacılığından kaynaklanan uyuşmazlıklar, ticari dava niteliğindedir. Bu tür davalara bakmakla görevli mahkemeler Asliye Ticaret Mahkemeleridir. Özellikle büyük şehirlerde, bu davalar için uzmanlaşmış “Denizcilik İhtisas Mahkemesi” görevlidir (İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi-2017/1430).

Takas ve Mahsup Hakkı: Yük sahibi, geç teslimden kaynaklanan zararını, taşıyanın talep ettiği navlun borcundan mahsup edilmesini talep edebilir. Bir Yargıtay kararında, mahkemenin “davalının savunmasına yansıyan sayışma iradesini de nazara almadığını göstermektedir” denilerek bu hakkın önemi vurgulanmıştır (Yargıtay-11. Hukuk Dairesi-2009/14025).İnceleme

Sonuç

İncelenen kararlar bütünü, deniz yoluyla taşımada geç teslim halinde yük sahibinin hak arama sürecinin çift yönlü bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. Bir yanda kanun, taşıyanı “özenli bir taşıyıcı” gibi davranmadığı takdirde sorumlu tutarak yük sahibini korumaktadır. Diğer yanda ise, bu hakkın kullanılmasını sıkı usuli kurallara ve ağır ispat yükümlülüklerine bağlayarak taşıyanı spekülatif ve ispatlanamayan taleplerden korumayı amaçlamaktadır.

Yük sahibinin başarısı, proaktif ve titiz davranmasına bağlıdır. Sözleşme aşamasından teslim anına kadar tüm süreçlerin yazılı olarak belgelenmesi, gecikmenin fark edildiği anda derhal ve usulüne uygun şekilde ihtar çekilmesi ve zararın kalem kalem, somut delillerle (üçüncü kişilere ödenen cezalar, alternatif taşıma faturaları, kâr kaybını gösterir hesaplamalar vb.) ortaya konulması elzemdir. Özellikle 1 yıllık hak düşürücü süre, haklı dahi olsa dava hakkının kaybedilmesine neden olabilecek en önemli engeldir.

Taşıyanın “kast veya pervasızca davranışı”nın ispatı, sınırlı sorumluluk kalkanını aşmanın tek yoludur ve bu, davanın seyrini tamamen değiştirebilecek stratejik bir noktadır. Bu nedenle, gecikmenin nedeninin derinlemesine araştırılması (örneğin, geminin kasten başka rotaya yönlendirilmesi, bilinen bir teknik arızaya rağmen yola çıkılması vb.) kritik önem taşır.

Deniz yoluyla taşınan eşyanın geç teslimi halinde yük sahibi, zararlarının tazmini için önemli hukuki haklara sahiptir. Ancak bu hakların fiili bir kazanıma dönüşmesi, belirli bir yol haritasının dikkatle izlenmesini gerektirir. Yük sahibinin başarı şansını artırmak için atması gereken adımlar özetle şunlardır:

Sözleşmeyi İncelemek: Taşıma sözleşmesinde teslim süresi ve gecikmeye ilişkin özel hükümler olup olmadığını kontrol etmelidir.

Derhal Bildirimde Bulunmak: Gecikmeyi öğrendiği andan itibaren TTK’da öngörülen 60 günlük süre içinde taşıyana yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır.

Zararı Belgelemek: Gecikme nedeniyle ortaya çıkan tüm doğrudan ve dolaylı zararlarını somut delillerle (faturalar, yazışmalar, sözleşmeler, raporlar) ispat edilebilir hale getirmelidir.

Hak Düşürücü Süreye Dikkat Etmek: Tazminat hakkının kaybolmaması için, eşyanın teslim edilmesi gereken tarihten itibaren 1 yıl içinde mutlaka dava açmalıdır.

Doğru Mahkemeye Başvurmak: Davayı, görevli olan Denizcilik İhtisas Mahkemesi’nde veya Asliye Ticaret Mahkemesi’nde açmalıdır.

Profesyonel Destek Almak: Deniz ticareti hukukunun karmaşıklığı, sınırlı sorumluluk rejimleri ve usuli süreler göz önüne alındığında, sürecin başından itibaren uzman bir avukattan hukuki destek almak, hak kayıplarını önlemek adına en doğru yaklaşım olacaktır. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Deniz yoluyla taşımacılıkta “geç teslim”e dayalı tazminat davaları, hem maddi hem usuli anlamda son derece teknik detaylar içerir. Taşıyanın kusurunu ve gecikme nedeniyle oluşan zararın varlığını ispat yükü tamamen yük sahibine aittir. TTK’nın getirdiği ihbar süreleri, 1 yıllık hak düşürücü dava açma süresi, sınırlı sorumluluk rejimi ve kast-pervasızlık gibi sorumluluğu kaldıran istisnalar; davanın kaderini belirleyebilir. Bu nedenle, yük sahibinin hem gecikmeyi belgeleyebilmesi hem de tazminat talebinin dayandığı zararları usulüne uygun şekilde ortaya koyması gerekir.

Tuzla’nın yanı sıra Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat ve Tepeören, Aydınlı Avukat avukat, tersane avukat gibi deniz ticaretine hâkim, bölgesel uzmanlık sahibi hukukçularla çalışmak, yük sahibinin haklarının eksiksiz korunmasını sağlar. Bu yerel avukatlar, taşıma sözleşmesinin yorumlanmasından delil toplanmasına, sürelere riayet edilmesinden mahkemeye başvuruya kadar her adımda stratejik rehberlik sunar. Özellikle taşıyanın pervasızca davranışlarının ispatlanması gibi kritik noktalarda, uzman bir avukat desteği olmadan açılan davaların reddedilme riski oldukça yüksektir. Hak kayıplarını önlemek ve zararların eksiksiz tazminini sağlamak için sürecin başından itibaren profesyonel destek alınması mutlak önem taşır.

Read More
18 Temmuz 2025in Genel Konular, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Kazanılabilme Şartları Nelerdir?

Giriş

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, mülk sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının kiradaki taşınmaza konut ya da işyeri olarak gereksinim duyması halinde kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla başvurduğu hukuki bir yoldur. İncelenen Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları, bu tür bir davanın kazanılmasının basit bir ihtiyaç beyanından çok daha fazlasını gerektirdiğini, hem esasa hem de usule ilişkin bir dizi kritik dinamiğe bağlı olduğunu göstermektedir. Bu çalışma, sunulan yargı kararları ışığında ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kazanılabilmesinin temel şartlarını, ispat yükümlülüklerini ve mahkemelerin değerlendirme kriterlerini ortaya koymayı amaçlamaktadır. Çalışma, davacıların (kiraya verenlerin) başarıya ulaşmak için hangi koşulları yerine getirmesi gerektiğini kapsamlı bir şekilde analiz etmektedir.

1. İhtiyacın Niteliği: “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Olma Şartı

Kararların neredeyse tamamında tekrar eden en temel ilke, tahliye talebine dayanak olan ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasıdır. Yargı, soyut ve geçici talepleri tahliye için yeterli görmemektedir.

Gerçek ve Zorunlu İhtiyaç: Yargıtay’a göre, “Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.” (Örn: Yargıtay 6. H.D. – 2014/13898). Örneğin, davacının emeklilik sonrası başka bir şehre yerleşme niyetinin henüz dava tarihinde gerçekleşmemiş olması, ihtiyacın “doğmamış” kabul edilmesine yol açmıştır (BAM – Antalya 6. H.D. – 2020/462).

Samimiyet: Mahkemeler, ihtiyacın samimiyetini çeşitli unsurlarla değerlendirir. Davacının aynı nitelikte başka boş bir mülkünün bulunması samimiyeti zedeleyebilirken, davacının kendisinin kirada oturuyor olması genellikle samimiyetin en güçlü kanıtı olarak kabul edilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/1050 sayılı kararında belirttiği gibi, konut ihtiyacına dayalı davalarda “davacının kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabittir” ve bu durum “ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.”

2. İhtiyacın Sürekliliği Şartı

İhtiyacın sadece dava açıldığı anda mevcut olması yeterli değildir; bu ihtiyacın yargılama süresince de devam etmesi zorunludur. Bu kural, Yargıtay tarafından istikrarlı bir şekilde vurgulanmaktadır: “Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” (Örn: Yargıtay 3. H.D. – 2017/9396).

Yargılama sırasında dava konusu taşınmazın satılması, bu ilkenin en net örneğidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2010/1784 sayılı kararında, taşınmazın yargılama sırasında satılmasıyla “davanın ihtiyaç nedeni de ortadan kalkmıştır. Artık ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğundan söz edilemez.“ denilerek dava konusuz kaldığı için reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

3. Dava Hakkına Sahip Kişiler ve İhtiyaç Sahipleri

Kanun, kimlerin ihtiyacı için dava açılabileceğini sınırlamıştır. Bu sınırlamaya uyulmaması, davanın husumet nedeniyle reddine yol açar.

Dava Açabilecek Kişiler: Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 350’ye göre dava hakkı; “kiralayanın, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin” ihtiyacı için kullanılabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu kuralı teyit ederek, “dava hakkı kural olarak kiralayana aittir” ancak “kiralayan durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir” demektedir (HGK – 2007/31).

Sınırlı Sayıdaki İhtiyaç Sahipleri: Bu sınırlama katı bir şekilde uygulanır. Örneğin, bir davada davacının yeğeninin ihtiyacı için dava açması kabul görmemiştir (Yargıtay 6. H.D. – 2010/4516). Benzer şekilde, bir limited şirketin, kendi tüzel kişilik ihtiyacı dışında, şirket ortağının kişisel ihtiyacı için dava açamayacağı belirtilmiştir: “Tüzel kişiliğe sahip limited şirket de ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir.” (Yargıtay 6. H.D. – 2015/7742).

4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Usuli Şartlar ve İspat Yükümlülüğü

Davanın esası kadar, usuli kurallara riayet edilmesi de davanın kazanılması için hayati önem taşır. Sürelerin kaçırılması veya delillerin usulüne uygun sunulmaması, haklı bir ihtiyacın dahi reddedilmesine neden olabilir.

Dava Açma Süreleri: TBK md. 350, dava açma süresini net bir şekilde belirlemiştir: “…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde … fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.” (Yargıtay 6. H.D. – 2015/7848). Bu sürelere uyulmaması, davanın esasına girilmeden reddedilmesine yol açar.

Yeni Malik İçin İhtar Zorunluluğu: Yeni malikin TBK md. 351’e dayanarak dava açabilmesi için, “edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” (BAM – Bursa 4. H.D. – 2022/580). Bir aylık ihtar süresinin kaçırılması bu hakkı ortadan kaldırır.

İspat Yükü ve Deliller: İhtiyacın varlığını ispat yükü davacıdadır. Deliller arasında tanık beyanları, davacının kirada oturduğunu gösteren belgeler, yapılacak işe dair projeler ve özellikle işyeri ihtiyacında taşınmazın uygunluğunu tespit için yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi kritik rol oynar. Mahkemenin “ihtiyaca yönelik delillerin toplanarak sonucuna göre davanın esası hakkında bir karar verilmesi” gerektiği, aksi durumun eksik inceleme sayılacağı sıkça vurgulanmıştır (Yargıtay 6. H.D. – 2013/3476).

5. Taşınmazın Niteliği ve Mülkiyet Hakkının Üstünlüğü

Taşınmazın Uygunluğu: İddia edilen ihtiyacın, dava konusu taşınmazın nitelikleri ile uyumlu olması gerekir. Tapuda “konut” olarak kayıtlı bir yerin “mermer atölyesi” olarak kullanılması ihtiyacına dayalı davanın reddedilmesi (Yargıtay 6. H.D. – 2013/5553) bu duruma örnektir. İşyeri ihtiyacında ise kiralananın yapılacak işe uygun ve elverişli olup olmadığı bilirkişi marifetiyle tespit edilmelidir.

Mülkiyet Hakkının Önceliği ve Seçim Hakkı: Davacının başka taşınmazlarının olması, ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez. Özellikle bu taşınmazlar dolu ise veya ihtiyaca uygun değilse, malikin mülkiyet hakkına üstünlük tanınır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2007/531 sayılı kararında belirttiği gibi, “davacı malik bu daireler içinde dilediğinde oturmak ve buna bağlı olarak da dilediği kiralananın tahliyesini isteme hakkına sahiptir.”

Sonuç

Kararların bütüncül bir analizi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının iki temel ayak üzerinde durduğunu göstermektedir: Maddi Şartlar (Esas) ve Şekli Şartlar (Usul). Maddi şartların merkezinde, ihtiyacın “gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli” olması yer alırken; şekli şartlar, kanunda öngörülen dava açma ve ihtar sürelerine harfiyen uyulmasını ve davanın doğru kişiye karşı açılmasını kapsamaktadır.

Yargıtay, bir yandan mülkiyet hakkını koruyarak mal sahibinin kendi mülkünde oturma veya iş yapma hakkını tanırken, diğer yandan kiracıyı keyfi tahliye taleplerine karşı korumak için yüksek bir ispat standardı getirmiştir. “Kirada oturmak ihtiyaca karinedir” şeklindeki yerleşik içtihat, davacının ispat yükünü hafifleten önemli bir unsur olarak öne çıkmaktadır. Buna karşın, işyeri ihtiyacına dayalı davalarda ispat külfeti daha ağırdır. Mahkemeler genellikle, mevcut işyeri ile tahliyesi istenen yer arasında bir “mukayeseli keşif” yaparak, yeni yerin mevcut yerden daha üstün veya en azından eşdeğer nitelikte olup olmadığını araştırmaktadır (Yargıtay 6. H.D. – 2013/9381).

Kararlarda dikkat çeken bir diğer husus, mahkemelerin gerekçeli karar yazma yükümlülüğüdür. Anayasa md. 141 ve HMK md. 297’ye atıf yapılan kararlarda, mahkemenin sadece “ihtiyaç vardır” demekle yetinemeyeceği; hangi delillere dayanarak bu sonuca ulaştığını, delilleri nasıl tartıştığını ve hukuki sebebini açıkça belirtmesi gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 6. H.D. – 2014/5615).

Sonuç olarak, kiraya veren, sadece mülk sahibi olmanın kendisine otomatik bir tahliye hakkı vermediğini bilmelidir. Başarı, ihtiyacın inandırıcılığını somut delillerle ortaya koyma ve yasal prosedürleri eksiksiz tamamlama becerisine bağlıdır. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, yalnızca bir ihtiyaç beyanıyla açılıp kazanılabilecek davalar değildir. Davanın hem esasa hem de usule ilişkin sıkı şartlara bağlanmış olması, kira hukukunda uzmanlaşmış bir hukukçunun desteğini zorunlu hale getirmektedir. Özellikle dava açma süresi, ihtar şartı, ispat yükü ve yerel mahkeme içtihatlarına uyum gibi birçok teknik detay, süreci kiraya veren açısından karmaşık hale getirebilir.

Bu noktada, Tuzla avukat desteği, sadece dava açmakla sınırlı kalmayan, delil hazırlığından dava stratejisinin belirlenmesine kadar uzanan kritik bir hizmet sunar. Ayrıca mahkeme önünde davayı doğru kişi adına, doğru sürelerde ve eksiksiz evrakla açmak, dava sonucunu doğrudan etkileyen faktörlerdendir.

Tepeören avukat, Çayırova avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat ve Gebze avukat gibi yerel tecrübesi olan hukukçular, özellikle İstanbul Anadolu Adliyesi ve çevresindeki uygulama farklılıklarını bilen, bölgedeki bilirkişi uygulamaları ve içtihatlarla uyumlu şekilde dava yürütme becerisine sahiptir. Bu sayede mülk sahipleri, hem yasal haklarını en güçlü şekilde kullanabilir hem de olası hak kayıplarının önüne geçebilir.

Unutulmamalıdır ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiracının tahliyesine karar verilmesi halinde bile belirli süre yeniden kiraya verememe (intifa yasağı) gibi sonuçlar doğurabileceğinden, başından itibaren planlı ve hukuka uygun şekilde yürütülmelidir.

Read More
17 Temmuz 2025in Deniz Ticaret Hukuku, Genel Konular, Özel Hukuk, Ticaret Hukuku, Tüm Makaleler

Gemi Tamir, Servis ve Bakım Alacağını Tahsil Edemeyen Kişi Hangi Hukuki Yollara Başvurabilir?

 Giriş

Bu çalışma, gemi tamir ve bakım hizmeti sunan ancak hizmet bedelini alamayan bir alacaklının, gemi sahibinden bu ücreti tahsil etmek için hangi hukuki yollara başvurabileceği sorusuna yanıt vermek amacıyla hazırlanmıştır. Çalışma, sunulan çeşitli yargı kararlarının sentezlenmesiyle oluşturulmuştur. Amaç, alacaklının izlemesi gereken adımları, dikkat etmesi gereken kritik noktaları ve karşılaşabileceği potansiyel zorlukları ortaya koyarak kapsamlı bir yol haritası sunmaktır.

1. Alacağın Hukuki Niteliği: Deniz Alacağı

İncelenen kararların tamamına yakınında, gemi tamir ve bakımından doğan alacakların hukuki niteliği konusunda tam bir fikir birliği bulunmaktadır. Bu alacaklar, TTK’nın 1352. maddesi kapsamında “deniz alacağı” olarak tanımlanmaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2015/13591 E.) bu durumu net bir şekilde ortaya koyar: “6102 sayılı TTK’nın 1352/1. maddesinde ‘Deniz alacağı; aşağıda sayılan hususların birinden veya birkaçından doğan istem anlamına gelir:’ ve aynı maddenin 1-m bendinde ‘Geminin yapımı, yeniden yapımı, onarımı, donatılması ya da geminin niteliğinde değişiklik yapılması.’ hükümleri mevcuttur.” Bu niteleme, alacaklıya ihtiyati haciz gibi özel koruma mekanizmalarından yararlanma ve uyuşmazlığın özel yetkili bir mahkemede görülmesi gibi önemli avantajlar sağlamaktadır.

2. Görevli Mahkeme: Denizcilik İhtisas Mahkemesi

Alacağın “deniz alacağı” olarak kabul edilmesi, doğrudan görevli mahkeme konusunu gündeme getirmektedir. Çok sayıda karar, bu tür davaların genel mahkemelerde değil, özel yetkili mahkemelerde görülmesi gerektiğini ısrarla belirtmektedir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi (2019/1221 E.), davanın “denizcilik ihtisas mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.” diyerek bu kuralı açıkça ifade etmiştir. Görevsiz bir mahkemede dava açılması durumunda ne olacağını İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi (2017/746 E.) kararı göstermektedir: “davacının dava dilekçesinin görev nedeniyle reddine, davaya bakmakla mahkememizin görevsizliğine, görevli mahkemelerin Deniz Ticaret davalarına bakmakla görevli İstanbul …Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu anlaşılmakla...” Ancak, bazı kararlarda uyuşmazlığın temelinde bir “eser sözleşmesi” olduğu ve bu nedenle genel Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olabileceğine dair ifadeler de yer almaktadır (ilkDerece-İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi-2018/195 E., ilkDerece-İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi-2019/366 E.). Bu durum, bir çelişki gibi görünse de, kararların genel eğilimi ve TTK’nın özel hükümleri, gemiye yapılan onarım ve bakımdan kaynaklanan alacak davaları için Denizcilik İhtisas Mahkemelerinin görevli olduğu yönündedir.

3. Alacağının Tahsil Edemeyen Kişinin İzleyeceği Hukuki Yollar Nelerdir

a) İcra Takibi ve İtirazın İptali Davası: Kararlarda en sık karşılaşılan yol, öncelikle alacak için ilamsız icra takibi başlatılmasıdır. Borçlu gemi sahibi bu takibe itiraz ederse, takip durur. Bu durumda alacaklının, itirazın haksız olduğunu ispatlamak için itirazın iptali davası açması gerekir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi (2020/457 E.) bu süreci özetler: “Davacı (takip alacaklısı) tarafından davalı (takip borçlusu) aleyhine […] asıl alacağın tahsili için ilâmsız icra takibi başlatıldığı” ve itiraz üzerine “itirazın iptali davası” açıldığı belirtilmiştir.

b) İhtiyati Haciz: Alacağı dava sonuçlanmadan güvence altına almanın en etkili yolu, gemi üzerine ihtiyati haciz konulmasını talep etmektir. Deniz alacaklarında bu talep için ispat kolaylığı sağlanmıştır. Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi (2024/1905 E.), “alacağın deniz alacağı olduğunun ve miktarının yaklaşık ispatı yeterli görülmüştür.” diyerek bu kolaylığı vurgulamaktadır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2016/10499 E.) ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi (2018/66 E.) kararları, sunulan teklif formları, sözleşmeler ve faturaların ihtiyati haciz kararı için yeterli delil olarak kabul edilebileceğini göstermektedir. Ancak, ihtiyati haciz talep eden alacaklının teminat yatırma zorunluluğu da bulunmaktadır: “deniz alacağını teminat altına almak üzere ihtiyati haciz kararı verilmesi isteyen alacaklının 10.000 özel çekme hakkı tutarında teminat vermesi zorunludur.“ (Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi-2024/1905 E.)

4. İspat Yükümlülüğü, Deliller ve Muhtemel Savunmalar

Davanın kazanılması, alacağın varlığının ve miktarının şüpheye yer bırakmayacak şekilde ispatlanmasına bağlıdır.

Deliller: İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi (2014/1017 E.) kararında, “gemi çarkçı başısı tarafından imzalanan ‘Yapılan işler ve verilen sarf malzemeleri’ne ait belge“ gibi belgelerin delil olarak kabul edildiği görülmektedir. Faturalar, sözleşmeler, iş teslim formları, mail yazışmaları ve bilirkişi raporları en temel kanıt araçlarıdır.

Eksik/Ayıplı İş Savunması: Gemi sahibinin en sık başvuracağı savunmalardan biri, yapılan işin eksik veya ayıplı (kusurlu) olduğudur. Bu durumda mahkeme, bilirkişi incelemesi ile durumu tespit eder. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi (2019/409 E.) kararında, “Yapılmayan işlerle ilgili olarak davacının ücrete hak kazandığı iddia edilemeyeceğinden;…bu bedeli davacının talep edemeyeceği kabul edilmiştir.” denilerek, ispatlanamayan veya eksik yapılan iş bedelinin istenemeyeceği belirtilmiştir.

Delil Yetersizliği: Delillerin zayıf olması davanın reddine yol açabilir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2012/4985 E.) kararında, faturaların tebliğ edildiğinin ispat edilememesi ve tamirata ilişkin belgelerin olmaması gibi nedenlerle davanın reddedilmesi, ancak Yargıtay’ın bu kararı delillerin toplanmaması nedeniyle bozması, delil sunmanın ve toplanmasını talep etmenin önemini göstermektedir.

Sonuç

Ödeme yapmayan bir gemi sahibinden tamir ve bakım ücretini tahsil etmek isteyen bir servis sağlayıcının izlemesi gereken hukuki yol haritası, incelenen kararlar ışığında şu adımları içermektedir:

Alacağı Belgelendirme: Yapılan işlere dair sözleşme, faturalar, gemi yetkilisince imzalanmış servis raporları ve diğer tüm yazışmaları eksiksiz bir şekilde bir araya getirin.

İhtiyati Haciz Talebi: Alacağı güvence altına almak için, eldeki belgelerle birlikte görevli Denizcilik İhtisas Mahkemesi’ne başvurarak gemi üzerine ihtiyati haciz konulmasını talep edin. Gerekli teminatı yatırmaya hazır olun.

İcra Takibi Başlatma: Alacağın tahsili için borçlu gemi sahibi aleyhine ilamsız icra takibi başlatın.

İtirazın İptali Davası Açma: Borçlunun icra takibine itiraz etmesi halinde, itirazın tebliğinden itibaren bir yıllık süre içinde, görevli Denizcilik İhtisas Mahkemesi’nde “itirazın iptali” davası açın.

Dava Süreci: Dava sırasında tüm delillerinizi sunun, mahkemenin talep etmesi halinde bilirkişi incelemesi için gerekli masrafları karşılayın ve gemi sahibinin “ayıplı iş” gibi savunmalarına karşı hazırlıklı olun.

Tüm bu süreçlerin teknik detaylar içermesi ve hak kaybına uğramamak adına, deniz ticareti hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması şiddetle tavsiye edilir. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Gemi tamir ve bakım hizmetlerinden doğan alacakların tahsili süreci, hem Türk Ticaret Kanunu’nun özel hükümlerine hem de deniz ticareti hukukunun kendine özgü usul ve delil kurallarına tabidir. Bu süreçte, ihtiyati haciz talebinden görevli mahkemeye başvuruya, icra takibi prosedüründen dava delillerinin sunulmasına kadar birçok teknik detay vardır. Herhangi bir aşamada yapılacak küçük bir hata bile, alacağın tamamen kaybedilmesine neden olabilir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Çayırova, Tepeören ve Orhanlı gibi İstanbul ve çevresindeki tersane bölgelerinde faaliyet gösteren gemi bakım firmaları için, alacakların zamanında ve eksiksiz tahsil edilmesi, işletmenin sürdürülebilirliği açısından hayati öneme sahiptir. Bu nedenle Tuzla’da deniz ticareti alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması sadece öneri değil, pratik bir gereklilik hâline gelmiştir.

Alanında deneyimli bir Tuzla avukat, hem ihtiyati haciz sürecini hızla başlatabilir hem de teknik savunmalara karşı gerekli hukuki argümanları güçlü biçimde sunabilir. Böylece hem zaman kaybı önlenir hem de alacağın tahsil edilme olasılığı artar. Bu nedenle, deniz ticareti hukuku konusunda uzmanlaşmış bir hukukçuyla çalışmak, sürecin başarıyla sonuçlanmasında kritik rol oynar.

Read More
17 Temmuz 2025in Deniz Ticaret Hukuku, Genel Konular, Ticaret Hukuku

Geminin İhtiyati Haczi Kararının İnfazı Nasıl Yapılır?

Giriş

Bu çalışma, mahkemeler tarafından verilen gemi ihtiyati haczi kararlarının infaz sürecini, sunulan Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararları temelinde incelemektedir. Deniz alacaklarının güvence altına alınması amacıyla başvurulan önemli bir hukuki müessese olan gemi ihtiyati haczi, alacaklının mahkemeden aldığı kararın icra dairesi aracılığıyla fiiliyata dökülmesiyle tamamlanan çok aşamalı bir süreçtir. Çalışma Geminin İhtiyati Haczi Kararının İnfazı Nasıl Yapılır sorusunu, infaz sürecinin temel adımlarını, icra müdürlüğünün rolünü, “seferden men” tedbirinin hukuki niteliğini ve süreçte dikkat edilmesi gereken kritik detayları, farklı yargı kararlarının ortaya koyduğu perspektifler doğrultusunda analiz etmektedir.

1. Geminin İhtiyati Haczi : İnfaz Talebi ve Süre Şartı 

İnfaz sürecinin ilk ve en kritik adımı, alacaklının mahkemeden aldığı ihtiyati haciz kararını yasal süre içinde icra dairesine sunmasıdır. Çok sayıda Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay kararı, bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğunu vurgulamaktadır.

TTK Madde 1364: Alacaklı, kararın verildiği tarihten itibaren “üç iş günü içinde kararı veren mahkemenin yargı çevresindeki veya geminin bulunduğu yerdeki icra dairesinden kararın infazını istemek zorundadır.” (BAM-İstanbul 13. Hukuk Dairesi-2021/2073-2021/1650). Bu süreye uyulmaması, ihtiyati haciz kararının kendiliğinden kalkması sonucunu doğurur (BAM-İstanbul 4. Hukuk Dairesi-2020/11-2020/143).

2. İcra Müdürlüğünün Rolü

Seferden Men ve Muhafaza Alacaklının süresi içinde yaptığı başvuru üzerine icra müdürlüğü, kararı derhâl uygulamakla yükümlüdür. İnfazın temel unsuru, geminin seyrüsefer serbestisinin kısıtlanmasıdır.

TTK Madde 1366/1: Bu hüküm, infazın özünü oluşturur: “İhtiyati haczine karar verilen bütün gemiler, bayrağı ve hangi sicile kayıtlı oldukları dikkate alınmaksızın, icra müdürü tarafından seferden men edilerek muhafaza altına alınır.” (Yargıtay-12. HD-2016/6938-2016/25597). İcra müdürlüğü bu amaçla ilgili kurumlara (Liman Başkanlığı, Kıyı Emniyeti, Sahil Güvenlik) müzekkereler yazar (Yargıtay-12. HD-2015/29947-2016/10721).

3. Fiili Haciz Zorunluluğu 

Yargı kararları, haczin geçerli olabilmesi için sadece gemi siciline şerh düşülmesinin yeterli olmadığını, geminin fiilen de haczedilmesi gerektiğini net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2022/6825 sayılı kararında bu ilke şu şekilde ifade edilmiştir: “sadece gemi siciline veya Bağlama Kütüğü’ne haciz şerhi vermek yeterli olmayıp, geminin fiilen haczedilmesi gerekmektedir.“ Geminin fiilen haczedilmemesi, geçerli bir haczin bulunmadığı anlamına gelir ve bu durum, özellikle istihkak davalarında mahkemece re’sen gözetilen bir dava şartı yokluğudur.

Farklı Perspektifler ve Önemli Detaylar

Yargı kararları, infaz sürecinin temel adımlarının yanı sıra uygulamada ortaya çıkan önemli ayrımları ve sorunları da gözler önüne sermektedir.

a) Seferden Men: Otomatik Sonuç mu, Açık Hüküm Gerekliliği mi? Kararlar arasında en belirgin görüş ayrılığı, “seferden men” tedbirinin niteliği konusunda ortaya çıkmaktadır.

Baskın Görüş: Yargıtay’ın birçok kararında seferden men, ihtiyati haczin doğal ve zorunlu bir sonucu olarak kabul edilir. Mahkemenin ihtiyati haciz kararında ayrıca seferden men ibaresi bulunmasa bile, icra müdürlüğü TTK 1366 uyarınca bu işlemi re’sen yapmakla yükümlüdür. Bu görüşe göre, “seferden men, ihtiyati haczin icrası için icra müdürlüğünün yapması gereken zorunlu görevlerden biridir” (Yargıtay-12. HD-2022/5590-2022/13683).

Farklı Görüş: Buna karşın, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2019/15947 sayılı kararı gibi bazı kararlar, farklı bir perspektif sunmaktadır. Bu karara göre, eğer ihtiyati haciz kararında geminin seferden menine ilişkin açık bir hüküm yoksa, icra müdürlüğü kendiliğinden bu yönde bir işlem tesis edemez. Kararda, “… 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin … ihtiyati haciz kararında … 1 isimli geminin seferden menine ilişkin hüküm bulunmadığı anlaşılmaktadır” denilerek, seferden men işleminin iptal edilmesi gerektiği ima edilmiştir. Bu durum, ihtiyati haciz talep eden alacaklının, talebinde ve mahkeme kararında bu hususun açıkça yer almasını sağlamasının önemini ortaya koymaktadır.

b) İnfazın Koşulları ve Sınırları

Deniz Alacağı Şartı: Gemi ihtiyati haczi, deniz ticaretine özgü bir kurumdur. İncelenen kararlar, bu tedbirin yalnızca TTK’da tanımlanan “deniz alacakları” için uygulanabileceğini, aksi takdirde verilen kararın haksız olacağını belirtmektedir. İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2023/756 sayılı kararında, “Takibe konu alacak deniz alacağı niteliğinde bulunmadığından … gemilerin ihtiyati haczi mümkün değildir” denilerek bu şartın altı çizilmiştir.

Takibin Kesinleşmesi Farkı: İhtiyati haciz, takip kesinleşmeden önce alacağı güvence altına alan geçici bir tedbirdir. Eğer takip kesinleşmişse, uygulanacak prosedür değişir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2015/21366 sayılı kararına göre, “Takip kesinleşmiş ise aynı Kanunun 1382. maddesi uyarınca, gemi üzerine haciz konulabilir ve seferden men de tedbir olarak uygulanabilir.” Bu durumda seferden men, ihtiyati bir tedbir olmaktan çıkıp kesin haczin bir parçası haline gelir.

c) İnfazın Fiili Zorlukları ve Alternatifleri

Geminin Kaçırılması: İhtiyati haczin uygulanması her zaman sorunsuz olmayabilir. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/164 sayılı kararındaki örnekte, ihtiyati haciz kararının uygulanması sırasında geminin takip sistemlerini kapatarak Türk karasularından kaçırıldığı belirtilmektedir. Bu durum, infazın fiili olarak ne kadar zorlu olabileceğini göstermektedir.

Teminat Karşılığı Haczin Kaldırılması: Borçlu, geminin seferden men edilmesinin yaratacağı ticari zararları önlemek amacıyla mahkemece belirlenecek bir teminatı icra dairesine yatırarak haczin bu teminat üzerine kaydırılmasını ve geminin serbest bırakılmasını talep edebilir (TTK m. 1371). Bu durum, ihtiyati haczin amacının gemiye el koymaktan ziyade alacağı güvence altına almak olduğunu gösteren önemli bir esnekliktir.

Sonuç

Geminin ihtiyati haczi kararının infazı, alacaklının mahkemeden aldığı kararı 3 iş günü içinde yetkili icra dairesine sunmasıyla başlayan, icra müdürlüğünün gemiyi fiilen haczederken seferden men ederek muhafaza altına almasıyla devam eden yasal bir süreçtir. Bu süreçte;

Alacaklının 3 iş günlük hak düşürücü süreye riayet etmesi hayati önem taşır.

İcra müdürlüğünün gemiyi seferden men etmesi, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre ihtiyati haczin doğal bir sonucu ve zorunlu bir görevidir. Ancak aksi yöndeki kararlar dikkate alındığında, ihtiyati haciz kararında bu hususun açıkça belirtilmesi tavsiye edilir.

Haczin geçerliliği için sicile şerh yeterli olmayıp, geminin fiilen zapturapt altına alınması şarttır.

Bu özel prosedür, yalnızca niteliği kanunda belirlenmiş “deniz alacakları” için geçerlidir.

Sonuç olarak, gemi ihtiyati haczi kararının infazı, Türk Ticaret Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş, titizlik ve sürat gerektiren, hem alacaklının haklarını korumayı hem de geminin ticari faaliyetini orantısız şekilde engellememeyi amaçlayan dengeli bir hukuki mekanizmadır. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Uzman Avukat Desteği Gerekli ?

Türk Ticaret Kanunu’nun 1364 ve devamı maddeleri uyarınca, deniz alacaklarının güvence altına alınmasında kullanılan gemi ihtiyati haczi, belirli süre ve usullere bağlı sıkı bir prosedürdür. Alacaklı, mahkemeden aldığı ihtiyati haciz kararını üç iş günü içinde icra dairesine sunmakla yükümlüdür; aksi halde karar kendiliğinden geçersiz olur. Ayrıca yalnızca sicile şerh verilmesi yeterli değildir, geminin fiilen haczedilmesi ve seferden men edilerek muhafaza altına alınması gerekir.

Bu teknik ve zaman hassasiyetine dayalı süreçte yapılacak hatalar, alacaklının hakkını kaybetmesine yol açabilir. Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat, Maltepe avukat, Orhanlı ve Tepeören avukat gibi deniz ticareti hukuku konusunda deneyimli avukatlardan destek alınması, sürecin hukuka uygun ve hızlı şekilde yürütülmesini sağlar. Bu sayede hem alacak güvenceye alınır hem de ileride doğabilecek usul eksiklikleri önceden engellenmiş olur.

Read More
16 Temmuz 2025in Deniz Ticaret Hukuku, Genel Konular, Ticaret Hukuku

Geminin İhtiyati Haczinde Teminat Yatırılması Zorunlu Mudur?

Giriş

Bu çalışma, gemilerin ihtiyati haczinde teminat yatırılmasının zorunlu olup olmadığı, teminat miktarının nasıl belirlendiği, ne zaman iade edildiği ve teminatın alacaklı veya borçlu açısından taşıdığı riskler gibi temel soruları, analiz etmektedir. İhtiyati haciz, alacaklının alacağını güvence altına almak için başvurduğu geçici bir hukuki koruma tedbiridir. Ancak gemi gibi ticari değeri ve işletme maliyeti yüksek bir malvarlığına uygulandığında, borçlu için ciddi zararlara yol açma potansiyeli taşır. Bu nedenle, kanun koyucu ve yargı pratiği, tarafların menfaatlerini dengelemek amacıyla teminat mekanizmasını önemli bir araç olarak görmektedir. Çalışma, İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile Türk Ticaret Kanunu (TTK) hükümlerinin mahkemelerce nasıl yorumlandığını ve uygulandığını ortaya koymaktadır.

1. Geminin İhtiyati Haczinde Teminat Yatırılması Zorunlu mudur?

Geminin ihtiyati haczi için teminat yatırılması kural olarak zorunludur. Bu zorunluluk, iki farklı hukuki dayanak ve amaçla ortaya çıkmaktadır.

Alacaklının Teminat Yükümlülüğü: İhtiyati haciz talep eden alacaklının, haksız çıkması durumunda borçlunun ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği zararları karşılamak amacıyla teminat yatırması genel bir kuraldır. Neredeyse tüm kararlarda bu yükümlülüğe atıf yapılmaktadır. KİİK m. 259/1 uyarınca, “ihtiyati haciz istiyen alacaklı hacizde haksız çıktığı taktirde borçlunun ve üçüncü şahsın bu yüzden uğrayacakları bütün zararlardan mesul ve … teminatı vermeğe mecburdur.”

Deniz Alacaklarına Özgü Zorunluluk: Türk Ticaret Kanunu, deniz alacakları için özel bir düzenleme getirmiştir. TTK m. 1363 uyarınca, “deniz alacağını teminat altına almak üzere ihtiyati haciz kararı verilmesini isteyen alacaklının, 10.000 Özel Çekme Hakkı (SDR) tutarında teminat vermesi zorunlu tutulmuştur.” 

Borçlunun Teminat Yatırarak Haczi Kaldırması: Diğer bir durum ise, üzerine ihtiyati haciz konulan geminin maliki veya borçlusunun, geminin seyrüseferine devam edebilmesi için teminat yatırarak haczi gemi üzerinden kaldırıp teminat üzerine kaydırmasıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin bir kararında belirtildiği üzere, TTK m. 1371 bu imkanı tanımaktadır: “geminin maliki veya borçlu tarafından geminin değerini geçmemek kaydıyla deniz alacağının tamamı, faizi ve giderler için yeterli teminat gösterilerek ihtiyati haczin kaldırılması mahkemeden istenebilir.”

İstisnai olarak, alacak bir ilama (kesinleşmiş mahkeme kararı) dayanıyorsa veya TTK’da belirtilen bazı özel alacaklar (örneğin gemi adamı alacakları) söz konusu ise teminat aranmayabilir.

2. Geminin İhtiyati Haczi Talebinde Ne Kadar Teminat Yatırılır?

TTK’daki Sabit Tutar: Deniz alacaklarına özgü olarak, TTK m. 1363’te belirtilen 10.000 SDR karşılığı bir tutarın yatırılması istenebilmektedir.

Tam Alacak ve Fer’ileri: Borçlunun, haczi kaldırmak için teminat yatırdığı durumlarda, teminat miktarı genellikle “ihtiyati hacze konu edilen alacağın tamamı … ve alacağın muhtemel faizi ile yargılama giderleri karşılığı” olacak şekilde, alacağı tamamen karşılayacak düzeyde belirlenir.

Teminatın Artırılması: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında vurgulandığı gibi, karşı taraf (borçlu), yatırılan teminatın yetersiz olduğunu iddia ederek artırılmasını talep edebilir. Bu durumda mahkeme, “ihtiyati haciz sebebiyle geminin seferden alıkonulduğu süre boyunca, gemi için yapılan günlük işletme giderleri ve ihtiyati haciz dolayısıyla yoksun kalınan kazançlar” gibi faktörleri dikkate alarak teminatı artırabilir.

Teminat, nakit olarak veya muteber bir bankadan alınmış kesin ve süresiz bir teminat mektubu şeklinde dosyaya sunulabilir.

3. Teminat Ne Zaman İade Edilir?

Teminatın iadesi, yatırılma sebebinin ortadan kalkmasına bağlıdır. Kararlarda öne çıkan iade koşulları şunlardır:

Davanın Sonuçlanması ve Takibin Kesinleşmesi: Alacaklının davayı kazanması ve ihtiyati haczin kesin hacze dönüşmesi durumunda, teminatın koruma işlevi sona erdiği için iade edilebilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi bir kararında bu durumu, “ihtiyati haciz kararı kesin hacze dönüştüğünden ihtiyati haciz kararı verilmesiyle ilgili alınan teminatın iadesine karar verilmek gerekirken talebin reddine karar verilmesi doğru olmamış…“ şeklinde ifade etmiştir.

Borçlunun Muvafakati: Aleyhine haciz konulan borçlunun teminatın iadesine açıkça rıza göstermesi halinde teminat iade edilir.

Tazminat Davası Açılmaması: Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) kıyasen uygulanmasıyla, ihtiyati haczin kalkmasından veya davanın kesinleşmesinden itibaren borçlunun bir ay içinde haksız hacizden kaynaklanan bir tazminat davası açmaması halinde teminat iade edilir. İstanbul 13. Hukuk Dairesi’nin bir kararı bu kurala işaret etmektedir.

İhtiyati Haczin Hükümsüz Kalması: Alacaklının, kanunda belirtilen süreler içinde (örneğin borçlunun itirazı üzerine 7 gün veya 1 ay içinde) gerekli davaları açmaması gibi nedenlerle ihtiyati haciz hükümsüz kalırsa, teminatın iadesi gündeme gelir.

4. Teminatın Yanma Durumu ve Riskler Nelerdir?

“Teminatın yanması”, yatırılan teminatın alacaklıya iade edilmeyip, haksız ihtiyati hacizden zarar gören borçlunun veya üçüncü kişilerin zararını karşılamak üzere kullanılması anlamına gelir.

Temel Risk: Haksız Çıkma: Alacaklı için en büyük risk, açtığı davada veya ihtiyati haciz talebinde haksız bulunmasıdır. İstanbul 14. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, teminatın amacı; “alacaklının, ihtiyati haciz isteminde haksız çıkması halinde, bu yüzden ihtiyati hacze konu olan mallarda tasarrufta bulunamamaktan meydana gelecek zararı karşılamaktır.”

Tazminat Sorumluluğu: Haksız ihtiyati haciz nedeniyle borçlu, geminin seyrüseferden alıkonulması sonucu uğradığı ticari kayıplar ve masraflar için tazminat davası açabilir. Bu dava kazanıldığında, mahkeme tazminatın alacaklının yatırdığı teminattan karşılanmasına karar verir.

Teminatın Yetersiz Kalması Riski: Özellikle gemi gibi işletme maliyeti ve kazanç kaybı potansiyeli yüksek bir malvarlığı için, mahkemenin takdir ettiği başlangıç teminatı (%15 gibi), borçlunun uğrayacağı gerçek zararı karşılamaya yetmeyebilir. Bu durumda alacaklı, teminatı aşan zarar için şahsi malvarlığı ile sorumlu olmaya devam eder. Borçlu için ise risk, uğradığı zararın teminatla karşılanamaması ve alacaklıdan tahsili için uzun bir yargılama sürecine girmek zorunda kalmasıdır.

Sonuç

Geminin ihtiyati haczinde teminat yatırılması, yargı kararlarının da teyit ettiği üzere, hem alacaklıyı hem de borçluyu koruyan kritik bir hukuki mekanizmadır ve kural olarak zorunludur.

Zorunluluk: Alacaklının haksız çıkma ihtimaline karşı teminat yatırması genel bir kuraldır. Borçlu da teminat yatırarak gemi üzerindeki haczi kaldırabilir.

Miktar: Teminat miktarı, alacağın %10-%25’i arasında değişen bir oranla veya deniz alacakları için 10.000 SDR gibi özel bir tutarla belirlenebilir ve mahkemenin takdirindedir.

İade: Teminat, ihtiyati haczin kesinleşmesi, borçlunun rızası veya alacaklının haksız çıkmasına rağmen borçlunun belirli bir sürede tazminat davası açmaması gibi teminatı gerektiren nedenlerin ortadan kalkmasıyla iade edilir.

Riskler: Alacaklı için en büyük risk, haksız çıkması durumunda teminatın borçlunun zararını karşılamak için kullanılması ve hatta bu zararı aşan bir tazminatla karşı karşıya kalmasıdır. Borçlu için ise risk, haksız bir haciz nedeniyle uğrayacağı ticari zararlardır.

Sonuç olarak, gemi ihtiyati haczi sürecine giren tarafların, teminatın miktarını, türünü ve potansiyel sonuçlarını dikkatle değerlendirmesi, sürecin hukuki karmaşıklığı nedeniyle büyük önem arz etmektedir. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Gemiye yönelik ihtiyati haciz kararları, yalnızca deniz hukuku değil; aynı zamanda icra hukuku, teminat rejimi ve ticaret hukuku bakımından karmaşık sonuçlar doğurabilir. Gemi alıkonulursa ticari kayıplar oluşabilir, teminat yanlış belirlenirse dava süreci taraflar açısından telafisi zor zararlara yol açabilir.

Bu nedenle özellikle Tuzla gibi denizcilik faaliyetlerinin yoğun olduğu bölgelerde, süreci baştan sona doğru yönlendirebilecek bir Tuzla avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. Tuzla Limanı’nda ihtiyati hacze konu edilen gemiler için hem İstanbul Anadolu Adliyesi hem de icra müdürlükleriyle etkili iletişim kurabilecek yerel deneyime sahip Tuzla icra avukatı, deniz hukuku avukatı veya ticaret avukatı desteği, alacaklının da borçlunun da haklarını koruma altına alacaktır.

Ayrıca, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Yalova gibi yakın yerlerde gemi işletmesi yapan şirketlerin de bu tür durumlarda yerel mahkemeler ve limanlar düzeyinde uzmanlaşmış bir avukatla çalışmaları, süreci hızlandırmakta ve riskleri en aza indirmektedir.

Read More
15 Temmuz 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku

Bina veya sitelerde kat maliklerinin oy birliğini gerektiren işler nelerdir?

 Giriş

Bina veya sitelerde kat maliklerinin oy birliğini gerektiren işler nelerdir? Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca bir anagayrimenkulde karar alınırken tüm kat maliklerinin “oy birliği” ile hareket etmesini zorunlu kılan iş ve işlemleri, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Kat maliklerinin mülkiyet hakkını, ortak yaşam düzenini ve anagayrimenkulün temel niteliklerini doğrudan etkileyen bu kritik kararlar, kanun koyucu tarafından özel bir koruma altına alınmıştır. Çalışma, KMK’nın ilgili maddelerinin (özellikle 19, 24, 44 ve 45. maddeler) yargı içtihatlarıyla nasıl yorumlandığı ortaya konulacaktır. Çalışma üç ana kategori etrafında şekillendirilmiştir: Temliki Tasarruflar, Önemli Yönetim İşleri ve Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümlerde Ticari Faaliyetlerin Açılması.

1. Temliki Tasarruflar İçin Oy Birliği Gereklidir.

Temliki tasarruflar, mülkiyet hakkını en derinden etkileyen işlemlerdir. Yargı kararları, bu kategorideki işlemler için oy birliği kuralının esnetilemeyeceğini göstermektedir.

Arsanın Bölünmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/10883 E. – 2021/13374 K.), kat mülkiyeti kurulu bir parselin bölünmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi gerektiğini ve “mahkemenin kat maliklerinin yerine geçerek karar veremeyeceğini” belirterek bu ilkenin kesinliğini vurgulamıştır.

Anayapının Yıkılıp Yeniden Yapılması: Anayapının yıkılması kararı, en ağır tasarruflardan biridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2018/654 E. – 2022/163 K.), bu tür bir kararın 6306 sayılı Kanun kapsamında olsa dahi KMK’nın 45. maddesi gereğince “tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğunu” belirtmiştir. Oy birliği olmadan alınan kararlar “mutlak butlanla hükümsüz” sayılmaktadır.

Yapısal Değişiklikler ve İlave Kat: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2020/10351 E. – 2021/2131 K.), “çekme kat yerine tam kat yapılması için kat malikleri kurulunda oybirliği ile karar alınması gerektiğini” hükme bağlamıştır. Bu, anayapının mimari bütünlüğünü ve projeye uygunluğunu koruma amacını taşır.

2. Önemli Yönetim İşleri İçin Oy Birliği Gereklidir

Ortak alanların gelir getirici bir faaliyet için kullanılması, tüm maliklerin hak ve menfaatlerini ilgilendiren önemli bir yönetim işidir ve oy birliği gerektirir.

Ortak Alanların Kiralanması: Yargıtay kararları bu konuda oldukça nettir. Anayapının dış duvarının reklam için kiralanması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/976 E.), çatısına baz istasyonu kurulması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1997 E.), ortak bahçeye bankamatik konulması (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2024/3238 E.) ve kapıcı dairesinin kiraya verilmesi (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/5338 E.) gibi işlemlerin tamamı için oy birliği aranmıştır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/6662 E. – 2019/3198 K.), bu yetkinin devredilemezliğine dikkat çekerek, “ortak alanların kiraya verilebilmesi için ise, Kanunun 45.maddesine göre tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir” demiştir.

Ortak Alanların Niteliğinin Değiştirilmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2021/2974 E. – 2021/7722 K.), ortak çamaşırlığın daireye dönüştürülüp kiraya verilmesinin hukuka aykırı olduğuna hükmetmiş ve “Kat maliklerince oybirliği ile karar alınarak tadilat projesi ile niteliği değiştirilmeden başka amaçla kullanımı… mümkün değildir” diyerek ortak alanların tahsis amacına bağlılığını vurgulamıştır.

3. Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümlerde Ticari Faaliyetlerin Açılması İçin Oy Birliği Gereklidir

Bu kategori, uygulamada en çok uyuşmazlığa neden olan konulardan biridir. Yargı kararları, KMK’nın 24. maddesinin emredici niteliğini koruma eğilimindedir.

Temel Kural: Yargıtay ve Danıştay, tapu kütüğünde “mesken” olarak görünen bir bölümde kanunda sayılan (sinema, lokanta, dükkân, galeri, imalathane, büro vb.) bir işyeri açılabilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliğiyle karar almasının zorunlu olduğunu defaatle teyit etmiştir (Örn: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/2934 E.; Danıştay 4. Daire, 2023/6989 E.).

Yönetim Planının Aşılması: Kural, o kadar güçlüdür ki, yönetim planı hükümleri dahi bu kuralı değiştiremez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2015/23219 E. – 2016/4071 K.) kararında belirttiği üzere, “4/5 çoğunluk ile yönetim planında yapılacak değişikliğin yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı, buna göre Yasanın 24/2. maddesine aykırı olarak yapılmış olan bu değişikliğin yok hükmünde olduğu” kabul edilmiştir.

Önemli İstisna (Tapu Niteliği): Kuralın kilit noktası, bağımsız bölümün tapuda “mesken” olarak kayıtlı olmasıdır. Eğer tapuda zaten “dükkân” veya “işyeri” olarak kayıtlıysa, bu kural uygulanmaz. Danıştay 4. Dairesi (2023/7842 E. – 2023/6987 K.), tapuda dükkân olarak kayıtlı yerde pastane açılması için kat maliklerinin oy birliğinin gerekmediğine hükmetmiştir.

Sonuç

İncelenen yargı kararları bütünüyle değerlendirildiğinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen oy birliği kuralının, kat maliklerinin mülkiyet hakkının özünü, anagayrimenkulün bütünlüğünü ve ortak yaşam alanlarının niteliğini korumaya yönelik temel bir güvence olduğu anlaşılmaktadır. Yargı, bu kuralın lafzi ve ruhi amacına sıkı sıkıya bağlı kalmakta; temliki tasarruflar, ortak alanların tahsis amacı dışında kullanımı ve meskenlerin ticari faaliyete açılması gibi konularda istisnalara kapı aralamamaktadır. Kat malikleri, yöneticiler ve ilgili idareler, karar alma süreçlerinde bu emredici hükümlere ve yerleşik içtihatlara uymakla yükümlüdür. Aksi yönde alınan kararların “mutlak butlanla hükümsüz” sayılarak süre koşulu aranmaksızın iptal edilebileceği unutulmamalıdır.

Temliki Tasarruflar ve Anayapıyı Esastan Değiştiren İşlemler: Yargı kararları, KMK’nın 45. maddesi uyarınca anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması (ipotek, irtifak vb.), arsanın bölünmesi, anayapının yıkılıp yeniden yapılması veya çekme katın tam kata çevrilmesi gibi mülkiyetin özünü etkileyen işlemlerin istisnasız olarak tüm kat maliklerinin oy birliğini gerektirdiğini teyit etmektedir. Yargıtay’ın vurguladığı gibi, bu konuda mahkeme, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek karar veremez.

Önemli Yönetim İşleri ve Ortak Alanların Kullanımı: Anayapının dış duvarları, çatısı, bahçesi veya kapıcı dairesi gibi ortak alanların kiraya verilmesi, reklam panosu veya baz istasyonu kurulması gibi işlemler “önemli yönetim işi” olarak kabul edilmekte ve KMK’nin 45. maddesi gereği oy birliği şartına tabi tutulmaktadır. Yargıtay, bu yetkinin kat maliklerine ait olduğunu ve yönetim kuruluna devredilemeyeceğini açıkça belirtmiştir.

Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümlerin Kullanım Amacının Değiştirilmesi: KMK’nın 24. maddesi, yargı kararlarında en sık atıf yapılan hükümlerden biridir. Tapuda “mesken” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde kanunda sayılan dükkân, lokanta, büro, galeri gibi ticari bir işletmenin açılması için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar alması mutlak bir zorunluluktur. Yargıtay, bu kuralın yönetim planı ile dahi aşılamayacağını, “yasanın oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte” bir yönetim planı değişikliğinin “yok hükmünde” olduğunu kararlarına yansıtmıştır.

Ayrım ve İstisnalar: Kararlar, oy birliği kuralının sınırlarını da çizmektedir. Kural, temel olarak “mesken” nitelikli yerler için geçerlidir. Tapuda zaten “işyeri” veya “dükkân” olarak kayıtlı bir bölümde, yönetim planında özel bir yasaklama yoksa, aynı nitelikteki ticari faaliyetler için oy birliği aranmamaktadır. Benzer şekilde, toplu yapılarda bir ortak alanın sadece belirli bir bloğun kullanımına özgülenmiş olması durumunda, o alandaki değişiklik için tüm site maliklerinin değil, yalnızca ilgili blok maliklerinin kararının yeterli olabileceği kabul edilmiştir. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre bir apartmanda oy birliği gerektiren kararlar, çoğu zaman geri dönüşü zor ve hak kaybına yol açabilecek ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Özellikle temliki tasarruflar (arsa bölünmesi, yapının yıkılıp yeniden yapılması), önemli yönetim işleri (ortak alanların kiraya verilmesi, reklam veya baz istasyonu kurulması) ve mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin iş yerine dönüştürülmesi gibi konular, Yargıtay kararlarıyla da açıkça oy birliğine bağlanmış olup, usule aykırı kararlar her zaman iptal edilebilir niteliktedir.

Bu tür işlemler sırasında Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat, Orhanlı avukat gibi kat mülkiyeti alanında deneyimli hukukçuların görüşü, hem kararların yasal dayanağa oturtulması hem de ileride açılabilecek iptal veya tazminat davalarına karşı güvence sağlanması açısından büyük önem taşır.

Yöneticiyseniz, kat malikiyseniz ya da yeni bir ticari faaliyete başlayacaksanız, Tuzla bölgesindeki bir uzman avukata danışmadan oy birliği gereken işlemlere kalkışmanız, ciddi hak kayıplarına ve iptallere yol açabilir. Bu sebeple, kararların yasal zeminde geçerliliğini koruyabilmesi için profesyonel hukuk desteği alınması tavsiye edilir.

Read More
14 Temmuz 2025in Genel Konular, Özel Hukuk

Aile konutu şerhinin konulması veya kaldırılmasının şartları nelerdir?

Giriş

Bu çalışma, aile konutu şerhinin hukuki niteliği, tesis edilme şartları, etkileri, başvuru ve kaldırma usullerini, sunulan çok sayıda Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararını temel alarak detaylı bir şekilde incelemektedir. Bu inceleme ile aile konutu şerhinin konulması veya kaldırılmasının şartları nelerdir sorusuna cevap aranmaktadır. Aile konutu, Türk Medeni Kanunu (TMK) ile koruma altına alınmış, eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri ve anılarla dolu merkezi bir yaşam alanıdır. Aile konutu şerhi ise bu korumayı tapu sicilinde alenileştirerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getiren önemli bir hukuki mekanizmadır. İncelenen kararlar, bu kurumun uygulanmasına ilişkin temel ilkeleri, mahkemelerin rolünü ve sürecin işleyişini net bir şekilde ortaya koymaktadır.

1. Aile Konutu Şerhi Verilebilmesinin Şartları Nelerdir?

Aile konutu şerhi konulabilmesi için temel şartlar şunlardır:

Resmi Evlilik Birliğinin Varlığı: Şerh, yalnızca resmi olarak evli olan eşler arasındaki konutlar için geçerlidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2018/334 sayılı kararında belirtildiği gibi, evliliğin boşanma ile sona ermesi durumunda taşınmazın “aile konutu olma vasfı kalmayacak” ve koruma sona erecektir.

Taşınmazın Aile Konutu Niteliği Taşıması: Şerh konulacak taşınmazın, eşlerin yaşam faaliyetlerini merkezileştirdiği, düzenli olarak ikamet ettikleri yer olması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK) 2011/556 sayılı kararında bu durum, “aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır. Yazlık gibi geçici olarak kullanılan konutlar genellikle bu kapsama girmez (Yargıtay 2. HD, 2003/4352).

Talep: Malik olmayan eşin, şerhin konulması için talepte bulunması gerekir.

2. Aile Konutu Şerhinin Etkisi Nasıl Olur?

Şerhin en temel ve en çok vurgulanan etkisi, hukuki korumayı alenileştirmesidir.

Açıklayıcı (Bildirici) Nitelik: İncelenen kararların neredeyse tamamında vurgulanan en önemli ilke, aile konutu şerhinin “kurucu değil, açıklayıcı” olduğudur. Yani bir konut, tapuya şerh konulduğu için aile konutu olmaz; aile konutu olduğu için tapuya şerh konulabilir. Bu durum, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2015/879 sayılı kararında net bir şekilde ifade edilmiştir: “Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir.” Bu ilke, şerh olmasa dahi konutun TMK m. 194 kapsamındaki korumadan yararlanacağı anlamına gelir.

Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanması: Şerhin temel etkisi, malik olan eşin tasarruf yetkisini diğer eşin “açık rızasına” bağlamasıdır. TMK m. 194 uyarınca malik eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutunu satamaz, devredemez, üzerindeki hakları sınırlayamaz (örneğin ipotek tesis edemez) veya kira sözleşmesini feshedemez. Rıza olmadan yapılan işlemler geçersizdir.

Üçüncü Kişilerin İyiniyet İddiasını Ortadan Kaldırması: Şerh tapu siciline işlendiğinde, konutla ilgili işlem yapan üçüncü kişiler (alıcı, banka vb.) konutun aile konutu olduğunu bildikleri veya bilmeleri gerektiği varsayılır. Bu nedenle, tapudaki şerhe rağmen işlem yapan üçüncü kişiler, TMK m. 1023’teki “tapuya güven ilkesinden” yararlanamaz ve iyiniyetli olduklarını iddia edemezler.

Korumadaki Sınırlama: Şerh, malik eşin iradi tasarruflarına karşı bir koruma sağlar. Ancak Anayasa Mahkemesi’nin 22/9/2016 tarihli kararında da atıf yapıldığı üzere, malik eşin borçlarından dolayı yapılan icra takibi sonucu konutun satılmasına engel teşkil etmez.

3. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

İncelenen kararlar, şerhin konulması için iki temel yol olduğunu göstermektedir:

İdari Başvuru Yolu (Tapu Müdürlüğüne): Malik olmayan eş, evlilik cüzdanı ve konutun aile konutu olduğunu gösteren muhtarlıktan alınmış ikametgâh belgesi gibi evraklarla doğrudan ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurarak şerhin konulmasını talep edebilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2019/1311 sayılı kararında da belirtildiği gibi, bu yolun öncelikli olarak denenmesi beklenir.

Yargı Yolu (Dava Açma):

Taraflar arasında konutun aile konutu olup olmadığı konusunda bir anlaşmazlık varsa,

Tapu Müdürlüğü’nün talebi hukuki veya fiili bir nedenle yerine getirmemesi halinde,

Malik eşin rızası olmaksızın konut devredilmiş veya üzerinde ipotek gibi bir hak tesis edilmişse, malik olmayan eş dava açarak hem bu işlemin iptalini hem de tapuya aile konutu şerhi konulmasını talep edebilir.

4. Aile Konutu Şerhini Hangi Mahkeme Koyar ve Kaldırır?

İncelenen istisnasız tüm kararlarda, aile konutu şerhinin konulması, kaldırılması ve bu konuttan kaynaklanan (örneğin ipoteğin fekki, tapu iptal ve tescil) davalarda görevli mahkemenin Aile Mahkemesi olduğu açıkça belirtilmiştir (Örnek: Yargıtay 2. HD, 2015/26117; 2015/23709; 2016/4565).

5. Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Şerhin kaldırılması, konulmasını gerektiren şartların ortadan kalkmasına bağlıdır ve bu durumlar şunlardır:

Evlilik Birliğinin Sona Ermesi: Boşanma veya eşlerden birinin ölümü ile evlilik birliği sona erdiğinde, taşınmaz “aile konutu” vasfını yitirir ve şerh “yolsuz tescil” haline gelir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2024/7818 sayılı kararında, “evlilik, boşanma yahut da iptal kararıyla sona ermiş ise taşınmazın aile konutu olma vasfı kalmayacak” ve korumanın sona ereceği belirtilmiştir. Bu durumda, malik olan eş veya mirasçıları, boşanma kararının kesinleşme şerhini veya ölüm belgesini Tapu Müdürlüğü’ne ibraz ederek şerhin terkinini (silinmesini) isteyebilir. Tapu Müdürlüğü’nün işlemi yapmaması halinde, müdürlüğe karşı tespit davası açılabilir (Yargıtay 2. HD, 2008/20347).

Eşlerin Ortak Rızası: Evlilik devam ederken her iki eşin de rızasıyla şerh kaldırılabilir.

Mahkeme Kararı: Evlilik devam ederken şerhin kaldırılmasını gerektiren haklı bir nedenin varlığı halinde (örneğin yeni bir aile konutu edinilmesi), Aile Mahkemesi’ne dava açılarak şerhin kaldırılması talep edilebilir. Ancak Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2015/23709 sayılı kararında vurgulandığı gibi, eşlerden birinin konutu terk etmesi gibi tek taraflı durumlar, şerhin kaldırılması için yeterli bir sebep olarak görülmemektedir.

Cebri İcra Yoluyla Satış: Taşınmazın, malik eşin borcu nedeniyle cebri icra yoluyla satılması halinde, şerh de terkin edilir.

Sonuç

Sunulan yargı kararları, aile konutu kurumunun temel felsefesini ve uygulama prensiplerini tutarlı bir şekilde ortaya koymaktadır. Kararlarda en sık yinelenen ve kurumun özünü oluşturan ilke, şerhin “açıklayıcı” nitelikte olduğudur. Bu, kanun koyucunun korumayı doğrudan konutun “aile konutu” vasfına bağladığını, şerhi ise bu vasfı alenileştiren bir araç olarak gördüğünü göstermektedir. Bu sayede, tapuda şerh olmasa dahi, durumu bilen veya bilmesi gereken kötü niyetli üçüncü kişilere karşı aile konutunun korunması mümkün hale gelmektedir.

Kararlar, Aile Mahkemelerinin bu alandaki merkezi rolünü de teyit etmektedir. Gerek şerhin tesisi, gerek kaldırılması, gerekse şerhe rağmen yapılan geçersiz işlemlerin iptali gibi tüm uyuşmazlıklar Aile Mahkemelerinin görev alanına girmektedir. Bu durum, aile hukukuna özgü hassasiyetlerin ve ilkelerin bu davalarda dikkate alınmasını sağlamaktadır.

Ayrıca, şerhin kaldırılmasına ilişkin kararlar, bu korumanın keyfi olarak sona erdirilemeyeceğini göstermektedir. Evlilik birliği devam ettiği sürece, haklı ve kanıtlanmış bir gerekçe olmaksızın veya diğer eşin rızası bulunmaksızın şerhin kaldırılmasına izin verilmemesi, kurumun amacına hizmet ettiğini kanıtlamaktadır.

Aile konutu şerhi, aile birliğinin ekonomik temelini ve eşlerin barınma hakkını güvence altına alan, modern aile hukukunun en önemli koruma mekanizmalarından biridir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları, bu kurumun amacına uygun şekilde işlemesi için sağlam bir hukuki zemin oluşturmaktadır. Bir makale önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Aile konutu şerhi konulması ya da kaldırılması süreci, basit bir idari işlem gibi görünse de, uygulamada çeşitli hukuki uyuşmazlıkları ve hak kayıplarını beraberinde getirebilir. Tapu müdürlüklerinde yaşanabilecek ret durumları, konutun aile konutu olup olmadığına ilişkin ihtilaflar veya rıza alınmadan yapılan işlemlerin iptali gibi konular uzman desteği gerektirir.

Bu nedenle Tuzla avukatı, Aydınlı avukatı, Orhanlı avukatı, Pendik avukatı, Kartal avukatı, Maltepe avukatı ya da Gebze avukatı gibi bölgesel tecrübesi olan bir hukukçudan destek almak; özellikle Aile Mahkemeleri nezdinde yürütülecek dava ve başvurularda büyük avantaj sağlar. Aile konutu hakkının kaybedilmemesi ve doğru bir koruma sağlanabilmesi için aile hukuku alanında uzman bir avukatla çalışılması tavsiye edilir.

Read More

Geç
kalmayın!

Bize Danışın

2M Avukatlık bürosu, hukuk alanında danışmanlık ve avukatlık hizmetleri yürütmektedir. 

Twitter Linkedin-in

İletişim


© 2024 ll Tüm hakkı 2M Hukuk'a aittir.