Site Yöneticisi Seçimi İçin İkinci Toplantıda da Hem Sayı Hem Arsa Payı Çoğunluğu Gerekli midir?
Evet, ikinci toplantıda yönetici seçimi için de aynı oy oranı geçerlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde belirtilen hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk koşulu, toplantının ikinci toplantı olması durumunda da aranmaktadır.
Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesinin ikinci toplantılardaki karar yeter sayısı ile ilgili genel hükmüne bir istisnadır. KMK’nın 30. maddesi, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantıda karar yeter sayısının katılanların salt çoğunluğu olduğunu belirtse de, aynı madde “Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır” der. KMK’nın 34. maddesi de yönetici seçimi için özel bir yeter sayısı (tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu) koymuştur. Bu özel hüküm, genel hükme göre önceliklidir.
Özetlersek yöneticinin atandığı toplantının, ikinci toplantı olması yasadaki ikili çoğunluk koşulunu bertaraf etmez. KMK’nın 34. maddesi uyarınca yönetici seçimine ilişkin kararın ikinci toplantı da olsa kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanması gerektir. KMK 34 ve 41’deki emredici hükümlerin, KMK 30’un son fıkrası uyarınca toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılan ikinci toplantıda da arandığını, katılanların çoğunluğu ile genel idari konularda karar alınabilse de yönetici ve denetçi seçimi için yasal koşul olan ikili çoğunluk sağlanmadıkça karar alınamayacağı açıktır.
Bu açıklamalar ışığında, yönetici seçimi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde öngörülen kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu şartı, kat malikleri kurulu toplantısının ilk veya ikinci toplantı olmasından bağımsız olarak her durumda aranması gereken zorunlu bir yeter sayısıdır. İkinci toplantıya daha az sayıda malik katılmış olsa bile, seçilen yöneticinin tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyunu almış olması gerekmektedir. Bir makale önerisi.
İstanbul’un Tuzla, Pendik, Kartal ve Maltepe gibi ilçeleri, çok sayıda bağımsız bölüm içeren büyük sitelere ev sahipliği yapmaktadır. Bu tür yerleşimlerde toplantı çağrıları, yeter sayıların hesaplanması, usul kurallarına uygunluk gibi teknik konular büyük önem taşır. Kat malikleri toplantısında yapılacak en küçük usul hatası, alınan kararların mahkeme tarafından iptaline yol açabilir.
İkinci toplantı gibi dikkat edilmesi gereken hukuki detayların fazla olduğu durumlarda, bir avukattan uzman görüş alınması, maliklerin haklarını korumak açısından büyük önem taşır. Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Maltepe bölgelerinde faaliyet gösteren avukatlar, yerel uygulamalara hâkim olmaları sayesinde kat malikleri kurul toplantılarının geçerli şekilde gerçekleştirilmesine rehberlik edebilir.
Kiracının Ortak Alan Onarım Giderlerinden Sorumluluğu ve Sınırları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümü kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde kullanan kiracılar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu, yönetici veya kat maliklerinden birinin, ortak gider borcunu ödemeyen malikten veya kiracıdan ya da her ikisinden birlikte talepte bulunabileceği anlamına gelir. Ancak kiracının sorumluluğu kira sözleşmesi devam ettiği sürece mevcuttur.
Gider Türlerine Göre Sorumluluk Ayrımı
KMK 20/1 fıkrası gereği kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranındakatılmakla yükümlüdür.
KMK’nın 22. madde kapsamında kiracının sorumlu olduğu giderler, genellikle KMK 20’de belirtilen bu ortak giderler ve avanslardır. Bu kapsamdaki giderlere “zorunlu giderler”, “ortak gider avansları”, “genel giderler”, “aidat”, “işletme giderleri” gibi isimler verilmektedir. Örneğin, yakıt, kaloriferci ücreti, ortak alan aydınlatması gibi doğrudan kiralananın kullanımından kaynaklanan giderler genellikle kiracıya aittir.
Ancak, esaslı onarım veya ana yapının aynına ilişkin masraflar, bağımsız bölümün onarım giderleri, iyileştirici tadilatlar, bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar kat malikinin sorumluluğundadır. Kiracının sorumluluğunun ise “ortak gider avanslarından genel giderler bakımından” veya “ortak gider aidatı” kapsamındadır.
Kira Sözleşmesinin Rolü
Kira sözleşmesinde ortak gider veya aidatların kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceğinin kararlaştırılmış olması, kiraya veren ile kiracı arasındaki bir iç ilişkidir ve bu düzenleme tarafları bağlar. Sözleşme, kiracının hangi ortak giderlerden sorumlu olacağını açıkça belirleyebilir. Örneğin, bir sözleşme belirli işletme giderlerinin (personel, temizlik, güvenlik, ortak alan elektrik/su/ısıtma, teknik bakım-onarım) kiracıya ait olduğunu öngörebilir. Sözleşmede sayılanlar dışındaki giderlerden kiracının sorumlu olmayacağı dikkate alınmalıdır.
Eğer kira sözleşmesinde ortak giderlerden kimin sorumlu olacağı düzenlenmemişse, genel kural gereğince kiracının sorumlu olduğu kabul edilir. Ancak KMK 22’deki kira miktarı sınırı geçerlidir.
Ödemelerin Mahsubu ve Giderlerin Niteliği
Kiracının KMK 22 gereği sorumlu olduğu ortak giderler için yaptığı ödemeler, ödemekle yükümlü olduğu kira borcundan düşülür. Eğer kiracı, kiraya veren adına yapılması gereken zorunlu giderleri (KMK 22’deki anlamda) yapmışsa, bu giderleri kiraya mahsup edebilir.
Ancak, bir giderin kiracı tarafından kiraya verenin hesabına yapılıp yapılamayacağı veya kiradan düşülüp düşülemeyeceği, giderin zorunlu gider kapsamında kalıp kalmadığının tespit edilmesine bağlıdır. Giderin niteliği (aidat mı, bakım-onarım mı, kalıcı/esaslı masraf mı) araştırılmalıdır.
Sonuç Olarak
Ortak alanların onarımı gibi büyük ölçekli giderler söz konusu olduğunda, kiracının sorumluluğu öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereğince kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen olmakla birlikte, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kiracının tam olarak hangi giderlerden sorumlu olacağı, kira sözleşmesindeki özel hükümlere göre belirlenir. Sözleşme, belirli ortak giderleri kiracıya yükleyebilir. Sözleşmede belirtilmeyen giderlerden kiracı sorumlu değildir.
Giderin niteliğine göre farklılık gösterir. Genel işletme giderleri, aidat ve olağan bakım/onarım gibi giderler kiracının sorumluluk kapsamında değerlendirilebilir ancak ana yapının aynına ilişkin esaslı onarım, iyileştirici tadilat veya güçlendirme gibi büyük ölçekli masraflar öncelikle kat malikinin sorumluluğundadır. Bir makale önerisi.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve kira hukuku, kiracıların ortak alan onarım giderlerinden ne şekilde sorumlu olacağı konusunda karmaşık düzenlemeler içerir. Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlı olup, ortak giderlerin niteliği ve kira sözleşmesindeki özel hükümlere bağlıdır. Bu nedenle, kiracı ve malikler arasında hak kayıplarının önlenmesi için uzman hukuki destek almak hayati önem taşır.
Yargıtay ve ilgili mevzuat doğrultusunda, kiracılar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, ortak gider ve avans borcundan malikler ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak bu sorumluluk, kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmemişse ve kiracının ödemesi gereken kira miktarı ile sınırlıdır. Ana yapının esaslı onarımı ve iyileştirici tadilat gibi büyük masraflar ise kat maliklerinin sorumluluğundadır.
Bu noktada, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Tepeören avukat, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Çayırova avukat gibi bölgesel uzman avukatlar, kira sözleşmesinde ortak giderlerin nasıl düzenlenmesi gerektiği, kiracının hangi giderlerden sorumlu olacağı ve olası uyuşmazlıklarda izlenecek hukuki yollar konusunda profesyonel destek sunar.
Ortak alan onarım giderleriyle ilgili haklarınızın korunması ve doğru yükümlülüklerin belirlenmesi için deneyimli bir avukatla çalışmak, maddi kayıpların önüne geçmek açısından büyük avantaj sağlar.Her binanın gider yapısı, yönetim planı ve kira sözleşmesi farklılık gösterebilir. Bu nedenle, kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu sorusuna her olayda net cevap vermek mümkün değildir. Bazı durumlarda kat malikleri kurulu kararları, bazı durumlarda ise Yargıtay içtihatları belirleyici olabilir. Özellikle İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi ilçelerinde farklı sitelere özgü yönetim planları bulunabilir. Hatalı ödeme ya da kira kesintisi nedeniyle taraflar arasında dava açılma riski söz konusu olabilir. Bu nedenle, hukuki yorum ve kira sözleşmesinin analizinde uzman bir avukat desteği almak, uzun vadede sizi maddi ve hukuki zararlardan korur.
Kat malikleri kurulu toplantıları, apartman ve site yönetimlerinin hukuka uygun bir şekilde yürütülmesinde önemli rol oynar. Bu toplantılarda alınan kararların meşruiyeti, toplantıya katılanların yetkili olup olmamasına sıkı sıkıya bağlıdır. Ancak uygulamada bazı kat malikleri toplantılarında, sahte vekaletname kullanılarak toplantıya katılım sağlandığı ve oy kullanıldığı görülmektedir. Bu gibi durumlar, hem cezai sorumluluk hem de kararların geçerliliği bakımından ciddi hukuki sonuçlar doğurur.
1. Sahte Vekaletname Kullanımının Cezai Sonuçları
Kat maliki tarafından imzalanmış bir vekalet yazısı olmadan kat maliki adına oluşturulan sahte vekaletname ile kat malikleri toplantısına katılan kişi “özel belgede sahtecilik” suçunu işlemiş olur. Çünkü Türk Ceza Kanunu’nun 207. maddesinde “Bir özel belgeyi sahte olarak düzenleyen, başkalarını aldatacak şekilde değiştiren veya sahte olduğunu bilerek kullanan kişi, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” şeklinde hükme yer verilmiştir. Sahte vekaletname düzenlenmesi ya da mevcut bir vekaletnamenin içeriğinin değiştirilmesi durumunda bu madde gündeme gelir. Dolayısıyla sahte belge düzenleyip bu belgeyi kullanarak kat malikleri kuruluna katılan kişi hakkında özel belgede sahtecilik suçundan soruşturma başlatılır ve yargılama sonunda hapis cezası ile cezalandırılması kaçınılmaz olur.
a. Genel Kurul Kararlarının Mutlak Butlanla Malul Olması ( Geçersiz Sayılması)
Eğer sahte vekaletle oy kullanımı toplantı veya karar yeter sayısını doğrudan etkiliyorsa ve bu sayede genel kurul yapılabilmiş ya da karar alınabilmişse, bu kararlar mutlak butlanla sakatlanmış sayılır. Yani sahte vekaletname ile temsile yetkili olmayanların katıldığı bir genel kurul toplantısında alınan kararlar, geçersizdir. Bu bağlamda sahte vekaletname ile kişi toplantıya katılmamış olsaydı toplantı yeter sayısının sağlanamayacağı veya genel kurulda alınan karar için gerekli karar yeter sayısına ulaşılamayacağının tespit edilmesi halinde o toplantı geçersiz bir toplantı olacak ve alınan kararlarda geçersiz sayılacaktır. Böyle bir durumda mahkeme iptal kararı dahi vermeden alınan kararların geçersiz olduğunu tespit etmekle yetinecektir.
b. Genel Kurul Kararlarının Nispi Butlanla Malul Olması (İptal Edilmesi)
Sahte vekaletle oy kullanımı toplantı ve karar nisaplarını etkilememişse, alınan kararlar şeklen geçerli olsa bile, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve iyi niyet ilkeleri çerçevesinde iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilir. Bu durumda kararlar ancak süresi içinde açılacak iptal davası ile geçersiz hale gelebilir.
Sahte vekaletle verilen oylar geçersiz sayılır. Bu oylar düşüldüğünde toplantı ve karar nisapları sağlanamıyorsa, karar geçersizdir. Eğer oylar sonucu etkilemiyorsa, kararlar hukuken geçerli sayılır. Ancak bu durumda hâkimin müdahalesi istenerek alınan kararın iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilmesi istenebilir.
3. Vekaletin sahte veya geçersiz olduğu durumlar
Bir vekâletnamenin geçersiz sayılmasına neden olabilecek durumlar, hem şekli hem de maddi unsurlar bakımından değerlendirilir. Öncelikle vekâletnamedeki imzanın sahte olması, yani vekâlet verenin bu belgeyi gerçekten imzalamamış olması ve bu kişinin gerçekte vekâlet vermemiş olduğunun anlaşılması, vekâletnamenin baştan itibaren geçersiz olduğunu gösterir. Ayrıca, vekâlet verenin fiil ehliyetine sahip olmaması (örneğin ayırt etme gücünden yoksun olması) hâlinde de verilen vekâlet geçersizdir. Bunun yanı sıra, vekâletnamenin zorunlu unsurları içermemesi — özellikle mevzuatta belirtilen pay adedi gibi bilgilerin eksik olması — emredici hükümlere aykırılık teşkil eder ve vekâleti hükümsüz kılar. Vekâletin yalnızca belirli bir genel kurulu kapsaması gerekirken kapsamının belirsiz, yetersiz ya da sonraki yıllara açık şekilde düzenlenmesi ya da vekâletnamenin, genel kurul toplantısından sonra ibraz edilmesi gibi uygulamalar da vekâletin geçerliliğini ortadan kaldırır.
Sonuç
Sahte vekaletle kat malikleri kurulu toplantısına katılmak ve oy kullanmak hem ceza hukuku hem de özel hukuk bakımından ağır sonuçlar doğurmaktadır. Ceza hukuku bakımından; özel belgede sahtecilik suçu oluşur. Özel hukuk bakımından ise, sahte vekaletle kullanılan oyların toplantı ve karar yeter sayısını etkilemesi halinde kararlar geçersiz kabul edilir. Oyların toplantı ve karar yeter sayısını etkilememesi halinde o kararların başvuru üzerine iptal edilebilirliği gündeme gelir. Bu nedenle, genel kurullarda yetkili temsilin sağlanması, vekaletnamelerin denetlenmesi ve ihtilaf halinde yargı makamlarınca detaylı inceleme yapılması büyük önem taşımaktadır. Bir makale önerisi.
Kat malikleri kurulu toplantılarında vekaletnamelerin geçerliliği ve doğru temsilin sağlanması, toplantıların hukuki meşruiyeti açısından kritik öneme sahiptir. Sahte vekaletname kullanımı, hem ceza hukuku hem de özel hukuk açısından ciddi sonuçlar doğurur. Türk Ceza Kanunu’na göre sahte belge düzenlemek ve kullanmak “özel belgede sahtecilik” suçudur ve hapis cezası ile cezalandırılır.
Ayrıca, sahte vekaletle oy kullanımı toplantı ve karar yeter sayısını etkiliyorsa alınan kararlar mutlak surette geçersiz sayılır. Karar yeter sayısını etkilemiyorsa kararlar iptal davasıyla ortadan kaldırılabilir. Bu nedenle, vekaletnamelerin geçerliliği hem şekli hem de maddi unsurlar açısından titizlikle incelenmelidir.
Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Tepeören avukat, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Çayırova avukat gibi bölgesel uzmanlar, vekaletnamelerin hukuka uygunluğunu denetleyerek olası sahtecilik veya usulsüzlüklerin önüne geçilmesini sağlar. Toplantıların geçersiz sayılmasının önüne geçmek ve yasal sorunları en aza indirmek için bu uzmanların süreci takip etmesi gereklidir. Böylece, maliklerin hakları korunur ve hukuki riskler minimize edilir.
Özetle, kat malikleri kurulu toplantılarında vekalet işlemlerinde ortaya çıkabilecek hukuki sorunlar nedeniyle Tuzla ve çevresinde uzman bir avukata danışmak, hak kayıplarını önlemek ve hukuki süreçlerin doğru yönetilmesini sağlamak açısından büyük önem taşır.
Genel Kural ve Şartlar: Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, bir işyerini tanıtma ve reklam amacıyla bina cephesine tabela veya reklam panosu asılabilmesi için, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla konulmuş bir yasaklama bulunmaması halinde kat maliklerinin onayına her zaman gerek duyulmaz.
Ancak bunun belirli şartları vardır:
Boyut ve Estetik: Tabela/pano, binanın dış görünümünü ve estetiğini bozacak şekilde abartılı boyutlarda olmamalıdır. Makul ölçülerde olması gerekir.
Bağımsız Bölüm Sınırları: Tabela/pano, ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamalıdır. Özellikle, bağımsız bölümün tavan tabliye sınırlarını veya tavan ve taban sınırlarını aşmamalıdır.
Diğer Kat Maliklerini Rahatsız Etmeme: Tabela/pano, diğer bağımsız bölüm maliklerini veya kiracılarını rahatsız etmemeli ve onların haklarını kısıtlamamalıdır Örneğin, ışığıyla veya manzarayı kapatarak rahatsızlık vermemelidir.
Kat Maliklerinin Onayının Gerekli Olduğu Durumlar
Ortak Alanlara Müdahale:Bina dış cephesi Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında ortak alandır. Ortak alanlara yapılan müdahaleler genellikle kat maliklerinin onayını gerektirir.
KMK Madde 19: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişiklik yaptıramaz.
Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu Kararları: Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararlarında tabela/pano asılmasına ilişkin özel bir yasaklama veya düzenleme (örneğin, belirlenmiş alanlar, ölçüler veya yasaklar) varsa, bu kurallara uyulması zorunludur. Yönetim planı, dükkanların tabelalarını sadece kendilerine tahsis edilen alanlara koyabileceğini belirtebilir. Yönetim planı, ortak yerlere, tahsisli yerlere ve bina dış cephelerine ilan konulmasını yasaklayabilir.
Bağımsız Bölüm Sınırlarının Aşılması: Tabela/pano, ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe/tavan/taban sınırlarını aşıyorsa, bu ortak alana müdahale teşkil eder ve bu durumun önlenmesi istenebilir. Bu durumda aşan kısmın kaldırılması gerekebilir.
Binanın Estetiğinin Bozulması veya Rahatsızlık Verilmesi: Tabela/pano, binanın dış görünümünü ve estetiğini abartılı şekilde bozuyorsa veya diğer kat maliklerine rahatsızlık veriyorsa (örneğin abartılı ebatlar, ışık kirliliği, manzara engelleme), bu durum müdahalenin önlenmesi veya tabelanın kaldırılması/düzenlenmesi için gerekçe olabilir.
Mimari Projeye Aykırılık: Asılan tabela/pano anataşınmazın mimari projesine aykırılık teşkil ediyorsa, bu durum müdahalenin önlenmesi ve projesine uygun hale getirilmesini gerektirebilir.
Belediye Yönetmeliklerine Aykırılık: Reklam panoları, ilgili belediyenin reklam, ilan ve tanıtım yönetmeliklerine uygun olmalıdır. Yönetmeliklere aykırılık da müdahalenin önlenmesi için gerekçe olabilir.
Sonuç olarak özetle,(Tabela veya Reklam Panosu Asılırken Nelere Dikkat Edilmeli?)
Yargıtay uygulamasına göre reklam panolarının asılması genellikle işyerinin bağımsız bölüm sınırları içinde kalmak, binanın estetiğini bozmamak, makul ölçülerde olmak ve diğer malikleri rahatsız etmemek koşullarıyla, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında aksine bir yasaklama yoksa, kat maliklerinden ayrıca bir izin almayı gerektirmez. Ancak, bu şartlardan herhangi birine uyulmaması, özellikle bağımsız bölüm sınırlarının aşılması ve dış cephe gibi ortak alanlara müdahale edilmesi durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak alanlara ilişkin hükümleri (Madde 19 gibi), yönetim planı kuralları ve kat malikleri kurulu kararları devreye girer ve yapılan müdahalenin kaldırılması istenebilir. Bir makale önerisi.
Tabela veya reklam panosu gibi uygulamalar, sadece görsel bir tercih değil, aynı zamanda hukuki ve yönetsel sorumluluklar da doğurur. Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı hükümleri, Yargıtay kararları ve belediye yönetmelikleri birlikte değerlendirilmelidir. Bu noktada bir avukat ya da gayrimenkul hukuku uzmanından görüş almak, hem hak kaybını önler hem de ileride doğabilecek anlaşmazlıkları engeller.
Özellikle İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik ve Tuzla gibi hızla gelişen ve yapılaşmanın yoğun olduğu ilçelerinde, apartman ve site yönetimlerinin hassasiyeti daha yüksektir. Bu bölgelerde kat malikleri, ortak alanlara yapılan her müdahaleye karşı daha dikkatli ve bilinçlidir. Yanlış yapılan bir tabela uygulaması, kat maliklerinden itiraz, belediyeden ceza veya mahkeme yoluyla müdahale riskini doğurabilir.
Apartman yöneticisinin olağan veya olağanüstü toplantıya çağrı görevini süresi içinde yerine getirmemesi durumunda, kat malikleri toplantı çağrısı yapabilir mi?
Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yöneticisinin toplantıya çağrı görevini yerine getirmemesi halinde kat malikleri bu işlemi bizzat kendileri gerçekleştirebilir.
Kat Maliklerinin İzlemesi Gereken Yol
Yöneticiye yazılı başvuru: Üçte bir çoğunluğu oluşturan Kat malikleri, yöneticiden olağanüstü toplantının yapılmasını istemeli ve çağrı yapmasını yazılı olarak talep etmelidir. Kat malikleri yöneticiden olağanüstü toplantı çağrı işlemlerini yapma talebinde bulunmadan kendileri doğrudan bu işlemleri yerine getiremez. Yöneticiye başvuru ön şarttır. Bu adım, ilerideki süreçte ispat kolaylığı sağlar. Yazılı çağrı yazısının iadeli posta yoluyla veya noter ihtarı aracılığıyla yapılması ileride ispat açısından doğabilecek sorunları ortadan kaldırmaya yardımcı olur.
Yönetici çağrıyı yapmazsa: Üçte bir kat maliklerinin yazılı talebine rağmen yönetici toplantıya çağrı işlemlerine başlamazsa, savsaklarsa, pasif direniş gösterirse veya bu konudaki talebi yazılı olarak reddederse kat malikleri, toplam maliklerin en az üçte birinin yazılı istemiyle, kendileri toplantıya çağrı yapabilir. Yani talebe rağmen yönetici genel kurulu olağanüstü toplantıya çağırmak için gerekli yazıları hazırlayıp, kat maliklerine yazılı veya posta yoluyla bildirim işlemlerini yapmazsa, bu konuda harekete geçmezse, bu işlemleri çağrı talebinde bulunan kat malikleri bizzat yapabilir. Çünkü kat malikleri asildir. Yönetici vekil. Vekili yapacağı işlemleri asil her zaman yapabilir. Ancak bunun için öncelikle yöneticiye başvuru şarttır.
Çağrı usulü:
Tüm kat maliklerine toplantı tarihi, yeri, saati ve gündem maddelerini içeren yazılı çağrı gönderilmelidir. Çağrı elden imza karşılığı yapılabileceği gibi, iadeli taahhütlü mektupla da yapılabilir. En az 15 gün önceden bildirim yapılması gereklidir.
Toplantı ve karar alma:
Kat malikleri kurulu, çağrı usulüne uygun yapılmışsa geçerli şekilde toplanabilir ve çoğunlukla karar alabilir. Yapılan olağanüstü toplantıda çifte çoğunluk oyuyla yeni bir yönetici seçilebilir. Bir yazı önerisi.
Apartman yöneticisi toplantıya çağrı yapmazsa kat malikleri doğrudan toplantı çağrısı yapabilir mi?
Hayır, doğrudan yapamazlar. Kat malikleri, yöneticinin görevini yerine getirmemesi hâlinde önce mutlaka yazılı olarak yöneticiye başvurmak zorundadır. Üçte bir çoğunluğun yazılı talebine rağmen yönetici toplantıya çağrı yapmaz, talebi reddeder veya süreci sürüncemede bırakırsa, kat malikleri bu aşamadan sonra toplantıya kendileri çağrı yapabilir.
Kat maliklerinin toplantı çağrısı yapabilmesi için kaç kişinin talebi gerekir?
Kat malikleri tarafından toplantıya çağrı yapılabilmesi için, toplam kat maliklerinin en az üçte birinin (1/3) yazılı istemi gerekir. Bu oran sağlanmadan yapılan çağrılar hukuken geçerli kabul edilmez ve alınan kararlar iptale konu olabilir.
Kat malikleri tarafından yapılan toplantıda yönetici değiştirilebilir mi?
Evet. Çağrı usulüne uygun şekilde yapılmış bir olağanüstü toplantıda, kat malikleri kurulu çifte çoğunluk sağlanması hâlinde yeni yönetici seçebilir. Usule aykırı çağrı veya gündem dışı kararlar ise sonradan açılacak iptal davalarına konu olabilir.
Uzman Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Apartman veya site yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, yöneticinin kat malikleri kurulunu olağan ya da olağanüstü toplantıya çağırmamasıdır. Bu durum; bakım-onarım kararlarının alınamaması, ortak giderlerin belirlenememesi, hatta yönetici değişikliği sürecinin tıkanması gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin çağrı görevini yerine getirmemesi hâlinde kat maliklerine önemli bir hak tanımaktadır. Kanuna göre; kat maliklerinin en az üçte biri, gerekli usuli şartlar yerine getirildiğinde toplantı çağrısını bizzat yapabilir. Ancak bu hakkın yanlış veya eksik kullanılması, yapılan toplantının ve alınan kararların iptaline yol açabilmektedir.
Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde; Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla başta olmak üzere çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu apartman ve sitelerde süreçler daha karmaşık hâle gelmektedir. Toplantı çağrısının yazılı yapılması, gündemin doğru belirlenmesi, 15 günlük çağrı süresine uyulması, çoğunlukların doğru hesaplanması ve alınan kararların hukuka uygun şekilde tutanak altına alınması büyük önem taşır.
Bu noktada, kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması;
Usulsüz toplantı çağrısı nedeniyle karar iptali riskinin önlenmesini,
Yönetici görevini yapmazsa kat maliklerinin hak kaybı yaşamamasını,
Olağanüstü genel kurul çağrısının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yürütülmesini,
Olası dava ve ihtilaflarda zaman ve maliyet kaybının önüne geçilmesini sağlar.
Apartman ve site yaşamında alınan kararların geçerli, bağlayıcı ve uygulanabilir olması için sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destekle ilerlenmesi, hem kat maliklerinin menfaatine hem de yönetimsel istikrarın sağlanmasına katkı sunar.
Kira tespit davası, özellikle kira sözleşmelerinin yenilenen dönemlerinde kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılır. 5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte kiraya verenler, belirli şartlar dahilinde kira bedelini artırmak için mahkemeye başvurabilirler.
1. Beş Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Açılan Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmiş olması gereklidir. 5 yıllık süre dolduğunda kira tespit davası açabilmek için gereken başlıca şartlar şunlardır:
Kira Sözleşmesinin Süresi: Kira sözleşmesinin süresi 5 yılı aşmış olmalı veya kira sözleşmesi beşinci yılını doldurmuş olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerine göre, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin güncellenmesi mümkündür.
Kira Artış Oranı ile İlgili Anlaşma: Taraflar arasında bir kira artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, 5 yıllık sürenin dolması durumunda bu oranla sınırlı kalmaksızın, mahkeme yeni bir kira bedeli tespiti yapabilir. Bu durumda hakim, kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini ve güncel piyasa koşullarını dikkate alır.
Hukuki Yarar Şartı: Davacı mülk sahibi, kira bedelinin piyasa şartlarına göre uyarlanması ihtiyacını belirtebilmelidir. Özellikle kiracının mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını iddia etmesi halinde kira tespit davası açılabilir.
2. Kira Tespiti Davası Açabilmek İçin Önceden İhtar Çekmek Gerekli midir?
5 yıllık sürenin dolması durumunda açılan kira tespit davalarında ihtar zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraflar arasında yapılmış bir kira sözleşmesi varsa ve 5 yıllık süre sona ermişse, kiraya veren mülk sahibi ihtarname göndermeden doğrudan kira tespit davası açabilir.
Yargıtay, kira sözleşmesinde artış şartı mevcutsa kiraya verenin önceden ihtarname göndermesine gerek kalmadan dönem sonunda dava açılabileceği yönünde kararlar vermiştir. Bu sayede kira tespit davası ihtara gerek kalmaksızın, sözleşmenin yenilendiği tarih itibariyle herhangi bir zaman diliminde açılabilir hale gelir.
3. İhtar Çekilmeden Açılan Kira Tespit Davasında Belirlenen Yeni Kira Miktarı Ne Zamandan İtibaren Geçerlidir?
Eğer ihtar çekilmeden kira tespit davası açıldıysa, belirlenen yeni kira bedeli kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Ancak bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, dava açma tarihinin veya ihtar çekme süresinin kira bedelinin hangi dönemde geçerli olacağını belirlemesi açısından önemli bir rolü vardır.
TBK 345’e Göre: Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten en geç otuz gün önce açıldığı takdirde veya yeni döneme ilişkin kira bedelinde artış talebini içeren bir ihtarname gönderilmişse, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli bir sonraki kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Örneğin, 5 yıllık bir kira sözleşmesi 01.06.2019 tarihinde başlatılmışsa ve 01.06.2024 tarihinde sona ermişse, kiraya veren bu tarihten itibaren otuz gün öncesinde veya sırasında ihtarname göndererek yeni dönemde geçerli olacak kira bedelini talep edebilir. Ancak böyle bir ihtar gönderilmediyse, mahkemece belirlenen kira bedeli 01.06.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
4. Sözleşmede Kira Artış Maddesi Varsa İhtar Çekmeye Gerek Var mıdır?
Kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm bulunuyorsa, 5 yıllık sürenin sonunda kira tespit davası açmak için ihtar çekilmesine gerek yoktur. Bu durumda, Yargıtay kararları gereği kiraya veren tarafın, dönemin sona ermesi ve 5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte yeni kira bedelinin belirlenmesi için dava açma hakkı doğar.
Yargıtay, kira sözleşmesinde artış maddesi mevcutsa ve 5 yıl dolduktan sonra tespit davası açılacaksa ihtar şartının aranmayacağını belirtmiştir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8948 E. ve 2015/5710 K. sayılı kararında, kiraya verenin, dönem bitiminde ihtara gerek kalmaksızın kira tespit davası açabileceğine hükmetmiştir.
Bu tür bir durumda mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni kira bedeli, 5 yıllık sürenin sona erdiği dönemin başından itibaren geçerli olur.
5. Kira Tespit Davasında Hakim Yeni Kira Bedelini Nasıl Belirler?
5 yıllık sürenin sona ermesiyle birlikte açılan kira tespit davalarında hakim, kira bedelini belirlerken birden fazla faktörü göz önünde bulundurur:
Emsal Kira Bedelleri: Mahkeme, aynı bölgedeki benzer niteliklere sahip taşınmazların kira bedellerini dikkate alarak bir değerlendirme yapar.
TÜFE Oranı: 5 yıl ve sonrasında açılacak kira tespit davalarında TÜFE oranının dikkate alınması şartı bulunmaz. Ancak mahkeme, diğer piyasa koşullarıyla birlikte TÜFE oranını da göz önünde bulundurabilir.
Hakkaniyet İndirimi: Uzun süreli kiracılar için mahkeme, belirlenecek kira bedelinden %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi uygulayabilir. Bu, özellikle kiracının aynı taşınmazda uzun süre bulunması ve kira bedelinin belirli bir artış oranıyla güncellenmesi halinde, kiracıya aşırı yük getirilmemesi amacıyla uygulanır.
6. Kira Tespit Davalarında Islah Mümkün müdür?
Kira tespit davalarında ıslah, yani davanın sonradan değiştirilmesi veya artırılması konusu önemlidir. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi davalarında, davacının başlangıçta talep ettiği kira bedelini sonradan artırmak veya dava dilekçesinde değişiklik yapmak istemesi durumu ortaya çıkabilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira tespit davalarında ıslah mümkün değildir.
Yargıtay, kira tespit davalarında davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamayacağını ve ıslah talebinde bulunamayacağını açıkça belirtmiştir. Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında, kira bedelinin tespiti davalarının niteliği gereği ıslahın mümkün olmadığı, davacının dava dilekçesinde açık ve net bir kira bedeli talep etmesi gerektiği belirtilmiştir.
Bu doğrultuda, kira tespit davası açarken talep edilen kira bedelinin dikkatle belirlenmesi ve başlangıçtan itibaren net bir miktar olarak dava dilekçesinde belirtilmesi gerekmektedir. Çünkü bu tür davalarda dava açıldıktan sonra bedelin artırılması veya değişiklik yapılması imkanı bulunmamaktadır.
Pratik Tavsiye: Kiraya verenlerin bu davalarda kira bedeli taleplerini en baştan doğru belirlemeleri ve süreci titizlikle yönetmeleri önemlidir. Özellikle emsal kira bedellerinin dikkatlice araştırılması ve talep edilecek kira miktarının piyasa koşullarına uygun bir şekilde belirlenmesi gereklidir. Uygulamada, ıslah hakkının bulunmaması nedeniyle fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamaması, kiraya verenler için hak kaybına yol açabilmektedir.
7. Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 itibarıyla, kira tespit davalarında arabuluculuk sürecine katılım zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenlemenin amacı, tarafların mahkeme sürecine başvurmadan önce bir uzlaşmaya varmalarını sağlamaktır. Artık, kira tespit davası açmadan önce kiraya veren ve kiracı arabulucuya başvurmalı ve bu süreci tamamlamalıdır.
Arabuluculuk süreci genellikle üç hafta sürer, ancak anlaşmaya varılamaması durumunda bu süre bir hafta daha uzatılabilir. Arabuluculukla çözüm sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvurabilir. Bu yeni zorunluluk, kiraya veren ve kiracının, süreci hızlandırarak anlaşmazlıkları daha kısa sürede çözme olanağı sunar ve mahkeme yükünü hafifletir. Dolayısıyla, 5 yıllık süresi dolmuş kira sözleşmeleri için kira tespit davası açmayı düşünenler önce arabuluculuğa başvurmalıdır. Makale önerisi.
Sonuç
5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte açılacak kira tespit davalarında, kiraya verenin ihtar çekmesine gerek olmadan doğrudan mahkemeye başvurma hakkı vardır. Bu tür davalarda, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, dava açılma zamanına ve ihtar süresine göre değişiklik gösterebilir. Kiracının eski kiracı olması durumunda ise hakkaniyet indirimi uygulanarak, kiracının aşırı yükle karşılaşması önlenir. Ayrıca, kira tespit davalarında ıslahın mümkün olmaması, kiraya verenlerin taleplerini baştan doğru ve eksiksiz bir şekilde yapmalarını gerekli kılmaktadır. Bu nedenle, mülk sahiplerinin dava açmadan önce süreci detaylı olarak değerlendirmesi ve gerekirse hukuki danışmanlık alması önem taşır.
Kira tespit davaları, teknik bilgi ve hukuki deneyim gerektiren davalardır. Kira bedelinin doğru belirlenmemesi, eksik ya da hatalı emsal sunulması veya dava sürecinde usul hatası yapılması, mülk sahibinin ciddi hak kaybına uğramasına neden olabilir. Bu sebeple sürecin başında alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması, mülk sahibinin lehine en doğru sonuca ulaşılmasını sağlar.
Özellikle İstanbul genelinde ve ilçeleri olan Tuzla, Maltepe, Pendik, Kartal ile Kocaeli’ne bağlı Gebze, Çayırova ve Darıca gibi nüfus yoğunluğu yüksek, gayrimenkul piyasası hareketli bölgelerde, kira bedelleri her yıl değişkenlik gösterebilmekte ve bölgesel emsal araştırmaları büyük önem taşımaktadır. Bu bölgelerde açılan kira tespit davalarında mahkemelerin farklı değerlendirme kriterleri kullanması mümkündür.
Anahtar kelimeler: Kira tespiti, 5 yıllık süre, Avukat, Kira, Kiracı, Kiralayan, Tuzla, İstanbul
ÖNEMLİ HATIRLATMA: Kira tespit davaları ve arabuluculuk süreci, hassas ve teknik detaylar içeren işlemlerdir. Bu süreçte yapılacak herhangi bir hata veya eksiklik, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, uzman desteği almak, hak kaybı yaşamamak ve en doğru sonuca ulaşmak adına kritik bir adımdır. Profesyonel bir danışmanla çalışmak, bu sürecin sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.
