Kat Mülkiyeti Hukuku

Giriş

Bu çalışma, “Aidata neler dahildir?” sorusuna yanıt olarak, sunulan yargı kararları ve dokümanlar temelinde hazırlanmıştır. Çalışma, aidat olarak bilinen ortak giderlerin yasal çerçevesini, yargı kararlarında belirtilen somut gider kalemlerini, bu giderlerin kapsamını belirleyen unsurları ve uygulamada ortaya çıkan farklı perspektifleri analiz etmektedir. Temel yasal dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) olmakla birlikte, yönetim planları, genel kurul kararları ve mülkün niteliği gibi faktörlerin aidatın içeriğini şekillendirdiği görülmektedir.

1. Yasal Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20

İncelenen kararların büyük çoğunluğu, ortak giderlere katılım yükümlülüğünün temelini oluşturan KMK’nin 20. maddesine atıf yapmaktadır. Bu madde, giderlerin niteliğine göre kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağına dair temel bir ayrım getirmektedir.

Eşit Katılım Gerektiren Giderler: Yargıtay kararlarında sıklıkla tekrarlandığı üzere, kat malikleri aralarında başka bir anlaşma olmadıkça; “kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak” katılmakla yükümlüdür (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/11645, K. 2013/15247; Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, E. 2021/423, K. 2021/7662).

Arsa Payı Oranında Katılım Gerektiren Giderler: Personel giderleri dışındaki diğer genel giderler için temel kural arsa payı oranında katılımdır. Bu giderler; “anagayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında” katılımı kapsar (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/3375, K. 2019/6680; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/4444, K. 2013/6802).

2. Yargı Kararlarında Sayılan Ortak Gider Kalemleri

Yargı kararları, KMK’de soyut olarak belirtilen gider kalemlerini somutlaştırmaktadır. İncelenen dokümanlarda aidat kapsamında değerlendirilen başlıca giderler şunlardır:

Personel Giderleri: Kapıcı, bahçıvan, bekçi, güvenlik görevlisi, teknisyen, yönetici ücretleri, maaş ve sigorta primleri, kıdem tazminatları ve huzur hakları (İstanbul BAM 45. HD, E. 2020/1216; Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/691).

Bakım, Onarım ve Koruma Giderleri: Ortak alanların (merdiven, otopark, yeşil alan, havuz, sosyal tesisler vb.) bakımı, onarımı, güçlendirilmesi, asansör bakımı, çatı onarımı, dış cephe boyama gibi yenileme niteliğindeki harcamalar (Yargıtay 3. HD, E. 2017/6549; Yargıtay 18. HD, E. 2009/3310).

İşletme ve Tüketim Giderleri: Ortak alanların elektrik ve su sarfiyatları, ısınma (yakıt/kömür, doğalgaz, kalorifer), sıcak su, jeneratör masrafları, ortak tesislerin işletme giderleri (Yargıtay 18. HD, E. 2012/6030; İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2025/364).

Temizlik ve Çevre Giderleri: Ortak alanların ve bahçenin temizliği, çöp toplama, çevre koruma ve peyzaj giderleri (Yargıtay 23. HD, E. 2011/3900; Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/719).

İdari ve Diğer Giderler: Yönetici aylığı, anagayrimenkulün sigorta primleri, vergi ve harçlar, noter ve yargılama giderleri gibi yönetimsel masraflar (Yargıtay 20. HD, E. 2017/163; Konya BAM 6. HD, E. 2020/2328).

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi’nin bir kararında ortak gider kavramı oldukça geniş bir şekilde tanımlanmıştır: “Tüm ortak alanların korunması, bakım ve temizlik giderleri, ortak yerler elektrik ve ortak su sarfiyatları, Personel giderleri, S.S.K. primleri… Toplu yapının; Kat Malikleri Kurulunca öngörülecek bedel üzerinden sigorta ettirilmesi nedeniyle ödenecek primler… jeneratör masrafları… cami alanları, parklar. yeşil alanlar, otoparklar, yollar, her türlü bitki ve ağaçların, su deposunun, sosyal ve sportif tesislerin bakılıp gözetilmelerinden ve geliştirilip güzelleştirilmelerinden doğabilecek bütün giderler, onarım ve yenileme harcamaları…” (İstanbul BAM 45. HD, E. 2020/1216, K. 2023/187)

3. Giderlerin Kapsamını Belirleyen Belgeler: Yönetim Planı ve Genel Kurul Kararları 

KMK’nin 20. maddesi genel bir çerçeve çizse de, aidatın somut içeriği ve paylaşım usulü öncelikle anataşınmazın “anayasa”sı niteliğindeki Yönetim Planı ile belirlenir. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa KMK hükümleri uygulanır. Bununla birlikte, kat malikleri Genel Kurul Kararları ile işletme projesini onaylayarak veya bütçeyi kabul ederek hangi hizmetler için ne kadar avans toplanacağını kararlaştırırlar. Nitekim bir ilk derece mahkemesi kararında, “yönetim kurulunun genel kurul kararına dayanmadan veya genel kuruldan açıkça yetki almadan ortaklardan aidat veya ortak gider adı altında para tahsil etmesinin mümkün olmadığı” vurgulanmıştır (Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2015/809, K. 2018/795).

4. Mülkün Niteliğine Göre Farklılaşan Giderler (aidat)

Aidatın kapsamı, mülkün niteliğine göre de değişiklik göstermektedir:

Devre Mülkler: Standart apartman giderlerine ek olarak, “daire içlerindeki kullanılan alet ve edavatının da tedarik temin tamir değiştirme gibi giderler bütçe hazırlanırken hesaba katılmak zorundadır” (İstanbul BAM 13. HD, E. 2023/2261, K. 2023/2103).

Alışveriş Merkezleri (AVM): Danıştay kararında atıf yapılan yönetmelik uyarınca, “elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik” gibi giderler ortak gider sayılmakta ve özel bir paylaşım usulü öngörülmektedir (Danıştay 10. Daire, E. 2016/2036, K. 2020/3052).

Kooperatifler ve Siteler: Bu yapılarda aidatlar, genellikle güvenlik, peyzaj, sosyal tesis işletmesi gibi daha kapsamlı hizmetleri karşılamak üzere toplanmaktadır (Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/659, K. 2023/83).

5. Giderlere Katılımda Adalet ve Faydalanma İlkesi 

Yargıtay, kat malikinin ortak yer ve tesislerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçınamayacağını (KMK m.20/c) belirtmekle birlikte, bazı durumlarda adalet ve faydalanma ilkesini gözetmektedir.

Yapısal Olarak Faydalanma İmkânı Olmaması: Bir Yargıtay kararında, projesinde kalorifer tesisatı bulunmayan bir bağımsız bölüm malikinin, “ortak giderler içindeki ısıtma giderlerine katılmakla yükümlü tutulamayacağı” belirtilmiştir (Yargıtay 18. HD, E. 2015/5293, K. 2016/49).

Hizmetin Fiilen Alınmaması: Bir ilk derece mahkemesi, kooperatifin güvenlik ve su-kanalizasyon hizmeti verdiğini iddia etmesine rağmen, bu hizmetlerin fiilen belediye tarafından sağlandığını tespit ederek davalının bu giderlerden sorumlu olmadığına karar vermiştir (Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2022/719, K. 2024/561).

Farklı Yararlanma Durumu: Yargıtay, farklı büyüklükteki işyerlerinden aynı aidatın alınmasının eşitlik ilkesine aykırılık oluşturup oluşturmadığının ve “genel giderler kapsamındaki hizmetlerden üyelerin eşit olarak yararlanıp yararlanmadıkları” hususunun araştırılması gerektiğini vurgulamıştır (Yargıtay 23. HD, E. 2011/3900, K. 2011/2715).

Sonuç

İncelenen yargı kararları ışığında “aidat” kavramının, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde ana hatları çizilen, anataşınmazın korunması, bakımı ve yönetimi için gerekli olan tüm harcamaları kapsayan geniş bir kavram olduğu anlaşılmaktadır. Aidatın içeriği; personel maaşları, ortak alanların bakım-onarım ve temizlik giderleri, elektrik, su, ısınma gibi tüketim harcamaları, sigorta primleri ve yönetici aylığı gibi çok çeşitli kalemlerden oluşmaktadır.

Bununla birlikte, aidatın kesin kapsamı ve kat malikleri arasındaki paylaşım oranı; her anataşınmazın kendi özelindeki yönetim planı ve kat malikleri genel kurulunda alınan kararlarla somutlaşmaktadır. Yargı kararları, kanun ve yönetim planı hükümlerinin yanı sıra, mülkün niteliği (konut, iş yeri, devre mülk vb.) ile kat maliklerinin sunulan hizmetlerden fiilen ve yapısal olarak faydalanma durumunu da dikkate alarak adil bir sonuca ulaşmayı hedeflemektedir. Bu nedenle, bir uyuşmazlık durumunda aidata nelerin dahil olduğunun tespiti için öncelikle yönetim planı ve ilgili genel kurul kararlarının incelenmesi zorunludur. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Aidat uyuşmazlıkları, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan teknik düzenlemeler, yönetim planı hükümleri ve yargı kararlarının farklı yorumları nedeniyle oldukça karmaşık bir hale gelebilmektedir. Özellikle ortak giderlere katılım, aidatın kapsamı, arsa payı oranları ve kat maliklerinin yükümlülükleri konularında sıkça dava konusu olan uyuşmazlıklar yaşanmaktadır.

Bu noktada Tuzla avukat desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi ve uyuşmazlıkların doğru şekilde yönetilmesi açısından büyük önem taşır. Alanında uzman bir avukat:

Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında aidatın kapsamını belirler,

Yönetim planı ve genel kurul kararlarını inceleyerek kat maliklerinin yükümlülüklerini netleştirir,

Haksız aidat taleplerine karşı itiraz ve dava süreçlerini yürütür,

Uyuşmazlıkların çözümünde müzakere ve arabuluculuk yollarını kullanarak hızlı sonuç alınmasına katkı sağlar.

Özellikle İstanbul’un Bu nedenle İstanbul, Tuzla, Pendi, Kartal, Maltepe, Gebze, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Darıca, Bayramoğlu veya Çayırova gibi bölgelerde site ve apartman yaşamı yoğun olduğundan, aidat ve ortak gider kaynaklı uyuşmazlıklar daha sık görülmektedir. Bu nedenle deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak, hem haklarınızı korumak hem de adil bir çözüme ulaşmak için kritik rol oynar.

Giriş

Siteye Yapılan Peyzaj Düzenlemesi Lüks Gider midir, Zorunlu Gider midir? Bu çalışma, bir siteye yapılan peyzaj düzenlemesinin hukuki niteliğinin “lüks” veya “zorunlu olmayan” bir gider olarak kabul edilip edilemeyeceği sorusunu, sunulan yargı kararları ve idari görüşler ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, peyzaj düzenlemesinin nitelendirilmesinin tek bir kurala tabi olmadığını; yapılan işin amacı, kapsamı, maliyeti, anagayrimenkulün projesindeki yeri ve uyuşmazlığın hukuki bağlamı (Kat Mülkiyeti Hukuku, Vergi Hukuku, Kamu İhale Hukuku vb.) gibi birden çok faktöre bağlı olarak değiştiğini ortaya koymaktadır. Kararlar, “zorunlu gider”, “faydalı gider”, “lüks gider” ve “maliyet unsuru” gibi farklı kavramlar etrafında şekillenmektedir.

1. Peyzaj Düzenlemesinin “Zorunlu Gider” Sayıldığı Haller

Yargı kararları, peyzaj düzenlemesinin mutlak surette lüks bir gider olmadığını, aksine belirli koşullarda zorunlu bir masraf olarak nitelendirilebileceğini göstermektedir. Bu konudaki en net kararlardan biri Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/1353 E., 2025/697 K. sayılı ve 10.02.2025 tarihli kararıdır. Bu kararda mahkemenin, “…bahçe peyzajı ve otomatik sulama sisteminin ise zorunlu masraflar olduğu…” yönündeki hükmü onanmıştır. Benzer şekilde, Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/300 E., 2022/688 K. sayılı kararında alıntılanan bilirkişi raporu, bu zorunluluğun pratik bir nedenini ortaya koymaktadır: “…bahçe ve peyzaj işleri için ödenen 6.000,00 TL’nin… iskan ruhsatı alınabilmesi için yapılması gereken zorunlu giderlerden olduğu tespit edilmiştir.”

Bu yaklaşım, peyzajın sadece estetik bir unsur değil, aynı zamanda bir yapının tamamlanması ve yasal olarak kullanılabilir hale gelmesi için bir gereklilik olabileceğini göstermektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/993 E., 2020/1624 K. sayılı kararında ise peyzaj alanları, “bina alanları içinde ve dışında inşaat imalat kalemi olduğu” ve “bu imalat kalemlerinin her birinin de birer maliyet unsuru olduğu ve harcama gerektirdiği” belirtilerek, peyzajın inşaatın ayrılmaz bir parçası olduğu vurgulanmıştır.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde “Lüks Gider” Değerlendirmesi

Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda temel referans noktası Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2016/4929 E., 2016/8102 K. sayılı kararında KMK’nın 43. maddesine atıf yapılarak önemli bir ilke hatırlatılmıştır: “yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir.”

Bu madde, peyzaj düzenlemesinin lüks olarak kabul edilmesi halinde, katılımın isteğe bağlı hale gelebileceğini göstermektedir. Harcamanın niteliğini belirlemek için ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/13230 E., 2019/2267 K. sayılı kararında yer alan tanımlama yol göstericidir: “bir şeyin varlığını ve değerini korumak için yapılması gerekli olan harcamalar; zorunlu, bir şeyin değerini ve verimini artırmak için yapılan harcamalar; faydalı ve hiçbir gereği yokken sadece kişisel zevkler için yapılan harcamalar ise; lüks olarak nitelendirilmektedir.” Bu ayrıma göre, erozyonu önlemek için yapılan bir peyzaj zorunlu, sitenin estetik değerini artırarak satış potansiyelini yükselten bir düzenleme faydalı, sadece belirli bir grubun zevkine hitap eden ve fahiş maliyetli bir süsleme ise lüks sayılabilir. Değerlendirme, bilirkişi incelemesi ve somut durumun özelliklerine göre yapılmalıdır.

3. Farklı Hukuki Perspektifler ve Özel Durumlar

Peyzaj giderinin nitelendirilmesi, uyuşmazlığın hukuki zeminine göre de farklılık arz etmektedir.

Vergi Hukuku Açısından: Danıştay 4. Dairesi’nin 2019/417 E., 2023/2046 K. sayılı kararı, KDV iadesi bağlamında önemli bir ayrım yapmaktadır. Karara göre, “…çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.” Ancak aynı kararda, arazinin yapısı gereği yapılması zorunlu olan istinat duvarı gibi işlerin iade hesabına dahil edilebileceği belirtilmiştir. Bu, vergi hukuku açısından peyzajın genellikle “zorunlu olmayan” bir unsur olarak görüldüğünü, ancak teknik zorunlulukların istisna oluşturduğunu göstermektedir. Benzer şekilde özelgelerde de (Örn: 29.02.2012 tarihli özelge), basit peyzaj ve çevre düzenlemesi “onarım gideri” sayılırken, mülkün iktisadi değerini artıran istinat duvarı gibi imalatların “maliyet bedeli” olarak amortismana tabi tutulması gerektiği ifade edilmiştir.

Proje ve Kararlara Uygunluk: Peyzaj düzenlemesinin mevcut mimari projeye ve kat malikleri kurulu kararlarına uygunluğu da önemli bir kriterdir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/6075 E., 2018/7563 K. sayılı kararında, vaziyet planında amfi tiyatro olarak görünen bir alanın değiştirilerek tepe haline getirilmesi hukuka aykırı bulunmuş ve eski hale getirme kararı verilmiştir. Bu, peyzaj adı altında yapılan değişikliklerin projelere aykırı olamayacağını göstermektedir. Bir yazı önerisi.

Sonuç

Siteye yapılan peyzaj düzenlemesinin lüks veya zorunlu olmayan bir gider olup olmadığı sorusuna verilecek yanıt, duruma özgüdür ve kesin bir kurala bağlanamaz. Hukuki değerlendirme yapılırken aşağıdaki kriterler göz önünde bulundurulmalıdır:

Amaç ve Gereklilik: Düzenleme, iskan ruhsatı almak gibi yasal bir zorunluluktan mı kaynaklanmaktadır? Yoksa sitenin değerini korumak veya artırmak (faydalı gider) ya da sadece estetik zevklere hitap etmek (lüks gider) amacıyla mı yapılmıştır?

Projedeki Yeri: Peyzaj düzenlemesi, anagayrimenkulün onaylı mimari projesinde yer almakta mıdır? Projede yer alan imalatlar genellikle zorunlu veya faydalı kabul edilir.

Maliyet: Yapılan harcama, sitenin genel durumu ve değeriyle orantılı mıdır, yoksa KMK’nın 43. maddesi kapsamında “çok masraflı” olarak nitelendirilebilir mi?

Karar Yeter Sayısı: Düzenleme, kat malikleri kurulu tarafından usulüne uygun (basit çoğunluk, nitelikli çoğunluk veya oybirliği) alınmış bir karara dayanmakta mıdır?

Hukuki Bağlam: Uyuşmazlık, kat malikleri arasında bir aidat borcu mu, bir vergi iadesi talebi mi, yoksa bir kamu ihalesi midir? Her bağlam, farklı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirecektir.

Nihayetinde, bir peyzaj harcamasının hukuki niteliği, genellikle mahkemeler tarafından görevlendirilen bilirkişilerin yapacağı teknik inceleme ve raporlar sonucunda, somut olayın tüm özellikleri dikkate alınarak belirlenmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Peyzaj düzenlemesi gibi giderlerin hukuki niteliğinin belirlenmesi, ilk bakışta teknik bir mesele gibi görünse de aslında farklı hukuk dallarını ilgilendiren oldukça karmaşık bir süreçtir. Kat Mülkiyeti Hukuku, Vergi Hukuku ve İhale Hukuku gibi farklı alanlarda aynı masrafın farklı şekilde nitelendirilebilmesi, hak kayıplarına yol açabilecek sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşır.

Örneğin, bir sitede yapılan peyzaj masrafının lüks mü yoksa zorunlu gider mi sayılacağı, doğrudan kat maliklerinin aidat yükümlülüklerini etkilemektedir. Benzer şekilde vergi hukukunda, giderin “maliyet unsuru” veya “zorunlu olmayan harcama” olarak değerlendirilmesi, iade ve amortisman hesaplarını değiştirebilir. Bu tür teknik farklılıkların doğru şekilde yönetilmesi, yalnızca deneyimli bir avukatın sağlayabileceği profesyonel hukuki bilgiyle mümkün olur.

Özellikle İstanbul’un gelişen bölgelerinden biri olan Tuzla’da, site yönetimleri ve kat malikleri arasında bu tür uyuşmazlıklar sıkça gündeme gelmektedir. Tuzla’da faaliyet gösteren bir avukat, yerel uygulamaları ve yargı kararlarını yakından takip ederek, hem site yönetimlerinin hem de bireysel kat maliklerinin haklarını en iyi şekilde koruyabilir.

Sonuç olarak, peyzaj düzenlemelerinden doğabilecek mali ve hukuki risklerin en aza indirilmesi için uzman bir avukat desteği alınması, sürecin güvenli ve sağlıklı bir şekilde ilerlemesi açısından vazgeçilmezdir.

Giriş

Yöneticinin gelir-gider hesabını ne zaman vermek zorunda olduğu sorusu, yöneticinin hukuki statüsüne (apartman/site yöneticisi, şirket yöneticisi, kooperatif yöneticisi vb.) göre farklı kanun ve düzenlemeler çerçevesinde yanıtlanmaktadır. İncelenen yargı kararları, bu yükümlülüğün zamanlamasının başta 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) olmak üzere ilgili mevzuat ve taraflar arasındaki sözleşmesel düzenlemelere (yönetim planı, ana sözleşme) bağlı olduğunu ortaya koymaktadır.

Yargı kararları, yöneticinin hesap verme zamanına ilişkin farklı hukuki rejimlere göre spesifik tarihler ve dönemler belirlemiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Tabi Yöneticiler

Bu alandaki temel düzenleme KMK’nin 39. maddesidir. Yargıtay kararları bu maddeyi istikrarlı bir şekilde uygulamaktadır.

Birincil Kural: Yönetim planında belirtilen tarihlerde hesap verilir.

İkincil Kural: Yönetim planında bir tarih belirtilmemişse, yönetici “her takvim yılının birinci ayı içinde (Ocak ayı) kat malikleri kuruluna” gelir-gider hesabını sunmakla yükümlüdür (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2010/11917; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3644; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3573).

İstisnai Durum: Kat maliklerinin yarısı, arsa paylarına bakılmaksızın, yönetim planında belirtilen zamanlar dışında da hesabın gösterilmesini talep edebilir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3644).

Ek Yükümlülük: Yöneticinin, tutmakla yükümlü olduğu karar ve işletme defterini “her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırması mecburidir” (Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2022/396; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/14359). Bu, hesap döneminin yıllık olarak kapatılması gerektiğini teyit eden önemli bir usuli işlemdir.

Türk Ticaret Kanunu’na Tabi Yöneticiler (Şirketler): Anonim ve limited şirketlerde yönetim organının hesap verme süresi TTK’da düzenlenmiştir.

Anonim şirketlerde yönetim kurulu, “geçmiş hesap dönemine ait… finansal tablolarını, eklerini ve yönetim kurulunun yıllık faaliyet raporunu, bilanço gününü izleyen hesap döneminin ilk üç ayı içinde hazırlar ve genel kurula sunar” (Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2023/669 – TTK m. 514’e atfen). Bu belgelerin genel kurul toplantısından en az on beş gün önce pay sahiplerinin incelemesine sunulması gerekir (Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2021/838 – TTK m. 437’ye atfen).

Türk Borçlar Kanunu’na Tabi Yöneticiler (Adi Ortaklık): Adi ortaklıklarda yönetici ortağın hesap verme yükümlülüğü TBK’da emredici bir hükümle düzenlenmiştir.

Yönetici ortaklar, “yılda en az bir defa hesap vermek ve kazanç paylarını ortaklara ödemekle yükümlüdürler.” Bu kuralın emredici nitelikte olduğu ve hesap döneminin uzatılmasına ilişkin anlaşmaların kesin olarak hükümsüz olduğu vurgulanmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/4233 – TBK m. 630/3’e atfen).

Diğer Hukuki Yapılar (Kooperatifler vb.):

Kooperatiflerde: Hesap verme zamanı öncelikle kooperatif ana sözleşmesine göre belirlenir. İlgili bir kararda, yönetim kurulunun bilançoyu ve gelir-gider hesaplarını “genel kurul toplantısında en az … ay önce denetim kurulu üyelerine” vermesi gerektiği belirtilmiştir (Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2017/432).

Özel Kanunlara Tabi Yapılar: Anayasa Mahkemesi’nin bir kararında, özel kanunla kurulan bir bölgedeki yönetici şirketin “her türlü hesap ve işlemlerini yıllık olarak müteakip yılın ocak ayında” yeminli mali müşavire inceletmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır (AYM, 2022/158).

İnceleme ve Değerlendirme

Yargı kararları, belirli tarihler sunmanın yanı sıra, hesap verme yükümlülüğünün temel niteliği ve kapsamı hakkında da önemli detaylar içermektedir.

Sürekli ve Kapsamlı Bir Yükümlülük: Belirli bir tarihte hesap verme zorunluluğundan bağımsız olarak, Yargıtay’ın birçok kararında yöneticinin “yöneticiliği döneminde elde ettiği gelirler ile yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlü” olduğu ilkesi tekrar edilmektedir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/3719; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2012/11654; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2018/3427). Bu, hesap verme borcunun yöneticilik görevi süresince doğan ve görevin sona ermesiyle muaccel hale gelen sürekli bir borç olduğunu göstermektedir.

Görevin Sona Ermesi: Yöneticinin görevi sona erdiğinde, yönetimle ilgili tüm defter, makbuz ve belgeleri yeni yöneticiye teslim etme yükümlülüğü doğar. Eski yöneticinin bu yükümlülükten kaçınması halinde, KMK’nin 33. maddesi uyarınca hâkimin müdahalesi istenerek belgelerin teslimi sağlanabilir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2009/1359). Bu durum, görev devrinin de hesap verme için kritik bir zamanlama olduğunu ortaya koymaktadır.

Hesap Vermenin Usulü ve İçeriği: Yargıtay, hesap vermenin sadece bir beyandan ibaret olmadığını, defter ve belgelere dayanması gerektiğini vurgulamaktadır. Ancak bu konuda katı bir şekilcilikten kaçınılmıştır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre;”yöneticinin yaptığı harcamaları gösteren belgelerin mutlaka fatura veya kasa fişi niteliği taşıması zorunlu değildir. Gerçekleşmiş bir iş veya işlem için harcama yapıldığını gösteren yazılı ve imzalı belge yeterli sayılmakta ve hatta aciliyet ve zorunluluk nedeniyle yapılan ve belgesiz olarak deftere işlenen gider konusu işin yapıldığının ve gösterilen miktarın uygunluğunun tespit edilmiş olması dahi yeterli kabul edilmektedir.” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/4823; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/18069).

Sonuç

Yöneticinin gelir-gider hesabını verme zamanı, tabi olduğu hukuki rejime göre değişiklik göstermektedir.

Apartman ve Site Yöneticileri (KMK): Kural olarak her yılın Ocak ayında, yönetim planında farklı bir süre öngörülmemişse, kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır.

Şirket Yöneticileri (TTK): Hesap dönemini izleyen ilk üç ay içinde finansal tabloları ve faaliyet raporunu hazırlayıp genel kurula sunmakla yükümlüdür.

Adi Ortaklık Yöneticileri (TBK): Yılda en az bir kez hesap vermekle yükümlüdür.

Kooperatif Yöneticileri: Ana sözleşmede belirtilen sürelerde hesap vermekle yükümlüdür.

Bu belirli zaman dilimlerinin yanı sıra, yöneticinin görevi süresince tüm gelir ve giderleri usulüne uygun olarak kaydetme ve belgeleme (KMK m. 36) ve görevi sona erdiğinde tüm kayıtları yeni yönetime devretme gibi temel ve sürekli yükümlülükleri bulunmaktadır. Hesap verme, yöneticinin vekalet sorumluluğunun bir gereği olup, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hukuki ve cezai sorumluluğuna yol açabilir. Bir yazı önerisi

Avukat desteği neden gerekli?

İstanbul, Tuzla, Pendik , Kartal, Maltepe, Gebze, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören, Darıca, Bayramoğlu veya Çayırova, Şekerpınar, Güzelyalı, Postane ve Akfırat gibi bölgelerde deneyimli bir avukat ile çalışmak, hak kaybı riskini azaltır ve en iyi sonuca ulaşma ihtimalini güçlendirir.

Giriş

Bu yazı, toplu yapılarda aidat sorunlarının çözümüne ilişkin yargı kararlarının analizini sunmaktadır. İncelenen mahkeme kararları, aidat borcunun hukuki dayanağı, miktarının belirlenmesi, tahsilat yetkisi, ödenmemesi durumunda başvurulacak hukuki yollar ve yargılama sürecindeki usuli esaslar gibi konularda bütüncül bir perspektif sağlamaktadır. Yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kooperatifler Kanunu ve genel hükümler çerçevesinde şekillenen yargı pratiğini ortaya koyarak, bu tür uyuşmazlıklarda dikkat edilmesi gereken temel noktaları özetlemektedir.

Hukuki Dayanağın Tespiti: Uyuşmazlığın çözümünde ilk adım, yapının hukuki statüsünün belirlenmesidir. Yapının Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre “toplu yapı” olarak tescil edilip edilmediği, birden çok parsel üzerinde kurulu olup olmadığı veya bir kooperatif yapısı olup olmadığı, uygulanacak kanun hükümlerini (KMK, Kooperatifler Kanunu, Genel Hükümler) ve görevli mahkemeyi (Sulh Hukuk, Asliye Hukuk/Ticaret) doğrudan etkilemektedir.

Yönetim Planının Önceliği: Yargı kararları, kat malikleri arasında bir sözleşme niteliği taşıyan “yönetim planını” uyuşmazlıkların çözümünde birincil kaynak olarak kabul etmektedir. Aidatların toplanma şekli, katılım oranı ve yetkili yönetim organı gibi hususlar öncelikle yönetim planına göre belirlenir.

Genel Kurul Kararlarının Bağlayıcılığı: Usulüne uygun olarak toplanan kat malikleri kurulu veya kooperatif genel kurulunda alınan kararlar, toplantıya katılmayan veya muhalif kalan malikleri/üyeleri dahi bağlar. Aidat miktarının belirlenmesi, ek bütçe yapılması ve gecikme tazminatı oranları bu kararlarla tespit edilir. Bu kararlara karşı yasal süresi içinde iptal davası açılmaması halinde kararlar kesinleşir.

İspat Yükümlülüğü ve Şeffaflık: Aidat alacağı talebinde bulunan yönetimin, bu alacağın dayandığı giderleri fatura, makbuz gibi belgelerle ispatlaması gerekmektedir. Harcamaların belgelenememesi, talebin reddine neden olabilmektedir. Bu nedenle şeffaf ve denetlenebilir bir muhasebe kaydı tutulması kritik öneme sahiptir.

Usuli Kurallara Riayet: Aidat uyuşmazlıklarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespiti, dava açma sürelerine uyulması ve husumetin doğru yöneltilmesi gibi usuli kurallar, davanın esasına girilebilmesi için hayati önem taşımaktadır. Usul hataları, davanın reddine yol açabilmektedir.

1. Hukuki Dayanak ve Temel Belgeler

Yargı kararları, aidat sorunlarının çözümünde öncelikle yapının hukuki niteliğinin ve bu niteliğe bağlı temel belgelerin incelenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Yönetim Planı: Kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen temel sözleşme yönetim planıdır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/9149 E., 2019/1201 K. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “yönetim planı kat malikleri arasında yapılan bir sözleşme niteliğinde olup tarafları bağlayacağından öncelikle dava konusu anataşınmaza ait yönetim planında kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümleri varsa onların uygulanması gerekir.” Benzer şekilde Yargıtay 18. Hukuk Dairesi de 2013/7471 E., 2013/10640 K. sayılı kararında yönetim planının tüm kat malikleri ile onların haleflerini bağlayıcı nitelikte olduğunu vurgulamıştır.

Genel Kurul Kararları: Yönetim planında hüküm bulunmayan veya detaylandırılması gereken konularda kat malikleri kurulu (veya kooperatif genel kurulu) kararları devreye girer. Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/659 E., 2023/83 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, “1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve ana sözleşme hükümleri gereği genel kurullarda alınmış ve itiraza uğramamış kararların tüm ortakları bağlayacağı” ilkesi esastır. Bu kararlara karşı yasal süresi içinde (genellikle 1 ay) iptal davası açılmazsa, aidat miktarları ve ödeme koşulları kesinleşir (İzmir 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2019/189 E., 2019/231 K.).

Toplu Yapı Statüsü: Yapının KMK kapsamında resmi olarak “toplu yapı” yönetimine geçip geçmediği, uyuşmazlığın çözümünde kilit bir rol oynar. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1044 E., 2018/681 K. sayılı kararında, toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde her parselin kendi kat malikleri kurulunca yönetilmesi ve aidatların da bu parsel yöneticileri tarafından toplanması gerektiği belirtilmiştir. Toplu yapıya geçilmemişse, uyuşmazlıklarda KMK yerine genel hükümlerin uygulanması ve görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olması gündeme gelir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/884 E., 2017/5013 K.).

2. Aidat Miktarının Belirlenmesi ve Katılım Esasları

Aidat miktarının neye göre belirleneceği, uyuşmazlıkların sıkça kaynaklandığı bir diğer konudur.

Arsa Payı Oranı: KMK’nın 20. maddesi uyarınca ana kural, kat maliklerinin ortak giderlere “arsa payları oranında” katılmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/740 E., 2014/392 K. sayılı kararında bu ilke teyit edilmiştir.

Farklı Gider Kalemleri ve Yararlanma Durumu: Kanun, kat maliklerinin aralarında başka türlü bir anlaşma yapmasına olanak tanır. Ancak mahkemeler, özellikle farklı nitelikteki bağımsız bölümler (dükkan, konut vb.) için giderlere katılımda “hizmetten yararlanma” ilkesini gözetmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/7471 E., 2013/10640 K. sayılı kararında, mahkemenin “dava konusu 2 numaralı bağımsız bölümün yararlandığı ve yararlanmadığı hizmetler de tespit edilmek suretiyle ödemesi gereken aidat miktarının ne olduğu” yönünde bir bilirkişi incelemesi yaptırması gerektiği vurgulanmıştır.

İspat ve Belgelendirme: Yönetim, talep ettiği aidatın dayanağı olan harcamaları belgeleriyle ispatlamak zorundadır. İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/1311 E., 2019/5 K. sayılı kararında, davacı kooperatifin hizmetlere ilişkin harcama belgelerini sunamaması nedeniyle aidat talebinin ispatlanamadığına hükmedilmiştir. Bu durum, şeffaf ve belgelere dayalı bir yönetimin önemini göstermektedir.

3. Uyuşmazlıkların Çözümü ve Yargılama Süreci

Aidat borcunun ödenmemesi halinde yönetimler yasal yollara başvurabilir. Bu süreçte usuli kurallar büyük önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/14069 E., 2013/16456 K. sayılı kararında bu kural açıkça belirtilmiştir: “Kat Mülkiyeti Yasasının Ek-1. maddesine göre bu yasadan doğan her türlü anlaşmazlığın -değerine bakılmaksızın- sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerekir.” Ancak yapının toplu yapı statüsünde olmaması veya uyuşmazlığın kooperatif hukukundan kaynaklanması gibi durumlarda görevli mahkeme Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi olabilmektedir.

Tahsilat Yetkisi: Aidatı kimin tahsil etmeye yetkili olduğu da önemli bir konudur. Özellikle birden fazla parselden oluşan yapılarda, aidat toplama yetkisinin toplu yapı yönetiminde mi yoksa parsel yönetiminde mi olduğu yönetim planı incelenerek tespit edilmelidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/2591 E., 2018/5018 K. sayılı kararında bu hususun araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Yetkisi olmayan bir yönetim tarafından yapılan tahsilatlar hukuka aykırı kabul edilebilir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/21918 E., 2016/2879 K.).

İcra Takibi ve İtirazın İptali: Ödenmeyen aidatlar için en yaygın başvuru yolu ilamsız icra takibidir. Borçlunun takibe itiraz etmesi halinde, yönetim tarafından “itirazın iptali” davası açılır. Bu davalarda mahkeme, genel kurul kararlarını, işletme projesini, yönetim planını ve harcama belgelerini inceleyerek borcun varlığını ve miktarını tespit eder.

Sonuç

İncelenen yargı kararları, toplu yapılardaki aidat sorunlarının çözümünün tek bir formüle dayanmadığını, her olayın kendi özgün koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir. Bununla birlikte, başarılı ve hukuka uygun bir çözüm için izlenmesi gereken yol haritası belirgindir:

Öncelikle, yapının hukuki statüsüne uygun, tüm maliklerin hak ve yükümlülüklerini adil bir şekilde düzenleyen, açık ve anlaşılır bir yönetim planının varlığı esastır. İkinci olarak, aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu/genel kurul toplantılarının usulüne uygun yapılması ve kararların şüpheye yer bırakmayacak şekilde tutanağa geçirilmesi zorunludur. Üçüncü olarak, yönetimin tüm harcamaları belgelendirmesi, şeffaf bir muhasebe tutması ve kat maliklerini düzenli olarak bilgilendirmesi, olası uyuşmazlıkları en aza indirecektir.

Bu adımlara rağmen bir uyuşmazlık doğduğunda ise, yasal sürelere ve usul kurallarına titizlikle riayet edilerek, doğru mahkemede, doğru delillerle hak aranması, yargı kararlarının işaret ettiği en temel çözüm yoludur. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?
Toplu yapılarda aidat uyuşmazlıkları, yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu değil; Kooperatifler Kanunu, genel hükümler ve yargı içtihatlarının birlikte değerlendirilmesini gerektiren karmaşık davalardır. Yönetim planının yorumu, genel kurul kararlarının geçerliliği, aidat miktarının arsa payı ve yararlanma durumuna göre hesaplanması, belgelerle ispat yükümlülüğü gibi konular teknik detaylar içerir. Ayrıca, hangi mahkemenin görevli olduğu (Sulh Hukuk, Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret) ve icra takibinde izlenecek usul de davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Bu nedenle, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat, Tepeören avukat ve Darıca avukat gibi bölgelerde, özellikle toplu yapı ve kooperatif hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak büyük önem taşır. Profesyonel hukuki yardım, hem yönetimlerin alacaklarını doğru ve hızlı şekilde tahsil etmesini hem de maliklerin haksız aidat taleplerine karşı korunmasını sağlar.

Giriş

Bu çalışma, “Boş daire aidat öder mi?” sorusuna yanıt bulmak amacıyla sunulan yargı kararları analiz yanıtlarının incelenmesiyle hazırlanmıştır. İncelemeler, kat maliklerinin ve kooperatif üyelerinin ortak giderlere (aidat) katılma yükümlülüğünün, sahip olunan bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından ne ölçüde etkilendiğini ortaya koymaktadır. Çalışma, genel kuralı, bu kuralın yasal dayanaklarını ve yargı kararlarında belirtilen istisnai durumları ele almaktadır.Ana Bulgular

Yargı kararlarının bütüncül analizi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi anataşınmazlarda, bir bağımsız bölümün boş olması, kullanılmaması veya kiraya verilmemiş olmasının, kat malikini aidat ödeme yükümlülüğünden kural olarak kurtarmadığını açıkça göstermektedir. Yargı içtihatları, bu yükümlülüğün temelinde mülkiyet hakkının yattığı ve fiili kullanımın birincil şart olmadığı prensibini benimsemiştir.

Bu konudaki en net ifadelerden biri Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/10093 E., 2021/971 K. sayılı ve 08.02.2021 tarihli kararında yer almaktadır. Kararda, mahkemenin vardığı sonuca atıfla şu tespitte bulunulmuştur: “…aidatın KMK 20 ve 22 maddeleri uyarınca oturulmasa dahi kat maliklerince ödenmesi gerektiği, bunun için ayrıca bir sözleşme yada taahhüt altına girmenin söz konusu olamayacağı, bizatihi bağımsız bölüm malikinin ödeme yükümlülüğü olduğuna göre…”

Benzer şekilde, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/5135 E., 2013/7587 K. sayılı ve 06.05.2013 tarihli kararında, ilk derece mahkemesinin dairelerin “boş bırakıldığı, kullanılmadığı veya kiraya verilmediği” gerekçesiyle davayı reddetmesi hatalı bulunmuştur. Yargıtay, bu gerekçelerin aidat borcunu ortadan kaldırmayacağını belirterek, mülkiyetin devam etmesi halinde ortak giderlere katılımın zorunlu olduğunu vurgulamıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi’nin 2025/7 E., 2025/458 K. sayılı kararındaki bilirkişi raporunda da “dükkanlar kirada olmadıkları için davalı ortak … tarafından aidatların ödendiği” tespiti, bu genel kuralın uygulamadaki bir yansımasıdır.

İnceleme ve Değerlendirme

Yargı kararları incelendiğinde, aidat ödeme yükümlülüğünün temel dayanağının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi olduğu görülmektedir. Bu maddeye göre, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça anataşınmazın ortak giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Kanun, bu yükümlülük için “bağımsız bölümden fiilen faydalanma” şartı aramamaktadır. Dolayısıyla, dairenin boş olması, malikin ortak alan ve tesislerden (güvenlik, temizlik, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi vb.) dolaylı olarak faydalandığı ve bu hizmetlerin devamlılığının mülkün değerini koruduğu kabulüne dayanmaktadır.

Bununla birlikte, kararlar bazı istisnai durumların ve farklı değerlendirmelerin varlığına da işaret etmektedir:

Yönetim Planı ve Sözleşmesel İstisnalar: Kat malikleri, anataşınmazın anayasası niteliğindeki yönetim planında veya kendi aralarında yapacakları anlaşmalarla aidat yükümlülüğüne dair farklı düzenlemeler getirebilirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2010/3847 E., 2010/8139 K. sayılı kararında, yönetim planında bazı bağımsız bölümlerin “her türlü giderlere katılmayacağı” yönünde bir hüküm bulunması durumu tartışılmıştır. Bu, yönetim planının aidat muafiyeti getirebileceğini göstermektedir.

Kooperatiflerdeki Özel Durumlar: Kooperatif yapılarında aidat miktarı ve koşulları, genel kurul kararlarıyla belirlenebilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/1298 E., 2015/2876 K. sayılı kararında, genel kurulun “oturan ve mülk sahipleri” ile “dairesi olmayıp oturmayanlardan” farklı miktarlarda aidat alınmasına karar verdiği görülmektedir. Bu durum, kooperatiflerde aidat yükümlülüğünün fiili kullanım veya daire tahsisi gibi kriterlere göre farklılaştırılabileceğini ortaya koymaktadır.

Bağımsız Bölümün Teslim Edilmemesi: Yüklenicinin inşaatı tamamlamasına rağmen daireyi arsa sahibine veya alıcıya teslim etmediği durumlarda, teslim gerçekleşene kadar doğan ortak giderlerden yüklenicinin sorumlu olabileceği kabul edilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2013/1518 E., 2013/3536 K. sayılı kararı, dairelerin teslim edilmemesi halinde aidat sorumluluğunun mülk sahibine değil, fiili zilyetliği elinde bulunduran ve teslim borcunu yerine getirmeyen yükleniciye ait olabileceğine hükmetmiştir.

Sonuç

Mevcut yargı kararları ışığında, “Boş daire aidat öder mi?” sorusuna verilecek yanıt, kural olarak “evet, öder” şeklindedir. Aidat ödeme yükümlülüğü, bağımsız bölümün fiilen kullanılmasına değil, kat maliki olma sıfatına dayanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, malik, dairesi boş olsa dahi ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.

Ancak bu genel kuralın mutlak olmadığı;

Anataşınmazın yönetim planında aksine bir hüküm bulunması,

Kooperatif genel kurulunda oturma durumuna göre farklı bir aidat kararı alınması,

Bağımsız bölümün yüklenici tarafından henüz teslim edilmemiş olması

gibi durumlarda aidat sorumluluğunun farklılaşabileceği veya başka bir kişiye ait olabileceği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, her somut olayda öncelikle yönetim planı, kooperatif genel kurul kararları ve taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkiler dikkatle incelenmelidir. Bir yazı önerisi.

Tuzla Avukat Desteği Neden Gerekli?

Kat mülkiyeti, site aidatı ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar, çoğu zaman apartman veya site yönetimleri ile kat malikleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açmaktadır. “Boş daire aidat öder mi?” sorusu etrafında gelişen davalar, sadece Kat Mülkiyeti Kanunu değil, aynı zamanda Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının ışığında değerlendirilmesi gereken teknik konuları barındırır.

Özellikle aidat borcuna itiraz, icra takibi, kooperatif genel kurul kararlarının iptali veya yönetim planında yer alan hükümlerle ilgili davalar, usul hataları yapıldığında maliklerin hak kaybı yaşamasına sebep olabilir. Bu nedenle, İstanbul’un Tuzİstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat, Şekerpınar avukat, Güzelyalı avukat Postane avukat ve Akfırat avukat gibi bölgelerinde görülen site yönetimi ve aidat uyuşmazlıklarında, alanında deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak büyük önem taşır.

Yerel uygulamalara hâkim bir avukat, hem kat maliklerinin hem de site yönetimlerinin haklarını en etkin şekilde koruyabilir, yargı kararlarına uygun stratejik çözümler geliştirebilir. Böylece hem uzun süren dava süreçlerinden kaçınmak hem de mali açıdan kayıpları önlemek mümkün hale gelir.

Giriş

Bu çalışma, “Ortak gider payı nasıl paylaştırılır?” sorusuna yanıt olarak, Yargıtay, Danıştay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları temelinde hazırlanmıştır. İncelemeler, ortak giderlerin paylaştırılmasında temel yasal çerçevenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), özellikle de Kanun’un 20. maddesi olduğunu göstermektedir. Ancak bu genel kuralın, taşınmazın yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve yapının niteliğine (toplu yapı, alışveriş merkezi, kooperatif vb.) göre önemli farklılıklar gösterebildiği tespit edilmiştir. çalışma, bu farklı senaryoları ve yargı kararlarının bu konudaki yaklaşımını detaylı olarak ele almaktadır.

İncelenen yargı kararları ışığında ortak giderlerin paylaştırılmasına ilişkin temel prensipler şu şekilde özetlenebilir:

Genel Kural (KMK Madde 20): Kat malikleri arasında aksi kararlaştırılmadıkça, ortak giderlerin paylaştırılmasında ikili bir ayrım mevcuttur. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılırken; anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer tüm giderler kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılır.

Sözleşmesel Öncelik (Yönetim Planı): Yönetim planı, kat malikleri arasında bir sözleşme niteliğindedir ve KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla gider paylaşımına ilişkin özel düzenlemeler içerebilir. Yönetim planında giderlerin paylaşımına dair özel bir hüküm varsa, KMK Madde 20’deki genel kural yerine bu hüküm uygulanır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2013/39753 sayılı kararında bu durum, “aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, kat maliklerinden her birinin genel giderlere katılma biçimi belirlenmiştir.” ifadesiyle vurgulanmıştır.

Özel Yapı Türleri İçin Farklı Rejimler:

Toplu Yapılar: Ortak giderler, giderin ilgili olduğu ortak alanın niteliğine göre paylaştırılır. Sadece belirli bir yapının kullanımına tahsis edilmiş ortak alanların giderleri o yapıdaki kat maliklerince, tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanımına açık alanların giderleri ise tüm kat maliklerince karşılanır (KMK Madde 72).

Alışveriş Merkezleri (AVM): Özel yönetmelik hükümlerine tabidir. Giderler öncelikle tarafların oy birliğiyle belirlediği usule, bu sağlanamazsa perakende işletmelerin satış alanlarının toplam satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.

Kooperatifler: Temel ilke, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi uyarınca ortaklar arasındaki “eşitlik”tir. Genel giderler, konutların niteliğine bakılmaksızın ortaklar arasında eşit olarak paylaştırılır.

Sorumluluk: Ortak gider borcundan asıl sorumlu kat malikidir. Ancak KMK Madde 22 uyarınca, bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya başka bir sebeple sürekli olarak faydalananlar (örneğin kiracılar), kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.

1. Ortak Giderde Genel Kural: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve Arsa Payı Oranı

Yargı kararlarının büyük çoğunluğu, ortak gider paylaşımının ana kaynağı olarak KMK Madde 20’yi göstermektedir. Bu madde, kat malikleri arasında özel bir anlaşma (genellikle yönetim planı) bulunmadığı durumlarda uygulanacak varsayılan kuralları belirler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/11645 E. sayılı kararında bu ayrım net bir şekilde ifade edilmiştir: “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anataşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.”

Bu ikili ayrım, Yargıtay tarafından istikrarlı bir şekilde uygulanmaktadır. Örneğin, bir apartman görevlisinin işçilik alacaklarından kat maliklerinin eşit olarak sorumlu olduğuna (Yargıtay 22. HD, 2015/22846 K.), anataşınmazın çatısının onarımından ise tüm kat maliklerinin arsa payı oranında sorumlu olduğuna (Yargıtay 18. HD, 2013/12320 K.) hükmedilmiştir.

2. Ortak Giderde İstisnai Durum: Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Etkisi

KMK Madde 20’nin “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına gider paylaşımını farklı şekilde düzenleme imkânı tanır. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğundan, buradaki paylaşım usulü kanundaki genel kuralın önüne geçer. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/4859 K. sayılı kararında, yönetim planında yer alan “Kat maliklerinden her biri arsa payları ne olursa olsun; sitenin tüm giderlerine eşit olarak katılırlar.” hükmü gereğince, giderlerin arsa payına göre değil, eşit olarak paylaştırılması gerektiği kabul edilmiştir. Ancak kat malikleri kurulu kararlarının bu konudaki yetkisi sınırlıdır. Alınan kararlar, kanunun emredici hükümlerine ve yönetim planına aykırı olamaz. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/352 K. sayılı kararında, demirbaş giderlerine eşit katılım yönündeki kat malikleri kurulu kararının, KMK Madde 20’ye aykırı olduğu ve bu tür giderlerin arsa payı oranında toplanması gerektiği belirtilmiştir.

3. Özel Durumlar ve Farklı Yapı Türleri

Toplu Yapılar: Danıştay 6. Dairesi’nin 2019/15402 K. sayılı kararında, KMK Madde 72’ye atıf yapılarak, “toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderlerin, o yapılardaki kat malikleri tarafından” karşılanacağı ilkesi benimsenmiştir. Bu kapsamda, sadece bir bloğa ait sosyal tesis ve havuz giderlerinden yalnızca o bloktaki kat maliklerinin sorumlu tutulması hukuka uygun bulunmuştur.

Alışveriş Merkezleri (AVM): Danıştay 10. Dairesi’nin 2020/3044 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik özel hükümler içermektedir. Buna göre, ortak giderler öncelikle tarafların oy birliğiyle belirleyeceği bir usule göre, bu mümkün olmazsa “perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.”

Kooperatifler: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2012/5825 K. sayılı kararında, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesindeki “ortaklar, bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler” ilkesi gereğince, konutlar arasında tip ve metrekare farkı olsa dahi, genel giderlerin ortaklar arasında eşit olarak paylaştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

4. Sorumluluğun Kapsamı ve İspat

Ortak gider borcundan birincil derecede kat maliki sorumludur. Ancak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/9245 K. sayılı kararında KMK Madde 22’ye dikkat çekilerek, kiracının sorumluluğunun da altı çizilmiştir:

“Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.”

Ayrıca, ortak gider alacağının ispatı için yönetimce tutulan defterler, işletme projesi, faturalar ve kat malikleri kurulu kararlarının delil niteliği taşıdığı, uyuşmazlık halinde bu belgeler üzerinden bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiği birçok kararda (örn. Yargıtay 18. HD, 2015/10055 K.) belirtilmiştir.

Sonuç

Ortak gider payının nasıl paylaştırılacağı sorusunun yanıtı, tek bir kurala indirgenemeyecek kadar katmanlıdır. Yargı kararları, bu konuda hiyerarşik bir inceleme yapılması gerektiğini ortaya koymaktadır:

Öncelikle, yapının niteliği (AVM, kooperatif, toplu yapı vb.) incelenerek özel bir kanun veya yönetmelik hükmünün uygulanıp uygulanmayacağı tespit edilmelidir.

Özel bir düzenleme yoksa, anagayrimenkulün Yönetim Planı incelenmelidir. Yönetim planındaki paylaşım usulü, kanundaki genel kuraldan önce gelir.

Yönetim planında bir hüküm bulunmuyorsa, kat malikleri kurulunun kanuna ve hukuka uygun olarak aldığı kararlar esas alınır.

Yukarıdaki özel düzenlemelerin hiçbiri mevcut değilse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindeki genel ve ikili kural (personel giderleri için eşit paylaşım, diğer giderler için arsa payı oranında paylaşım) uygulanır.

Bu nedenle, her bir somut olayda, giderin türü, anagayrimenkulün hukuki statüsü ve kat malikleri arasındaki sözleşmesel düzenlemeler birlikte değerlendirilerek doğru paylaşım oranına ulaşılmalıdır. bir yazı önerisi.

Neden Tuzla’da Avukat Desteği Gerekli?

Ortak giderlerin paylaştırılmasına ilişkin kurallar, ilk bakışta Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ile basit görünebilir. Ancak uygulamada görüldüğü üzere, yönetim planındaki özel düzenlemeler, kat malikleri kurulu kararları, yapının toplu yapı, site, AVM veya kooperatif olup olmaması gibi hususlar paylaşım yöntemini doğrudan değiştirmektedir. Ayrıca Yargıtay ve Danıştay kararları, bu konuda farklı senaryolar için ayrıntılı içtihatlar geliştirmiştir.

Bu nedenle, somut uyuşmazlığın doğru değerlendirilmesi ve hak kaybına uğranmaması için profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşır. Özellikle Tuzla gibi hızlı kentleşen bölgelerde, site ve apartman yönetimlerinin çok sayıda bağımsız bölüme sahip olması, ortak gider paylaşımı uyuşmazlıklarını daha da karmaşık hale getirmektedir.

Bir Tuzla avukatı, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de güncel yargı kararları ışığında müvekkiline yol göstererek;

Yönetim planının yorumlanması,

Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği,

Ortak gider alacaklarının tahsili,

Kiracının sorumluluğu,

İtiraz ve dava süreçleri konularında hukuki destek sağlayabilir.

Bu nedenle İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat gibi bölgelerde avukat desteği almak, apartman ve site yönetimleri için sadece mevcut uyuşmazlıkların çözümünde değil, aynı zamanda gelecekte doğabilecek ihtilafların önlenmesinde de kritik bir rol oynamaktadır.

Giriş

Bu çalışma, bir site sakininin, işletme bütçesinde yer almayan ve sezonluk olarak işe alınan bir havuz görevlisinin ücretine katılma zorunluluğuna ilişkin sorusu üzerine hazırlanmıştır. Site sakini, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 43. maddesi ve bu maddeye atıf yapan bir Yargıtay kararına dayanarak bu gideri ödememe hakkı olduğunu düşünmektedir. Çalışma, sunulan yargı kararları özetleri ışığında, ortak giderlere katılma yükümlülüğünün genel prensiplerini, KMK m. 43’ün uygulama alanını ve bu tür bir uyuşmazlıkta dikkate alınması gereken diğer hukuki faktörleri analiz etmektedir.

1. Site sakininin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü (Genel Kural – KMK m. 20)

Kat Mülkiyeti Hukukunun temel prensibi, kat maliklerinin ortak alanların giderlerine katılma zorunluluğudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu yöndedir. Özellikle, bir hizmetten faydalanmama iddiası, ödeme yükümlülüğünü tek başına ortadan kaldırmaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu ilke net bir şekilde ifade edilmiştir: “…kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı belirtilmiştir. Kararda, davalının kendi iradesi ile söz konusu hizmetlerden yararlanmamış olmasının, bu hizmetler için yapılan harcamalardan payına düşeni ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı vurgulanmıştır.” (Yargıtay 18. HD-2014/10598-2014/11446)

Bu genel kural çerçevesinde, havuzun ortak alan olduğu ve görevlinin ücretinin de bu ortak alanın işletme gideri sayıldığı durumda, kat malikinin “havuzu kullanmıyorum” savunması tek başına yeterli olmayacaktır.

2. Çok Masraflı ve Lüks İlaveler (İstisnai Durum – KMK m. 43)

Site sakininin sorusunun temelini oluşturan KMK m. 43, genel kurala önemli bir istisna getirmektedir. Ancak bu istisnanın şartları dardır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu maddenin kapsamı şöyle çizilmiştir: “Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir…” (Yargıtay 20. HD-2017/4411-2018/7960)

Buradaki kritik nokta, havuz görevlisi istihdamının bir “yenilik ve ilave” olup olmadığıdır. Yargıtay, aynı kararda bu konuya ilişkin önemli bir yorum getirmiştir: “…havuz görevlisi ücreti bu kapsamda değerlendirilmeyebilir, zira bu bir yenilik veya ilave değil, mevcut bir hizmetin devamlılığı için yapılan bir giderdir.” (Yargıtay 20. HD-2017/4411-2018/7960)

Bu yorum, site sakininin KMK m. 43’e dayanarak ödemeden kaçınma argümanını zayıflatmaktadır. Havuzun kendisinin yapılması bir “ilave” iken, mevcut havuzun güvenli ve hijyenik kullanımı için bir görevlinin çalıştırılması “işletme gideri” olarak kabul edilme eğilimindedir. Yargıtay’ın “havuz bölgesine vitamin bar ve müzik sistemi kurulması” gibi giderleri zorunlu bulmadığı kararı (Yargıtay 20. HD-2017/6353-2019/771), “ilave” kavramının fiziksel bir eklentiye işaret ettiğini göstermektedir.

3. Yönetim Planı ve İşletme Projesinin Önemi

İncelenen kararların birçoğu, uyuşmazlığın çözümünde yönetim planına atıf yapmaktadır. Yönetim planı, kanunun genel hükümlerini değiştiren veya detaylandıran özel hükümler içerebilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “…yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğu ve işletme projesinde yer alan giderlerden, genel kurul kararları iptal edilmediği sürece kat maliklerinin sorumlu olduğu vurgulanmaktadır.” (Yargıtay 18. HD-2015/12001-2016/4233).

Kullanıcının durumunda, havuz görevlisi ücretinin işletme bütçesinde (projesinde) yer almaması önemli bir dayanaktır. Bütçe dışı bir harcama için kat malikleri kurulunun ayrıca ve usulüne uygun bir karar alması gerekir. Yönetim planında havuz giderlerinin paylaşımına ilişkin özel bir madde (örneğin sadece kullananların ödeyeceği veya giderin nasıl paylaşılacağı gibi) olup olmadığı mutlaka incelenmelidir.

4. Karar Alma Süreçlerinin Denetimi

İşletme projesi dışında bir giderin talep edilebilmesi için, bu konuda alınmış geçerli bir kat malikleri kurulu kararı şarttır. Yargıtay, karar alma süreçlerindeki usul eksikliklerine büyük önem vermektedir. Örneğin, bir kararda toplantı çağrısının yasal sürelere uygun yapılmaması, kararın iptali için yeterli görülmüştür: “…çağrının yukarıda açıklanan 15 gün önceden bildirim süre şartına uyulmadığı böylelikle yasanın öngördüğü koşulların yerine getirilmediği anlaşıldığından, mahkemece… toplantının… iptaline karar verilmesi gerekirken, yerinde görülmeyen gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi” (Yargıtay 18. HD-2014/5650-2014/6793)

Bu nedenle, havuz görevlisinin işe alınmasına ilişkin bir karar alınmışsa bile, bu kararın alındığı toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı (çağrı, gündem, toplantı ve karar yeter sayıları) denetlenmelidir. Geçerli bir karar olmadan yapılan harcama, kat maliklerinden talep edilemez.

Sonuç

Site sakininin, “havuzdan faydalanmadığı için KMK m. 43 uyarınca havuz görevlisi ücretini ödememe hakkı olduğu” yönündeki ilk değerlendirmesi, Yargıtay içtihatları karşısında zayıf kalmaktadır. Havuz görevlisi ücretinin “lüks bir ilave” yerine, mevcut bir tesisin “işletme gideri” olarak kabul edilmesi kuvvetle muhtemeldir. Bu durumda, KMK m. 20’deki genel katılma yükümlülüğü devreye girecektir. Ancak bu, site sakininin bu ücreti mutlaka ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Kullanıcının hukuki argümanı KMK m. 43’ten ziyade şu noktalara odaklanmalıdır:

Genel Kural ve İstisna Ayrımı: Yargı kararları, KMK m. 20 uyarınca kat maliklerinin ortak yer ve tesislere ilişkin işletme giderlerine katılmasının temel bir yükümlülük olduğunu ortaya koymaktadır. Bir tesisten kişisel olarak faydalanmıyor olmak, genel kural olarak ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır. Kullanıcının dayandığı KMK m. 43 ise bu genel kuralın bir istisnasıdır ve “çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilaveler” için geçerlidir.

“Yenilik ve İlave” ile “İşletme Gideri” Farkı: Yargıtay, mevcut bir tesisin (havuz) işlerliğinin devamı için yapılan bir harcamanın (havuz görevlisi ücreti), KMK m. 43 kapsamında bir “yenilik veya ilave” olarak değil, KMK m. 20 kapsamında bir “işletme gideri” olarak değerlendirilmesi gerektiğine işaret etmektedir. Bu ayrım, kullanıcının dayandığı hukuki temelin zayıf olabileceğini göstermektedir.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı: İncelenen kararlar, site yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğunu ve gider paylaşımına ilişkin özel hükümler içerebileceğini sıklıkla vurgulamaktadır. Yönetim planında havuz gibi özel nitelikli ortak alanların giderlerinin nasıl karşılanacağına dair bir düzenleme olup olmadığı, uyuşmazlığın çözümünde kilit rol oynar.

Karar Alma Süreçlerinin Geçerliliği: Bir giderin kat maliklerinden talep edilebilmesi için, bu giderin ya işletme projesinde yer alması ya da usulüne uygun olarak toplanmış bir kat malikleri kurulunda alınan geçerli bir karara dayanması gerekmektedir. Toplantı çağrısındaki usulsüzlükler veya karar yeter sayılarının sağlanamaması, alınan kararı ve dolayısıyla gidere katılma yükümlülüğünü geçersiz kılabilir.

Kararın Yokluğu veya Geçersizliği: Talep edilen gider, onaylanmış bir işletme projesinde yer almamaktadır. Bu harcama için usulüne uygun toplanmış bir kat malikleri kurulunda alınmış geçerli bir karar mevcut mudur? Karar yoksa veya toplantı usulsüz ise, bu gider talep edilemez.

Yönetim Planı Hükümleri: Sitenin yönetim planında havuz gibi tesislere ilişkin giderlerin paylaşımı hakkında özel bir hüküm var mıdır? Yönetim planı, genel kuralın aksine bir düzenleme getirmiş olabilir.

Nihai olarak, kullanıcının yanılıp yanılmadığı sorusunun cevabı; sitenin yönetim planı, ilgili kat malikleri kurulu kararının varlığı ve geçerliliği gibi somut olayın özelliklerine bağlıdır. En sağlam hukuki yol, KMK m. 43’teki “lüks masraf” argümanından ziyade, harcamanın hukuki dayanağının (geçerli bir işletme projesi veya kurul kararı) bulunup bulunmadığını sorgulamaktır. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukatı Desteği Gereklidir?

Site yönetimi, ortak alan giderleri ve aidat ihtilafları, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Yargıtay içtihatlarına dayanan teknik hukuki değerlendirmeler gerektirir. Özellikle Tuzla gibi çok sayıda site yerleşiminin bulunduğu bölgelerde: Yönetim planlarının detayları farklılık gösterebilir. Usulsüz alınan kararlar yaygın şikâyet konusudur. Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri somut olaya özel olarak incelenmelidir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat, Şekerpınar avukat, Güzelyalı avukat gibi bölgelerde bir Tuzla avukatı ile çalışmak, hem hak kaybı yaşamamak hem de dava veya itiraz süreçlerinde etkili bir yol izlemek adına önemlidir. Profesyonel bir destekle, ödemeden kaçınmak mı yoksa ödemeyi kabul etmek mi daha avantajlıdır, net şekilde belirlenebilir.

Giriş

Bu yazı, “Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkartabilir mi?” sorusuna, sunulan Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararları ışığında kapsamlı bir yanıt sunmak amacıyla hazırlanmıştır. İncelenen kararlar, konunun tek bir “evet” ya da “hayır” cevabı olmadığını, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddeleri çerçevesinde şekillenen bir genel kural ve bu kuralın önemli istisnaları olduğunu ortaya koymaktadır. Yazı, yeni malikin ve kiracının hak ve yükümlülüklerini, tahliye sürecinin şartlarını ve sözleşmesel unsurların bu sürece etkisini detaylı bir şekilde ele almaktadır

1. Ev sahibi evi satarsa”Satım Kirayı Bozmaz” İlkesi ve Sonuçları (TBK Madde 310)

İncelenen kararların ezici çoğunluğu, TBK’nın 310. maddesini temel almaktadır. Bu madde, “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur” hükmüyle, kiracının haklarını koruma altına alır. Bu durumun pratik sonuçları şunlardır:

Yeni Malik Sözleşmeyle Bağlıdır: Yeni ev sahibi, eski sözleşmedeki kira bedeli, süre ve diğer tüm şartlarla bağlıdır (Yargıtay 3. HD, 2023/4843 K.).

Haksız İşgal İddiası Geçersizdir: Kiracı, geçerli bir kira sözleşmesine dayanarak mülkte oturduğundan, yeni malik tarafından “haksız işgalci” olarak nitelendirilemez (Yargıtay 8. HD, 2021/803 K.).

Dava Yolu Değişir: Yeni malik, kiracıyı tahliye etmek için mülkiyet hakkına dayanarak doğrudan “elatmanın önlenmesi” davası açamaz. Bunun yerine, kira hukukundan kaynaklanan tahliye sebeplerine dayanarak (örneğin, ihtiyaç veya temerrüt) dava açmalıdır (Yargıtay 8. HD, 2021/2791 K.).

2. Evin satılması sonrasında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Prosedürü ve Şartları (TBK Madde 351)

Yeni malikin en sık başvurduğu tahliye yolu olan ihtiyaç iddiası, katı usul kurallarına bağlanmıştır.

Sürelere Sıkı Sıkıya Uyma Zorunluluğu: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi (2017/292 K.) kararında vurgulandığı gibi, “edinmeyi izleyen 1 ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.” Bu sürenin kaçırılması, bu yola başvurma hakkını ortadan kaldırır. Dava ise, satın alma tarihinden en erken altı ay sonra açılabilir.

İhtiyacın Niteliği: Yargıtay kararları, ihtiyacın niteliği konusunda oldukça hassastır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/878 K.), bu konuda standartları belirlemiştir:”Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

İhtiyaç Sahibinin Kapsamı: İhtiyaç, sadece yeni malikin kendisi için değil; eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de ileri sürülebilir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2018/5424 K.) kararında belirtildiği gibi, bir şirketin ihtiyacı, bu kişisel ihtiyaç kapsamına girmez.

3. Sözleşmesel ve Tapu Kaydına Dayalı Korumalar

Tapuya Şerh: Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, bu durum kiracıya en güçlü korumayı sağlar. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (2009/10532 K.) kararında belirtildiği gibi, şerh ile kişisel hak, ayni hakka dönüşür ve taşınmazı sonradan devralan herkes bu sözleşmeyle bağlı olur.

Sözleşmedeki Özel Hükümler: Kira sözleşmesinde yer alan özel maddeler de durumu etkileyebilir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2017/1757 K.) kararında, sözleşmede yer alan “taşınmazın 3. kişiye satılması durumunda kiracının sözleşme süresince tahliye edilmeyeceği” hükmü nedeniyle yeni malikin kiracıyı çıkaramayacağı belirtilmiştir. Tersine, sözleşmede satış durumunda fesih hakkı tanıyan bir madde varsa, bu da yeni malik lehine bir durum yaratabilir (Yargıtay 8. HD, 2018/8231 K.).

Sonuç

Sunulan yargı kararları ışığında, “Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkartabilir mi?” sorusunun yanıtı şu şekilde özetlenebilir:

Hayır, kural olarak çıkartamaz. Evin satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme şartlarıyla bağlıdır.

Evet, istisnai olarak çıkartabilir. Yeni malik, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut/işyeri ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu ispatlarsa, TBK 351. maddedeki yasal sürelere (satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava) uyarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Genel Kural: Kira Sözleşmesi Devam Eder. Evin satılması, kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Neredeyse tüm kararlarda atıf yapılan Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, yeni ev sahibi (yeni malik), mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin (2018/364 K.) belirttiği gibi, “kiralananın el değiştirmesi akdi sona erdirmez.” Bu ilke, kiracının temel güvencesidir.

Temel İstisna: Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı. Yeni malik, belirli şartlar altında kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. TBK’nın 351. maddesi, yeni malike bu hakkı tanır. Buna göre yeni malik, “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,” evi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Tahliye Şartı: İhtiyacın “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Olması. Mahkemeler, yeni malikin ihtiyaç iddiasını keyfi olarak kabul etmemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (2021/878 K.) altını çizdiği üzere, tahliye kararı verilebilmesi için “ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.” Geçici veya henüz doğmamış ihtiyaçlar, tahliye için yeterli bir sebep olarak kabul edilmez.

Kiracının Korunmasını Güçlendiren Faktörler. Kiracının durumu, kira sözleşmesinin içeriğine ve tapu sicilindeki duruma göre daha da güçlenebilir. Özellikle kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin (2009/10532 K.) ifadesiyle, hakkı “eşyaya bağlı borç haline” getirir ve yeni maliki her durumda bağlar. Nihayetinde, kiracının durumu büyük ölçüde kanunla korunmakla birlikte, yeni malikin de yasal hakları mevcuttur. Sonucu, büyük oranda yeni malikin ihtiyacının niteliği, yasal prosedürlere uyup uymadığı, kira sözleşmesinin özel hükümleri ve sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği gibi faktörler belirleyecektir. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Kira sözleşmesine konu taşınmazın satılması durumunda kiracının tahliyesiyle ilgili hukuki süreçler, sadece Türk Borçlar Kanunu hükümlerine değil, aynı zamanda Yargıtay içtihatlarına ve özel durumlara da dayanmaktadır. Yukarıda özetlenen kararlar, yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için çok sayıda şartın sağlanması gerektiğini, bu şartlardan birinin eksik olması halinde davanın reddedileceğini göstermektedir. Sürelerin kaçırılması, bildirimin usule uygun yapılmaması veya ihtiyacın hukuken kabul edilemez türden olması durumunda davacı yeni malik hak kaybına uğrayabilir; davalı kiracı ise gereksiz bir tahliye baskısı altında kalabilir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Maltepe avukat, Kartal avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat ve Orhanlı avukat, Tepeören Avukat, Darıca Avukat, Bayramoğlu avukat, Çayırova avukat gibi yerel mahkeme uygulamaları konusunda deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak, davanın seyrini doğrudan etkileyebilecek önemli bir avantaj sağlar.

Giriş

Toplu yaşam alanlarının yönetiminde sıkça karşılaşılan ve hukuki tartışmalara yol açan konulardan biri, toplu yapı temsilciler kuruluna kat maliki olmayan kişilerin seçilip seçilemeyeceğidir. Çalışma toplu yapı yönetiminin önemli bir organı olan “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu” üyeliğine, kat maliki sıfatı taşımayan kişilerin seçilip seçilemeyeceği meselesini, sunulan hukuki metinler ve Yargıtay kararları ışığında incelemektedir. Temsilciler Kurulu, bu karmaşık yapıda kat maliklerinin iradesini yansıtan ve önemli yetkilere sahip temsili bir organdır. Çalıma, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) temelinde, Yargıtay’ın konuya ilişkin farklı yaklaşımlarını, Yönetim Planı’nın rolünü, seçilen kişinin yetki sınırlarını ve olası uyuşmazlıkların çözüm yollarını inceleyerek bütüncül bir perspektif sunmayı amaçlamaktadır.

1.Temsilciler Kurulunun Oluşumu ve Yönetim Planının Rolü

Temsilciler Kurulu’nun varlığı ve oluşum şekli, temel olarak toplu yapının “yönetim planına” bağlıdır. KMK, bu konuda emredici bir kural koymak yerine, esnek bir yapı benimsemiştir. Yönetim planında aksi belirtilmediği sürece (yedek hukuk kuralı olarak), kurul, blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. KMK’nın 69. maddesinde toplu yapı kat malikleri kurulunun görevlerinin toplu yapı temsilciler kuruluna verilebileceği düzenlenmiştir. Ada temsilciler kurulunun oluşumu gibi toplu yapı temsilciler kurulunun oluşumu için toplu yapı yönetim planında bu yönde bir düzenleme olması gerekmektedir. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

Kat Maliki Olmayanların “Yönetici” Seçilebilmesi: KMK ve içtihatlar, klasik kat mülkiyeti için geçerli olan KMK m. 34’ün, toplu yapılar için de (KMK m. 74 atfıyla) uygulanacağını açıkça belirtmektedir. Bu madde, kat maliklerinin dışarıdan birini yönetici olarak seçmesine olanak tanır.

Dışarıdan “Temsilci” Seçilebilmesi: En kritik bulgu, dışarıdan yönetici seçme imkanının, temsilci seçimi için de geçerli olabileceğidir. Yönetim planına konulacak özel bir hükümle, temsilciler kurulu üyesinin kat maliki olması şartı aranmayabilir. Bu halde, toplu yapılarda da, yönetim planına konulacak hükümle blokların veya blok niteliğinde olmayan yapıların, kendi aralarından bir kişiyi ya da o kapsamdaki bağımsız bölüm malikleri dışında bir kimseyi yönetici veya temsilci olarak atamaya ilişkin bir takım hükümlere yer verilebileceği gibi, yönetim planında yönetici veya temsilci olma bakımından bazı özel şartların getirilmesi de mümkündür.

Yönetici/Temsilci Ayrımı ve Temsil Yetkisi: Temsilciler Kurulu, varsayılan durumda blok yöneticilerinden oluşur. Blok yöneticisi dışarıdan seçilebildiğine göre, dolaylı yoldan Temsilciler Kurulu’nda kat maliki olmayan bir üye (blok yöneticisi sıfatıyla) bulunabilir. Daha da önemlisi, kanun yönetim planının, blok yöneticisi veya yapı temsilcisi dışında, sadece Temsilciler Kurulu’nda görev yapmak üzere harici bir kişinin seçilmesine de imkan tanıyabileceğini belirtmektedir.

2. Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna Dışardan Üye Seçilmesinde Kanunda Yasaklayıcı Bir Hüküm Yoktur? 

KMK’da Temsilciler Kurulu üyesinin mutlaka kat maliki olması gerektiğine dair emredici bir hüküm bulunmamaktadır. Aksine, kanun koyucu, KMK m. 69’da “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe” ve “nasıl seçileceğinin yönetim planında belirtileceği” gibi ifadelerle bu alanı büyük ölçüde kat maliklerinin iradesine, yani yönetim planına bırakmıştır. Bu esneklik, KMK m. 34’ün dışarıdan yönetici seçimine izin veren ruhuyla ve KMK’nın 74. maddesinin atfıyla birleştiğinde kat maliki olmayan kişilerin de temsilci olarak seçilebilmesinin önünü açmaktadır.

KMK’nın 69/son fıkrasında “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. “ şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu madde uyarınca kat maliki olmayan dışarında bir kişinin toplu yapı temsilciler kurulana seçilmesinde bir engel yoktur. Yönetim planında bir engel konulmadıkça dışarıdan kat maliki olmayan bir kişi de toplu yapı temsilciler kuruluna seçilebilir.

3. Temsilciler Meclisine Üye Seçilmesindeki Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları 

Yönetim Planının Yetersizliği: En büyük uyuşmazlık kaynağı, yönetim planının bu konuda sessiz veya muğlak olmasıdır. Temsilcilerin nasıl seçileceği gibi hususlar hakkında kanun koyucunun herhangi bir düzenleme öngörmemesi toplu yapılarda yönetimin aksamasına yol açabilmektedir. Ancak yönetim planında bu konuda bir açıklama yer almaması durumunda da kanunda dışardan seçilmeye bir engel bulunmadığından yine de dışarıdan temsilci seçilmesi mümkün olacaktır.

Çözüm Yolu: Uyuşmazlıkların çözümünde ilk başvurulacak kaynak Yönetim Planı’dır. Yönetim planı, toplu yapının anayasası niteliğindedir. Planda, temsilcilerin nitelikleri (kat maliki olma şartı, profesyonellik, eğitim vb.) ve seçim usulü açıkça belirtilmişse, bu hükümlere uyulur. Planın yetersiz kaldığı durumlarda ise KMK’nın yedek hukuk kuralları (m. 69, m. 71, 74 ve m. 34’e yapılan atıf) devreye girer ve dışarıdan temsilci seçimi yapılabilir.

Sonuç

İncelen kararlar ve metinler Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapı temsilciler kuruluna kat maliki olmayan bir kişinin seçilmesini doğrudan yasaklayan bir hüküm bulunmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Anahtar rol, toplu yapının “anayasası” olan yönetim planına aittir. Yönetim planında açıkça izin veren bir hüküm bulunması halinde, kat maliki olmayan, hatta tüzel kişi bir profesyonel yönetim şirketi temsilcisinin dahi Temsilciler Kurulu’na üye olarak seçilmesi hukuken mümkündür. Yönetim planının bu konuda sessiz kalması durumunda ise, KMK’nın 69/son fıkrasında “Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. “ hükmü dikkate alınacak ve bu madde de toplu yapı temsilciler kuruluna dışarıdan üye seçilmesi yasaklayan bir ifade olmadığından dışarıdan temsilci seçimi mümkün olacaktır. Yine konunun KMK’nın genel ve yedek hükümleri (özellikle dışarıdan yönetici seçimine izin veren m. 34) çerçevesinde yorumlanması gerekecek, bu da genellikle dışarıdan seçime kapıyı açık bırakacaktır.

Sunulan kaynaklar temelinde, kanun koyucunun toplu yapı yönetiminde katı kurallar yerine esnekliği ve irade serbestisini ön planda tuttuğu anlaşılmaktadır. Bu yaklaşım, her toplu yapının kendi özgün dinamiklerine ve ihtiyaçlarına uygun bir yönetim modeli oluşturmasına olanak tanıması açısından olumludur. Kat maliki olmayan profesyonellerin (hukukçular, mali müşavirler, gayrimenkul uzmanları vb.) kurula dahil edilmesi, yönetimin kalitesini ve şeffaflığını artırabilir.

Ancak bu esneklik, aynı zamanda potansiyel bir risk taşımaktadır. Yeterince detaylı ve özenli hazırlanmamış bir yönetim planı, metinlerde de belirtildiği gibi, temsil sorunlarına, yetki karmaşasına ve ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Dolayısıyla en sağlıklı yol, toplu yapı kurulurken veya sonrasında yönetim planında; Temsilciler Kurulu’nun kimlerden oluşacağı, üye olacak kişilerde aranacak nitelikler (kat maliki olma şartı, belirli bir meslekten olma, tecrübe vb.), seçim usulü ve görev süresi gibi konuların hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde açık ve ayrıntılı olarak düzenlenmesidir. Bu, olası ihtilafları en baştan önlemenin en etkili yoludur. Bir tez önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Toplu yapılarda Temsilciler Kurulu üyeliğine kat maliki olmayan kişilerin seçilip seçilemeyeceği konusu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yoruma açık hükümleri, yönetim planlarının çeşitliliği ve Yargıtay kararlarının farklı yaklaşımları nedeniyle hukuki uzmanlık gerektiren teknik bir alandır. Bu konuda atılacak yanlış bir adım, apartman veya site yönetiminde iptal davaları, yetki aşımı iddiaları ve yönetim krizleri gibi ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle özellikle süreci en baştan doğru kurgulamak, yönetim planlarını revize ederken mevzuata uygun bir çerçeve çizmek için uzman desteği alınması büyük önem taşır.

Tuzla gibi yapılaşmanın hızla arttığı, çok bloklu toplu yapıların yaygın olduğu bir bölgede, KMK hükümlerine hâkim, Yargıtay kararlarını yakından takip eden ve yerel mahkeme uygulamalarını bilen bir Tuzla avukatı ile çalışmak hem hak kayıplarının önüne geçmek hem de süreci hızlı ve sağlıklı yürütmek açısından büyük avantaj sağlar. Aynı şekilde Pendik avukatı, Kartal avukatı, Maltepe avukatı, Aydınlı avukatı, Orhanlı avukatı, Tepeören avukat, Çayırova avukat veya Gebze avukatı desteğiyle çalışmak, yalnızca yasal çerçeveyi korumakla kalmaz, aynı zamanda apartman içi uyumu ve yönetime duyulan güveni artırır.

Profesyonel destek sayesinde temsilciler kurulunun doğru şekilde yapılandırılması, dışarıdan temsilci seçilmesinin hukuki zemine oturtulması ve yönetim planının yasal şekilde güncellenmesi sağlanabilir. Özellikle yönetim planında eksiklik varsa, bu planların ihtilafa yol açmadan yeniden düzenlenmesi için deneyimli bir avukat rehberliği süreci hem yasal hem de pratik açıdan güvenli kılacaktır.