Kat Mülkiyeti Hukuku arşivleri - 2M Hukuk Avukatlık Bürosu

6 Kasım 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Yüklenicinin İnşaata Hiç Başlamaması, Geç Başlaması veya İnşaatı Yavaş İlerletmesi Hâlinde Arsa Sahibi Hangi Haklara Sahip Olur?

Giriş

Yüklenicinin İnşaata Hiç Başlamaması, Geç Başlaması veya İnşaatı Yavaş İlerletmesi Hâlinde Arsa Sahibi Hangi Haklara Sahip Olur? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin bir arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme, arsa sahibinin ise buna karşılık belirli arsa paylarını yükleniciye devretme borcu altına girdiği çift taraflı sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin “inşaata zamanında başlama ve işi sürdürme borcu” asli edim yükümlülüklerinden biridir. Literatürdeki kaynaklar, yüklenicinin bu borcuna aykırı davranarak inşaata hiç başlamaması, geç başlaması veya inşaatı makul bir hızda ilerletmemesi durumunda arsa sahibi için önemli hakların doğduğunu belirtmektedir. Bu durum, genel olarak yüklenicinin temerrüdü olarak nitelendirilmekte ve hukuki sonuçları ağırlıklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 473. maddesi çerçevesinde ele alınmaktadır.

1. Yüklenicinin Temerrüdünün Kapsamı: İşe Başlamama ve Gecikme

Literatür, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdünü yalnızca eserin teslim tarihine yetişmemesi olarak değil, inşaat sürecindeki aksaklıkları da kapsayan geniş bir çerçevede ele almaktadır. Yüklenicinin asli borçları arasında işe zamanında başlamak ve inşaatı sözleşmeye uygun bir tempoda sürdürmek yer alır.

Temerrüdün Tanımı: Yüklenicinin temerrüdü, en genel tanımıyla “inşaatın tamamlanmayarak tesliminin geciktirilmesi” olarak ifade edilmektedir. Bu durum, inşaata hiç başlanmaması, geç başlanması veya başlanan inşaatın sözleşmede öngörülen sürede bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gibi çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Yüklenicinin binayı bitirememesi veya binayı bitirmekle birlikte, tesliminde gecikmesi yüklenicinin temerrüdüne yol açar.

İşe Başlama ve Sürdürme Borcu: Yüklenicinin inşaata zamanında başlaması ve devam ettirmesi, özen borcunun bir gereği olarak kabul edilir. Sözleşmede işe başlama için belirli bir tarih kararlaştırılmamış olsa dahi, yüklenicinin sözleşmenin kurulmasıyla birlikte derhal hazırlıklara ve inşaata başlaması beklenir

2. Arsa Sahibinin Hakları: Teslim Süresini Beklemeden Sözleşmeden Dönme (TBK m. 473/1)

İnşaata başlanmaması veya gecikmesi durumunda arsa sahibine tanınan en temel ve en önemli hak, teslim süresini beklemeden sözleşmeden dönme hakkıdır. Bu hak, TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir.

İlgili Kanun Hükmü: Literatürde sıklıkla atıf yapılan bu hüküm şu şekildedir:”Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Erken Dönme Hakkının Şartları: Bu hakkın kullanılabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması gerekmektedir:

Yüklenicinin Gecikmesi: Yüklenicinin işe zamanında başlamamış olması, sözleşmeye aykırı şekilde işi geciktirmesi veya işin ilerleyişine göre teslim tarihinde bitirilemeyeceğinin kesin olarak anlaşılması gerekir.

Gecikmenin Arsa Sahibine Yüklenememesi: Gecikmenin, arsa sahibinin bir eyleminden veya ihmalinden kaynaklanmaması esastır.

İşin Zamanında Bitirilemeyeceğinin Açıkça Anlaşılması: Bu durumun “bütün tahminlere göre” açıkça anlaşılabilir olması gerekir. Bu, somut verilere dayalı bir öngörüyü ifade eder.

Uygulamadan Örnekler: Literatürde yer alan dava özetleri, bu hükmün uygulanışını somutlaştırmaktadır:

-Bir davada, ruhsat alındıktan sonra 2 yıl geçmesine rağmen yüklenicinin projeyi tamamlayamaması ve yarım bırakması

-Başka bir davada, 40 aylık sözleşme süresinde inşaatın sadece %7 seviyesine getirilebilmesi,

-Sözleşme tarihinden itibaren 7 yıl geçmesine rağmen imar planı tadilatı çalışmalarının başarısız olması ve inşaata hiç başlanamaması

-Yüklenicinin inşaatı 1. kat betonarmesi seviyesinde bırakıp işe devam etmemesi

Bu örnekler, mahkemelerin sadece takvimdeki gecikmeye değil, aynı zamanda işin ilerleme hızına bakarak da inşaatın zamanında bitirilemeyeceği kanaatine vardığını göstermektedir.

3. Yüklenicinin Sorumluluğunu Ortadan Kaldıran Haller

Yüklenicinin inşaata başlayamamasının veya gecikmesinin her durumda temerrüt anlamına gelmeyeceği, literatürde önemle vurgulanmaktadır. Gecikmenin haklı bir sebebe dayanması durumunda yüklenici sorumlu tutulamaz.

Arsa Sahibinden Kaynaklanan Sebepler: Eğer gecikme arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanıyorsa, yüklenicinin temerrüdünden bahsedilemez. Bu duruma “alacaklı temerrüdü” de denilmektedir.”TBK m. 473 incelendiğinde gecikme arsa sahibinden kaynaklanıyorsa, yüklenicinin edimi belirlenmiş vadede teslim edememesi halinde temerrüdü gerçekleşmeyecektir.” Literatürde bu duruma şu örnekler verilmektedir:

Arsa sahibinin, tapuda devretmesi gereken arsa payını devretmemesi

İnşaat ruhsatı için gerekli başvuruları yapmaması veya vekaletname gibi belgeleri vermemesi

Arsadaki kiracıların tahliyesini sağlamaması

Arsayı inşaata elverişli bir şekilde (örneğin üzerindeki engelleri kaldırarak) teslim etmemesi

Arsa sahibinin talebi üzerine projede değişiklik yapılması

Objektif Sebepler ve Mücbir Haller: Yüklenicinin elinde olmayan ve öngörülemeyen nedenlerle işin gecikmesi durumunda da temerrüt oluşmayabilir. Örneğin, “yapılan inşaatın temelinde önceden öngörülemeyecek şekilde su veya kaya çıkması sonucu, işin gecikmesi durumunda erken dönme hakkı kullanılamayacaktır” . Bu gibi durumlarda yüklenicinin ek süre talep etme hakkı doğabilir.

4. Kusur Şartı ve Diğer Hususlar

Kusur Aranmaması: TBK m. 473’ün uygulanması için yüklenicinin gecikmede kusurlu olması şart değildir. “Yüklenicinin işe başlamaması ya da işin kararlaştırılan tarihte yetişmeyeceğinin anlaşılması durumlarında işsahibinin dönme hakkını kullanabilmesi için yüklenicinin kusurlu olması aranmamaktadır. Kanun hükmünde… bu hususta sözleşmeye aykırı davranışı aramıştır. Temerrüdün oluşması için “gecikmenin objektif şekilde teslim borcuna aykırılığı gerekmektedir”.

Geç Başlamaya Rağmen İşi Zamanında Bitirme Olasılığı: Yüklenici inşaata geç başlasa bile, işi sözleşmede belirlenen sürede tamamlama imkanı varsa, arsa sahibinin sırf geç başlama nedeniyle sözleşmeden dönme hakkı bulunmamaktadır. Önemli olan, gecikmenin işin zamanında bitirilmesini imkansız kılıp kılmadığıdır.

Sonuç

Literatürdeki görüşler ve yargı kararları ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi, arsa sahibi için ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir temerrüt halidir. Bu durumda arsa sahibinin en temel hakkı, TBK m. 473/1 uyarınca, inşaatın bitmesi için kararlaştırılan teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönmektir.

Bu hakkın kullanılabilmesi için, gecikmenin arsa sahibine atfedilemeyecek bir sebepten kaynaklanması ve mevcut duruma göre inşaatın zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gerekmektedir. Ancak, gecikmenin arsa sahibinin kendi edimlerini yerine getirmemesi (arsa payını devretmemek, arsayı teslim etmemek vb.) veya öngörülemeyen objektif nedenlerden kaynaklanması halinde yüklenicinin temerrüdü söz konusu olmayacak ve arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı doğmayacaktır. Dolayısıyla her somut olay, kendi koşulları içinde, özellikle gecikmenin nedenleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bir yazı önerisi.

Neden Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, özellikle İstanbul, Tuzla, Kartal, Bayramoğlu, Tepeören, Pendik ve Gebze gibi gayrimenkul projelerinin yoğun olduğu bölgelerde en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biridir. İnşaata hiç başlanmaması, geç başlanması veya inşaatın makul hızda ilerlememesi gibi durumlarda arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi, yalnızca gecikmenin tespitine değil; aynı zamanda gecikmenin nedenlerinin hukuken doğru şekilde değerlendirilmesine bağlıdır. Bu noktada yapılacak küçük bir hata bile arsa sahibinin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilir.

Örneğin; gecikmenin yükleniciden değil, arsa sahibinden kaynaklanması halinde erken dönme hakkı doğmayacağı gibi, gecikmenin mücbir sebep veya objektif imkânsızlıktan kaynaklanması halinde de sözleşmenin feshi mümkün olmayabilir. Ayrıca, erken dönme hakkının kullanılabilmesi için gerekli delillerin zamanında toplanmaması, noter ihtarlarının usulüne uygun yapılmaması veya arsa sahibinin yükümlülüklerini eksik yerine getirmesi hâlinde, açılacak dava olumsuz sonuçlanabilir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla, Kartal, Bayramoğlu, Tepeören, Pendik ve Gebze gibi bölgelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili uyuşmazlıklarda deneyimli bir gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. Avukat; sözleşmenin detaylarını inceleyerek temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığını değerlendirir, arsa sahibinin haklarını koruyacak stratejiyi belirler, noter ihtarlarını ve fesih bildirimlerini hukuka uygun şekilde düzenler ve gerekirse dava sürecini yürütür. Özellikle yüksek değerli arsa ve projelerde profesyonel avukat desteği, maddi ve zamansal kayıpları önlemenin ve arsa sahibinin haklarını en güçlü şekilde savunmanın en etkili yoludur.

4 Kasım 2025in Kat Mülkiyeti Hukuku

Apartman kat malikleri olağanüstü genel kurul toplantısı sırasında gündeme madde eklenerek yöneticinin değiştirilmesi hukuken geçerli midir?

Giriş

Bu çalışma, apartman kat malikleri olağanüstü genel kurulu toplantısı esnasında, toplantı çağrısında yer almayan “yönetici değişikliği” konusunun gündeme eklenerek karar alınmasının hukuki geçerliliğini ve bu kararın mevcut yöneticinin görevine etkisini, sunulan Yargıtay kararları ışığında analiz etmektedir. Analiz edilen kararlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. maddesinde düzenlenen olağanüstü toplantı usulünün emredici niteliğini ve “gündeme bağlılık ilkesi”nin bu toplantı türündeki önemini ortaya koymaktadır.

İncelenen yargı kararları bütününde, olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme bağlılık ilkesinin katı bir şekilde uygulandığı ve bu ilkeye aykırılığın alınan kararların iptaline yol açtığı görülmektedir. Temel bulgular aşağıdaki gibidir:

Gündeme Bağlılık İlkesi Zorunludur: Olağanüstü genel kurul toplantıları, KMK’nın 29/2. maddesi uyarınca “toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle” yapılır. Yargıtay, bu hükmü, toplantının yalnızca çağrıda belirtilen gündem maddeleriyle sınırlı olduğu şeklinde yorumlamaktadır. Toplantı sırasında gündeme yeni bir madde eklenerek karar alınması, özellikle yönetici değişikliği gibi önemli bir konuda, bu ilkenin ihlali anlamına gelir.

Gündem Dışı Alınan Kararlar Geçersizdir: Toplantı çağrısında belirtilmeyen bir konuda, toplantı esnasında gündem oluşturularak alınan kararlar hukuken geçersizdir ve iptale tabidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum, “…Kat Mülkiyeti Kanunun 29/2 maddesi ile belirlenen gündeme bağlılık ilkesine de aykırılık teşkil ettiği” şeklinde açıkça ifade edilmiştir (2019/1267 E., 2019/3980 K.).

Eski Yöneticinin Görevi Sona Ermez: Gündeme bağlılık ilkesine veya diğer usul kurallarına (çağrı usulü, toplantı yeter sayısı vb.) aykırı olarak alınan yönetici değişikliği kararı geçersiz olduğundan, bu karara dayanarak eski yöneticinin görevi hukuken sona ermez. Yargıtay, bu gibi durumlarda “…mevcut yönetimin görevinin geçerli bir seçim yapılana kadar devam ettiğinin tespitine karar verilmiş” olduğunu belirtmiştir (2019/1267 E., 2019/3980 K.).

Çağrı Usulü ve Toplantı Sebebi Emredicidir: Yalnızca gündeme sonradan madde eklenmesi değil, aynı zamanda toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması (tüm maliklere en az 15 gün önceden tebliğ edilmemesi) veya çağrıda toplantı sebebinin hiç belirtilmemesi de alınan kararların topyekûn iptaline neden olmaktadır.

Yargı kararlarının incelenmesinden, olağanüstü toplantıların olağan toplantılardan farklı olarak, acil ve önemli bir sebebin varlığına bağlı olarak düzenlendiği ve bu sebebin tüm kat malikleri tarafından önceden bilinmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Kanun koyucunun KMK Madde 29/2’de yer alan “…toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle…” ifadesi, kat maliklerinin toplantıya hazırlıklı gelmelerini, konuyu önceden değerlendirmelerini ve ani kararlarla hak kaybına uğramalarını engellemeyi amaçlamaktadır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2014/21113 E., 2015/1666 K.) ve 20. Hukuk Dairesi (2017/3316 E., 2018/7303 K.; 2017/888 E., 2017/5014 K.) gibi birçok kararında istikrarlı bir şekilde, “olağanüstü toplantılarda gündem dışı konuların ele alınıp görüşülemeyeceği” vurgulanmıştır. Bu kararlar, gündeme bağlılık ilkesinin emredici nitelikte olduğunu ve bu kurala aykırılığın doğrudan doğruya alınan kararın geçersizliği sonucunu doğurduğunu göstermektedir.

Ayrıca, KMK’nın 41. maddesi kat malikleri kuruluna haklı bir sebeple yöneticiyi her zaman değiştirme yetkisi tanımaktadır. Ancak bu yetkinin kullanılması, yine KMK’da öngörülen usullere, özellikle de olağanüstü toplantı için Madde 29’da belirtilen çağrı ve gündem kurallarına uyulmasını gerektirir.

Sonuç

Sunulan yargı kararları ışığında varılan sonuçlar şunlardır:

Geçerlilik: Apartman kat malikleri olağanüstü genel kurulu toplantısı sırasında, toplantı çağrısında belirtilmeyen “yönetici değişikliği” konusunun gündeme eklenerek karara bağlanması hukuken geçerli değildir. Bu durum, KMK’nın 29/2. maddesinde düzenlenen “toplantı sebebinin bildirilmesi” şartına ve yerleşik Yargıtay içtihatları ile kabul görmüş “gündeme bağlılık ilkesi”ne açıkça aykırıdır.

Eski Yöneticinin Görevi: Usule aykırı olarak, gündem dışı alınan bir kararla yapılan yönetici değişikliği geçersiz olduğundan, bu karara dayanarak eski yöneticinin görevi sona ermez. Mevcut yönetici, usulüne uygun olarak yeni bir yönetici seçilene kadar görevine devam eder.

Bu tür usulsüz bir kararla seçilen yeni yöneticinin aldığı kararlar ve yaptığı işlemler de hukuken tartışmalı hale geleceğinden, bu şekilde alınan bir kararın iptali için yasal süreler içinde dava açılması önem arz etmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Apartman veya site yönetimlerinde yaşanan anlaşmazlıkların en yoğun görüldüğü alanlardan biri, olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme madde eklenmesi ve özellikle “yönetici değişikliği” kararlarının geçerliliği konusudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi, bu toplantılar için sıkı usul kuralları öngörmüş ve “gündeme bağlılık ilkesini” emredici hale getirmiştir. Bu nedenle, toplantı çağrısında yer almayan bir konunun sonradan eklenerek karara bağlanması, Yargıtay içtihatlarına göre geçersiz kabul edilir.

Yönetici değişikliğine dair kararların iptali, geçerli yönetimin görevine devam edip etmeyeceği veya toplantının tamamen geçersiz sayılıp sayılmayacağı gibi sonuçlar doğurabileceğinden, sürecin titizlikle yürütülmesi gerekir. Bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman yönetimi ve Yargıtay uygulamaları konusunda deneyimli bir uzman avukatın hukuki desteği, hak kayıplarının önlenmesi ve usule uygun bir yönetim mekanizmasının kurulması açısından büyük önem taşır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla ve çevresinde apartman, site ve toplu yapı yönetimi alanlarında uzman kadrosuyla,

Olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarının hazırlanması,

Çağrı, gündem ve tutanak düzenleme süreçlerinin mevzuata uygun hale getirilmesi,

Usulsüz alınan kararların iptali davalarının açılması,

Yönetici atama, görevden alma ve denetim işlemlerinin yürütülmesi
konularında profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.

Kat maliklerinin toplantılarda aldığı kararların geçerli olabilmesi için, yasal şekil şartlarına titizlikle uyulması ve her adımda hukuki denetimin sağlanması gereklidir. Aksi halde alınan kararlar iptal edilmekte, mevcut yöneticilerin görevleri devam etmekte ve yeni seçilen yönetimlerin işlemleri geçersiz hale gelebilmektedir.

24 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Birden Fazla Arsa Sahibinin Bulunduğu Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih Yetkisi Kime Aittir?

Giriş

Bu çalışma, arsa sahibi birden fazla kişi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, özellikle yüklenicinin gecikmesi nedeniyle feshine ilişkin Yargıtay kararlarının analizini içermektedir. Çalışma, fesih yetkisinin kim tarafından ve nasıl kullanılacağı, tek bir paydaşın fesih girişiminin hukuki niteliği, toplu feshin sonuçları ve fesih usulü (noter veya dava yolu) gibi temel hukuki soruları, sunulan Yargıtay kararları ışığında aydınlatmayı amaçlamaktadır. Analiz, paylı mülkiyet hükümlerinin sözleşmenin feshindeki rolünü ve bu süreçte ortaya çıkan usuli zorunlulukları detaylandırmaktadır.

1. Fesih Yetkisinin Kullanımı: Oybirliği Zorunluluğu (TMK m. 692)

Yargıtay kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulanan temel ilke, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu ve TMK’nın 692. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiğidir. Bu madde, paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemlerinin, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların kabulüne bağlı olduğunu düzenler. Yargıtay, sözleşmenin feshini bu nitelikte bir işlem olarak kabul etmektedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (2008/1673 E., 2009/2655 K.) bu durumu, “fesih istemi paylı malın tümünü ilgilendiren olağanüstü bir işlem niteliğinde bulunduğundan tüm paydaşların oybirliğinin aranması zorunludur” şeklinde açıkça ifade etmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/3652 E., 2016/3888 K.) de fesih isteminin “paylı maldaki olağanüstü yönetim işlerinden olduğundan fesih davasının tüm paydaşlar ve sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerince birlikte açılması gerektiğini” belirtmiştir.

Bu kararlar, tek bir arsa sahibinin, diğer paydaşların rızası veya katılımı olmaksızın, sözleşmeyi sona erdirme yönünde hukuken geçerli bir irade beyanında bulunamayacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır.

2. Fesih Usulü: Dava Yolu ve Noter İşlemlerinin Rolü

Yargıtay kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceğini kesin bir dille ifade etmektedir. Fesih için kural, mahkeme kararıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/108 E., 2022/1929 K.) kararında, “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi… tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.” denilerek bu ilke teyit edilmiştir.

Noter aracılığıyla gönderilen fesih ihtarnameleri, sözleşmeyi tek başına sona erdirmez. Bu ihtarnameler, fesih iradesini karşı tarafa bildiren ve temerrüt gibi hukuki sonuçların doğmasını sağlayan bir işlem olmakla birlikte, yüklenicinin feshi kabul etmemesi durumunda sözleşme yürürlükte kalır. Bu durumda, feshi talep eden arsa sahiplerinin dava açması zorunlu hale gelir. Tarafların fesih konusunda anlaşmaları (rızai fesih) halinde ise bu durum noterlikçe düzenlenecek bir fesihname ile de belgelendirilebilir. Ancak uyuşmazlık halinde tek yol mahkemedir.

3. Fesih Girişimlerinin Sonuçları

a) Tek Kişinin Fesih Girişiminin Sonuçları: Tek bir paydaşın fesih girişimi hem maddi hukuk hem de usul hukuku açısından sonuçsuzdur.

Maddi Hukuk Açısından: Sözleşme ayakta kalır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin (2011/2775 E., 2012/830 K.) belirttiği gibi, fesih ihtarnamesi paydaşların tamamı tarafından gönderilmez ve yüklenici tarafından karşı çıkılırsa, rızai fesih gerçekleşmez ve sözleşme yürürlükte kalır.

Usul Hukuku Açısından: Tek başına açılan fesih davası “zorunlu dava arkadaşlığı” nedeniyle usulden reddedilir. Mahkeme, davayı hemen reddetmek yerine, davacıya diğer paydaşların davaya muvafakatini sağlaması veya onları davalı olarak davaya dahil etmesi için süre verir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/1277 E., 2022/2349 K.) kararında bu durum, “taraf teşkili sağlanmaksızın işin esası değerlendirilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır” şeklinde ifade edilmiştir.

b) Toplu Feshin Sonuçları: Tüm paydaşların katılımıyla açılan davada mahkeme, feshin maddi koşullarını inceler. Yüklenicinin temerrüdü gibi haklı bir neden varsa, sözleşmenin feshine karar verilir. Feshin sonuçları ise niteliğine göre değişir:

Geriye Etkili Fesih: Kural olarak uygulanan fesih türüdür. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin (2013/3436 E., 2013/5497 K.) belirttiği gibi, geriye etkili fesihte “tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleri” esastır. Bu durumda yüklenici, yaptığı imalat oranında arsa payı alamaz; ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yaptığı faydalı imalatın bedelini talep edebilir. Arsa sahipleri ise yükleniciye devrettikleri tapuları geri alırlar.

İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı (%90 ve üzeri gibi) ancak eksiklikler bulunduğu durumlarda hakkaniyet gereği uygulanan istisnai bir yoldur. Bu durumda sözleşme fesih tarihine kadar geçerli sayılır ve yüklenici, tamamladığı oranda arsa payına hak kazanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2022/447 E., 2023/2421 K.) kararında, ileriye etkili fesih halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı detaylandırılmıştır.

Sonuç

Yargıtay içtihatları, arsa sahibi birden fazla kişi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinin, tüm paydaşların oybirliği ile alacağı bir karara bağlı olduğu konusunda son derece nettir. TMK m. 692’ye dayanan bu kural, fesih işlemini “olağanüstü tasarruf” olarak nitelendirmekte ve tek bir paydaşın iradesini yetersiz kılmaktadır. Fesih, taraflar arasında bir anlaşma olmadığı sürece, tek taraflı bir bildirimle değil, mutlaka mahkemede açılacak bir dava yoluyla gerçekleştirilmelidir. Tek bir paydaşın fesih girişimi, sözleşmeyi sona erdirmediği gibi, açacağı dava da “zorunlu dava arkadaşlığı” nedeniyle usulden eksik kalacaktır. Tüm paydaşların katılımıyla gerçekleştirilen geçerli bir fesih ise, kural olarak geriye etkili sonuçlar doğurarak tarafları sözleşme öncesi duruma döndürür. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih süreci, Türk Medeni Kanunu m. 692 gereği tüm paydaşların oybirliğini, Yargıtay içtihatlarına göre ise mahkeme kararıyla gerçekleştirilen teknik bir işlemi zorunlu kılar. Bu nedenle, tek bir paydaşın yaptığı fesih girişimi hem usul yönünden eksik kalmakta hem de sözleşmeyi hukuken sona erdirmemektedir.
İstanbul, Tuzla, Kartal, Gebze, Tepeören, Bayramoğlu gibi bölgelerde sıklıkla rastlanan bu tür arsa payı uyuşmazlıklarında;

Tapu devri,

Fesih davaları,

İnşaat ilerleme oranı,

Temerrüt ve tasfiye hesaplamaları
gibi konuların doğru şekilde yürütülmesi için gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir İstanbul avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. Uzman bir avukat desteği, hem fesih işleminin geçerliliğini güvence altına alır hem de maddi hak kaybı veya usul hatası risklerini ortadan kaldırır.

23 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Yönetim Planı ile Toplu Yapı Geçici Yönetim Kuruluna Profesyonel Servis Şirketiyle 10 yıllık Sözleşme Yapma Yetkisi Verilebilir Mi?

Giriş

Bu çalışma, toplu yapı geçici yönetim kurulu tarafından profesyonel bir servis şirketi ile imzalanan ve toplu yapı yönetimini 10 yıl süreyle devreden bir sözleşmenin hukuki geçerliliğini, toplu yapı temsilciler kurulunun bu sözleşmeyi feshetme imkanlarını ve genel olarak 10 yıllık bağlayıcı yönetim sözleşmelerinin yapılabilirliğini, sunulan yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, sözleşmenin geçerliliğinin mutlak olmadığını, başta yönetim planı hükümleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) emredici kuralları olmak üzere çeşitli koşullara bağlı olduğunu ortaya koymaktadır.

1. Sözleşmenin Geçersizliği ve KMK’ya Aykırılık Yönündeki Kararlar

Yargı kararlarının önemli bir kısmı, kat maliklerinin yönetim hakkının özünü zedeleyen uzun süreli devirlerin geçersizliğine işaret etmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin dahi tüm kat maliklerinin oybirliği gerektirdiğini (KMK m. 45) vurgulamaktadır (Yargıtay HGK, 2017/2002). Benzer şekilde, toplu yapı kat malikleri kurulunun tüm hak ve yetkilerinin 15 yıl gibi uzun bir süre için bir şirkete devredilmesini öngören yönetim planı hükmünün iptal edildiği ve bu kararın kesinleştiği görülmektedir. Yargıtay bu durumu şu şekilde ifade etmiştir: “Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E.-1372 K. sayılı kararı ile yönetim planının 17/a maddesi ve geçici maddesinin Toplu Yapı Kat Malikleri Kuruluna verilen yetkilerin 15 yıl süre için …. A.Ş.’ye devrine ilişkin maddeleri Kat Mülkiyeti Yasasına açık aykırılık teşkil ettiğinden iptal edilmiş, bu karar 13.09.2007 tarihinde kesinleşmiştir.” (Yargıtay 18. HD, 2013/10734)

Ayrıca, kat malikleri genel kurulu kararı olmaksızın yönetimin dışarıdan bir şirkete devredilmesi “yok hükmünde” sayılmaktadır (Yargıtay 20. HD, 2017/2560). Kat malikleri tarafından usulüne uygun seçilmemiş bir yönetim tarafından yapılan sözleşmelerin de toplu yapı yönetimi açısından sonuç doğurmayacağı belirtilmiştir (İlkDerece-Ankara 3. ATM, 2020/667).

2. Sözleşmenin Geçerli Olabileceği Haller: Yönetim Planı ve Nitelikli Çoğunluk

Diğer yandan, bazı kararlar bu tür uzun süreli devirlerin belirli koşullar altında geçerli olabileceğini göstermektedir. Temel koşul, bu yetkinin yönetim planından kaynaklanması ve/veya kat malikleri kurulunun nitelikli çoğunlukla karar almasıdır. Bir ilk derece mahkemesi kararında, yönetim planının kurucu kooperatife “on yıl süreyle” geçici yönetim yetkisi vermesi geçerli kabul edilmiştir (İlkDerece-Bakırköy 5. ATM, 2021/899).

Yargıtay, yönetim planında profesyonel yönetici atanmasına ve bu sözleşmenin yönetim planının eki sayılmasına ilişkin hükümlerin, KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmadığına ve mahkemenin bu sözleşmeye müdahale edemeyeceğine karar vermiştir (Yargıtay 18. HD, 2015/11085). Bu tür yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi ise ancak “tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu” ile mümkündür (Yargıtay 18. HD, 2014/5474).

Bazı ilk derece mahkemesi kararları, bu yetki devri için gereken nitelikli çoğunluğu net bir şekilde ortaya koymaktadır: “Ana taşınmaz Yönetim kurulu genel kurulun 4/5 ekseriyeti ile muvafakatini alarak yönetim işlerinin yürütülmesini, düzenleyeceği bir sözleşme ile bir tüzel işletmeciye bırakabilir.” (İlkDerece-İstanbul 16. ATM, 2022/330 ve 2022/706) Bu kararlar, kat maliklerinin iradesinin 4/5 gibi yüksek bir oranla tecelli etmesi halinde, yönetimin uzun süreli olarak profesyonel bir şirkete devredilebileceğini göstermektedir.

3. Geçici Yönetimin Yetkisi ve Sözleşmenin Feshi

Geçici yönetimin yetkileri de sözleşmenin geçerliliğinde kritik bir rol oynamaktadır. KMK m. 73 uyarınca, geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir ve bu süre her halde ilk yapı ruhsatından itibaren on yılı geçemez. Yönetim planında bu sürenin daha kısa (örneğin 5 yıl) belirlendiği durumlarda, geçici yönetimin bu süreyi aşan bir sözleşme yapma yetkisi bulunmamaktadır (Yargıtay 18. HD, 2015/3827).

Sözleşmenin feshi konusunda ise, toplu yapı temsilciler kurulunun böyle bir sözleşmeyi feshedebileceği anlaşılmaktadır (Yargıtay 3. HD, 2022/7441; Yargıtay 6. HD, 2021/114). Ancak feshin hukuki sonuçları bulunmaktadır. Sözleşme şartlarına uyulmadan yapılan bir fesih “haksız fesih” olarak nitelendirilebilir ve toplu yapı yönetimini cezai şart veya tazminat ödemekle yükümlü kılabilir. Bununla birlikte, fahiş cezai şartların borçlunun “ekonomik mahvına sebep olacağı” gerekçesiyle mahkeme tarafından indirilebileceği de göz önünde bulundurulmalıdır (BAM İstanbul 45. HD, 2021/735).

Önemli bir nokta da, 10 yıllık bir yönetim hakkı tanınmış olsa dahi, kat maliklerinin genel kurul yaparak kendi yöneticilerini seçme hakkının mahkemelerce tanınması ve bu seçimin geçerli kabul edilmesidir (Yargıtay 5. HD, 2021/1188). Bu durum, kat maliklerinin yönetim üzerindeki nihai iradesinin uzun süreli sözleşmelerle tamamen ortadan kaldırılamayacağını göstermektedir.

Sonuç

Toplu yapı geçici yönetim kurulu tarafından profesyonel bir servis şirketi ile yapılan 10 yıllık yönetim devri sözleşmesinin geçerliliği mutlak değildir ve her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Geçersizlik Halleri: Sözleşme, yönetim planında açık bir yetki olmaksızın ve kat malikleri kurulunun 4/5 gibi nitelikli çoğunluk kararı alınmadan yapılmışsa, KMK’nın emredici hükümlerine ve kat maliklerinin devredilemez haklarına aykırı olduğu gerekçesiyle geçersiz sayılma veya mahkeme kararıyla iptal edilme riski yüksektir. Geçici yönetimin kendi yasal veya yönetim planındaki görev süresini aşan bir süre için yaptığı sözleşmeler de geçersiz kabul edilebilir.

Geçerlilik Halleri: Sözleşme, yönetim planında açıkça öngörülmüşse veya kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunluğunun onayıyla yapılmışsa, geçerli kabul edilme olasılığı yüksektir. Bu durumda sözleşmenin sona erdirilmesi, ancak yönetim planının yine 4/5 çoğunlukla değiştirilmesi veya sözleşmede öngörülen fesih şartlarına uyulması ile mümkün olabilir.

Fesih Hakkı: Toplu yapı temsilciler kurulu, hukuka aykırı bulduğu bir sözleşmenin geçersizliğinin tespiti için dava açabilir veya sözleşme şartlarına uyarak fesih hakkını kullanabilir. Ancak haksız bir feshin hukuki ve mali sorumluluk doğuracağı unutulmamalıdır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Bir Avukat Desteği Gerekli?

Toplu yapı yönetimi, özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören ve Gebze gibi yoğun konut projelerinin bulunduğu bölgelerde, teknik ve hukuki yönleri son derece karmaşık bir süreçtir. 10 yıllık profesyonel yönetim sözleşmeleri; Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı hükümleri, nitelikli çoğunluk kararları ve geçici yönetim yetkilerinin sınırları açısından ciddi hukuki riskler taşır. Bu tür sözleşmelerin hazırlanması, feshi veya geçersizlik tespiti süreçlerinde toplu yapı ve site yönetimi alanında deneyimli bir avukatın desteği büyük önem taşır.

Bir toplu yapı avukatı, sözleşmenin hem KMK’ya hem de yönetim planına uygun şekilde düzenlenmesini sağlayarak ileride doğabilecek iptal, tazminat veya cezai şart risklerini önler. Aynı zamanda kat malikleri kurulunun haklarının korunması, geçici yönetimin yetkilerinin sınırlandırılması ve fesih işlemlerinin usule uygun biçimde yürütülmesi konusunda da profesyonel hukuki danışmanlık sunar.

Bu nedenle, İstanbul Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören ve Gebze bölgelerinde toplu yapı yönetimi sözleşmeleri ile ilgili işlemlerde, deneyimli bir avukatın hukuki denetimi olmadan hareket edilmemesi hem hukuki hem de mali açıdan büyük önem taşımaktadır.

20 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi durumunda cezai şart talep edilebilir mi?

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunu, sunulan yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, konunun tek bir kurala indirgenemeyeceğini; talebin geçerliliğinin sözleşmenin hukuki durumu, feshin niteliği, sözleşmedeki özel hükümler ve tarafların kusur durumu gibi birçok faktöre bağlı olduğunu ortaya koymaktadır. Çalışma, bu faktörleri sistematik bir şekilde ele alarak avukatlar için yol gösterici bir çerçeve sunmayı amaçlamaktadır.

1. Genel Kural: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih Halinde Cezai Şart Talep Edilememesi

Yargı kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulanan temel ilke, sözleşmenin feshi ile cezai şart talebinin bir arada bulunamayacağıdır. Yargıtay, cezai şartı “müspet (olumlu) zarar” kapsamında değerlendirmektedir. Fesih ise, sözleşmeyi ortadan kaldıran ve tarafları sözleşme öncesi duruma döndürmeyi amaçlayan bir hukuki işlemdir. Bu nedenle, sözleşme feshedildiğinde, tarafların artık sözleşmenin ifa edileceğine dair bir beklentisi kalmaz. Dolayısıyla, ifaya bağlı bir yaptırım olan cezai şartın talep edilmesi çelişkili bulunmaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2013/892 E. sayılı kararında bu durum, “bu tür bir cezanın talep edilebilmesi akdin ayakta bulunmasına bağlıdır” şeklinde ifade edilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/4155 E. sayılı kararında, “sözleşmenin feshi istendiğinden müspet zarar kapsamındaki cezai şartın talep edilemeyeceği“ ilkesi benimsenmiştir. Fesih yolunu seçen tarafın, bu eylemiyle cezai şart talebinden zımnen feragat ettiği kabul edilmektedir (Yargıtay 23. HD, 2013/5174 E.).

2. Cezai Şart Talebini Engelleyen Temel Sebepler

Genel kuralın ötesinde, cezai şart talebini en başından imkansız kılan veya ortadan kaldıran bazı temel durumlar mevcuttur.

a) Sözleşmenin Başlangıçtan İtibaren Geçersizliği: Cezai şart, asıl sözleşmeye bağlı fer’i nitelikte bir borçtur. Dolayısıyla, asıl sözleşme hukuken geçersiz ise, ona bağlı olan cezai şart hükmü de geçersizdir. Yargı kararlarında en sık rastlanan geçersizlik nedeni, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda tüm paydaşların sözleşmeye taraf olmamasıdır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2012/1006 E. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ortaya konmuştur: “…fesihten sözedilebilmesi için yasal olarak geçerli bir sözleşmenin bulunması gerekir… Bu nedenlerle ortada geçerli bir sözleşme olmadığından kararlaştırılan cezai şartın da istenebilir olduğu kabul edilemez.” Bu kural, TMK’nın 692. maddesi gereğince paylı mal üzerinde inşaat gibi önemli tasarrufların oybirliği ile yapılması zorunluluğundan kaynaklanmaktadır (Bkz. Yargıtay 15. HD, 2009/3771 E.; BAM-İzmir 14. HD, 2017/630 E.).

b) Sözleşmeyi Fesheden Taraf Olmak: Yargı kararları, kural olarak sözleşmeyi fesheden tarafın, kendi fesih beyanına dayanarak karşı taraftan cezai şart talep edemeyeceğini kabul etmektedir. Cezai şart, fesihte kusurlu olan tarafa karşı, sözleşmenin ayakta kalmasını isteyen diğer tarafça ileri sürülebilecek bir haktır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/919 E. sayılı kararında bu ilke, “kararlaştırılan cezai şartın istenebilmesi fesheden değil, diğer tarafça talep edilmesi mümkündür” şeklinde kesin bir dille ifade edilmiştir. Bu nedenle, sözleşmeyi tek taraflı olarak fesheden arsa sahibi veya yüklenici, feshin haklılığına bakılmaksızın, bu feshe dayanarak cezai şart isteyemez (Bkz. İlkDerece-Bakırköy 7. ATM, 2011/298 E.).

3. Cezai Şart Talebinin Mümkün Olduğu İstisnai Durumlar

Yukarıda belirtilen genel kural ve engellere rağmen, belirli durumlarda feshe rağmen cezai şart talep edilmesi mümkündür.

a) Sözleşmede Açık Hüküm Bulunması: Bu, en önemli ve en sık karşılaşılan istisnadır. Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, sözleşmenin feshedilmesi durumunda dahi cezai şartın ödeneceğini açıkça kararlaştırabilirler. Eğer sözleşmede bu yönde bir hüküm varsa, mahkemeler bu iradeye üstünlük tanımaktadır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2012/6542 E. sayılı kararında bu istisna şu şekilde vurgulanmıştır: “Mevcut sözleşmede fesih halinde dahi ceza ödeneceğine dair hüküm bulunmadığından cezai şart isteminin reddi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile kabulüne karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.” Bu ifade, aksine bir hüküm olsaydı talebin kabul edileceğini göstermektedir. Bu ilke çok sayıda kararda tekrar edilmiştir (Bkz. Yargıtay 6. HD, 2022/3217 E.; Yargıtay 23. HD, 2016/6000 E.; İlkDerece-Bakırköy 2. ATM, 2021/910 E.).

b) Feshin Niteliği: İleriye Etkili Fesih: İnşaatın önemli bir bölümünün tamamlandığı ancak yüklenicinin temerrüdü nedeniyle tamamlanamadığı durumlarda, mahkemeler sözleşmenin “ileriye etkili” feshine karar verebilmektedir. Bu durumda sözleşme, fesih anına kadar geçerliliğini korur. İleriye etkili feshin sonuçları, geriye etkili fesihten farklıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin 2022/1628 E. sayılı kararında bu ayrım net bir şekilde açıklanmıştır: “…ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme (kira) tazminatını… yükleniciden isteyebilmektedir.” Dolayısıyla, feshin ileriye etkili olarak kararlaştırıldığı hallerde, ifaya bağlı cezai şart ve gecikme tazminatı talep edilebilir (Bkz. Yargıtay 15. HD, 2010/2090 E.).

4. Dikkate Alınması Gereken Diğer Hususlar

Tarafların Ortak Kusuru: Feshe yol açan olaylarda her iki tarafın da kusurlu olduğu tespit edilirse, taraflar birbirlerinden cezai şart veya müspet zarar talep edemezler. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/4707 E. sayılı kararına göre, “fesihte taraflar birlikte kusurlu olmaları halinde müspet zarar kapsamında kâr kaybı, gecikme nedenli cezai şart istenmesi… mümkün değildir.“

Karşılıklı Fesih (İkale): Taraflar anlaşarak sözleşmeyi sona erdirirlerse (ikale), bu yeni bir sözleşme niteliğindedir. Bu durumda, önceki sözleşmeden kaynaklanan cezai şart gibi hakların talep edilebilmesi için, bu hakların ikale sözleşmesinde açıkça saklı tutulması gerekir (Yargıtay 15. HD, 2018/1410 E.).

Cezai Şartın Kapsamı: Cezai şartın hangi duruma özgü olarak kararlaştırıldığı önemlidir. Örneğin, sadece “inşaata başlanmaması” durumuna özgülenmiş bir ceza, inşaat başladıktan sonraki temerrütler için talep edilemez (Yargıtay 15. HD, 2009/3771 E.).

SONUÇ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinde cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunun yanıtı, sözleşmenin lafzına ve somut olayın koşullarına sıkı sıkıya bağlıdır. Yargı kararları, fesihle birlikte cezai şartın istenemeyeceği yönünde güçlü bir genel kural ortaya koymakla birlikte, bu kuralın önemli istisnaları bulunmaktadır. Özellikle, sözleşmede “fesih halinde dahi cezai şartın ödeneceğine” dair açık bir hükmün varlığı, talebin kabulü için en belirleyici faktördür. Bunun yanı sıra, sözleşmenin baştan itibaren geçerli olması, feshin ileriye etkili olması ve talepte bulunan tarafın feshe kusuruyla sebep olmaması gibi koşullar da talebin sonucunu doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle, hukuki uyuşmazlıklarda öncelikle sözleşme metninin dikkatle incelenmesi ve feshin niteliğinin doğru tespit edilmesi esastır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart talepleri, fesih durumunda ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlarla iç içe geçmiş karmaşık bir alandır. Cezai şartın talep edilip edilemeyeceği; sözleşmenin geçerliliği, feshin ileriye mi yoksa geriye etkili mi olduğu, tarafların kusur oranı ve sözleşmedeki özel hükümler gibi birçok faktörün birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle, sürecin hatalı yönetilmesi durumunda ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Kartal, Pendik, Tepeören, Gebze ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yaygın olarak görülen arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, sözleşmelerin feshi sonrasında cezai şart veya tazminat taleplerinin eksik veya yanlış ileri sürülmesi hem maddi kayıplara hem de uzun yargı süreçlerine yol açabilir.

Yargıtay kararları da göstermektedir ki; cezai şartın talep edilebilmesi için sözleşmenin niteliğinin, tarafların beyanlarının ve feshe ilişkin hukuki sonuçların doğru şekilde analiz edilmesi gerekir. Bu noktada, sözleşmenin detaylı incelenmesi, hangi hükümlerin geçerli olup olmadığının belirlenmesi, fesih sonrası hakların korunması ve dava stratejisinin doğru kurgulanması yalnızca bu alanda tecrübeli bir inşaat hukuku avukatı tarafından sağlanabilir. Profesyonel bir arsa payı sözleşmeleri avukatı ile çalışmak, hem cezai şart taleplerinin hukuken geçerli şekilde ileri sürülmesini sağlar hem de olası itiraz ve savunmalara karşı en güçlü şekilde konumlanmanıza yardımcı olur. Bu nedenle, İstanbul Tuzla Kartal Pendik Tepeören Gebze Bayramoğlu avukat desteğiyle sürecin başından itibaren hareket etmek, hak kayıplarının önüne geçmek açısından kritik önem taşır.

19 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenici ve Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Yargıtay içtihatlarında sıklıkla “iki tipli-karma bir sözleşme” (Yargıtay HGK, 2018/174) ve “karşılıklı hakları ve borçları içeren tam iki yanlı sözleşmelerden” (Yargıtay 15. HD, 2008/6523) biri olarak tanımlanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olan bu sözleşme ile bir taraf (yüklenici), diğer tarafın (arsa sahibi) arsası üzerinde finansmanını kendisi sağlayarak bir yapı inşa etme borcu altına girerken; arsa sahibi de bunun karşılığında arsasının belirli bir payının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Bu çalışma, sunulan yargı kararları ışığında tarafların temel hak ve yükümlülüklerini analiz etmektedir.

1. Yüklenicinin Yükümlülükleri

Yargı kararları, yüklenicinin en temel borcunu “eseri (binayı) meydana getirmek” olarak tanımlamaktadır (Antalya BAM, 2021/363). Bu borç, salt bir inşaat faaliyeti olmanın ötesinde, nitelikli bir ifayı gerektirir.

Nitelikli İfa ve Teslim Borcu: Yüklenicinin edimini yerine getirmiş sayılabilmesi için inşaatı “sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir” (Yargıtay 23. HD, 2015/925). Bu, yapının sadece fiziken değil, hukuken de arsa sahibinin kullanımına hazır hale getirilmesi anlamına gelir.

İskân Ruhsatı Alma Yükümlülüğü: Yargı kararlarında en çok vurgulanan yükümlülüklerden biri, yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatı) alınmasıdır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, “iskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır” tespitiyle, bu yükümlülüğün edimin esaslı bir unsuru olduğunu belirtmiştir (2020/766 – 2021/65). Birçok kararda, yüklenicinin tapu tesciline hak kazanmasının son koşulu olarak iskân ruhsatının alınması gösterilmiştir.

Finansman, Vergi ve Masraflar: Yüklenici, “finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte”dir (Yargıtay HGK, 2022/709). Bu, inşaatın tüm maliyetinin yüklenici tarafından karşılanacağı anlamına gelir. Ayrıca, Adana 2. Asliye Ticaret Mahkemesi kararında belirtildiği gibi, “vergi borcunu ödeme yükümlülüğü de inşaatın yapımı ve sonrasında da devri kapsamında gerçekleşen ve tamamıyla yükleniciye ait olan bir edimdir” (2021/913 – 2022/605).

2. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibinin temel borcu, yüklenicinin karşı edimini oluşturan arsa payı devridir. Arsayı Teslim ve Pay Devri: Arsa sahibinin ilk yükümlülüğü, “sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek”tir. Asli edimi ise, “yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür” (Yargıtay 23. HD, 2015/925). Bu devir borcu, yüklenicinin kendi edimini ifa etmesi koşuluna sıkı sıkıya bağlıdır.

3. Hakların Kullanılması ve Karşılıklılık İlkesi

Sözleşmenin “tam iki tarafa borç yükleyen” niteliği, tarafların haklarını kullanmasında belirleyici bir rol oynar. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca, kendi edimini ifa etmeyen taraf, karşı taraftan ifa talep edemez.

Yüklenicinin Hakkı ve Koşulları: Yüklenici, arsa payı tescilini ancak “edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirme ve teslim borcunu” ile “sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa etme” koşuluyla talep edebilir (Yargıtay HGK, 2018/174). Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde eder ve inşaat tamamlanmadan yapılan devirler “avans” niteliğindedir (Yargıtay 3. HD, 2012/13401).

Arsa Sahibinin Savunma Hakkı: Yüklenicinin eksik veya ayıplı ifası karşısında arsa sahibinin en önemli hakkı, tapu devrinden kaçınmaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “yüklenicinin arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz” (2014/2656 – 2014/6785).

Hakkın Üçüncü Kişilere Devri: Yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını (tapu tescil isteme hakkını) üçüncü kişilere devredebilir. Ancak bu devir, alacağın niteliğini değiştirmez. Devralan üçüncü kişi, sadece yüklenicinin haklarına sahip olur ve onun borçlarından kaynaklanan savunmalarla karşılaşır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu durumu, “temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir” şeklinde formüle etmiştir (Yargıtay 14. HD, 2016/1660).

Sonuç

Yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, tarafların edimlerinin birbirine sıkı sıkıya bağlı olduğu karşılıklı bir sözleşme olarak ele almaktadır. Yüklenicinin temel borcu, finansmanını sağlayarak sözleşme ve mevzuata uygun, eksiksiz ve iskânı alınmış bir yapı inşa edip teslim etmektir. Arsa sahibinin temel borcu ise, bu edimin eksiksiz ifası karşılığında kararlaştırılan arsa payının mülkiyetini devretmektir. Yargı içtihatlarının tutarlı bir şekilde vurguladığı en önemli ilke, yüklenicinin bedele (arsa payına) hak kazanmasının, kendi edimini tam ve gereği gibi ifa etmesi ön koşuluna bağlı olduğudur. Bu ilke, arsa sahibini, edimini yerine getirmeyen bir yükleniciye veya onun haklarını devralan üçüncü kişilere karşı koruyan en temel güvenceyi oluşturmaktadır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların karşılıklı borç ve yükümlülüklerinin birbirine sıkı sıkıya bağlı olduğu karma ve teknik sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin edimini eksiksiz, mevzuata uygun ve iskânı alınmış şekilde yerine getirmesi; arsa sahibinin ise buna karşılık arsa payı devrini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Ancak uygulamada; eksik veya ayıplı ifa, iskân alınmaması, temerrüt, gecikme, üçüncü kişilere devredilen haklar veya tapu tescili gibi çok sayıda hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilmektedir. Bu tür durumlarda yapılacak küçük bir usul hatası dahi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Özellikle İstanbul, Tuzla, Gebze, Kartal, Pendik, Tepeören, Bayramoğlu, Aydınlı ve Orhanlı gibi bölgelerde hızla gelişen gayrimenkul projelerinde, sözleşmenin doğru yorumlanması, tarafların edimlerinin değerlendirilmesi, tapu tescil süreçlerinin yönetimi ve olası ihtilafların önlenmesi açısından profesyonel bir avukat desteği hayati önem taşır.

Yargıtay içtihatları da göstermektedir ki, yüklenicinin hak kazanması için gerekli koşulların oluşup oluşmadığının tespiti, sözleşmeden doğan savunma haklarının ileri sürülmesi, üçüncü kişilere yapılan temliklerin geçerliliği veya arsa sahibinin tapu devrinden kaçınma hakkının kullanılması gibi konular derin hukuk bilgisi ve uzmanlık gerektirir. Bu noktada, alanında tecrübeli bir inşaat hukuku avukatı, sürecin her aşamasında tarafların haklarını koruyacak stratejileri belirleyerek hem dava risklerini azaltır hem de uyuşmazlıkların daha kısa sürede çözülmesini sağlar.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Gebze Kartal Pendik Tepeören Bayramoğlu Aydınlı Orhanlı avukat desteği ile hareket etmek, bu tür karmaşık sözleşmelerde hukuki güvenceyi sağlamak ve maddi kayıpların önüne geçmek açısından büyük önem taşır.

15 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Arsa sahibi inşaat sözleşmesini feshederse cezai şartı ödemek zorunda mıdır?

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği ve hangi durumlarda talep edilemeyeceği sorusunu, sunulan literatür kaynakları çerçevesinde analiz etmektedir. Cezai şart, sözleşmeye aykırılık durumunda borçlunun ödemeyi taahhüt ettiği, asıl borca bağlı fer’i nitelikte bir edimdir. Temel amacı, borçluyu (yükleniciyi) sözleşmeye uygun ifaya zorlamak ve alacaklının (arsa sahibinin) olası zararını ispat külfetini ortadan kaldırmaktır. Analiz, özellikle sözleşmenin fesih türünün cezai şart talebi üzerindeki etkisine odaklanmaktadır.

1. Cezai Şartın Hukuki Niteliği ve Fesihle İlişkisi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, genellikle yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi (temerrüdü) halinde gündeme gelen bir yaptırımdır. Bu şart, “asıl borca bağlı feri borç olarak doğan, asıl borcun teminatı olarak ortaya çıkmaktadır” Cezai şartın bu fer’i niteliği, fesih durumundaki akıbetini doğrudan etkiler.

Literatürdeki temel ayrım, feshin etkisine göre yapılmaktadır:

Geriye Etkili Fesih (Dönme) Halinde Cezai Şart Talebi

Sözleşmeden dönme, borç ilişkisini geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır. Bu durumda, sözleşme hiç kurulmamış gibi kabul edilir. Asıl borç ortadan kalktığı için ona bağlı olan fer’i nitelikteki cezai şart alacağı da sona erer. Akdin ileriye etkili feshinin kabulü halinde, sözleşmede öngörülen cezai şarta hükmedilebilir, aksi takdirde sözleşmenin geriye etkili feshi halinde ise cezai şart istenemez.”

Cezai şart, asıl borca bağlı fer’i nitelikte alacak olduğundan sözleşmeden dönme üzerine borç ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmakta olup, cezai şart hakkı da geçmişe etkili olarak ortadan kalkar.

Bu kuralın istisnası, tarafların sözleşmede fesih hali için özel bir cezai şart kararlaştırmalarıdır. Sözleşme feshedilirse bu hükme dayanılarak ceza koşulu talep edilemez. Fesih hali için sözleşmede açıkça bir ceza koşulu ya da tazminat öngörülmüş olmadığı takdirde yalnızca menfi zarar talebi mümkündür.

İleriye Etkili Fesih Halinde Cezai Şart Talebi

Yargıtay tarafından özellikle inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı durumlarda kabul edilen ileriye etkili fesihte, sözleşme fesih anına kadar geçerliliğini sürdürür ve yalnızca gelecek için sona erer. Bu durumda, fesih tarihine kadar gerçekleşen borca aykırılıklar için kararlaştırılan yaptırımlar geçerliliğini korur.

Sözleşmenin kısmi sona erdirilmesi ya da ileriye etkili feshi halinde, sona erme tarihine kadar sözleşme geçerliliğini sürdüreceğinden, bu ana kadar gerçekleşen gecikme tazminatının talep edilmesi mümkündür. Sözleşmede öngörülen cezai şart ve kira tazminatı sona erme tarihine kadar talep edilebilecektir. Dolayısıyla, inşaatın tesliminde gecikme yaşanmış ve daha sonra sözleşme ileriye etkili olarak feshedilmişse, arsa sahibi temerrüt tarihinden fesih tarihine kadar işlemiş olan cezai şartı talep etme hakkına sahiptir.
2. Cezai Şartın Talep Edilemeyeceği Diğer Durumlar
Fesih türü dışında, cezai şartın talep edilmesini engelleyen başka hukuki durumlar da mevcuttur:

Sözleşmenin Geçersizliği: Cezai şart, geçerli bir asıl borcun varlığına bağlıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda öngörülen resmi şekle (noterde düzenleme şeklinde) uyulmadan yapılmışsa geçersizdir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak cezai şart talep edilemez. Taraflarca kararlaştırılmış olsa dahi geçersiz bir sözleşmede cezai şartin istenmesi mümkün değildir. Sözleşme tamamen geçersiz olduğundan sözleşmede yer alan cezai şart, tazminat gibi alacakların da talep edilmesi mümkün olmayacaktır.

İfa İmkânsızlığı: Borcun ifası, taraflara yüklenemeyecek bir sebeple imkânsız hale gelirse, asıl borç sona erer. Asıl borcun sona ermesiyle birlikte, fer’i nitelikteki cezai şart da talep edilemez. Sözleşmenin imkânsızlık nedeniyle sona erdiği durumda TBK m. 131 gereği cezai şart da sona erecektir. Dolayısıyla ifa imkânsızlığı sebebiyle borç sona erdiğinde sözleşmede yer alıyor olsa da cezai şart da istenemez” demektedir.

İhtirazi Kayıt İleri Sürmeksizin Teslim Alma: Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri, arsa sahibinin gecikmeli olarak teslim edilen inşaatı herhangi bir çekince belirtmeksizin kabul etmesidir. Türk Borçlar Kanunu m. 179/2 uyarınca bu durumda arsa sahibi, ifaya eklenen cezai şartı talep etme hakkını kaybeder. İfaya eklenen cezai şart… yapının teslimi anında bir ihtirazi kayıtla saklı tutulmazsa daha sonra talep edilmesi mümkün olmaz. Arsa sahibi ihtirazi kayıt öne sürmeksizin inşaatı teslim almışsa veya cezai şart talep hakkından açıkça vazgeçmiş ise TBK m.179/2 hükmüne göre cezai şart talep hakkı ortadan kalkar.

Kusur Şartı: Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, hâkim görüşe göre cezai şartın talep edilebilmesi için borçlunun (yüklenicinin) temerrüde düşmekte kusurlu olması gerekir. Yüklenici, temerrüde düşmekte kusursuz olduğunu ispatlarsa cezai şart ödemekten kurtulabilir. Ancak taraflar, sözleşmede yüklenicinin kusuru olmasa dahi cezai şart ödeyeceğini kararlaştırabilirler..

Sonuç

Literatür analizine göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunun cevabı mutlak değildir ve öncelikle feshin niteliğine bağlıdır:

Geriye Etkili Fesih (Dönme): Kural olarak, sözleşmeyi baştan itibaren ortadan kaldırdığı için cezai şart talep edilemez.

İleriye Etkili Fesih: Sözleşme fesih anına kadar geçerli sayıldığından, fesih tarihine kadar işlemiş olan cezai şart talep edilebilir.

Bu ana kuralın yanında, aşağıdaki hususlar da cezai şart talebini engeller:

Tarafların sözleşmede fesih hali için açıkça bir cezai şart öngörmemiş olması (geriye etkili fesihte).

Sözleşmenin şekil eksikliği gibi bir nedenle baştan itibaren geçersiz olması.

İfanın kusursuz imkânsızlık nedeniyle sona ermesi.

Arsa sahibinin, gecikmeli ifayı ihtirazi kayıt koymadan kabul etmesi.

Sonuç olarak, bir avukatın bu tür bir taleple karşılaştığında öncelikle sözleşmenin feshinin hukuki niteliğini (geriye mi, ileriye mi etkili) tespit etmesi, ardından sözleşmede fesih haline özgü bir cezai şart hükmü olup olmadığını incelemesi ve son olarak talebi engelleyebilecek diğer hukuki durumların (sözleşmenin geçerliliği, ihtirazi kayıt vb.) varlığını araştırması kritik öneme sahiptir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih sonrası cezai şart talebi, görünenden çok daha karmaşık ve teknik bir hukuki süreçtir. Feshin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi olduğu, sözleşmede feshe özgü cezai şart hükmü bulunup bulunmadığı, sözleşmenin geçerliliği, ifa imkânsızlığı, ihtirazi kayıt ve kusur şartı gibi hususlar her davada farklı sonuçlara yol açabilir.

İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören, Orhanlı, Aydınlı, Şifa Mahallesi ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yoğun olarak karşılaşılan bu tür inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında, uzman bir inşaat hukuku ve sözleşme hukuku avukatı desteği alınması, hak kayıplarını önlemek ve doğru stratejiyi belirlemek açısından kritik önemdedir.

Bir avukat, sözleşmenin fesih türünü doğru tespit ederek cezai şartın talep edilip edilemeyeceğini belirler, geçersizlik, ifa imkânsızlığı veya ihtirazi kayıt gibi riskleri analiz eder ve mahkemeye sunulacak talepleri teknik olarak eksiksiz hazırlar. Bu profesyonel yaklaşım, arsa sahibinin hem maddi kaybını en aza indirir hem de dava sürecinde güçlü bir pozisyon sağlar.

14 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Halinde Arsa Sahibi Kira Tazminatı Talep Edebilir mi? Düşük Kira Bedeli İçin Artırım İsteme Hakkı Var mı?

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede teslim edememesi durumunda arsa sahibinin gecikme nedeniyle kira tazminatı talep etme, sözleşmede belirlenen kira bedelinin düşük kalması halinde artırım isteme ve gecikmeden kaynaklanan diğer zararlarını talep etme haklarını, sunulan Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında analiz etmektedir. Çalışma, bu konudaki yerleşik içtihatları, farklı perspektifleri ve arsa sahibinin ileri sürebileceği taleplerin kapsamını ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. Gecikme Nedeniyle Kira Tazminatı Talep Hakkı

Yargı kararları, yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin kira tazminatı talep hakkının sözleşmede açıkça belirtilmemiş olsa dahi kanundan doğduğunu vurgulamaktadır. Bu hak, Borçlar Kanunu’nun borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümlerine dayanmaktadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2008/4993 E., 2009/4456 K. sayılı kararında bu durum, “Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep ise kanundan doğan bir haktır” şeklinde net bir şekilde ifade edilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022/448 E., 2023/506 K. sayılı kararı, bu hakkın asgari kapsamını belirlemiştir: “Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi; arsa sahibinin zamanaşımı süresi içinde teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık rayiç kira seviyesinde saptanacak tazminatı istemesi mümkündür.”

Bu tazminat, inşaatın sözleşmeye uygun ve eksiksiz bir şekilde (genellikle yapı kullanma izin belgesi alınarak) teslim edildiği tarihe kadar talep edilebilir. Ancak, gecikmenin arsa sahibinin kendi kusurundan (örneğin, tapu devri gibi edimlerini yerine getirmemesinden) kaynaklandığı durumlarda, kusurlu olduğu dönem için tazminat talep edilemeyeceği de Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2019/2101 E., 2019/3280 K. sayılı kararında belirtilmiştir.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Belirlenen Düşük Kira Bedelinin Artırılması

Sözleşmelerde gecikme tazminatı olarak belirlenen maktu bedellerin, enflasyon veya piyasa koşullarındaki değişiklikler nedeniyle zamanla çok düşük kalması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Yargıtay, bu konuda hakkaniyet ve dürüstlük kuralını esas alan bir yaklaşım geliştirmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2008/4993 E., 2009/4456 K. sayılı kararında bu ilke şu şekilde açıklanmıştır: “Maktu olarak kararlaştırılan kiranın uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle, tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar ile iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırıdır.” Aynı Dairenin 2011/515 E., 2011/7200 K. sayılı kararında ise bu yaklaşımın yerleşik hale geldiği, “Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır” ifadesiyle teyit edilmiştir. Bu kararlar uyarınca, sözleşmedeki maktu tazminat bedeli, mahkeme tarafından belirlenecek makul bir süre (genellikle ilk bir yıl) için geçerli kabul edilmekte, bu süreyi aşan gecikmeler için ise arsa sahibinin talebi üzerine rayiç kira bedeli üzerinden tazminat hesaplanmaktadır. Bazı sözleşmelerde ise bu sorun, baştan “o günkü rayiç bedel karşılığı kira ödeyeceği” (Yargıtay 15. HD, 2018/966 E., 2018/2576 K.) şeklinde hükümlerle çözülmektedir.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Gecikmesi Nedeniyle Talep Edilebilecek Diğer Kalemler

Arsa sahibinin talepleri yalnızca kira kaybıyla sınırlı değildir. İncelenen kararlarda öne çıkan diğer talepler şunlardır:

Eksik ve Kusurlu İşler Bedeli: Bu, gecikme tazminatıyla birlikte en sık talep edilen kalemdir. Arsa sahibi, hem kendi bağımsız bölümlerindeki hem de ortak alanlardaki payına düşen eksik ve kusurlu imalatların bedelini yükleniciden talep edebilir (Yargıtay 23. HD, 2016/6932 E., 2017/2028 K.).

Cezai Şart: Sözleşmede gecikme tazminatından ayrı olarak bir cezai şart kararlaştırılmışsa, bu da talep edilebilir. Ancak Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/6038 E., 2014/8417 K. sayılı kararına göre, sözleşmede her ikisinin de ayrı ayrı istenebileceğine dair açık bir hüküm yoksa, arsa sahibi cezai şartın tamamını ve bunu aşan kira zararını (gecikme tazminatını) isteyebilir.

Sözleşmenin Feshi ve Seçimlik Haklar: Yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibine Borçlar Kanunu’ndan doğan seçimlik haklar tanır. Arsa sahibi, gecikme tazminatı ile birlikte ifayı beklemek yerine, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini isteyebilir veya sözleşmeyi feshedebilir (Yargıtay 23. HD, 2013/5231 E., 2013/8063 K.).

Faiz: Gecikme tazminatı alacağına, dava veya takip tarihinden itibaren faiz işletilmesi de talep edilebilir. Talebe göre yasal faiz, avans faizi veya reeskont faizi istenebilmektedir (ilkDerece-Konya 4. ATM, 2022/510 E., 2023/355 K.).

Diğer Zararlar: Arsa sahibi, gecikme nedeniyle uğradığı ve ispatlayabildiği tüm zararlarını talep etme hakkına sahiptir. Bunlar arasında düzeltilmesi mümkün olmayan ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybı veya sözleşme dışı yapılan masraflar da bulunabilir.

Sonuç

Yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi halinde arsa sahibini güçlü bir şekilde korumaktadır. Arsa sahibinin, sözleşmede hüküm olmasa dahi, gecikme süresi boyunca mahrum kaldığı rayiç kira bedelini “gecikme tazminatı” olarak talep etme hakkı yerleşik bir içtihattır. Özellikle, sözleşmede kararlaştırılan düşük ve sabit tazminat bedellerinin uzun süreli gecikmelerde hakkaniyete aykırı olduğu ve mahkeme tarafından rayiç bedele yükseltilebileceği yönündeki kararlar, arsa sahipleri için önemli bir güvence teşkil etmektedir. Gecikme tazminatına ek olarak, eksik ve kusurlu işler bedeli, cezai şart, faiz ve sözleşmenin feshine kadar uzanan geniş bir yelpazede diğer hakların da ileri sürülebilmesi mümkündür.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı, cezai şart, eksik iş bedeli ve sözleşmenin feshi gibi taleplerin doğru şekilde ileri sürülmesi, yalnızca yasal bilgi değil aynı zamanda ciddi bir teknik uzmanlık gerektirir. Bu tür davalarda yapılacak en küçük bir usul hatası bile hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Tepeören, Orhanlı, Aydınlı, Pendik, Bayramoğlu ve Kartal gibi bölgelerde hızla gelişen kentsel dönüşüm ve konut projelerinde, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıkların boyutu çok daha karmaşık hale gelmektedir.

Yargıtay kararları da göstermektedir ki; kira tazminatının hesaplanması, cezai şart taleplerinin kapsamı, maktu bedellerin rayiç kira düzeyine yükseltilmesi ve sözleşmenin feshi sonrasında tasfiye işlemlerinin yürütülmesi gibi aşamalarda uzman bir arsa payı sözleşmeleri avukatı tarafından profesyonel hukuki destek alınması, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Ayrıca her bir somut olayda, inşaatın gerçekleşme oranı, sözleşmedeki özel hükümler, tarafların kusur durumu ve zamanaşımı süreleri farklılık gösterebilir. Bu nedenle, sürecin en başından itibaren deneyimli bir inşaat hukuku avukatı ile hareket etmek; hakların tam ve eksiksiz kullanılmasını, maddi zararların eksiksiz tazmin edilmesini ve uzun yargı süreçlerinde güçlü bir hukuki strateji izlenmesini sağlar.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Tepeören Orhanlı Aydınlı Pendik Bayramoğlu Kartal avukat desteği ile bu süreçlerin profesyonelce yürütülmesi, arsa sahiplerinin yatırımını koruması ve haklarını en etkin şekilde kullanabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

12 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Ticaret Hukuku, Tüm Makaleler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Şartları Nelerdir?

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hangi şartlar altında ve ne şekilde feshedilebileceğine ilişkin Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararlarının analizini sunmaktadır. İncelenen kararlar, bu tür sözleşmelerin feshinin tek taraflı irade beyanı ile mümkün olmadığını, feshin ancak tarafların iradelerinin birleşmesi veya haklı sebeplere dayanan bir mahkeme kararı ile gerçekleşebileceğini ortaya koymaktadır. Çalışma, feshin yöntemlerini, fesih için aranan haklı sebepleri ve feshin sonuçlarına ilişkin (geriye etkili ve ileriye etkili fesih) Yüksek Mahkeme’nin benimsediği kriterleri detaylı olarak incelemektedir.

1. Feshin Temel Kuralı: İrade Birliği veya Mahkeme Kararı

İncelenen tüm kararlarda ortak ve en temel ilke, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceğidir. Bu sözleşmelerin karma yapısı (eser ve taşınmaz satış vaadi) ve arsa payı devrini içermesi, fesih için daha sıkı şartlar aranmasına neden olmaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile karşı tarafın kabulü olmaksızın, başka bir ifade ile tarafların karşılıklı olarak mutabakatı olmaksızın feshi mümkün değildir. Bu halde fesih ve dönme ancak mahkeme kararı ile yapılabilecek ve hukuki sonuçlarını doğuracaktır.” (Yargıtay 15. HD – 2018/2958 E. – 2019/1737 K.).

Bu kuralın istisnası, tarafların fesih konusunda anlaşmalarıdır. Tarafların iradeleri birleştiğinde, sözleşme mahkeme kararına gerek kalmaksızın sona erer. Bazen bu irade birliği, açık bir fesih sözleşmesiyle olabileceği gibi, tarafların eylemleriyle de ortaya çıkabilir. Örneğin, bir tarafın fesih ihtarnamesine karşılık diğer tarafın feshe bağlı taleplerle (örneğin menfi/müspet zarar, imalat bedeli) dava açması, mahkemelerce “fesih iradelerinin birleşmesi” olarak yorumlanabilmektedir. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin bir kararında bu durum şöyle açıklanmıştır: “…davacı yüklenici şirket, açtığı ilk davadaki kar kaybı, cezai şart alacağı ve iş bedeli istemleri ile sözleşmenin feshini kabul etmiş sayılır. Bu davanın açılmasıyla yüklenici şirket ile iş sahibi kooperatif yönünden sözleşmenin feshi konusunda iradeler birleşmiştir.” (BAM-İzmir 14. HD – 2020/956 E. – 2022/1096 K.).

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Mahkeme Yoluyla Fesih Sebepleri

Taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında, fesih isteyen tarafın mahkemeye başvurarak haklı nedenlerini ispatlaması gerekir. Yargı kararlarında öne çıkan haklı fesih nedenleri şunlardır:

Yüklenicinin Temerrüdü: En sık karşılaşılan fesih sebebidir. Yüklenicinin sözleşmede belirtilen sürede inşaata hiç başlamaması veya inşaatı makul bir seviyeye getirmemesi, arsa sahibi için haklı bir fesih nedeni oluşturur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, ruhsat alındıktan yaklaşık 23 ay sonra dahi arazinin “boş arsa olduğu, üzerinde herhangi bir inşaat faaliyeti bulunmadığı” tespiti üzerine verilen fesih kararını hukuka uygun bulmuştur (Yargıtay 6. HD – 2024/424 E. – 2025/981 K.). Benzer şekilde, inşaatın sözleşme süresi bitmesine rağmen çok düşük bir seviyede (%3 gibi) kalması da fesih için yeterli görülmüştür (Yargıtay 23. HD – 2014/7459 E. – 2014/8287 K.).

İfa İmkansızlığı ve Hukuka Aykırılık: İnşaatın projeye, imar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılması ve bu aykırılıkların giderilememesi, sözleşmenin ifasını imkânsız hale getirir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin onadığı bir kararda, belediyenin “plan ve yönetmeliğe aykırı binanın yasal hale getirilmesine imkan bulunmadığının belirtildiği“ ve bu nedenle iskan ruhsatı alınmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle sözleşmenin feshinin haklı olduğuna karar verilmiştir (Yargıtay 6. HD – 2022/520 E. – 2023/1722 K.).

3. Feshin Sonuçları ve İnşaat Seviyesinin Önemi

Fesih kararının en önemli sonucu, tasfiyenin nasıl yapılacağıdır. Yargıtay, bu noktada inşaatın fiziki gerçekleşme oranını temel bir kriter olarak kabul etmektedir.

Geriye Etkili Fesih: İnşaat seviyesi %90’ın altında ise kural olarak fesih geriye etkili sonuç doğurur. Bu durumda “sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir.” (BAM-İstanbul 15. HD – 2021/2543 E. – 2025/699 K.). Arsa sahibi, yükleniciye devrettiği tapuları geri alır; yüklenici ise yaptığı faydalı ve yasal imalatların bedelini talep edebilir.

İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda geriye etkili fesih, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Bu nedenle Yargıtay, bir içtihadı birleştirme kararına da atıfla, belirli bir seviyeye ulaşmış inşaatlarda feshin ileriye etkili olması gerektiğini kabul etmiştir. Bu seviye genellikle %90 olarak kabul edilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi bir kararında bu kriteri şöyle açıklamıştır: “inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır.” (Yargıtay 23. HD – 2013/3436 E. – 2013/5497 K.).

Sonuç

Yargı kararları ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, sıkı şekil ve usul kurallarına bağlanmış bir hukuki süreçtir. Sözleşmenin feshi için tek taraflı bir bildirim yeterli olmayıp, ya tarafların fesih konusunda mutabık kalması ya da fesih isteyen tarafın haklı nedenlerini mahkeme önünde ispatlayarak bir fesih kararı alması zorunludur. Yüklenicinin temerrüdü ve inşaatın yasal hale getirilemeyecek şekilde hukuka aykırı olması, en temel fesih nedenleri olarak öne çıkmaktadır. Feshin sonuçları ise inşaatın tamamlanma oranına göre belirlenmekte; %90 seviyesi, feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olacağı konusunda kritik bir eşik olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, fesih sürecinde olan tarafların ve avukatların, öncelikle fesih yöntemini doğru belirlemeleri, ardından inşaatın fiziki ve hukuki durumunu tespit ettirerek taleplerini bu çerçevede şekillendirmeleri büyük önem arz etmektedir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, yalnızca hukuki bilgi gerektiren bir işlem değil, aynı zamanda ciddi hak kayıplarına yol açabilecek karmaşık bir süreçtir. Bu tür sözleşmeler, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi hükümlerini aynı anda barındırdığı için hem borçlar hukuku hem de taşınmaz hukuku açısından titiz bir hukuki değerlendirme gerektirir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Tepeören, Aydınlı, Orhanlı, Pendik, Kartal, Gebze, Darıca ve Bayramoğlu gibi hızla gelişen bölgelerde gerçekleştirilen projelerde tarafların karşılaşabileceği riskler çok daha yüksektir. Bu bölgelerdeki arsa payı karşılığı inşaat projelerinde sözleşmenin yanlış feshedilmesi; tapu iptali ve tescil davaları, sebepsiz zenginleşmeden doğan tazminat yükümlülükleri veya yıllar sürebilecek uyuşmazlık süreçleri gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da görüldüğü üzere, fesih iradesinin hangi şekilde ve hangi sürelerde açıklanacağı, haklı fesih sebeplerinin nasıl ispatlanacağı ve fesih sonrası yapılacak tasfiye işlemlerinin nasıl yürütüleceği son derece teknik detaylar içermektedir. Bu noktada, inşaatın tamamlanma oranının tespit edilmesi, imalat bedelinin belirlenmesi ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı alacak taleplerinin hazırlanması gibi işlemler yalnızca bu alanda uzmanlaşmış bir inşaat hukuku avukatı tarafından doğru şekilde yönetilebilir.

Özellikle İstanbul’un Tuzla, Pendik, Kartal hattında ya da sanayi ve konut projelerinin yoğunlaştığı Gebze, Darıca, Bayramoğlu ve Tepeören gibi bölgelerde faaliyet gösteren tarafların, haklarını koruyabilmeleri için mutlaka bu alanda tecrübeli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi avukatından profesyonel hukuki danışmanlık almaları önerilir. Uzman bir avukat desteği, sadece mevcut hak ve yükümlülüklerin doğru tespitini sağlamakla kalmaz; aynı zamanda dava stratejisinin etkin şekilde planlanmasına, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesine ve yatırımın güvence altına alınmasına da katkı sağlar.

11 Ekim 2025in Genel Konular, Kat Mülkiyeti Hukuku, Özel Hukuk, Tüm Makaleler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İnşaata Başlanamaması veya Gecikmesi Halinde Ortaya Çıkan Hukuki Sonuçların Yargı Kararları Işığında İncelenmesi

Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, zamanında başlamaması veya inşaatı kararlaştırılan sürede tamamlayamaması durumlarında arsa sahibinin sahip olduğu hakları ve yüklenicinin karşılaşabileceği hukuki sonuçları, sunulan Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararları temelinde analiz etmektedir. İncelemeler, arsa sahibinin temel olarak iki ana yola başvurabildiğini göstermektedir: sözleşmeyi ayakta tutarak gecikmeden doğan zararlarının tazminini talep etmek veya belirli koşullar altında sözleşmeyi feshetmek.

Yargı kararları incelendiğinde, inşaatın gecikmesi veya hiç başlamaması durumunda ortaya çıkan sonuçlar üç ana başlık altında toplanabilir. Arsa sahibinin hakları, yüklenicinin sorumluluğunu etkileyen haller ve önemli usuli detaylar.

1. Arsa Sahibinin Hakları

İncelenen kararlar, yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibine çeşitli haklar tanımaktadır. Bu haklar, zararın tazmininden sözleşmenin sona erdirilmesine kadar geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır.

Gecikme Tazminatı Talebi: Yargı kararlarında en sık karşılaşılan sonuç, arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan zararının tazminini talep etme hakkıdır. Bu tazminat genellikle iki şekilde ortaya çıkmaktadır:

Kira Kaybı (Kira Tazminatı): Yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi nedeniyle arsa sahibinin mahrum kaldığı kira gelirinin tazminidir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2010/3371 E. sayılı kararında, “…31.01.2003 ilâ 30.09.2003 tarihleri arasında geçen dönem için davacıya ait bağımsız bölümlerin kira kaybının bilirkişiden ek rapor alınarak hesaplattırılıp hüküm altına alınması gerekirken…” ifadesiyle bu hak açıkça belirtilmiştir.

Sözleşmesel Ceza (Cezai Şart): Taraflar sözleşmede gecikme durumunda ödenecek sabit bir bedel kararlaştırabilirler. İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/249 E. sayılı kararında, sözleşmedeki “…geciken her ay için 7.500,00 USD gecikmenin davalı tarafından arsa sahibine ödeneceği” hükmüne dayanılarak yüklenicinin cezai şart ödemesine karar verilmiştir.

Sözleşmenin Feshi Talebi: Gecikmenin niteliğine veya inşaata hiç başlanmamasına bağlı olarak arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

İnşaata Hiç Başlanmaması veya Tamamlanmasının İmkansız Hale Gelmesi: Yüklenicinin makul sürede inşaata başlamaması veya inşaatın seyrine göre zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması, arsa sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/206 E. sayılı kararında bu durum, Türk Borçlar Kanunu’na atıfla şöyle açıklanmıştır: “…yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK.m.473/1)”. Benzer şekilde, inşaatın çok düşük bir seviyede kalması ve yüklenicinin işi terk etmesi de fesih sebebidir (Yargıtay 23. HD, 2012/6070 E.).

Feshin Niteliği (Geriye veya İleriye Etkili Fesih): Fesih, inşaatın tamamlanma oranına göre geriye veya ileriye etkili olabilir. İnşaatın büyük ölçüde tamamlanmadığı durumlarda genellikle “geriye etkili fesih” kararı verilir. Bu durumda sözleşme baştan itibaren geçersiz sayılır. İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/191 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, “geriye etkili fesihte sözleşme ortadan kalktığı için cezai şart alacağının istenemeyeceği” gibi sonuçlar doğurur. İnşaatın önemli ölçüde tamamlandığı durumlarda ise “ileriye etkili fesih” gündeme gelebilir ve bu durumda yüklenici yaptığı iş oranında pay alabilirken, arsa sahibi gecikme tazminatı gibi taleplerde bulunabilir (Yargıtay 23. HD, 2015/5466 E.).

2. Yüklenicinin Sorumluluğunu Etkileyen Haller ve Savunmaları

Yüklenicinin gecikmeden kaynaklanan sorumluluğu mutlak değildir. Yargı kararları, gecikmenin nedenlerini dikkatle incelemekte ve bazı durumları yüklenici lehine yorumlamaktadır.

Arsa Sahibinden Kaynaklanan Sebepler: Gecikmenin nedeni arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini (örneğin, arsayı inşaata elverişli halde teslim etme) yerine getirmemesi ise, yükleniciye kusur atfedilemez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2010/1192 E. sayılı kararında, “Arsa teslim edilmeden inşaat yapılamayacağına göre davalı yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren inşaata başlaması beklenemez” denilerek bu ilke vurgulanmıştır.

Haklı Gecikme Nedenleri ve Mücbir Sebepler: Projede yapılan tadilatlar, imar planı değişiklikleri gibi idari işlemlerden kaynaklanan gecikmeler veya pandemi gibi mücbir sebepler, inşaat süresine eklenmesi gereken haklı nedenler olarak kabul edilebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2017/2074 E. sayılı kararında, “…imar plan tadilatının idari işlemleri için geçen sürenin… inşaat süresine eklenmesi ve buna göre gecikme süresinin tespiti ve tazminatın hesaplanması gerekir” denilmiştir.

Mahsup Talepleri: Yüklenicinin, sözleşme dışı yaptığı fazla imalatların bedelini, arsa sahibinin talep ettiği gecikme tazminatından mahsup etme hakkı bulunabilir (Yargıtay 23. HD, 2015/1640 E.).

3. Önemli Usuli ve Hukuki Detaylar

Zamanaşımı: Gecikme tazminatı taleplerinde zamanaşımı süresi, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre büyük önem taşımaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/2311 E. sayılı kararında bu kritik kural şöyle ifade edilmiştir: “Eser sözleşmesi feshedilmediği sürece arsa sahibi, gecikme tazminatını alarak ifayı bekleyebileceğinden eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı sürece teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır.“ Buna göre, 5 yıllık zamanaşımı süresi, inşaatın fiilen teslim edildiği tarihten itibaren başlar.

Yüklenicinin Hak Kayıpları: İnşaatı süresinde ve usulüne uygun tamamlayamayan yüklenici, sözleşme gereği kendisine düşecek arsa payını veya bağımsız bölümlerin tescilini talep etme hakkını kaybeder. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/3254 E. sayılı kararında, “…önce kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici davalı taraftan bağımsız bölüm tescilini isteyemeyeceği, yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebine hak kazanmadığı” belirtilmiştir.

Temerrüt İçin İhtar: Gecikme tazminatı için faiz talep edilebilmesi, genellikle yüklenicinin noter kanalıyla gönderilen bir ihtarname ile temerrüde düşürülmesine bağlıdır. İhtarname tarihinden önceki dönem için temerrüt faizi istenemeyebilir (Yargıtay 23. HD, 2016/899 E.).

İnceleme ve Değerlendirme

İncelenen yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde “süre” unsurunun kritik önem taşıdığını göstermektedir. Yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya geciktirmesi, arsa sahibi için tazminat ve fesih gibi güçlü hukuki imkanlar doğurmaktadır. Mahkemeler, gecikme tazminatını hesaplarken genellikle mahrum kalınan kira geliri veya sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı esas almaktadır.

Bununla birlikte, mahkemelerin karar verirken mekanik bir yaklaşım sergilemediği, gecikmenin ardındaki nedenleri (kusur analizi) detaylıca araştırdığı görülmektedir. Arsa sahibinin kusuru, idari engeller, projede yapılan değişiklikler ve mücbir sebepler gibi unsurlar, yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırabilmekte veya azaltabilmektedir. Özellikle sözleşmenin feshi gibi ağır bir sonuç talep edildiğinde, mahkemeler inşaatın tamamlanma oranını, yüklenicinin niyetini ve tarafların menfaat dengesini dikkatle gözetmektedir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaata başlanamaması veya gecikmesi durumunda arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yollar ve sonuçları şunlardır:

Tazminat Talebi: Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak, gecikilen süre için mahrum kaldığı kira bedelini veya sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme cezasını (cezai şart) talep edebilir.

Sözleşmenin Feshi: İnşaata hiç başlanmaması, işin terk edilmesi veya inşaatın zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gibi durumlarda arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Feshin sonuçları (geriye veya ileriye etkili olması), inşaatın tamamlanma seviyesine göre belirlenir.

Yüklenicinin Hak Kaybı: Edimini yerine getirmeyen yüklenici, sözleşme uyarınca kendisine devredilmesi gereken arsa payı veya bağımsız bölümler üzerindeki tescil hakkını kaybeder.

Bu hakların kullanımı, gecikmenin nedenlerine, tarafların kusur durumuna ve sözleşme hükümlerine bağlıdır. Yargı kararları, her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiğini ve özellikle sözleşme hükümlerinin uyuşmazlığın çözümünde birincil referans olduğunu ortaya koymaktadır. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz hukukunun unsurlarını içeren karma ve teknik yapılı sözleşmelerdir. Bu nedenle, özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Aydınlı, Orhanlı, Tepeören ve Gebze gibi bölgelerde hızla gelişen inşaat projelerinde, hak kaybı yaşanmaması ve sözleşme sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi açısından uzman bir avukat desteği hayati önem taşır.

Bu tür uyuşmazlıklarda küçük bir usuli hata bile, sözleşmenin geçersiz sayılmasına veya ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Gecikme, inşaata başlanmaması veya sözleşmenin feshi gibi durumlarda; ihtar sürelerinin doğru belirlenmesi, zamanaşımı risklerinin önlenmesi, cezai şart taleplerinin hukuka uygun şekilde hazırlanması ve mahkemeye sunulacak delillerin eksiksiz oluşturulması profesyonel hukuki yardım gerektirir.

Ayrıca mahkemeler karar verirken; inşaatın ilerleme oranı, tarafların kusur oranı, mücbir sebep iddiaları ve sözleşme hükümleri gibi birçok unsuru birlikte değerlendirir. Bu sebeple, her somut olayda doğru hukuki stratejinin belirlenmesi ve sözleşmenin feshi halinde bunun geriye mi yoksa ileriye etkili mi sonuç doğuracağı gibi kritik konuların önceden öngörülmesi yalnızca bu alanda deneyimli bir arsa payı sözleşmeleri avukatı tarafından sağlanabilir.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Pendik Aydınlı Orhanlı Gebze Tepeören avukat arayışında olan arsa sahiplerinin, sürecin başından itibaren profesyonel destek alması; hem gecikmeden doğan zararlarını eksiksiz talep edebilmesi hem de yüklenicinin olası savunmalarına karşı güçlü bir hukuki konum elde edebilmesi açısından büyük önem taşır.

Kat Mülkiyeti Hukuku

Yüklenicinin İnşaata Hiç Başlamaması, Geç Başlaması veya İnşaatı Yavaş İlerletmesi Hâlinde Arsa Sahibi Hangi Haklara Sahip Olur?

1. Yüklenicinin Temerrüdünün Kapsamı: İşe Başlamama ve Gecikme

Apartman kat malikleri olağanüstü genel kurul toplantısı sırasında gündeme madde eklenerek yöneticinin değiştirilmesi hukuken geçerli midir?

Giriş

İncelenen yargı kararları bütününde, olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme bağlılık ilkesinin katı bir şekilde uygulandığı ve bu ilkeye aykırılığın alınan kararların iptaline yol açtığı görülmektedir. Temel bulgular aşağıdaki gibidir:

Sonuç

Birden Fazla Arsa Sahibinin Bulunduğu Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih Yetkisi Kime Aittir?

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Yönetim Planı ile Toplu Yapı Geçici Yönetim Kuruluna Profesyonel Servis Şirketiyle 10 yıllık Sözleşme Yapma Yetkisi Verilebilir Mi?

Neden Uzman Bir Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi durumunda cezai şart talep edilebilir mi?

1. Genel Kural: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih Halinde Cezai Şart Talep Edilememesi

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenici ve Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa sahibi inşaat sözleşmesini feshederse cezai şartı ödemek zorunda mıdır?

1. Cezai Şartın Hukuki Niteliği ve Fesihle İlişkisi

2. Cezai Şartın Talep Edilemeyeceği Diğer Durumlar

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Halinde Arsa Sahibi Kira Tazminatı Talep Edebilir mi? Düşük Kira Bedeli İçin Artırım İsteme Hakkı Var mı?

1. Gecikme Nedeniyle Kira Tazminatı Talep Hakkı

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Belirlenen Düşük Kira Bedelinin Artırılması

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Gecikmesi Nedeniyle Talep Edilebilecek Diğer Kalemler

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Şartları Nelerdir?

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Mahkeme Yoluyla Fesih Sebepleri

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İnşaata Başlanamaması veya Gecikmesi Halinde Ortaya Çıkan Hukuki Sonuçların Yargı Kararları Işığında İncelenmesi

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Son Eklenenler

Son yorumlar

Geç
kalmayın!

İletişim

© 2024 ll Tüm hakkı 2M Hukuk'a aittir.

Kat Mülkiyeti Hukuku

1. Yüklenicinin Temerrüdünün Kapsamı: İşe Başlamama ve Gecikme

Giriş

İncelenen yargı kararları bütününde, olağanüstü genel kurul toplantılarında gündeme bağlılık ilkesinin katı bir şekilde uygulandığı ve bu ilkeye aykırılığın alınan kararların iptaline yol açtığı görülmektedir. Temel bulgular aşağıdaki gibidir:

Sonuç

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Neden Uzman Bir Avukat Desteği Gerekli?

1. Genel Kural: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih Halinde Cezai Şart Talep Edilememesi

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

1. Cezai Şartın Hukuki Niteliği ve Fesihle İlişkisi

2. Cezai Şartın Talep Edilemeyeceği Diğer Durumlar

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

1. Gecikme Nedeniyle Kira Tazminatı Talep Hakkı

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Belirlenen Düşük Kira Bedelinin Artırılması

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Gecikmesi Nedeniyle Talep Edilebilecek Diğer Kalemler

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Mahkeme Yoluyla Fesih Sebepleri

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Son Eklenenler

Son yorumlar

Geç kalmayın!

İletişim

© 2024 ll Tüm hakkı 2M Hukuk'a aittir.

Geç
kalmayın!