1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Fesih Rejimi 

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; bünyesinde hem “eser sözleşmesi” hem de “taşınmaz satış vaadi” (arsa payının devri) unsurlarını barındıran karma nitelikli (çift tipli) akitlerdir. Bu sözleşmeler, tapuda pay devrini de içerdiğinden Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlıdır. Bu hukuki nitelikleri gereği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ve bu beyanın karşı tarafa ulaşmasıyla feshedilmesi kural olarak mümkün değildir.

2. Tek Taraflı Fesih Hakkının Geçersizliği 

Yargıtay kararlarında, sözleşme metninde taraflara tek taraflı fesih hakkı tanınmış olsa dahi, bu tür hükümlerin genel hukuk kuralları çerçevesinde doğrudan sonuç doğurmayacağı belirtilmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/5389 E., 2022/5019 K.) ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi (2024/52 E., 2024/274 K.) kararlarında, sözleşmede kooperatife veya arsa sahibine tek taraflı fesih hakkı tanıyan maddeler bulunsa dahi, bu maddelerin tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmeye yetmeyeceği, feshin ancak mahkeme kararı veya iradelerin birleşmesiyle mümkün olduğu ifade edilmiştir.

3. Sözleşmenin Sona Erme Koşulları 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak iki şekilde sona erdirilebilir:

Tarafların İradelerinin Fesih Konusunda Birleşmesi (İkale): Tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi sona erdirme konusunda mutabık kalmaları durumunda sözleşme feshedilmiş sayılır. Yargıtay, arsa sahibinin sözleşmeyi feshettiğini bildirmesinin ardından yüklenicinin de bu feshi kabul etmesini veya arsa sahibinin başka bir yükleniciyle yeni bir sözleşme imzalamasını “iradelerin birleşmesi” olarak kabul etmektedir.

Mahkeme Kararı (Hakim Kararı): Taraflardan biri fesih iradesine karşı çıkıyorsa veya feshi kabul etmiyorsa, sözleşmeden dönmek isteyen tarafın mutlaka mahkemede “sözleşmenin feshi” davası açması ve hakimin fesih kararı vermesi gerekmektedir. Hakim, fesih isteyen tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek bir karar verir; aksi takdirde tek taraflı fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz ve sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.

4. Tek Taraflı Fesih Bildiriminin Hukuki Sonuçları 

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi ve 15. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, karşı tarafın kabulü olmaksızın gönderilen noter ihtarnameleri veya tek yanlı fesih bildirimleri “hukuksal sonuç doğurmaz”. Bu tür bir bildirim yapılmış olsa dahi, mahkemece fesih kararı verilene veya taraflar fesihte uyuşana kadar sözleşme geçerliliğini korur. Sözleşme ayakta kaldığı sürece tarafların edimlerini ifa yükümlülüğü (inşaatın yapımı, kira tazminatı ödenmesi vb.) devam eder.

5. İstisnai Durumlar ve Uygulama Farklılıkları 

Bazı kararlarda (örneğin Yargıtay 6. HD 2024/71 E., 2025/857 K.), bilirkişi raporları ve somut delillerle fesih koşullarının oluştuğu ve arsa sahibinin haklı nedenlerle sözleşmeyi feshettiği durumlarda, mahkemenin bu haklılığı tespit ederek fesihe hükmetmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, inşaatın fiziki seviyesinin %90 ve üzeri olduğu durumlarda feshin “ileriye etkili” sonuç doğuracağı, bu oranın altındaki durumlarda ise “geriye etkili” (dönme) feshin söz konusu olacağı belirtilmektedir.

Sonuç olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara sözleşme ile tek taraflı fesih yetkisi verilmiş olsa dahi, bu yetki karşı tarafın itirazı halinde kendiliğinden sonuç doğurmaz. Sözleşmenin feshi için ya tarafların bu konuda tam bir irade uyuşması içinde olması ya da mahkemece verilmiş kesinleşmiş bir fesih kararının bulunması zorunludur.

Sık Sorulan Sorular

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Hayır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih ancak tarafların anlaşması (ikale) veya mahkeme kararı ile mümkündür. Karşı tarafın kabulü olmaksızın yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.

Noter ihtarı göndererek inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?

Tek başına noter ihtarı sözleşmeyi sona erdirmez. Noter ihtarı yalnızca fesih iradesini gösterir ve karşı taraf kabul etmezse sözleşmenin feshi için mahkemede dava açılması gerekir.

Mahkeme kararı olmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona erer mi?

Taraflar fesih konusunda anlaşmamışsa sözleşme mahkeme kararı olmadan sona ermez. Mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek feshe karar verebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Neden Uzman Avukat Desteği Alınmalıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi, tapu devri, ayni haklar ve yüksek ekonomik değer içeren karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yapılacak hukuki hatalar telafisi güç zararlar doğurabilir.

Bu nedenle sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

1. Yanlış fesih işlemi sözleşmeyi sona erdirmez

Tek taraflı fesih bildirimi çoğu zaman hukuki sonuç doğurmaz. Yanlış fesih yöntemi nedeniyle sözleşme yürürlükte kalabilir ve taraflar ağır tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilir.

2. Tapu devri ve ayni hak riskleri içerir

Arsa payı devri, tapu kayıtları ve taşınmaz üzerindeki hakların korunması teknik hukuki bilgi gerektirir. Yanlış işlem mülkiyet kaybına kadar varan sonuçlar doğurabilir.

3. Fesih şartlarının oluşup oluşmadığı teknik inceleme gerektirir

İnşaatın fiziki seviyesi, sözleşmeye aykırılık, temerrüt durumu ve kusur oranı bilirkişi incelemesi ve hukuki değerlendirme gerektirir.

4. Yüksek tazminat ve kira kaybı riskleri vardır

Fesih sonrası ortaya çıkabilecek zarar, kira tazminatı, değer artışı ve sebepsiz zenginleşme talepleri profesyonel hukuki strateji gerektirir.

5. Mahkeme süreci stratejik yürütülmelidir

Fesih davalarında talep türü, delil sunumu ve hukuki nitelendirme davanın sonucunu doğrudan etkiler.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul merkezli, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Gebze bölgesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, sözleşmeye aykırılık, yüklenici sorumluluğu ve taşınmaz kaynaklı uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti sunmaktadır. İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli–Gebze hattında faaliyet gösteren ofisimiz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkillerine stratejik hukuki çözümler sağlamaktadır.

Arsa sahipleri ve yükleniciler arasında ortaya çıkan sözleşme ihlalleri, fesih süreçleri, tapu devri sorunları ve tazminat taleplerinde sürecin doğru hukuki strateji ile yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, sözleşmenin hazırlanmasından fesih sürecine, dava aşamasından hakların tahsiline kadar tüm aşamalarda profesyonel hukuki destek sunarak hak kaybının önlenmesini ve uyuşmazlığın etkin şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.

Giriş 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. maddesi uyarınca düzenlenen olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıları, kanunda öngörülen sıkı şekil şartlarına tabidir. Yargıtay kararları ışığında, bu toplantılara ilişkin çağrı yazılarında bulunması gereken unsurlar ve dikkat edilmesi gereken usuli kurallar aşağıda detaylandırılmıştır.

1. Çağrı Yazısında Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 18. Hukuk Dairesi ve 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, bir olağanüstü genel kurul çağrı yazısı şu bilgileri içermelidir:

Toplantı Sebebi (Gündem): Olağanüstü toplantı çağrısında toplantı sebebi açıkça belirtilmelidir. Toplantı sebebinin bildirilmesi emredici bir koşuldur ve bu sebep dışında (gündem dışı) konuların ele alınıp karara bağlanması mümkün değildir.

Toplantı Tarihi, Saati ve Yeri: Toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalıdır.

İkinci Toplantı Bilgileri: İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir.

Toplantı Arasındaki Süre: İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zamanın yedi günden az olamayacağı hususuna dikkat edilmelidir.

2. Çağrı Usulü ve Tebligat Şartları

Olağanüstü toplantı çağrısının geçerli olabilmesi için kanunun öngördüğü tebliğ yöntemlerine uyulması zorunludur:

Tebliğ Yöntemi: Çağrı, bütün kat maliklerine “imza karşılığı” veya “taahhütlü mektup” yoluyla yapılmalıdır. İlan panosuna asılan duyurular veya apartman girişine asılan ilanlar, kanunda aranan şekil şartını sağlamaz ve toplantının iptaline sebebiyet verir.

Tebliğ Süresi: Çağrının, toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine ulaştırılmış olması gerekir. Bu 15 günlük süre emredici niteliktedir; yönetim planında bu süreyi kısaltan hükümler bulunsa dahi kanuni süre esas alınır.

Muhatap: Çağrı doğrudan “kat malikine” yapılmalıdır. Kat malikinin bağımsız bölümünde oturan kiracıya yapılan tebligatlar geçersizdir ve kat malikine yapılmış sayılmaz.

3. Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar

Sıkı Şekil Şartları: Olağanüstü toplantılar, olağan toplantılara göre daha sıkı şekil kurallarına tabidir. Bu kurallara (süre, yöntem, içerik) uyulmaması, alınan kararların diğer hususlar incelenmeksizin salt bu nedenle iptaline yol açar.

Çağrı Yetkisi: Olağanüstü toplantı; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin 1/3’ünün istemi üzerine “önemli bir sebebin” çıkması halinde çağrılabilir.

İspat Yükü: Çağrının usulüne uygun yapıldığının ispatı ancak yazılı belgelerle (imzalı çağrı listesi, PTT kayıtları, taahhütlü mektup alındısı) mümkündür. Dosyada bu belgelerin sunulamaması iptal gerekçesidir.

Katılımın Etkisi: Bazı kararlarda, usulüne uygun çağrı yapılmasa dahi kat malikinin toplantıya katılmış olması durumunda iptal talebinin değerlendirilmesinde bu hususun dikkate alındığı görülmektedir.

4. İkincil Kaynak Değerlendirmeleri

İkincil kaynak olarak değerlendirilen kararlarda şu ek bağlamlar sunulmuştur:

Olağanüstü toplantı çağrılarında yönetim planı hükümlerine uyumun kritik olduğu, ancak yönetim planındaki sürelerin KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olamayacağı vurgulanmıştır.

Toplantı çağrı belgelerinin, hazirun listelerinin, gündemin ve vekaletnamelerin mahkemece eksiksiz incelenmesi gerektiği, çağrı usulündeki eksikliğin “yokluk” veya “mutlak butlan” hallerine yol açabileceği ve bu durumda dava açma sürelerinin aranmayabileceği ifade edilmiştir.

Çağrı kağıdında birinci toplantının yer ve zamanının belirtilmemesinin veya toplantı niteliğinin (olağan/olağanüstü) karıştırılmasının iptal nedeni olabileceği belirtilmiştir.

Sonuç: Olağanüstü genel kurul çağrı yazısı; toplantı sebebini, yerini, saatini ve olası ikinci toplantı bilgilerini içermeli; tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. Bu usullere uyulmaması, toplantıda alınan tüm kararların yargı yoluyla iptal edilmesi riskini doğurmaktadır. Bir yazı önerisi.

Sık Sorulan Sorular

1) Olağanüstü kat malikleri kurulu çağrı yazısında neler mutlaka yer almalıdır?

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre olağanüstü toplantı çağrı yazısında toplantı sebebi (gündem) açıkça belirtilmeli; toplantının tarihi, saati ve yeri tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalı; ayrıca ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yer ve zamanı da gösterilmelidir. Toplantı sebebi bildirilmeden yapılan çağrılar geçersiz sayılmakta ve gündem dışı kararlar iptal edilmektedir.

Olağanüstü toplantı çağrısı ilan panosuna asılarak yapılabilir mi?

Hayır. Olağanüstü toplantı çağrısı, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Apartman girişine veya ilan panosuna asılan duyurular kanuni tebligat yerine geçmez. Yargıtay uygulamasında, bu şekilde yapılan çağrılarla toplanan genel kurullarda alınan kararlar salt çağrı usulsüzlüğü nedeniyle iptal edilmektedir.

15 günlük çağrı süresine uyulmazsa toplantı ve kararlar geçerli olur mu?

Hayır. Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantılarında 15 günlük çağrı süresi emredici niteliktedir. Bu sürenin yönetim planı ile kısaltılması mümkün değildir. Çağrının kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce ulaştırılmadığı ispatlanırsa, toplantıda alınan kararlar başka bir husus incelenmeden iptal edilebilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıları, olağan toplantılara kıyasla çok daha sıkı şekil şartlarına tabidir.

Çağrı yazısında tek bir unsurun eksik olması,

15 günlük sürenin yanlış hesaplanması,

Tebligatın kiracıya yapılması,

İkinci toplantı bilgilerinin yazılmaması gibi hatalar, toplantıda oybirliğiyle alınmış olsa dahi tüm kararların iptal edilmesine yol açabilmektedir. Ayrıca çağrının usulüne uygun yapıldığını ispat yükü çağrıyı yapan tarafta olduğundan, eksik belge veya kayıtlar telafisi mümkün olmayan hak kayıpları doğurur.

Bu nedenle olağanüstü genel kurul sürecinin; çağrı metninin hazırlanmasından, tebligatın yapılmasına ve olası iptal davalarına kadar kat mülkiyeti hukuku ve Yargıtay içtihatlarına hâkim bir avukat eşliğinde yürütülmesi, sürecin geçerliliği ve alınacak kararların hukuki güvenliği açısından kritik önem taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve Yargıtay Kararları Işığında Güncel Rehber (2026)**

Küçük–Büyük Daire Ayrımı Yapılabilir mi? Arsa Payı Zorunlu mu?

Kat mülkiyetine tabi binalarda ana giriş kapısı, çatı, mantolama, asansör gibi alanlar ortak yer niteliğindedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, yönetim planında açıkça aksine bir hüküm bulunmadıkça, bu ortak yerlerin bakım, onarım ve yenileme giderlerine tüm kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadır.

Yargıtay’ın istikrarlı içtihatları, daire büyüklüğü, metrekare, küçük–büyük daire ayrımı veya eşit bölüşüm gibi yöntemlerle yapılan gider paylaştırmalarını, yönetim planında açık hüküm yoksa hukuka aykırı kabul etmektedir.

1. Genel Hukuki Çerçeve ve Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20

 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi uyarınca, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma (yönetim planında aksine bir hüküm) bulunmadıkça, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerinin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler (Yargıtay 18. HD-2013/20273 20. HD-2019/2968 K. Kanun’un 4. maddesi uyarınca “genel giriş kapıları” ortak yerler arasında sayılmaktadır (Danıştay 10. Daire-2017/549 K. Dolayısıyla, bina ana giriş kapısının yenilenmesi veya onarımı bir ortak yer gideridir.

2. Ortak Giderlerin Paylaşım Esasları ve Arsa Payı Zorunluluğu

 Yargıtay kararları, ortak yerlere ilişkin giderlerin paylaşımında temel kriterin arsa payı olduğunu istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır:

Ana Giriş Kapısı Gideri: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/4168  yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa ana giriş kapısı gibi ortak yerlerin yenileme giderlerinin arsa payı oranında ödenmesi gerektiğini, meskenler arasında eşit bölünme veya dükkan/daire ayrımı yapılmasının hukuka aykırı olduğunu belirtmiştir. Benzer şekilde 18. Hukuk Dairesi (2011/8903  giriş kapısına yapılan harcamalara katılımın arsa payı oranında olması gerektiğini hükme bağlamıştır.

Daire Büyüklüğü ve Metrekare Ayrımı: Giderlerin “dış cephe m²’lerine göre” veya “daire büyüklüğüne göre” paylaştırılmasına yönelik kat malikleri kurulu kararları yasal bulunmamaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/2036 mantolama giderlerinin dairelerin dış cephe m²’sine göre paylaştırılması kararını iptal etmiştir. Yine 20. HD (2017/5547 , toplam maliyetin arsa payına bakılmaksızın daire sayısına bölünerek hesaplanmasını hatalı bulmuştur.

Emsal Uygulamalar: Çatı değişimi, mantolama ve asansör yenileme gibi işlemler “zorunlu bakım ve onarım” kapsamında değerlendirilmekte ve bu giderlere tüm kat maliklerinin arsa payı oranında katılması gerektiği ifade edilmektedir (20. HD-2017/4433 , 20. HD-2017/3748 

3. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve İstisnalar 

Ortak giderlerin paylaşımında yönetim planı, KMK’nın 20. maddesindeki genel kuralın önüne geçebilir.

Eğer yönetim planında giderlerin “oda sayısına göre” (18. HD-2015/7020 ) veya “eşit olarak” (20. HD-2017/3587 ) paylaşılacağı açıkça düzenlenmişse, bu hüküm uygulanır.

Ancak yönetim planında böyle bir hüküm yoksa veya plan “arsa payı” esasını benimsemişse, kat malikleri kurulu bu planı değiştirmeden (beşte dört çoğunluk sağlamadan) farklı bir paylaşım usulü (küçük/büyük daire ayrımı gibi) belirleyemez (20. HD-2017/4526 , 18. HD-2013/15247

4. Mevcut Durumun Değerlendirilmesi 

Soruya konu olayda, geçmiş yıllardaki çatı ve mantolama giderlerinin arsa payı oranında ödenmiş olması, yönetim planının muhtemelen arsa payı esasını benimsediğini veya KMK 20. maddesinin uygulandığını göstermektedir. Yönetimin ana giriş kapısı değişimi için belirlediği “küçük daire 2200 TL, büyük daire 2400 TL” şeklindeki taksimat, arsa payı oranına (1100 TL) aykırı görünmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/2648 , aidat ve giderlerin arsa payı oranında hesaplanmamasını bozma nedeni saymıştır.

5. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam

 İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, bu tür uyuşmazlıklarda şu hususlara dikkat çekmektedir:

Yönetim Planı Değişikliği: Yönetim planındaki gider paylaşım usulünün değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Bu çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar geçersizdir (20. HD-2019/2658 20. HD-2017/4460 

Faydalanma Oranı Tartışması: KMK 42. madde kapsamında “yenilik ve ilavelerden faydalananların faydalanma oranına göre ödeme yapması” ilkesi bulunsa da, ana giriş kapısı gibi tüm maliklerin ortak kullandığı alanlarda genel kural arsa payı odaklı yorumlanmaktadır (5. HD-1981/231 , 20. HD-2019/4235 

Dava Yolu: Yönetim planına veya kanuna aykırı gider paylaşımı kararlarına karşı kat maliklerinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açma hakkı mevcuttur (18. HD-2012/9381

Sonuç: Sunulan yargı kararları ışığında; yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, bina ana giriş kapısı değişim giderinin küçük ve büyük daire ayrımı yapılarak paylaştırılması yasal değildir. Giderlerin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca arsa payı oranında (belirttiğiniz üzere 1100 TL olacak şekilde) tahsil edilmesi esastır.

Kat malikleri kurulu kararıyla arsa payı yerine metrekare esas alınabilir mi?

Hayır. Kat malikleri kurulu, yönetim planı değiştirilmeden (4/5 çoğunluk sağlanmadan) arsa payı dışındaki bir paylaşım yöntemini tek başına belirleyemez. Aksi yöndeki kararlar iptale tabidir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda en sık yapılan hatalar şunlardır:

Yönetim planı incelenmeden aidat ve gider belirlenmesi,

Kat malikleri kurulu kararlarının kanuna aykırı şekilde uygulanması,

Arsa payı yerine keyfi ölçütlerle (m², daire tipi, eşit bölüşüm) gider tahakkuku,

Süresi içinde iptal davası açılmaması nedeniyle hak kaybı yaşanması. Bu tür hatalar, kat maliklerinin hukuka aykırı borçlandırılmasına, ödenen bedellerin geri alınamamasına ve uzun süren dava süreçlerine yol açabilir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kat mülkiyeti ve apartman–site hukukuna ilişkin olarak;

Yönetim planının hukuki analizi,

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,

Hatalı aidat ve ortak gider tahakkuklarının durdurulması,

Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava ve itiraz süreçlerinin yürütülmesi konularında müvekkillerine önleyici ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.

Yargıtay Kararları Işığında Şartlı Tahliye Taahhüdünün Hukuki Sonuçları

1. Genel Hukuki Çerçeve ve Geçerlilik Şartları

 Yargıtay içtihatları uyarınca, şarta bağlanmış tahliye taahhütleri mülga Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 170. maddesi kapsamında prensip olarak geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik görüşüne göre (Örn: 2015/11188 E., 2010/11371 E.), tahliye taahhüdü bir şartın gerçekleşmesine bağlanabilir ve bu durumda taahhüt, şartın gerçekleşmesiyle birlikte “güncellik” kazanır. Ancak bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için şu temel unsurları taşıması zorunludur:

Yazılı Olma: Taahhüdün yazılı şekilde yapılması kanuni bir şarttır.

Serbest İrade ve Zamanlama: Taahhüt, kira sözleşmesinin yapılmasından sonra, kiracı kiralananda otururken serbest irade ile verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya henüz kiralanan teslim edilmeden verilen taahhütler, kiracının müzayakası (darda kalması) altında verildiği kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır (8. HD 2017/5598 E., HGK 2017/975 E. ).

Belirli veya Belirlenebilir Tarih: Taahhüdün açık, net ve muayyen bir tarihi içermesi gerekir. Belirli bir tarihi içermeyen veya “kira süresinin sonunda” gibi muğlak ifadeler barındıran taahhütler TBK m. 352 kapsamında geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir (12. HD 2020/1175 E. Kaynak, 6. HD 2007/6086 E. Kaynak).

2. Şarta Bağlı Tahliye Taahhüdü Örnekleri ve Yargıtay Analizi

A. Kira Borcunun Ödenmemesi Şartı 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2015/11188 E., 2016/839 K.), kiracının birikmiş kira borcunu belirli bir tarihte ödeyeceğini, ödemediği takdirde ise taşınmazı tahliye edeceğini beyan ettiği taahhütleri geçerli bulmuştur. Bu durumda, kiracı ödeme yaptığını belgeleyemezse şart gerçekleşmiş sayılır ve taahhüt geçerli hale gelir. Ancak, sadece “ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedilmiş sayılacağı” yönündeki genel ibareler, açık bir tahliye iradesi içermediği sürece tahliye taahhüdü olarak nitelendirilmez (6. HD 2009/10286 E.).

B. İmar Planı Değişikliği ve İdari Şartlar 

Taşınmazın kullanım amacının değişmesine yönelik idari şartlar da geçerli bir tahliye nedeni oluşturabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2010/11371 E. ), taşınmazın imar planı değişikliği ile akaryakıt istasyonuna uygun hale gelmesi şartına bağlı tahliye taahhüdünü geçerli saymıştır. Burada şartın gerçekleşmesiyle birlikte taahhüt edilen tarih belirgin hale gelmiş kabul edilir.

C. Kamu Projeleri ve İhtiyaç Şartı 

Marmaray gibi kamu projeleri kapsamında “ihtiyaç duyulduğunda” tahliye edileceğine dair taahhütler, serbest irade ile yapılmışsa tarafları bağlar (6. HD 2010/4392 E.. Ancak bu tür taahhütlerde, şartın gerçekleştiğini bildiren ihtarnameden itibaren bir aylık yasal süre içinde davanın açılması veya icra takibinin başlatılması zorunludur.

D. Karşılıklı Edim Şartı (Ödeme Şartı)

 Kiralayanın kiracıya belirli bir miktar ödeme yapması şartına bağlı taahhütlerde, kiralayan üzerine düşen ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse taahhüt hükümsüz hale gelir (6. HD 2009/10107 E. Kaynak).

3. Geçersizlik Nedenleri ve Sınırlamalar

Belirsizlik: “Kurum tarafından ihtiyaç duyulduğunda” veya “10 yıllık süre dolduğunda ihaleye çıkılacağı” gibi ifadeler, belirli ve muayyen bir tarih içermediği sürece tek başına tahliye hakkı vermez (6. HD 2013/13665 E. , 3. HD 2025/283 E. K).

Süre Aşımı: Şart gerçekleşse dahi, tahliye tarihinden (veya şartın gerçekleştiği tarihten) itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulmaması taahhüdü kullanılamaz hale getirir (8. HD 2017/4711 E. K).

Sözleşme İçi Cezai Şartlar: Geçersiz bir tahliye taahhüdüne (örneğin kira sözleşmesiyle aynı anda verilen) dayalı olarak kararlaştırılan cezai şartlar da geçersizdir (8. HD 2017/5598 E. Kaynak).

4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam 

İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, şarta bağlılık iddiasının ötesinde tahliye taahhütlerinin usuli geçerliliğine dair şu ek bilgileri sağlamaktadır:

Noter Onayı ve İspat: Noterlikçe resen düzenlenen veya imzası onaylanan taahhütler, İİK m. 275/2 uyarınca güçlü bir ispat vasıtasıdır. Kiracı, bu taahhüdün aksini ancak aynı kuvvette bir belge ile ispat edebilir (6. HD 2012/4203 E.).

Yeni Sözleşme ile Etkileşim: Tahliye taahhüdü verildikten sonra, taahhüt edilen tarihi de kapsayacak şekilde yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, önceki tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir (6. HD 2012/9893 E. ). Ancak yenilenen sözleşmenin içine (özel şartlar kısmına) açık bir tahliye tarihi yazılması durumunda bu madde geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilebilir (6. HD 2015/5771 E.).

İrade Beyanı: Kiracının taahhütnamede “halen kiracısı olduğum” şeklindeki beyanı, taahhüdün kira ilişkisi devam ederken ve özgür iradeyle verildiğine dair karine teşkil eder (6. HD 2013/12792 E. ).

İcra Mahkemesinin Yetkisi: Şarta bağlılık iddiası veya şartın gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin karmaşık hukuki tartışmaların dar yetkili icra mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesi gerektiği vurgulanmaktadır (12. HD 2023/459 E.).

Sonuç: Yargıtay uygulamasına göre şarta bağlı tahliye taahhütleri; yazılı olması, kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmesi ve şartın gerçekleşmesiyle birlikte tarihin belirli/belirlenebilir olması kaydıyla geçerlidir. Şartın gerçekleşmemesi veya taahhüdün belirli bir tarih içermemesi durumunda tahliye talebi reddedilmektedir.

Tahliye taahhüdü bir şarta bağlanabilir mi?

Evet. Yargıtay’a göre tahliye taahhüdü bir şartın gerçekleşmesine bağlanabilir. Ancak bu durumda: Şart objektif ve ispatlanabilir olmalı,
Şart gerçekleştiğinde tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir hale gelmelidir. Aksi hâlde taahhüt, TBK 352 kapsamında geçerli sayılmaz.

“Kira borcu ödenmezse tahliye ederim” şeklindeki taahhüt geçerli midir?

Evet, açık bir tahliye iradesi içeriyorsa geçerlidir. Kiracı belirlenen tarihte borcu ödemezse şart gerçekleşmiş sayılır ve tahliye taahhüdü güncellik kazanır. Ancak yalnızca “Ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilmiş sayılır” şeklindeki ifadeler tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez.

Şart gerçekleşti ama dava geç açıldıysa ne olur?

Tahliye hakkı tamamen düşer. Şart gerçekleştiği anda: Tahliye tarihi oluşmuş kabul edilir. Bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve hiçbir şekilde uzatılamaz.

“İhtiyaç olursa tahliye edilecektir” şeklindeki taahhüt geçerli mi?

Genellikle hayır. “İhtiyaç duyulduğunda”, “ileride gerekirse”, “ihaleye çıkılması halinde” gibi ifadeler; Belirsiz, Muğlak, Takdiri unsurlara bağlı
olduğu için tek başına tahliye hakkı vermez.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Şarta bağlı tahliye taahhütleri, klasik tahliye taahhütlerinden çok daha risklidir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

Şartın hukuken geçerli sayılmaması

Şartın gerçekleştiğinin ispat edilememesi

Tahliye tarihinin belirsiz kabul edilmesi

1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması

Yanlış merci (icra mahkemesi / genel mahkeme) seçilmesi

Yargıtay uygulamasında, şartlı taahhütlerde yapılan küçük bir ifade hatası, tahliyeyi yıllarca imkânsız hâle getirebilmektedir. Bu nedenle; İstanbul – Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören – Gebze – Çayırova bölgelerinde şarta bağlı tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi veya dava açılmadan önce, belgenin uzman bir avukat tarafından denetlenmesi hayati öneme sahiptir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, tahliye taahhütleri ve kira hukuku alanında Yargıtay içtihatlarına uygun stratejiyle süreci yöneterek hak kaybı riskini ortadan kaldırmayı hedefler.

(TBK 352’ye Göre Tahliye Taahhüdü Şartları, Yargıtay Kararlarıyla)

1. Tahliye Taahhüdünün Temel Geçerlilik Şartları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi ve yerleşik yargı içtihatları uyarınca, bir tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması zorunludur:

Yazılı Şekil Şartı: Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir (Yargıtay 3. HD, 2024/4396 E., 2025/3416 K K.). Adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir.

Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Taahhüdün geçerliliği için en kritik şart, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşme kurulmadan önce alınan taahhütler, kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle batıldır (Yargıtay 8. HD, 2017/4711 E.; Yargıtay 6. HD, 2015/7505 E. K).

Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütnamede taşınmazın boşaltılacağı tarihin açık ve net bir şekilde belirtilmesi gerekir. Tahliye tarihi belli olmayan belgeler TBK 352 anlamında geçerli bir taahhüt sayılmaz (Yargıtay 12. HD, 2020/1175 E., 2020/2309 K.).

Serbest İrade ile Verilmesi: Taahhüdün, kiracı kiralananda otururken ve herhangi bir baskı (müzayaka) altında kalmadan, serbest iradesiyle verilmiş olması şarttır (Yargıtay 6. HD, 2010/1162 E.

2. Somut Yargı Kararları Işığında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

A. Tanzim ve Tahliye Tarihi İlişkisi

Tahliye taahhüdünde tanzim tarihinin boş bırakılması veya sonradan doldurulması tek başına geçersizlik nedeni değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ne göre (2009/11095 E. K), boş kağıda imza atan kişi bunun sonucuna katlanmak zorundadır; bu nedenle tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiası, aynı kuvvette yazılı bir belge ile ispatlanmadıkça geçerli kabul edilir. Ancak tanzim tarihinin (özellikle yıl hanesinin) tamamen belirsiz olması, belgeyi icra takibine konu edilemez hale getirir (Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2019/1559 E. K).

B. Yeni Kira Sözleşmesinin Etkisi

Tahliye taahhüdü verildikten sonra, taahhüt edilen tarihi de kapsayacak şekilde taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenirse, önceki tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir (Yargıtay 6. HD, 2012/9893 E. k; Yargıtay 8. HD, 2017/1615 E. 

C. Şartlı Tahliye Taahhütleri

Tahliye taahhüdü belirli bir şarta bağlanabilir. Bu durumda taahhüt, şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Örneğin, imar planı değişikliği yapılması şartına bağlı bir taahhüt, şart gerçekleştiğinde geçerli hale gelir (Yargıtay 6. HD, 2010/11371 E. K).

D. Dava Açma Süresi ve Yetki

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası veya icra takibi, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde başlatılmalıdır (TBK 352/1). Bu süre hak düşürücüdür. Ayrıca dava hakkı kural olarak kiralayana aittir; ancak yeni malik, eski malikin halefi olarak bu taahhüde dayanabilir (Yargıtay 6. HD, 2011/1107 E.).

3. İspat Yükü ve İtirazlar

İmza ve Tarih İtirazı: Adi yazılı taahhütnamede imzaya veya tarihe itiraz edilmesi durumunda, uyuşmazlık yargılamayı gerektirir ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istenemez (Yargıtay 8. HD, 2017/4070 E. K; Yargıtay 6. HD, 2012/18349 E. K).

Baskı ve Müzayaka İddiası: Kiracı, taahhüdü baskı altında verdiğini iddia ediyorsa, TBK 39. maddesi uyarınca bir yıl içinde iptal davası açmalıdır. Bu süre içinde iptal edilmeyen taahhütler geçerli sayılır (Yargıtay 6. HD, 2015/792 E. ; BAM Adana 10. HD, 2019/3147 E.).

4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi bulunması nedeniyle ikincil kaynak olarak değerlendirilmiştir:

Aile Konutu İddiası: Kiralananın aile konutu olması durumunda, sözleşmenin tarafı olmayan eşin kiralayana bildirimde bulunmamış olması halinde, tahliye taahhüdü için eş rızasının aranmayabileceği belirtilmiştir (BAM İstanbul 36. HD, 2022/2861 E. K).

Özelleştirme ve Protokoller: Kamu iktisadi teşebbüsleri ile yapılan protokollerde yer alan “özelleşme halinde tahliye” gibi hükümlerin de tahliye taahhüdü benzeri sonuçlar doğurabileceği, ancak bu tür belgelerin asıllarının ve Yargıtay içtihatlarına uyumunun titizlikle incelenmesi gerektiği ifade edilmiştir (İstanbul 7. ATM, 2018/402 E. K).

Sonuç: Tahliye taahhüdünün geçerliliği; yazılılık, teslim sonrası verilme, belirli tarih ve serbest irade unsurlarının kümülatif olarak varlığına bağlıdır. Özellikle tanzim tarihinin kira sözleşmesinden sonraki bir günü göstermesi ve bir aylık yasal sürede takibe geçilmesi hak kaybını önlemek adına kritiktir.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan tahliye taahhütleri kesin olarak geçersizdir. Gerekçe; kiracının henüz taşınmazı fiilen kullanmıyor olması nedeniyle serbest iradesinin bulunmamasıdır.

Tahliye taahhüdünde tarih sonradan doldurulmuşsa geçersiz olur mu?

Hayır, her durumda geçersiz olmaz. Kiracı boş bir belgeyi imzaladığını kabul ediyorsa, sonradan doldurulan tarihe katlanmak zorundadır. Ancak: Tarih tamamen belirsizse, yıl hanesi yoksa, çelişkili tarihler varsa
bu durumda belge icra takibine konu edilemez ve tahliye talebi reddedilir.

Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yapılırsa ne olur?

Tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelir. Yargıtay’a göre, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan yeni bir kira sözleşmesi, önceki tahliye iradesini ortadan kaldırır. Bu durum, kiraya verenler açısından en sık yapılan ve geri dönülmez hatalardan biridir.

Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalıdır?

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde:
Tahliye davası açılmalı veya İcra takibi başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Bir gün dahi geçilmesi, tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Tahliye taahhüdü davaları, görünüşte basit; uygulamada ise en çok reddedilen dava türlerinden biridir. Bunun temel nedenleri şunlardır:

Taahhüdün teslimden önce alınıp alınmadığının ispatı

Tanzim tarihi – tahliye tarihi çelişkileri

Yeni kira sözleşmesinin taahhüdü hükümsüz kılması

1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması

İmza, tarih ve baskı (müzayaka) itirazlarının yanlış usulde ileri sürülmesi Yargıtay uygulamasında, küçük bir şekil hatası nedeniyle yıllarca süren kira ilişkisinin devam ettiği çok sayıda karar bulunmaktadır.

Bu nedenle; İstanbul – Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören – Gebze – Çayırova bölgesinde Tahliye taahhüdüne dayalı dava veya icra takibi planlanıyorsa, sürecin en baştan uzman bir avukat tarafından yürütülmesi hak kaybını önler. Özellikle 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, tahliye taahhütleri, kira hukuku ve icra süreçlerinde Yargıtay içtihatlarına dayalı stratejik dosya yönetimiyle süreci güvenli şekilde yürütmektedir.

1. İcra Takibinin Başlatılması (Süre ve Usul)

Kiracının noterden alınmış geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması durumunda, kiralayanın izlemesi gereken ilk adım icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.

Yasal Süre: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi ve İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi uyarınca, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Takip Yolu: Kiralayan, noter onaylı taahhütnameyi icra dairesine ibraz ederek İİK 272 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye takibi başlatır. Bu kapsamda kiracıya “Örnek 14″ tahliye emri gönderilir.

Tahliye Emri: Tahliye emri ile kiracıya taşınmazı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmesi, bir itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi ihtar edilir.

2. Kiracının İtirazı ve Takibin Durması

Tahliye emri tebliğ edilen kiracı, yedi günlük yasal süresi içinde icra dairesine itirazda bulunabilir.

İtirazın Etkisi: Kiracının süresinde yapacağı itiraz, tahliye takibini kendiliğinden durdurur.

İtirazın Kapsamı: Noter onaylı taahhütlerde imza ve tarih noterlikçe tasdik edildiği için kiracı, imzayı veya tarihi kolaylıkla inkar edemez. Ancak kira sözleşmesinin yenilendiği veya uzatıldığı gibi iddialarla itirazda bulunabilir.

3. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası Süreci

Kiracının itirazı üzerine kiralayan, takibin devamını sağlamak amacıyla yargı yoluna başvurmalıdır. Noter onaylı taahhütler, kiralayana seçimlik haklar tanır:

İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması: Taahhütname noterlikçe resen tanzim edilmiş veya imzası tasdik edilmişse, kiralayan İİK 275. maddesi uyarınca İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararı verilmesini talep edebilir.

İspat Yükü: İİK 275/2 maddesi gereğince, noter onaylı bir belgeye karşı kiracı, kira ilişkisinin yenilendiğini veya uzatıldığını ancak noter onaylı veya imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile ispat etmek zorundadır. Adi yazılı belgelerle yapılan uzatma savunmaları, kiralayan tarafından kabul edilmedikçe geçerli sayılmaz.

Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali: Kiralayan, dilerse İcra Mahkemesi yerine Sulh Hukuk Mahkemesinde genel hükümlere göre itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir.

4. Tahliyenin İnfazı ve Zorla Çıkarma

Yargılama sonucunda mahkemece itirazın kaldırılmasına veya iptaline ve taşınmazın tahliyesine karar verilmesi durumunda infaz aşamasına geçilir.

Zorla Tahliye: İtirazın kaldırılması kararı kesinleşmese dahi (tahliye emrindeki sürenin geçmesi şartıyla) icra müdürlüğü aracılığıyla taşınmazın zorla tahliyesi ve kiralayana teslimi gerçekleştirilir.

Hukuki Yarar: Eğer takip kesinleşmişse (itiraz edilmemişse), ayrıca bir tahliye davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır; bu durumda doğrudan icra müdürlüğünden zorla tahliye talep edilmelidir.

5. Üçüncü Kişilerin Durumu

Tahliyesi istenen taşınmazda kiracıdan başka bir şahsın bulunması halinde, bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye edilir. Ancak, bu kişi kira sözleşmesinden önceki bir tarihten beri orada olduğunu beyan eder ve bu durum yerinde yapılan tahkikatla doğrulanırsa, icra müdürü tahliyeyi tehir ederek durumu İcra Mahkemesine bildirir.

İkincil Kaynaklardan Edinilen Ek Bilgiler:

Dava Açma Süresinin Korunması: Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmış olması, daha sonra açılacak tahliye davası için yasal süreyi korur. Yani icra takibi süresinde yapılmışsa, bir aylık süre geçtikten sonra da tahliye davası açılabilir.

Harç Hususu: Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak tahliye davalarında, dava değerinin son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanması ve nispi harcın bu miktar üzerinden yatırılması gerekmektedir. Harç eksikliği durumunda mahkemece ikmal için süre verilmesi zorunludur.

Geçerlilik Şartı: Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmış olması veya boş kağıda imza atılması gibi iddialar, noter onaylı belgeler karşısında genellikle geçersiz sayılmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, boş kağıda imza atan kişi bunun hukuki sonuçlarına katlanmak zorundadır. Bir yazı önerisi.

Noter onaylı tahliye taahhüdü varsa kiracı mutlaka çıkar mı?

Evet. Noter onaylı tahliye taahhüdü, hukuken en güçlü tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiralayan 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Süre kaçırılırsa tahliye hakkı düşer.

Kiracı icra takibine itiraz ederse ne olur?

Kiracının 7 gün içinde yaptığı itiraz, tahliye takibini durdurur. Ancak noter onaylı taahhütlerde kiracının itiraz imkânı oldukça sınırlıdır. İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilerek tahliye kararı alınabilir.

Tahliye taahhüdü varsa tahliye için mutlaka dava mı açmak gerekir?

Hayır. Kiracı itiraz etmezse, dava açmaya gerek yoktur; doğrudan icra müdürlüğünden zorla tahliye istenir. İtiraz varsa, İcra Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi yolu tercih edilir. Yanlış yol seçimi, aylarca zaman kaybına neden olabilir.

Tahliye kararından sonra kiracı zorla çıkarılabilir mi?

Evet. Tahliye kararı verildiğinde (itirazın kaldırılması veya iptali), karar kesinleşmeden dahi icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye mümkündür. Taşınmazda üçüncü kişiler varsa, resmi belge ibraz edemeyenler derhal tahliye edilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Noter onaylı tahliye taahhüdüne dayalı icra ve tahliye süreçleri, basit gibi görünse de uygulamada en sık hak kaybı yaşanan alanlardan biridir. Özellikle Tuzla, Kartal, Pendik ve Tepeören bölgesinde icra daireleri ve mahkeme uygulamaları arasında ciddi pratik farklar bulunmaktadır.

Uzman bir Tuzla tahliye avukatı / Tuzla kira avukatı / Tuzla icra avukatı ile çalışmanın önemi: 1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmasının önlenmesi,

Yanlış takip yolu (icra mı dava mı?) nedeniyle dosyanın reddedilmemesi,

Kiracının “kira yenilendi” gibi geçersiz itirazlarının etkisiz kılınması,

Tahliye kararının en hızlı şekilde infaz edilmesi,

Üçüncü kişilerle ilgili tahliye engellerinin doğru yönetilmesi,

Harç, masraf ve süre hatalarından kaynaklı usulden ret riskinin ortadan kaldırılması bu alanda İstanbul Anadolu Yakası özelinde yoğun uygulama tecrübesine sahip, icra ve kira hukuku odaklı çalışan bir ofisle ilerlemek, aylar sürebilecek süreci haftalara indirgeyebilir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören bölgelerinde tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, kira uyuşmazlıkları ve zorla tahliye konularında profesyonel destek sunmaktadır.