Birden fazla parsel üzerine kurulu villa siteleri ve tatil köylerinde en çok tartışılan konulardan biri, site yönetiminin talep ettiği giderlerin gerçekten hukuka uygun olup olmadığıdır. Özellikle projede yer almayan havuz, kafe, sosyal tesis, çatı değişikliği veya estetik tadilat gibi harcamaların kat maliklerine “aidat” veya “ortak gider” adı altında yansıtılması, uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Projeye Aykırı Yapılan Tesislerin Masrafını Ödemek Zorunda mısınız?

Site Yönetimi Projede Olmayan Masrafları Sizden Talep Edebilir mi?

1. Mimari Projede Yer Almayan Tesislerin Giderleri ve Aidat Talebi 

Birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde, mimari projede yer almayan tesislerin (havuz, kafe vb.) yapım, tadilat veya yenileme giderlerinin kat maliklerinden aidat olarak talep edilip edilemeyeceği hususu Yargıtay kararlarında net bir şekilde karara bağlanmıştır.

Ana kaynak olarak sunulan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2361-2018/5455 -10.09.2018 sayılı kararına göre; anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakati ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça projedeki biçimin korunması zorunludur. Yeni bir tesis yapılmasının binaya değer katması, projeye aykırı değişiklik yapılmasını haklı kılmaz. Kararda açıkça, “davacının projeye aykırı olarak yapılan işlerin giderlerini diğer kat maliklerinden isteme hakkı yoktur” denilerek, projede yer almayan biçimde yapılan tesislerin yapım giderinden buna onay vermeyen maliklerin sorumlu tutulamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Benzer şekilde, ana kaynak niteliğindeki Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 sayılı kararda; birden fazla parsel üzerinde kurulu ve Toplu Yapı Yönetimine geçilmemiş bir sitede, projeye aykırı olarak yapılan tadilat bedellerinin diğer kat maliklerinden istenemeyeceği içtihat edilmiştir. Yargıtay, maliklerin yalnızca projeye uygun yapılmış olan onarım giderlerinden sorumlu tutulabileceğini belirtmiştir.

2. Toplu Yapıya Geçiş Yapılmamış Sitelerin Durumu

Sitenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi olmaması veya toplu yapı yönetimine geçilmemiş olması, projeye aykırı tesis giderlerinin talep edilemeyeceği kuralını değiştirmemektedir. Ana kaynak olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 kararı, tam da bu nitelikteki (toplu yapıya geçilmemiş, her parselin ayrı yönetim planı olan) bir uyuşmazlıkta verilmiş olup, projeye aykırı giderlerin reddedilmesi gerektiğini doğrulamaktadır. Bu karar konu olayda; Yargıtay, somut uyuşmazlığı oldukça net ve öğretici şekilde değerlendirmiştir. Olayda, birden fazla parselden oluşan bir site bulunmasına rağmen toplu yapı statüsüne geçilmemiş, her parsel için ayrı yönetim planı düzenlenmiş ve parselleri kapsayan ortak bir yönetim planı oluşturulmamıştır. Buna rağmen site genelinde alınan bir karara dayanılarak, bazı maliklerden çatı onarım gideri adı altında alacak talep edilmiş ve icra takibi başlatılmıştır. Ancak Yargıtay incelemesinde kritik iki hususu özellikle vurgulamıştır: Toplu yapı yoksa site genelinde bağlayıcı karar alınamaz. Somut olayda, parseller arasında hukuken bağlayıcı bir üst yönetim bulunmadığı için, tüm siteyi kapsayan kararların otomatik olarak tüm maliklere yüklenemeyeceği kabul edilmiştir. Yani fiili yönetim olsa bile, bu yönetimin aldığı kararlar herkes açısından bağlayıcı değildir. Projeye aykırı imalatın bedeli diğer maliklere yüklenemez. Dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde, çatının projede öngörülen sistemden tamamen farklı şekilde (kiremit örtü yerine trapez saç ve çelik sistemle) yapıldığı tespit edilmiştir. Yargıtay bu noktada çok önemli bir ilke ortaya koymuştur: Kat malikleri, yalnızca projeye uygun yapılan onarım giderlerinden sorumludur. Projeye aykırı, keyfi veya farklı sistemle yapılan tadilatların bedeli diğer maliklere yüklenemez.

İkincil kaynaklardan elde edilen bilgilere göre; toplu yapıya geçilmemiş birden fazla parselli sitelerde aidat toplama yetkisi de sınırlandırılmıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2015/2716-2015/17808 -07.12.2015 ve Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1044-2018/681 -06.02.2018 sayılı kararlarında, toplu yapı yönetimine geçilmediği durumlarda site yönetiminin genel aidat toplama yetkisinin bulunmadığı, bu yetkinin ilgili parsel yönetimine ait olduğu vurgulanmıştır.

3. Yönetim Planının Emredici Hukuka ve Projeye Aykırılığı 

Soruda yer alan yönetim planının emredici hukuka ve imar kurallarına aykırı olamayacağı iddiası, ikincil kaynak niteliğindeki Yargıtay kararlarıyla desteklenmektedir. Sunulan kararlarda doğrudan “imar kuralları” üzerinden bir aidat iptali değerlendirmesi bulunmamakla birlikte, “onaylı mimari proje” emredici bir sınır olarak kabul edilmiştir.

İkincil kaynaklardan elde edilen bilgilere göre; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2023/9445-2024/5530 -07.05.2024 sayılı kararında, projede olmayan havuz etrafı kafe (Pool Bar) gibi tesisler değerlendirilmiş ve “yönetim planınca bağımsız bölüm malikine tanınan kullanım hakkının ana taşınmazda projeye aykırılık yapma hakkı vermeyeceği” açıkça ifade edilmiştir. Ayrıca yönetim planının emredici hükümlere aykırı olması halinde iptal edilebileceği belirtilmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2014/8671-2014/11705 -30.06.2014 kararı da yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararlarının, emredici kuralları (projeye aykırılık yasağını) aşamayacağını göstermektedir.

4. Kat Maliklerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar 

Kat maliklerinin projeye aykırı tesis giderlerini ödemekten kurtulmak için izleyebileceği yollar, sunulan yargı kararlarında şu şekilde karşılık bulmaktadır:

İcra Takibine İtiraz: Ana kaynak olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/5855-2012/8123 -26.06.2012 kararı, doğrudan projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine itirazın iptali davasında verilmiş olup, itirazın haklılığını ve maliklerin bu bedellerden sorumlu tutulamayacağını tescil etmiştir.

Bilirkişi İncelemesi ile Projeye Aykırılığın Tespiti: Tüm kararlarda en temel ispat aracı bilirkişi incelemesidir. İkincil kaynak olan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/12133-2013/12964 -07.10.2013 ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2013/13986-2013/16302 -25.11.2013 kararlarında, onaylı mimari projenin mahallinde (yerinde) uygulanarak projeye aykırı imalatların ve ortak alanlara müdahalenin bilirkişi krokisiyle tespit edilmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır.

Müdahalenin Meni ve Eski Hale Getirme: İkincil kaynak olan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1288-2018/49 -15.01.2018 kararı, birden fazla parsel üzerinde kurulu villa sitesinde havuz yanına yapılan sundurma, duşakabin gibi projeye aykırı müdahalelerin men’i ve eski hale iadesi taleplerinin dinlenebilir olduğunu göstermektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/2465-2018/4821 -25.06.2018 kararı ise her kat malikinin projeye aykırılıkların eski hale getirilmesini istemekte güncel hukuki yararı bulunduğunu belirtmektedir.

Menfi Tespit ve Karar İptali: İkincil kaynak olan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/4460-2018/7760 -30.11.2018 kararında, haksız aidat/gider taleplerine karşı açılan menfi tespit ve istirdat davasının, yönetim planındaki sınırlamalar dikkate alınarak başarıya ulaştığı görülmektedir. Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/4811-2017/7559 -11.10.2017 kararı, gerekli rıza alınmadan yapılan lüks/estetik onarımlara ilişkin genel kurul kararlarının ve işletme projelerinin iptal edilebileceğini doğrulamaktadır.

Sonuç: Sunulan yargı kararları, birden fazla parselde kurulu ve toplu yapıya geçilmemiş sitelerde dahi, onaylı mimari projede yer almayan havuz, kafe gibi tesislerin yapım ve tadilat giderlerinin kat maliklerinden talep edilemeyeceğini doğrulamaktadır. Kat malikleri; icra takibine itiraz, müdahalenin meni, menfi tespit davaları ve yerinde yapılacak bilirkişi incelemesi ile projeye aykırılığı kanıtlayarak bu tür haksız gider taleplerinden muaf tutulabilmektedir. Yönetim planı hükümleri, onaylı mimari projeye aykırı fiili durumlar yaratmak veya emredici kuralları bertaraf etmek için yasal bir dayanak oluşturmamaktadır.

Doğrudan Sonuç 

Birden fazla parsel üzerinde kurulu olup henüz Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında “toplu yapı” rejimine resmi olarak geçmemiş villa sitelerinde, Yargıtay içtihatları gereği uyuşmazlıkların çözümünde KMK hükümleri kıyasen (özellikle KMK m.72) uygulanmaktadır Ancak bu kıyasen uygulama, yönetime sınırsız bir yetki vermez. Onaylı mimari projede yer almayan, imar mevzuatına aykırı olarak sonradan inşa edilmiş veya fiili olarak niteliği değiştirilmiş tesislerin (havuz, kafe vb.) yapım, tadilat veya yenileme giderleri için kat maliklerinden aidat veya avans talep edilmesi hukuka aykırıdır Yönetim planında bu yönde bir düzenleme bulunsa dahi, yönetim planı emredici kanun hükümlerine ve imar kurallarına aykırı olamayacağından bu tür maddeler geçersizdir 2,Kat malikleri, kendilerine yöneltilecek icra takiplerine itiraz ederek, menfi tespit ve karar iptali davaları açarak, ayrıca projeye aykırı tesislere yönelik müdahalenin meni davası ikame edip bilirkişi incelemesiyle aykırılığı tespit ettirerek bu hukuka aykırı giderleri ödemekten kurtulabilirler.

Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler

İstisna (Oybirliği ve İmar Barışı): Eğer kat maliklerinin tamamı (oybirliği ile) KMK m.44 uyarınca karar alır ve imar mevzuatına uygun şekilde projede tadilat yaptırarak ilgili tesisleri (havuz/kafe) projeye işletirlerse, bu tesisler yasal ortak yer statüsü kazanır ve giderleri aidata tabi olur . Ayrıca, geçmişte İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) alınmış olması durumunda, bu belgenin mimari projeyi kendiliğinden değiştirip değiştirmeyeceği hususu uygulamada tartışmalıdır; kural olarak yapı kayıt belgesi yıkımı engeller ancak KMK anlamında ortak yer vasfını tek başına tesis etmez.

Belirsizlik (Sebepsiz Zenginleşme): İtiraz eden kat maliki, projede olmamasına rağmen fiilen bu havuzu veya kafeyi aktif olarak kullanıyorsa, yönetimin veya diğer maliklerin TBK m.530 (iş sahibinin menfaatine vekaletsiz iş görme) veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak bir talepte bulunup bulunamayacağı doktrinde tartışmaya açıktır . TMK m.2 (dürüstlük kuralı) burada malikin aleyhine yorumlanabilir L

Sonuç ve Pratik Değerlendirme

 Sonuç olarak, KMK’ya tam tabi olmayan multiparsel sitelerde dahi mülkiyet hakkının sınırları ve ortak giderlere katılım borcu, onaylı mimari proje ve imar mevzuatı ile çizilmiştir. Proje dışı kaçak veya sonradan ekleme tesislerin (havuz, kafe) bakım ve tadilatı için aidat talep edilmesi yasal dayanaktan yoksundur. Avukatların bu tür uyuşmazlıklarda atacağı ilk pratik adım, ilgili belediyeden sitenin onaylı mimari projesini ve vaziyet planını celp etmek olmalıdır. Dava stratejisi, salt “KMK uygulanmaz” savunması üzerine değil (zira Yargıtay kıyasen uygulamaktadır), “talep edilen giderin yasal ortak yer niteliği taşımayan, projeye aykırı tesislere ilişkin olduğu” temeline oturtulmalıdır. Uzun vadeli çözüm olarak ise, sitenin KMK m.72 vd. hükümleri uyarınca resmi olarak “Toplu Yapı” rejimine geçirilmesi ve yönetim planının kanuna uygun şekilde revize edilmesi tavsiye edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Projede yer almayan havuz, kafe veya sosyal tesis giderleri kat maliklerinden istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, onaylı mimari projede yer almayan tesislerin giderleri kat maliklerine zorunlu olarak yüklenemez. Maliklerin bu tür giderlere katılması için açık rıza veya projeye uygunluk gerekir.

Site yönetimi projeye aykırı tadilat yaparsa herkes ödeme yapmak zorunda mı?

Hayır. Kat malikleri yalnızca projeye uygun onarım ve zorunlu giderlerden sorumludur. Projeye aykırı veya lüks nitelikteki harcamalar tüm maliklere yüklenemez.

Toplu yapı statüsü olmayan sitelerde aidat nasıl belirlenir?

Bu tür sitelerde aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil, yönetim planı ve genel hükümler (Türk Medeni Kanunu) çerçevesinde belirlenir. Bu nedenle her aidat kaleminin hukuki dayanağı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Projeye aykırı giderler için başlatılan icra takibine nasıl itiraz edilir?

Kat malikleri, kendilerine yöneltilen icra takibine borca ve ferilerine itiraz ederek süreci durdurabilir. Devamında menfi tespit veya karar iptali davası açılarak borcun hukuka aykırılığı ileri sürülebilir.

Site yönetimi projeye aykırı yapıları yasal hale getirebilir mi?

Evet, ancak bunun için:
Tüm kat maliklerinin oybirliği veya gerekli çoğunlukla karar alması
Projenin belediye tarafından onaylanması
gerekir. Aksi halde yapılan değişiklikler hukuken geçerli sayılmaz.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Projeye aykırı giderler, çok parselli site yapıları ve toplu yapı statüsü gibi konular; uygulamada en çok hata yapılan ve en yüksek maddi risk barındıran alanlardan biridir. Yanlış bir hukuki değerlendirme;

Haksız aidat ödemelerine

İcra takiplerinin iptaline

Yönetim kararlarının geçersiz sayılmasına

Uzun süren ve maliyetli davalara neden olabilir.

Bu nedenle sürecin doğru yönetilmesi için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi gibi alanında uzman bir ekipten destek alınması büyük önem taşır. Özellikle:

İstanbul toplu yapı avukatı desteği ile sitenin hukuki statüsü doğru analiz edilir

Tuzla avukat ile yerel uygulama ve mahkeme süreçleri doğru kurgulanır

site avukatı ile aidat, yönetim ve karar süreçleri hukuka uygun hale getirilir

toplu yapıya geçiş danışmanlığı sayesinde site yönetimi güçlü ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşturulur. Unutulmamalıdır ki bu alanda yapılan en küçük hata bile:

Gereksiz ödeme yükümlülüklerine

Hak kayıplarına

Yönetim krizlerine yol açabilir. Bu nedenle, özellikle çok parselli villa siteleri ve tatil köylerinde başından itibaren uzman avukat desteği almak, hem kat malikleri hem de site yönetimleri için en güvenli ve doğru yaklaşımdır.

2007 yılından önce inşa edilen ve birden fazla parsel üzerine kurulu tatil köyleri, villa siteleri ve yazlık yerleşim alanları Türkiye’de en çok yanlış bilinen hukuki alanlardan biridir. Özellikle “site yönetimi var” düşüncesi çoğu zaman hukuki gerçeklikle örtüşmez.

Öncelikle bilinmelidir ki, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu tür yapılara otomatik olarak uygulanmaz. KMK’nın birden fazla parseli kapsayacak şekilde uygulanabilmesi için, 5711 sayılı Kanun ile getirilen “toplu yapı” statüsüne geçilmiş olması gerekir.

1. MEVZUAT BİLGİ NOTU VE HUKUKİ ÇERÇEVE 

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu İlgili Maddeler:

Madde 66: Toplu yapının tanımını yapar. Birden çok imar parseli üzerinde, bir yerleşim planına göre yapılmış, yönetim bakımından bağlantılı yapıları ifade eder.

Madde 69: Toplu yapı kapsamındaki yönetim organlarını (blok, ada ve toplu yapı temsilciler kurulu) düzenler.

Madde 70: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için “tek bir yönetim planı” düzenleneceğini ve bunun tüm malikleri bağlayacağını belirtir.

Madde 72: Toplu yapı ortak giderlerine katılma yükümlülüğünü ve bu kararların İİK md. 68 anlamında belge sayılacağını düzenler.

Geçici Madde 3: 2007 öncesi kurulan toplu yapıların yönetim planlarını KMK’ya uyarlaması için salt çoğunlukla karar alınabileceğini öngörür.

Ek Madde 1: KMK’nın uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümleneceğini belirtir. (Ancak toplu yapı statüsü yoksa, uyuşmazlık genel hükümlere tabi olduğundan Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.)

Türk Medeni Kanunu (TMK): Madde 688-695: Paylı mülkiyette yönetim, giderlere katılma ve yararlanma esaslarını düzenler. KMK’nın uygulanmadığı “fiili” durumlarda bu hükümler esastır.

Önemli Not: Siteniz toplu yapı statüsüne geçmemişse, KMK md. 20’deki %5 gecikme tazminatı yerine, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa yasal faiz uygulanır. İcra takipleri KMK’ya değil, yönetim planındaki sözleşmesel yükümlülüklere dayandırılmalıdır.

2. KMK’NIN TATİL KÖYÜ VE VİLLA SİTELERİNE UYGULANABİLİRLİĞİ (APARTMAN ŞARTI) 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanabilmesi için yapının mutlaka “apartman” niteliğinde olması gerekmez. Yargıtay kararlarında, içinde villaların bulunduğu tatil köyü veya sitelere KMK hükümlerinin uygulanabileceği kabul edilmiştir. Ancak temel kural, KMK’nın tek bir parsel üzerinde bulunan gayrimenkullerde tesis edilebilmesidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.01.2001 tarih, 2000/11743 E., 2001/263  K.).

Birden fazla parsel üzerinde kurulu, 53 villadan oluşan bir sitede apartman şartı aranmaksızın villalı site yapısı KMK kapsamında değerlendirilmiş, ancak toplu yapıya geçilmediği için site genelinde genel hükümlerin uygulanması gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 17.03.2025 tarih, 2024/9595 E., 2025/3512  K.). Dolayısıyla, her bir ayrı parselin kendi içinde KMK hükümlerine tabi olması mümkündür (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 14.02.2019 tarih, 2017/6398 E., 2019/1031  K.).

3. 2007 ÖNCESİ YAPILAN VE TOPLU YAPI STATÜSÜNE GEÇMEYEN SİTELERİN DURUMU 

5711 sayılı Kanun ile KMK’ya eklenen 66. ve devamı maddeleri uyarınca, birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerin tek bir yönetim altında KMK’ya tabi olabilmesi için “toplu yapı yönetimine” geçilmesi zorunludur. 2007 öncesi yapımı tamamlanmış siteler, KMK Geçici Madde 3 uyarınca yönetim planlarını uyarlamadıkları takdirde, site genelinde KMK hükümleri doğrudan uygulanamaz.

Yargıtay içtihatlarına göre, toplu yapı yönetimine geçilmemiş birden fazla parselden oluşan sitelerde uyuşmazlıkların çözümünde KMK hükümleri değil, TMK’nın paylı mülkiyete ilişkin genel hükümleri uygulanır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 28.09.2017 tarih, 2017/3782 E., 2017/7047  K.; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 01.03.2021 tarih, 2021/448 E., 2021/546  K.). Bu tür yapılarda KMK, Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanununun doğrudan uygulanması mümkün değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.01.2013 tarih, 2012/22721 E., 2013/1155  K.).

4. FİİLİ YÖNETİMİN AİDAT TOPLAMA VE İCRA TAKİBİ YETKİSİ 

Ayrı parseller üzerinde kurulu ve toplu yapı statüsüne geçmemiş sitelerde oluşturulan “fiili site yönetiminin” yetkileri, KMK ve Genel Hükümler (Sözleşme Hukuku) ekseninde iki farklı şekilde değerlendirilmektedir:

KMK Kapsamında Yetkisizlik: Toplu yapı yönetimine geçilmediği için, tüm parselleri ilgilendiren “site yönetimi” adı altında örgütlenmiş fiili yönetimin KMK anlamında yasal bir dayanağı yoktur. KMK’nın 20. ve 35. maddelerine göre ortak gider ve aidat toplama yetkisi, yalnızca her bir parselin kendi kat malikleri kurulunca atanmış “parsel yöneticilerine” aittir. Fiili site yönetimi, parsel yöneticilerinin yetkilerini kullanamaz, aidat toplayamaz ve KMK’ya dayanarak icra takibi yapamaz (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 06.02.2018 tarih, 2017/1044 E., 2018/681  K.; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 05.06.2012 tarih, 2012/3722 E., 2012/7004  K.; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 07.12.2015 tarih, 2015/2716 E., 2015/17808  K.).

Yönetim Planı ve Genel Hükümler Kapsamında Yetki: KMK uygulanamasa da, tapuya şerh edilmiş yönetim planı TMK md. 689 uyarınca tarafları bağlayan bir “sözleşme” niteliğindedir. Eğer yönetim planında fiili yönetime aidat toplama ve icra takibi yapma yetkisi verilmişse, yönetim bu yetkisini KMK’ya değil, sözleşmeye (genel hükümlere) dayanarak kullanabilir. Yargıtay, yönetim planında açık hüküm bulunması halinde fiili yönetimin aktif husumet ehliyetinin bulunduğunu ve aidat/icra takibi yapabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 22.06.2020 tarih, 2020/1751 E., 2020/2005  K.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.01.2013 tarih, 2012/22721 E., 2013/1155  K.).

Faiz ve İcra Belgesi Niteliği: Mevzuat bilgi notunda da belirtildiği üzere, toplu yapı statüsü yoksa KMK md. 20’deki aylık %5 gecikme tazminatı uygulanamaz. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz uygulanır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.12.2010 tarih, 2010/17700 E., 2010/20750  K.). Ayrıca, toplu yapıya geçilmemiş sitelerde üst yönetimin yaptığı işletme projeleri, KMK md. 72’nin aksine İİK md. 68 anlamında belge sayılamaz (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 12.12.2006 tarih, 2006/22314 E., 2006/23655  K.).

5. GÖREVLİ MAHKEME 

Toplu yapı yönetimine geçilmemiş birden fazla parselden oluşan sitelerde uyuşmazlık KMK hükümlerine göre değil, genel hükümlere göre çözümleneceğinden, KMK Ek Madde 1’deki Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğuna dair kural uygulanmaz. Bu tür fiili yönetimlerin aidat ve icra uyuşmazlıklarında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 07.11.2017 tarih, 2017/18 E., 2017/18  K.; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 19.06.2017 tarih, 2017/1731 E., 2017/5575  K.). Ancak uyuşmazlık sadece tek bir parselin kendi iç yönetimine ilişkinse, o parsel bazında KMK uygulanacağından Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmaya devam eder (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 04.12.2018 tarih, 2018/5780 E., 2018/7852  K.).

6. İKİNCİL KAYNAKLARDAN ELDE EDİLEN EK BAĞLAM 

Aşağıdaki bilgiler, karar metinlerinde sınırlı bilgi bulunduğunda ek bağlam sağlamak amacıyla ikincil kaynaklardan derlenmiştir:

Yönetim Planının Tescili ve Değişikliği: 2007 öncesi fiili toplu yapılarda, KMK Geçici Madde 3’e dayanılarak salt çoğunlukla yeni yönetim planı hazırlanıp tapuya tescil edilebilir. Bu tescil ve değişiklik uyuşmazlıkları, kat malikleri arasındaki sözleşme ilişkisi nedeniyle adli yargıda (Sulh Hukuk) çözümlenir (Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, 02.11.2011 tarih, 2011/46 E., 2011/207  K.).

Kooperatif ve Fiili Yönetim İlişkisi: Bazı durumlarda fiili yönetim bir kooperatif üzerinden yürütülmektedir. Kooperatif üyesi olmayan malikler için KMK hükümleri devreye girerken, kooperatifin site işletme kooperatifine dönüşmesi ve yönetim planının tapuya şerh edilmesi halinde, kooperatif genel kurulu kat malikleri kurulu yerine geçerek aidat toplama ve icra yetkisini (sözleşme ve vekaletsiz iş görme hükümleriyle) kullanabilmektedir (Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 16.06.2020 tarih, 2017/1141 E., 2020/307  K.; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 20.04.2015 tarih, 2015/3069 E., 2015/2743  K.).

Parsel Yönetimi ile Toplu Yapı Yönetimi Çatışması: Fiili toplu yapı yönetiminin aidat toplama yetkisi olmadığı durumlarda, maliklerin kendi parsel yönetimlerine ödeme yapmaları geçerli kabul edilmekte ve fiili üst yönetimin mükerrer tahsilat yapması engellenmektedir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 22.02.2016 tarih, 2015/21918 E., 2016/2879  K.).

Özel Protokollerin Etkisi: Tatil köyü işletmeciliğinde, KMK md. 20’ye dayalı aidat icrası iddialarına karşı, taraflar arasındaki özel hisse devri ve tasfiye protokolleri (sözleşmeler) KMK’nın önüne geçerek uyuşmazlığın çözümünde esas alınabilmektedir (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 27.05.2025 tarih, 2024/5041 E., 2025/3750  K.).

Doğruda Sonuç

2007 tarihinden önce yapımı tamamlanmış, ayrı parseller üzerinde ayrı kat mülkiyeti tapularına sahip ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında resmi olarak “toplu yapı” statüsüne geçmemiş villalı bir tatil köyünde, sitenin bütününe yönelik uyuşmazlıklarda doğrudan KMK’nın toplu yapı hükümleri uygulanamaz. KMK’nın uygulanabilmesi için yapının klasik anlamda çok katlı bir “apartman” olması gerekmez; yatay mimari ile inşa edilmiş villalar da KMK kapsamındadır. Ancak, site birden fazla parsele yayıldığı ve KMK md. 66 vd. uyarınca toplu yapı statüsüne geçirilmediği için, site bütününü ilgilendiren fiili yönetimin yetkileri, aidat toplama ve icra takibi işlemleri doğrudan KMK’ya değil; tapuya şerh edilmiş olan “Yönetim Planı”ndaki sözleşmesel yükümlülüklere ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) paylı mülkiyete ilişkin hükümlerine (TMK md. 688-695) tabidir. Fiili yönetimin aidat toplama ve icra takibi yapma yetkisi, yönetim planından aldığı sözleşmesel yetkiye dayanarak geçerlidir; ancak bu takiplerde KMK’nın sağladığı özel avantajlar (örneğin %5 gecikme tazminatı veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi görev kuralı) kullanılamaz.

Toplu Yapı (KMK md. 66): Birden çok imar parseli üzerinde, belli bir yerleşim planına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisleri ile yönetim bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğu: Yasaman (2023) tarafından vurgulandığı üzere L3, fiilen bir site veya tatil köyü olarak yönetilen ancak hukuken KMK’nın toplu yapı hükümlerine entegre edilmemiş, birden fazla parselden oluşan malikler topluluğudur.

Özdeş/Paralel Yönetim Planları: Özkan (2022) çalışmasında L1 belirtildiği gibi, 2007 yılındaki kanun değişikliği öncesinde, birden fazla parsel üzerinde kurulan sitelerde hukuki boşluğu doldurmak amacıyla her bir parselin tapu kütüğüne birbiriyle tamamen aynı (özdeş) hükümler içeren yönetim planlarının şerh edilmesi yöntemidir.

Yatay Mülkiyet: Kat mülkiyetinin sadece üst üste binen bağımsız bölümlerde (apartman) değil, yan yana dizilmiş bağımsız bölümlerde (villa, sıra evler) de kurulabilmesini ifade eden kavramdır.

A. Sözleşmesel Bağlılık (Yönetim Planı) Yaklaşımı: Özkan (2022) L1 ve Akay (2025) L7 tarafından desteklenen bu yaklaşıma göre, 2007 öncesinde KMK’da toplu yapı düzenlemesi bulunmadığından, kurucular her bir parsel için ayrı kat mülkiyeti kurarken, tapuya şerh edilen yönetim planlarına “diğer parsellerle ortak yönetim, ortak giderlere katılım ve ortak tesislerin kullanımı” yönünde hükümler koymuşlardır. Akay (2025) L7, yönetim planının anayapıda kurulacak ilişkileri düzenleyen, tarafların yetki ve ödevlerini saptayan temel bir sözleşme olduğunu belirtir. Bu yaklaşıma göre, tapuya şerh edilen yönetim planı, tüm malikleri bağlayan bir “sözleşme” niteliğindedir ve fiili yönetimin meşruiyet kaynağıdır.

B. Fiili Durum ve Genel Hükümler (TMK) Yaklaşımı: Yasaman (2023) L3 ve Kayaduman (2022) L4 tarafından öne çıkarılan bu görüşe göre, kat mülkiyeti kurulu olmadan veya birden fazla parselin tek bir yönetim çatısı altında birleştirilmediği durumlarda KMK’nın doğrudan uygulanma imkanı yoktur. Yasaman (2023) L3, bu tür yapıların yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda KMK’nın tatbik edilemeyeceğini, sorunun Medeni Kanun’un paylı mülkiyete ilişkin hükümleri (TMK md. 688-695) çerçevesinde çözülmesi gerektiğini savunur.

Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler

Yönetim Planının İçeriği: En büyük belirsizlik, tapuya şerh edilen yönetim planının içeriğidir. Eğer yönetim planında, diğer parsellerdeki maliklerin ortak giderlere katılım oranları ve usulleri açıkça yazmıyorsa, TMK md. 689 vd. uyarınca paylı mülkiyet kurallarına göre masraf paylaşımı yapılması gerekecek, bu da ciddi hesaplama uyuşmazlıklarına yol açacaktır.

Toplu Yapıya Geçiş İstisnası: KMK Geçici Madde 3, bu tür 2007 öncesi fiili siteler için bir kurtuluş yolu sunmaktadır. İlgili madde uyarınca, 2007 öncesi kurulan toplu yapıların yönetim planlarını KMK’ya uyarlaması için kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla karar alması yeterlidir. Bu istisna, oybirliği arayan genel kuralın (KMK md. 24) dışına çıkarak fiili durumun hukuki zemine oturtulmasını kolaylaştırır.

Sonuç ve Pratik Değerlendirme

Sonuç olarak; 2007 öncesi inşa edilmiş, ayrı parsellerde kat mülkiyeti kurulu villalardan oluşan tatil köyünde, sitenin bütününe yönelik uyuşmazlıklarda doğrudan KMK’nın toplu yapı hükümleri uygulanamaz. Ancak bu durum sitenin yönetilemeyeceği veya aidat toplanamayacağı anlamına gelmez. Tapuya şerh edilmiş olan yönetim planı, Borçlar Hukuku ve TMK (md. 688-695) anlamında geçerli bir sözleşme niteliğindedir ve fiili yönetime aidat toplama ile icra takibi yapma yetkisi verir.

Sık Sorulan Sorular

2007 öncesi yapılan villa sitelerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?

Hayır, birden fazla parsel üzerine kurulu sitelerde toplu yapı statüsüne geçilmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu site genelinde uygulanamaz. Bu durumda uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözülür.

Tatil köyü veya villa sitelerinde aidat nasıl toplanır?

Toplu yapı yoksa aidatlar KMK’ya göre değil, tapuya şerh edilmiş yönetim planına (sözleşmeye) dayanarak toplanır. Yönetim planında hüküm yoksa Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır.

Site yönetimi icra takibi yapabilir mi?

Evet, ancak bu takip Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak değil, yönetim planındaki sözleşmesel yükümlülüklere dayanarak yapılabilir. Bu nedenle hukuki dayanak çok önemlidir.

Bu tür sitelerde hangi mahkeme görevlidir?

Eğer site toplu yapı statüsünde değilse, uyuşmazlıklar Sulh Hukuk değil, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yanlış mahkemede açılan davalar ciddi hak kaybına yol açabilir

2007 öncesi siteler nasıl hukuken güvence altına alınır?

En doğru yöntem, Kat Mülkiyeti Kanunu Geçici Madde 3 kapsamında toplu yapı statüsüne geçiştir. Bu sayede site yönetimi hukuki zemine oturtulur ve tüm maliklere karşı bağlayıcı hale gelir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

2007 öncesi çok parselli villa siteleri ve tatil köyleri, uygulamada en çok hata yapılan alanlardan biridir. Özellikle yanlış hukuki dayanakla açılan davalar, hatalı icra takipleri ve geçersiz site yönetimi kararları ciddi maddi kayıplara yol açabilir.

Bu noktada 2M Hukuk Avukatlık Ofisi gibi alanında uzman bir ekipten destek alınması büyük önem taşır. Çünkü:

İstanbul kat mülkiyeti avukatı desteği ile sitenin hukuki statüsü doğru analiz edilir

Tuzla avukat ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı ile bölgesel uygulamalar dikkate alınır

tatil köyü site yönetimi avukatı sayesinde aidat, yönetim ve sözleşme süreçleri doğru kurgulanır

villa site yönetimi avukatı ile toplu yapı geçişi profesyonel şekilde yürütülür. Unutulmamalıdır ki bu tür sitelerde yapılan en küçük hukuki hata:

Aidatların tahsil edilememesine

Yönetim kararlarının iptaline

Davaların reddine neden olabilir. Bu yüzden sürecin başından itibaren uzman bir avukatla ilerlemek, hem yöneticiler hem de kat malikleri açısından en güvenli yoldur.

Giriş ve Temel Hukuki Yaklaşım 

Kentsel dönüşüm sürecinde bağımsız bölümlerin metrekarelerinde meydana gelen değişiklikler, uyuşmazlığın taraflarına (malikler arası veya idareye karşı) ve dönüşümün dayandığı hukuki zemine (özel hukuk sözleşmeleri veya 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi) göre farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Yargı kararları, özellikle malikler arasında oluşan açık metrekare ve değer dengesizliklerini “sebepsiz zenginleşme” hükümleri çerçevesinde değerlendirirken, idari uygulamalarda (özellikle afet sonrası kura usulü tahsislerde) farklı bir yaklaşım sergilemektedir.

1. Malikler Arası Sebepsiz Zenginleşme ve Tazminat Sorumluluğu 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre (2022/5267 E., 2023/1448  K.; 2018/4855 E., 2019/8655  K.), kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılan binalarda, bağımsız bölümlerin metrekareleri arasında orantısız bir değişim meydana gelmesi mülkiyet hakkını zedeleyebilir. Yeni projede bazı maliklerin kullanım alanları artarken bazılarınınkinin azalması, taraflar arasında “açık bir değer ve kullanım dengesizliği” oluşturmaktadır.

Bu durumda Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun 77-82. maddelerinde düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gerektiğini kabul etmektedir. Somut olaylarda, bilirkişi incelemesi ile hangi dairede ne miktarda değer artışı veya azalışı olduğu tespit edilmekte; metrekare artışı nedeniyle avantaj sağlayan maliklerin, zarar gören maliklere bu farkı tazminat olarak ödemesi gerektiğine hükmedilmektedir. Tazminat miktarı hesaplanırken, bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri ve arsa payları dikkate alınmaktadır.

2. İdari Uygulamalar ve 6306 Sayılı Kanun (6/A Maddesi) Kapsamındaki Sınırlandırmalar 

Danıştay 4. Dairesi’nin güncel kararları (2024/1079 , 2024/984 , 2024/948 , 2024/949 , 2024/947 , 2024/1132 ), özellikle 30/10/2020 İzmir depremi sonrası 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi uyarınca yürütülen projelerde farklı bir hukuki standart belirlemiştir. İdari yargı mercileri, afet sonrası inşa edilen konutlarda;

Eski konutlarla metrekare, kat, konum ve cephe farkı olmasının “doğal bir sonuç” olduğunu,

Konut tahsislerinin “kura suretiyle” belirlenmesinin idarenin kusuru sayılamayacağını,

Tüm afetzedelere eski konutlarıyla birebir aynı özelliklerde konut verilmesinin teknik ve hukuki olarak mümkün olmadığını vurgulamaktadır.

Bu kapsamda, Anayasa’nın “Sosyal Devlet” ve “Milli Dayanışma” ilkeleri uyarınca acil barınma ihtiyacının giderilmesi öncelikli sayılmakta ve metrekare azalmasından kaynaklı tazminat talepleri idarenin kusursuzluğu gerekçesiyle reddedilmektedir.

3. Tazminat Talebini Engelleyen veya Sınırlandıran Özel Durumlar 

Yargı kararlarında tazminat talebinin reddine veya mahsubuna yol açan spesifik durumlar tespit edilmiştir:

Yönetim Planı ve Feragat: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2022/2744 E., 2022/3943  K.), yönetim planında metrekare değişikliklerinin kabul edildiği ve bu konuda dava açılmayacağına dair feragat hükümlerinin bulunduğu durumlarda tazminat taleplerini reddetmektedir.

Kaçak Alanların Tasfiyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/468 E., 2025/1210  K.) ve Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi kararlarında, eski binadaki metrekaresinin “kaçak eklentiler” veya “ortak alanların haksız kullanımı” (örneğin kapıcı dairesinin birleştirilmesi) nedeniyle büyük olduğu, yeni projede bu durumun yasal sınırlara çekildiği durumlarda malikin metrekare azalması nedeniyle tazminat isteyemeyeceği hükme bağlanmıştır.

Mahsup İlkesi: Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2017/809 E., 2019/438  K.) kararında, malikin dairesinin küçülmesine rağmen aynı proje kapsamında kendisine verilen dükkanın büyümesi durumunda, oluşan zararın sağlanan yarardan mahsup edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam 

İkincil kaynak niteliğindeki Danıştay ve Yargıtay kararları, konuya ilişkin şu ek bağlamları sunmaktadır:

İdari Kusur ve Hizmet Kusuru: Danıştay 6. Daire (2022/1524 E. ) ve Danıştay 4. Daire (2024/995 E. ) kararlarında, kentsel dönüşümden ziyade heyelan veya deprem riski nedeniyle yıkılan yapılarda idarenin imar ve denetim kusuru varsa tazminat sorumluluğunun doğabileceği, ancak bunun malikler arası bir dengesizlikten ziyade “hizmet kusuru” odaklı olduğu vurgulanmaktadır.

Şerefiye ve Konum Farkı: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (2023/3171 E. ), azınlık paydaşlara eski değerli konumları yerine ekonomik yönden dengesiz (örneğin ön cephe yerine arka cephe) yerler önerilmesini “adil paylaşım” ilkesine aykırı bularak idari işlemlerin iptal edilebileceğine işaret etmiştir.

Sözleşme Serbestisi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2016/9265 E. ), malikin serbest iradesiyle imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen paylaşıma uygun tescil yapılmışsa, sonradan değer farkı iddiasıyla tazminat istenmesini “dürüstlük kuralına aykırı” bulabilmektedir.

Sonuç Kentsel dönüşüm sonrası metrekare azalması yaşayan malik, eğer uyuşmazlık diğer kat malikleriyle ilgiliyse ve projede açık bir dengesizlik varsa “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine dayanarak tazminat talep edebilir. Ancak dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında idari bir uygulama (özellikle afet sonrası kura) olarak yürütülüyorsa, idari yargı bu farkları kura işleminin doğal sonucu kabul ederek tazminat taleplerini reddetme eğilimindedir. Hak sahibinin eski taşınmazındaki kaçak kullanımları veya sözleşmedeki açık rızası tazminat hakkını ortadan kaldırabilmektedir.

Kentsel dönüşüm sonrası dairem küçülürse tazminat alabilir miyim?

Eğer dönüşüm kat malikleri arasında yapılan bir proje kapsamında gerçekleşmiş ve yeni projede bağımsız bölümler arasında açık bir metrekare veya değer dengesizliği oluşmuşsa, Yargıtay uygulamasına göre sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında tazminat talep edilebilir. Ancak dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında idari bir uygulama (özellikle afet sonrası kura yöntemi) ile yapılmışsa, metrekare farkı çoğu durumda tazminat sebebi sayılmamaktadır.

Afet sonrası devlet tarafından verilen yeni konut eski konutumdan küçükse dava açabilir miyim?

Danıştay kararlarına göre, afet sonrası yapılan konut tahsislerinde eski konutla birebir aynı metrekare, kat veya cephe özelliklerinin sağlanması zorunlu değildir. Kura ile yapılan tahsisler sosyal devlet ilkesi kapsamında değerlendirilmekte ve idarenin kusuru bulunmadıkça metrekare farkına dayalı tazminat talepleri genellikle reddedilmektedir.

Eski dairemde kaçak alan veya ortak alan kullanımı varsa metrekare kaybı için tazminat isteyebilir miyim?

Hayır. Yargıtay kararlarına göre eski yapıda bulunan kaçak eklentiler, ortak alanların haksız kullanımı veya projeye aykırı büyütmeler nedeniyle oluşan metrekare fazlalığı yeni projede kaldırılmışsa, bu durum hak kaybı sayılmaz ve malik tazminat talep edemez.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları teknik ve karmaşık hukuki değerlendirmeler gerektirir. Özellikle aşağıdaki konular uzmanlık gerektirir:

Arsa payı ve metrekare hesaplamalarının teknik bilirkişi incelemesi

Sebepsiz zenginleşme davası şartlarının oluşup oluşmadığının tespiti

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava stratejisi

Sözleşme hükümleri ve feragat maddelerinin geçerliliği

Şerefiye, konum ve değer dengesizliği hesaplamaları

Hak kaybı yaşanmadan doğru hukuki yolun belirlenmesi

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşamamak ve doğru hukuki strateji belirlemek için uzman gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku avukatından destek alınması kritik önem taşır.

İstanbul başta olmak üzere özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Anadolu Yakası genelinde kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm sözleşmeleri, metrekare uyuşmazlıkları, arsa payı davaları ve tazminat süreçlerinde profesyonel hukuki danışmanlık sağlamaktadır.