Kentsel dönüşüm projelerinde maliklere arsa payına denk düşmeyen metrekare verilmesi veya şerefiye farkı gözetilmemesi halinde aşağıdaki davalar açılabilir.
1. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Mekanizması ve Azınlık Paydaşların Durumu
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapıların yıkılmasından sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine (yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı vb.) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayan azınlık paydaşların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Satış gerçekleşmezse paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenerek Hazine adına tescil edilir.
2. Metrekare Azlığı ve Paylaşım Haksızlığı Durumunda Başvurulacak Yollar
Mülk sahibine arsa payına denk gelen metrekareden daha az alan verilmesi veya malikler arasında şerefiye farkı gözetilmeksizin adaletsiz paylaşım yapılması durumunda azınlık hakları yargı kararları ışığında şu şekildedir:
Adli Yargı Yolu (Asliye Hukuk Mahkemeleri):
Sebepsiz Zenginleşme ve Tazminat: Bağımsız bölümler arasında açık bir eşitsizlik meydana gelmesi durumunda, zarar gören malikler sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat davası açabilirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, projedeki metrekare küçülmelerinin diğer malikler lehine haksız bir zenginleşme doğurması halinde tazminat ödenmesine hükmetmiştir.
Sözleşmenin İptali ve Uyarlanması: Azınlık paydaşlar, paylaşımın adil olmadığını ileri sürerek “düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali” veya “sözleşmenin uyarlanması” davası açabilirler.
Malikler Kurulu Kararının İptali: salt çoğunlukla alınan kararın veya bu karara dayanak teşkil eden protokolün usulüne uygun olmadığını (toplantıya davet edilmeme, kanuna aykırılık vb.) iddia eden malikler, bu kararların iptali için adli yargıda dava açabilirler.
İdari Yargı Yolu (İdare Mahkemeleri):
Satış İşleminin İptali: Azınlık paydaşlar, arsa paylarının satışına ilişkin idari işlemin iptali için dava açabilirler. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, paylaşımın “adil ve hakkaniyete uygun olmadığı” (örneğin; ana cadde üzerindeki dükkan yerine arka cepheden dükkan önerilmesi) durumlarda mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle satış işleminin iptal edilebileceğine karar vermiştir.
Değer Tespitine İtiraz: Rayiç bedelin düşük tespit edilmesi durumunda, ihale ve değer tespiti işlemlerine karşı iptal davası açılabilir.
3. Hisse Satışlarının Engellenmesi ve Yargısal Denetim
Azınlık paydaşların hisse satışlarını doğrudan engelleme yetkisi kanunen sınırlı olsa da, yargı yoluyla bu süreç durdurulabilir:
Yürütmenin Durdurulması ve İhtiyati Tedbir: Pay satışına ilişkin idari işlemlere karşı idari yargıda açılacak davalarda “yürütmenin durdurulması” talep edilebilir. Adli yargıda ise malikler kurulu kararının uygulanmasının durdurulması için “ihtiyati tedbir” istenebilir. Ancak bazı kararlarda, pay satışına karşı ihtiyati tedbir kararının yalnızca idari yargıdan talep edilebileceği, adli yargının bu konuda yetkisiz olduğu belirtilmiştir.
Anayasa Mahkemesi (AYM) Kriteri: AYM, azınlıkta kalan paydaşların yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından denetlenmeden ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satış yapılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmektedir. Satışın “son çare” olması gerektiği vurgulanmaktadır.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Danıştay, satış işleminden önce paylaşımın hukuka uygun olup olmadığının, taşınmaz başında keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak değerlendirilmesini zorunlu tutmaktadır. Eğer paylaşım adaletsiz bulunursa satış işlemi iptal edilerek engellenmiş olur. Bir yazı önerisi.
4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olması nedeniyle ikincil kaynaklardan elde edilen ek bağlamlardır:
Sebepsiz Zenginleşme Davası: İmar planı değişikliği veya kentsel dönüşüm sonrası paylaşımdaki eşitsizliklerin giderilmesi için arsa sahipleri arasında bir dengeleme protokolü yapılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 77-82 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açılarak zarar miktarı talep edilebilir.
Tapu Kayıtlarının Önemi: Arsa payı düzeltme davalarında, kat irtifakı kurulurken belirlenen oranların bağımsız bölüm değerleriyle orantısızlığı iddiası, tapu kayıtları ve Kat Mülkiyeti Kanunu sınırlamaları nedeniyle her zaman başarıya ulaşmayabilir; bu durumda kazanılmış hakların korunması için uzman incelemesi kritiktir.
İdari Parselasyon İtirazları: Kentsel dönüşüm dışındaki imar uygulamalarında (İmar Kanunu md. 18), hisselerin “pratikte kullanılması mümkün olmayan küçük paylar” şeklinde dağıtılması hukuka aykırı bulunmakta ve idari yargıda iptal edilebilmektedir. Bu durum, kentsel dönüşümdeki adil dağılım ilkesine kıyasen bir dayanak oluşturabilir.
Bireysel Başvuru: İdari ve adli yolların tüketilmesinin ardından, mülkiyet hakkının ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılarak yeniden yargılama veya tazminat talep edilebilir.
Sonuç: Azınlık paydaşlar, haksız paylaşım durumunda adli yargıda tazminat ve sözleşme iptali; idari yargıda ise satış işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması yollarına başvurabilirler. Satışın engellenmesi, ancak paylaşımın adaletsizliğinin veya usulsüzlüğünün mahkemece tespit edilmesi ve yürütmenin durdurulması/tedbir kararı alınması ile mümkündür.
Sık Sorulan Sorular
Azınlık paydaş hisse satışını tamamen engelleyebilir mi?
Doğrudan engelleyemez; ancak idari yargıda yürütmenin durdurulması kararı alınması halinde satış durdurulabilir.
Kentsel dönüşümde metrekare küçülmesi dava sebebi midir?
Evet. Arsa payına denk düşmeyen bağımsız bölüm verilmesi halinde tazminat veya sözleşme iptali davası açılabilir.
Neden Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Kentsel dönüşüm süreci yalnızca sözleşme ilişkisi değil aynı zamanda idari işlem, mülkiyet hukuku, borçlar hukuku ve imar hukuku unsurlarını birlikte içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.
Uzman hukuki destek özellikle şu konularda kritik öneme sahiptir:
salt çoğunluk kararlarının denetlenmesi
pay satış işlemlerinin durdurulması
adil metrekare ve şerefiye hesaplarının teknik incelenmesi
bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi
sözleşme iptali ve tazminat davaları
idari ve adli yargı süreçlerinin birlikte yürütülmesi
mülkiyet hakkı ihlali riskinin önlenmesi İstanbul ve çevresinde kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları konusunda uzman destek almak, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.
İstanbul Tuzla Kentsel Dönüşüm Avukatı — 2M Hukuk Avukatlık Bürosu
İstanbul Tuzla merkezli faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, pay satış iptali davaları ve mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin süreçlerde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.
Özellikle aşağıdaki alanlarda destek sağlanmaktadır:
Gemideki yükün tahliyesi sırasında yükün ambar tavan sacına (tank top) veya ambar kapaklarına hızla vurması sonucu meydana gelen hasarlarda sorumluluk; liman işletmecisi, tahliyeyi üstlenen müteahhit firma (stevedor) ve gemi personeli arasında kusur oranlarına göre paylaştırılmaktadır.
Liman İşletmecisinin Sorumluluğu: Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2014/9068 E. K sayılı kararında, rulo sac yükünün tahliyesi sırasında zemine hızlı çarpması sonucu ambar tavan sacında meydana gelen hasardan, liman işletmecisi BK m.100 (yeni TBK m.116) uyarınca yardımcı şahıslarının ve alt yüklenicilerinin fiillerinden sorumlu tutulmuştur.
Alt İşveren ve Müteahhit Firmanın Sorumluluğu: Tahliye işlemini fiilen gerçekleştiren şirketler, operasyon sırasındaki hatalı hareketleri (örneğin kargo telinin vurması, zincir kopması veya uygunsuz ekipman kullanımı) nedeniyle “asli ve tam kusurlu” bulunabilmektedir (Yargıtay 11. HD, 2017/4097 E. K).
Gemi Personelinin Gözetim ve Özen Yükümlülüğü: TTK m.1091 ve m.1178 uyarınca kaptan, yükleme ve boşaltma işlemlerine nezaret etmekle yükümlüdür. Yargıtay 11. HD’nin 2014/9068 E. K sayılı kararında, tahliye sırasında gerekli özeni göstermeyen gemi personeli %10 oranında kusurlu bulunmuştur. Benzer şekilde, FIOS (Free In and Out Stowed) kaydı bulunsa dahi, kaptanın nezaret görevi ve işçileri gözetim yükümlülüğü devam etmektedir (Yargıtay 11. HD, 2013/8167 E. K).
2. Zararın Hukuki Niteliği ve Gemi Alacağı Tartışması
İncelenen kararlarda, gemiye verilen bu tür zararlar genellikle “tazminat alacağı” veya “haksız fiil/sözleşmeye aykırılık alacağı” olarak nitelendirilmiş, doğrudan “gemi alacağı” (maritime lien) olarak tanımlanmamıştır.
3. Dava Yolları: Kim, Kime, Nerede Dava Açabilir?
Gemide meydana gelen hasarlar nedeniyle aşağıdaki dava yolları izlenebilmektedir:
Gemi Sahibi/Donatan vs. Liman İşletmecisi/Stevedor: Gemi sahibi, tahliye sırasında gemisine zarar veren liman işletmecisine veya istifçi şirkete karşı Asliye Ticaret Mahkemesi’nde (Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla) tazminat davası veya icra takibine itirazın iptali davası açabilir (Yargıtay 11. HD, 2014/4749 E. K; 2022/2389 E. K).
Sigorta Şirketi vs. Sorumlu Taraflar: Hasarı ödeyen sigorta şirketi, TTK m.1472 (halefiyet) uyarınca sigortalısının haklarına dayanarak liman işletmecisine veya alt işverene rücu davası açabilir (Yargıtay 11. HD, 2021/3052 E. Ka).
Donatan vs. Gemi Kaptanı: Donatan, kaptanın kişisel kusuru veya nezaret görevini ihmal etmesi nedeniyle meydana gelen zararlar için kaptana rücu edebilir (TTK m.1089).
Yetkili Mahkeme: Bu davalar genellikle Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla Asliye Ticaret Mahkemelerinde görülmektedir. Ancak bazı durumlarda (örneğin liman vinci ile gemi vincinin çarpışması) uyuşmazlık genel ticari nitelikte sayılarak genel Asliye Ticaret Mahkemelerine yönlendirilebilmektedir (İkincil Kaynak: İstanbul 17. ATM, 2022/255 E.
4. Mahkeme Kararlarından Somut Örnekler
Ambar Tavan Sacı Hasarı: Rulo sacın tahliyesi sırasında zemine hızlı çarpması sonucu oluşan hasarda, liman işletmecisi sorumlu tutulmuş, gemi personeline %10 kusur verilmiştir (Yargıtay 11. HD, 2014/9068 E.
Ambar Taban Sacı Hasarı: Profil demir tahliyesinde zincirin kopması sonucu düşen emtianın ambar taban sacına zarar vermesi olayında, asli kusur alt işverene verilmiştir (Yargıtay 11. HD, 2017/4097 E. K).
Ambar Kapakları Hasarı: İstifçi işçilerin hatalı hareketleri sonucu 3 ve 4 numaralı ambar kapaklarına verilen zarar nedeniyle istifçi şirket tazminata mahkum edilmiştir (Yargıtay 11. HD, 2014/4749 E. K).
Vinç ve Gövde Hasarı: Sahil vincinin kepçesinin geminin kıç perdesine çarpması sonucu yakıt tankının delinmesi olayında, liman işletmecisi TBK m.71 uyarınca “tehlike sorumluluğu” çerçevesinde sorumlu bulunmuştur (Yargıtay 11. HD, 2022/7315 E. Ka).
5. İkincil Kaynaklardan Ek Bağlam
Kaptanın Nezaret Görevi: İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi (2021/441 KE. ve 2022/376 K E.) kararlarında, kaptanın tahliye sırasındaki yanlışlıkları “protesto mektupları” ile bildirmesinin özen yükümlülüğünü yerine getirdiğine dair bir kanıt olarak kabul edildiği ve bu durumda taşıyanın sorumluluktan kurtulabildiği vurgulanmıştır.
Sorumluluk Sınırlandırmaları: Bazı müteahhitlik sözleşmelerinde, işçilerin gemiye vereceği hasarlar için “işçinin o günkü kazancının belirli bir katı” gibi sorumluluk sınırlamaları öngörülebilmekte ve bu hükümler sigortacıya karşı da ileri sürülebilmektedir (İstanbul BAM 43. HD, 2021/85 E. K).
Sık Sorulan Sorular
Tahliye sırasında yükün ambar tabanına veya kapaklara çarpması halinde kim sorumlu tutulur?
Tahliye sırasında meydana gelen hasarlarda sorumluluk; liman işletmecisi, tahliyeyi fiilen yapan stevedor (alt işveren) ve gemi personeli arasında kusur oranına göre paylaştırılır. Yargıtay uygulamasında, hatalı tahliye manevraları nedeniyle çoğu zaman asli kusur stevedor veya liman işletmesine yüklenmekte, kaptanın nezaret görevini ihmal etmesi halinde ise gemi personeline tali kusur verilebilmektedir.
FIO veya FIOS kaydı varsa kaptan ve taşıyan sorumluluktan kurtulur mu?
Hayır. FIO veya FIOS kaydı bulunsa dahi, kaptanın yükleme ve boşaltmaya nezaret etme yükümlülüğü devam eder. Yargıtay kararlarında, kaptanın tahliye sırasında gerekli uyarıları yapmaması veya operasyonu denetlememesi halinde kusurlu sayıldığı açıkça kabul edilmektedir. Bu nedenle FIOS kaydı, taşıyanın sorumluluğunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Tahliye sırasında gemiye verilen zarar “gemi alacağı” sayılır mı?
Uygulamada bu tür hasarlar çoğunlukla genel tazminat alacağı veya haksız fiil/sözleşmeye aykırılık alacağı olarak nitelendirilmektedir. Yargı kararlarında, yükün gemiye verdiği zararların doğrudan “gemi alacağı” olduğu yönünde yerleşik bir kabul bulunmamaktadır. Ancak hasarın niteliğine ve olayın özelliklerine göre bu tartışma her somut olayda yeniden değerlendirilmelidir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Tahliye sırasında gemiye verilen zararlar, klasik bir hasar davasından çok daha karmaşık bir hukuki yapıya sahiptir. Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca zararın varlığı değil; zararın kim tarafından, hangi aşamada ve kimin fiili hakimiyet alanında meydana geldiği belirleyici olmaktadır. Liman işletmecisi, stevedor, alt işveren, kaptan ve donatan arasındaki çok taraflı sorumluluk ilişkileri, yanlış husumet kurulması halinde davanın tamamen kaybedilmesine yol açabilmektedir.
Özellikle kusur oranlarının belirlenmesi, kaptanın nezaret yükümlülüğünün ihlal edilip edilmediği, protesto mektuplarının süresinde ve usulüne uygun tutulup tutulmadığı gibi hususlar; bilirkişi raporları ve yerleşik Yargıtay içtihatları ışığında değerlendirilmelidir. Bu noktada yapılacak tek bir usul hatası, tazminat talebinin reddine veya sorumluluğun tamamen gemi sahibine yüklenmesine neden olabilir.
Ayrıca bu tür davalarda görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla mı yoksa genel ticari dava olarak mı görüleceğinin tespiti büyük önem taşır. Yanlış mahkemede açılan davalar, uzun süreli yargılamalara ve ciddi zaman kayıplarına yol açmaktadır.
Bu nedenle tahliye sırasında gemiye verilen zararlarla ilgili uyuşmazlıklarda, deniz ticareti hukuku ve Yargıtay uygulamasına hâkim uzman bir avukat desteği, hem sorumluluğun doğru kişilere yöneltilmesi hem de tazminatın etkin şekilde tahsili açısından vazgeçilmezdir.
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca, riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerin bu tespiti süresi içinde yaptırmaması durumunda, tespitler Bakanlık veya ilgili İdarece yapılır veya yaptırılır. Danıştay 6. Dairesi ve İdare Dava Daireleri Kurulu kararlarında, bu düzenlemenin Kanun’un amacına, mülkiyet hakkının korunmasına ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkına uygun olduğu teyit edilmiştir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların kullanımına (oturma, çalışma, eğlenme, ibadet vb.) tahsis edilmiş yapılar ile hayvanların veya eşyaların korunmasına yarayan yapılar için yapılır. Ancak inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar bu tespitin konusu dışındadır.
2. Elektronik Yazılım Sistemi ve Raporlama Süreci
Riskli yapı tespit talepleri ve süreci elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar, bir yapı hakkında tespit talebi aldığında, sistem üzerinden daha önce bir rapor düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmekle yükümlüdür. Yönetmelik uyarınca, elektronik sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespitinin iki ay içinde yapılmaması durumunda maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmaması durumunda ise Bakanlıkça re’sen yapı kaydı sistemden silinir. Hazırlanan raporlarda binanın Ulusal Adres Veri Tabanı (UAVT) kodu ve adres bilgilerinin yer alması zorunludur.
3. Tek Rapor İlkesi ve İstisnaları
Yönetmeliğin 7. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Ancak aşağıdaki haller bu kuralın istisnasını oluşturur:
İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi,
Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi,
Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin (deprem, yangın vb.) gerçekleşmiş olması. Ayrıca, aynı parsel üzerinde bulunan farklı statik özelliklere sahip yapıların (örneğin; bir binanın altındaki dükkanlar ile yanındaki müstakil dükkanlar) ayrı ayrı incelenmesi ve her biri için ayrı performans analizi yapılması gerekmektedir.
4. Tapuya Şerh, Tebligat ve İtiraz Prosedürü
Hazırlanan riskli yapı tespit raporları, tespiti yapan idare veya lisanslı kuruluşça en geç on iş günü içinde ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış İdareye gönderilir. Raporlarda eksiklik bulunmaması halinde, yapıların riskli olduğu hususu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, bu şerhi ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ eder.
İtiraz Süresi: Malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı itiraz edebilirler.
Değerlendirme: İtirazlar, Bakanlıkça teşkil edilen ve üniversitelerden gelen üyelerin de bulunduğu teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır.
Kesinleşme: İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda riskli yapı kararı kesinleşir ve tahliye/yıkım süreci başlar. Yargı kararlarında, itiraz yolunun seçimlik bir hak olduğu ve doğrudan dava açılmasının da mümkün olduğu kabul edilmiştir.
5. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Bilgiler ve Özel Durumlar
Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde sınırlı bilgi veya ek bağlam sağlayan ikincil kaynaklar üzerinden tespit edilmiştir:
Kültür Varlıkları: 2863 sayılı Kanun kapsamındaki kültür varlıkları için riskli yapı tespiti ancak maliklerin talebiyle yapılabilir. Tespitin kesinleşmesinin ardından durum ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na bildirilir ve uygulama bu kurulun kararına göre yürütülür. İkincil kaynaklarda, bu sürecin 2863 sayılı Kanun’daki “izinsiz müdahale yasağı” ile çelişebileceğine dair hukuki tartışmaların bulunduğu not edilmiştir.
Kiracıların Durumu: Riskli yapı tespitine itiraz hakkı münhasıran maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracıların bu tespite karşı itiraz etme ehliyetinin bulunmadığı, ancak tahliye ve yıkım gibi uygulama işlemlerine karşı dava açabilecekleri değerlendirilmektedir.
Kolluk Müdahalesi ve Masraflar: Yapıların tahliyesi ve yıkımı aşamasında engelleme ile karşılaşılması durumunda kolluk marifetiyle işlem yapılabileceği, ayrıca maliklerce yaptırılmayan tespit ve yıkım işlemlerinin masraflarının 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre maliklerden tahsil edileceği belirtilmektedir.
Vergi Muafiyeti: Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazların dönüşüm öncesi ilk satışı, devri ve tescili gibi işlemlerin damga vergisinden muaf olduğu özelge bazlı bilgilerde yer almaktadır.
Sonuç: Yargı kararları, Yönetmeliğin 7. maddesinde düzenlenen riskli yapı tespit sürecinin; elektronik sistem kontrolü, tek rapor ilkesi, 15 günlük itiraz süresi ve teknik heyet incelemesi gibi sıkı şekli şartlara bağlı olduğunu ve bu usullere uyulmamasının (örneğin; tebligat usulsüzlüğü veya eksik teknik inceleme) işlemlerin iptaline yol açacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitine kimler itiraz edebilir?
Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı yalnızca yapı malikleri veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracılar doğrudan riskli yapı kararına itiraz edemez; ancak tahliye veya yıkım işlemlerine karşı dava açabilirler.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden veya muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Bu süre içinde itiraz edilmezse riskli yapı kararı kesinleşir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Riskli yapı tespiti süreci; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatının birlikte uygulanmasını gerektiren teknik ve çok aşamalı bir idari süreçtir. Sürelerin kaçırılması, usulsüz tebligatın fark edilmemesi veya teknik rapora karşı hukuki dayanak oluşturulamaması ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Uzman avukat desteği özellikle şu konularda kritik önem taşır:
Riskli yapı tespit sürecinin hukuka uygun yürütülmesinin denetlenmesi
Tebligat ve ilan işlemlerinin usule uygunluğunun incelenmesi
Teknik rapora karşı bilimsel ve hukuki itiraz hazırlanması
Tapu şerhi, tahliye ve yıkım süreçlerinin hukuki takibi
Maliklerin mülkiyet hakkının korunması ve ekonomik kayıpların önlenmesi
İdari işlemlerin iptali için dava stratejisinin belirlenmesi
Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca riskli yapı kararına itiraz etmekten ibaret olmayıp mülkiyet hakkının korunması ve dönüşüm sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından belirleyici öneme sahiptir.
Müteahhit İnşaata Başlamazsa Ne Yapılır? Maliklerin Hakları, İdari Fesih Süreci ve Yargı Kararları
1. Giriş ve Hukuki Çerçeve
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası, kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitten kaynaklanan gecikmeler nedeniyle maliklerin mağduriyetini önlemek amacıyla idareye (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/yetkili idare) sözleşmeleri resen feshetme yetkisi tanımaktadır. Bu hüküm uyarınca; oy birliği veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya yapım işinin durdurulup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekipmanla devam edilmemesi halinde, maliklerin salt çoğunluk kararıyla idareye başvurulabilmektedir.
2. İdarenin Tespit ve Fesih Usulü
Yargı kararları, idarenin bu madde kapsamındaki yetkisini kullanırken izlemesi gereken usulü netleştirmiştir:
Başvuru ve Tespit: Maliklerin çoğunluk kararı ile Başkanlığa başvurması üzerine, idare yerinde inceleme yaparak inşaatın durumunu tespit eder. Danıştay 6. Dairesi ve İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK) kararlarına göre, idarenin “inşaatın hangi seviyede durduğunu veya durmaya hangi tarafın sebep olduğunu” ayrıntılı olarak tespit etme zorunluluğu bulunmamakta; inşai faaliyetin durduğunun ve ekipman eksikliğinin tespiti yeterli görülmektedir.
İhtar Süreci: Durumun tespiti halinde müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir.
Resen Fesih: 30 günlük sürenin sonunda işe başlanmadığının veya devam edilmediğinin tespiti halinde, sözleşmeler başka bir ihtara gerek kalmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrası tapu sicilindeki şerhler maliklerin veya idarenin talebiyle terkin edilir.
3. Mahkeme Kararları Işığında Somut Örnek Analizleri
Ankara Çankaya Örneği (Danıştay 6. Daire, 2020/10800 K): Riskli yapı için 2016’da sözleşme imzalanmış, inşaat %85-95 seviyesine gelmiş ancak durmuştur. İdare 2019 ve 2020 yıllarında yaptığı incelemelerde 6 aydan fazla süredir ekipmanla çalışma yapılmadığını tespit etmiş ve 30 günlük ihtarların ardından sözleşmeleri feshetmiştir. Mahkeme, müteahhidin “ödemesizlik” iddiasına rağmen, idarenin yerinde inceleme ve ihtar usulünü yeterli bularak feshin hukuka uygun olduğuna karar vermiştir.
İzmir Karşıyaka Örneği (Danıştay İDDK, 2022/1167 K): 2016’da yıkılan yapı için müteahhit ile sözleşmeler imzalanmış ancak inşaata hiç başlanmamıştır. Maliklerin başvurusu üzerine idare 2019’da 30 günlük ihtar çekmiş, süre sonunda işe başlanmadığı tespit edilince sözleşmeler feshedilmiştir. Yargı, bu uygulamanın Kanun’un amacına ve kamu yararına uygun olduğunu teyit etmiştir.
İstanbul Ümraniye Örneği (İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2023/777 K): 2017’de yapı ruhsatı alınmasına rağmen inşai faaliyetin devam etmediği tespit edilmiştir. Bakanlıkça çekilen ihtarlara uyulmaması üzerine sözleşmeler resen feshedilmiştir. Mahkeme, bu fesihle birlikte müteahhitler arasındaki adi ortaklığın da sona erdiğini kabul etmiştir.
4. Feshin Hukuki Sonuçları
Genel Hukuk Hükümleri: Fesih tarihine kadar yapılmış işler, devrolunan hisseler ve ödemeler konusunda genel hukuk hükümleri uygulanır.
Kira Yardımları: Kanun’un açık hükmü ve yargı kararları uyarınca, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.
Üçüncü Kişilerin Durumu: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/2306 K), genel hükümlere dayalı fesihlerde iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek iktisap ettikleri hakların korunması gerektiğini vurgulamıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resen fesihlerde idari sürecin tamamlanmasıyla şerhlerin terkini esastır.
5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler ve Ek Bağlam
İkincil Kaynak Notu (Danıştay İDDK, 2022/3386 K): Müteahhitler, bu fıkranın sözleşme hürriyetine ve mülkiyet hakkına aykırı olduğunu, noter onaylı sözleşmelerin mahkeme kararı olmadan feshedilemeyeceğini iddia etmişlerdir. Ancak yargı, kentsel dönüşümün kamu düzenine ilişkin amacını gözeterek bu iddiaları reddetmiş ve idarenin yetkisinin yargı denetimine tabi olmasını yeterli bir güvence olarak görmüştür.
İkincil Kaynak Notu (BAM İzmir 14. HD, 2022/1767 K): Müteahhitlerin, gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığı (imar değişikliği, eksik imzalar vb.) yönündeki savunmaları, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari fesih sürecinde sıklıkla ileri sürülmektedir. Ancak idari yargı, inşai faaliyetin durmuş olmasını feshin tetiklenmesi için yeterli bir maddi vakıa olarak değerlendirme eğilimindedir.
İkincil Kaynak Notu (Yargıtay 23. HD, 2015/4667 K): Genel hukuk kuralları çerçevesinde de müteahhit tarafından ödenen kira bedellerinin, arsa sahiplerinin evlerinin yıkılması nedeniyle mağduriyetleri gözetilerek sebepsiz zenginleşme teşkil etmeyeceği ve geri istenemeyeceği kabul edilmektedir; bu durum 6306 sayılı Kanun’daki düzenleme ile paralellik arz etmektedir.
6. Değerlendirme
Mahkeme kararları, 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesinin, müteahhit temerrüdü nedeniyle kilitlenen kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak için idareye güçlü bir müdahale yetkisi verdiğini göstermektedir. Yargı, idarenin kusur incelemesine girmeden, sadece “işin durması” ve “ihtara rağmen başlanmaması” olguları üzerinden fesih işlemini denetlemektedir. Fesih sonrası tasfiye süreci ise genel hukuk hükümlerine bırakılmaktadır.
Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi uyarınca, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle inşaata bir yıl içinde başlanmaması veya yapım faaliyetinin en az altı ay süreyle durması halinde, maliklerin çoğunluk kararıyla kentsel dönüşüm başkanlığına veya yetki verdiği idareye başvurulabilir ve idare sözleşmeyi resen feshedebilir.
Müteahhit işe başlamazsa maliklerin doğrudan fesih hakkı var mı?
Malikler doğrudan sözleşmeyi feshetmek yerine çoğunluk kararıyla Bakanlık veya ilgili idareye başvurarak idari fesih sürecini başlatır. İdare inceleme yapar, ihtar süreci işletilir ve şartlar oluşursa sözleşme resen feshedilir.
Resen fesih sonrası müteahhit kira yardımlarını geri isteyebilir mi?
Hayır. Kanun ve yerleşik yargı kararları uyarınca fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları geri talep edilemez.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi süreci; idare hukuku, borçlar hukuku, gayrimenkul hukuku ve tapu hukuku boyutlarını birlikte içeren son derece teknik ve çok aşamalı bir hukuki süreçtir. Sürecin usule uygun yürütülmemesi, malikler açısından telafisi güç hak kayıplarına, ciddi ekonomik zararlar doğmasına ve projenin uzun yıllar kilitlenmesine neden olabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshi, yalnızca teknik bir işlem değil; stratejik hukuki yönetim gerektiren kapsamlı bir süreçtir.
Uzman avukat desteği özellikle şu nedenlerle kritik önem taşımaktadır:
Malikler arasında çoğunluk kararının hukuka uygun şekilde alınması ve karar sürecinin usule uygun yürütülmesi
İdareye yapılacak başvuruların doğru hukuki gerekçelerle hazırlanması ve sürecin etkin şekilde takip edilmesi
Müteahhit temerrüdünün hukuken doğru şekilde tespit edilmesi ve delillendirilmesi
Tapu sicilindeki şerhlerin kaldırılması ve sözleşme tasfiye sürecinin yönetilmesi
Müteahhitten doğabilecek tazminat, kira, cezai şart ve diğer alacak haklarının korunması
Maliklerin ekonomik menfaatlerinin ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması
Yeni yüklenici ile yapılacak sözleşme sürecinde hukuki risklerin önlenmesi
Kentsel dönüşüm projelerinde sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca sözleşmenin feshi ile sınırlı olmayıp, malikler açısından ekonomik güvenliğin sağlanması, mülkiyet haklarının korunması ve projenin sağlıklı şekilde tamamlanması bakımından belirleyici öneme sahiptir.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak İstanbul merkezli olmak üzere özellikle Tuzla, Kartal, Maltepe, Pendik ve Gebze bölgelerinde yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, uyuşmazlıkların çözümü, sözleşme feshi süreçleri ve malik haklarının korunması konularında kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız. Bölgesel uygulama deneyimimiz ve kentsel dönüşüm mevzuatına ilişkin uzmanlığımız ile müvekkillerimizin haklarını etkin şekilde korumayı hedeflemekteyiz.
Gemi kasko, P&I (Protection & Indemnity) ve karşılıklı sigorta kulübü aidatları, Türk Ticaret Kanunu’na göre açıkça deniz alacağı sayılmasına rağmen; uygulamada bu alacakların önemli bir kısmı ya geç tahsil edilmekte ya da tamamen tahsil edilememektedir. Bunun temel nedeni, sigorta primlerinin hukuki niteliğinin doğru kurgulanmaması ve yanlış muhataba yönelinmesidir.
Hull insurance, P&I (Protection & Indemnity) premiums, and mutual insurance club contributions are explicitly recognized as maritime claims under the Turkish Commercial Code. However, in practice, a significant portion of these receivables is either collected late or cannot be collected at all. The main reason for this is the improper legal characterization of insurance premiums and directing claims against the wrong party.
1. Kanuni Dayanak ve Deniz Alacağı Niteliği
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 1352/1-r maddesi uyarınca, “geminin maliki tarafından veya onun hesabına ödenecek, karşılıklı sigorta aidatları da dâhil sigorta primleri” açıkça deniz alacağı olarak tanımlanmıştır. Yargı kararları, bu hükmü geminin işletilmesi için vazgeçilmez bir mali yükümlülük olarak değerlendirmektedir. Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2017/611 E., 2019/818 K K.), teknelerin denizde faaliyet göstermeleri sırasında kaza riskine karşı sigorta poliçesi yaptırılmasını “zorunlu bir harcama” ve “akıllıca bir ticari gereklilik” olarak nitelendirmiştir. Mahkeme, bu kapsamda ödenen kasko bedellerini deniz alacağı hesaplamasına dâhil ederek itirazın iptaline hükmetmiştir.
Pursuant to Article 1352/1-r of the Turkish Commercial Code No. 6102 (TCC), “insurance premiums, including mutual insurance contributions, payable by or on behalf of the shipowner” are explicitly defined as maritime claims. Judicial decisions consider this provision as an indispensable financial obligation for the operation of a vessel.
The Antalya 1st Commercial Court of First Instance (File No. 2017/611 E., Decision No. 2019/818 K.) characterized the procurement of insurance policies against accident risks during the maritime operation of vessels as a “mandatory expense” and a “prudent commercial necessity.” Within this scope, the court included the hull insurance premiums paid in the calculation of maritime claims and ruled for the annulment of the objection.
2. Sigorta Primlerinin Ticari Zorunluluğu ve İşletme Sözleşmeleri
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, sigorta primlerinin geminin denize açılması ve yük kabul edebilmesi için “ticari bir zorunluluk” olduğunu vurgulamıştır (2012/7604 E., 2012/12075 K K.). Bu zorunluluk, gemi işletme sözleşmelerinde de karşılık bulmaktadır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin bir kararında (2014/9401 E., 2014/17531 K K.), gemi işletmecisinin sigorta primlerini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle geminin sigorta güvencesinden yoksun kalması ve batması durumunda, işletmecinin oluşan zarardan sorumlu tutulacağı belirtilmiştir. Benzer bir olayda, prim ödemesindeki gecikme nedeniyle sigorta tazminatının alınamaması, işletmecinin %50 oranında kusurlu bulunmasına ve tazminat ödemesine gerekçe gösterilmiştir (2018/3642 E., 2018/5710 K.).
The 11th Civil Chamber of the Court of Cassation has emphasized that insurance premiums constitute a “commercial necessity” for a vessel to put to sea and accept cargo (File No. 2012/7604 E., Decision No. 2012/12075 K.). This obligation is also reflected in ship management agreements.
In one of its decisions (File No. 2014/9401 E., Decision No. 2014/17531 K.), the 11th Civil Chamber of the Court of Cassation held that where a ship operator fails to fulfill the obligation to pay insurance premiums, resulting in the vessel being deprived of insurance coverage and subsequently sinking, the operator shall be held liable for the resulting damage.
In a similar case, the failure to obtain insurance compensation due to delayed payment of premiums was deemed to constitute 50% fault on the part of the operator, forming the basis for an award of damages (File No. 2018/3642 E., Decision No. 2018/5710 K.).
3. P&I (Koruma ve Tazmin) Sigortaları ve Karşılıklı Sigorta Aidatları
Deniz alacağı kapsamında değerlendirilen bir diğer önemli kalem, karşılıklı sigorta kulüplerine (P&I Kulüpleri) ödenen aidatlardır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi (2016/10458 E., 2018/2781 K K.), gemi işleteni tarafından üstlenilen koruma ve tazmin sigortası primlerinin ödenmemesi durumunda, sigorta şirketinin fesih hakkını kullanabileceğini ve bakiye prim alacağını icra yoluyla talep edebileceğini teyit etmiştir. P&I sigortaları, donatanın mali sorumluluklarını (mürettebat tazminatları, çevre kirliliği, üçüncü kişi zararları) fonlamak amacıyla karşılıklı sigorta ilkelerine göre işlemektedir (2013/4536 E., 2013/21540 K K.).
4. Prim Alacaklarının Tahsili, Broker Yetkisi ve Zamanaşımı
Sigorta primlerinin tahsilinde broker ve acentelerin yetkisi yargılamalarda sıklıkla tartışılmaktadır. Yargıtay, brokerların prim tahsil edebilmesi için sigorta şirketinden alınmış açık bir temlik veya yetkinin bulunması gerektiğini belirtmektedir (2016/2832 E., 2017/1694 K K.). Trakya gemisine ilişkin bir uyuşmazlıkta, brokerın temlik sözleşmesine dayanarak prim alacağı davası açabileceği kabul edilmiş, ancak fesih tarihleri ve prim revizyonları hesaplamada dikkate alınmıştır (2023/1538 E., 2024/1145 K K.). Ayrıca, sigorta prim alacakları için TTK m. 1268 uyarınca 2 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür (2008/12607 E., 2010/3712 K.).
5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bağlamsal Bilgiler
Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde sınırlı bilgi olması nedeniyle ikincil kaynaklar üzerinden değerlendirilmiştir:
Görevli Mahkeme: Sigorta primleri ve deniz sigortasından doğan uyuşmazlıklarda, TTK m. 1352 ve m. 5/2 uyarınca Denizcilik İhtisas Mahkemeleri görevlidir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi (2024/1636 E. ) ve İstanbul 20. Asliye Ticaret Mahkemesi (2022/129 E. K), sigorta tazminatı ve enkaz kaldırma gibi deniz sigortası kaynaklı taleplerde görevsizlik kararı vererek dosyaları ihtisas mahkemelerine göndermiştir.
P&I Kulübü Mekanizması: P&I kulüp sigortalarında “Pay To Be Paid” (Öde ki Ödensin) kuralı geçerli olup, üyenin (donatanın) tazminat talebinde bulunabilmesi için öncelikle zararı kendisinin karşılamış olması veya aidat yükümlülüklerini yerine getirmiş olması beklenmektedir (BAM 43. HD, 2024/1636).
İpotekli Alacaklı Menfaati: Gemi ipoteği alacaklısı olan bankalar, gemi malikinin sigorta yaptırmaması durumunda kendi menfaatlerini korumak amacıyla “sigorta ettiren” sıfatıyla prim ödeyebilmekte ve bu harcamalar deniz ticareti hukuku bağlamında değerlendirilmektedir (BAM 13. HD, 2024/859
İhtiyati Haciz Şartları: Sigorta poliçesi kapsamındaki muafiyet (deductible) tutarlarının donatandan rücuen tahsili taleplerinde, alacağın likit ve muaccel olduğunun tam olarak ispatlanamaması durumunda ihtiyati haciz talepleri reddedilebilmektedir (Yargıtay 11. HD, 2014/15126 Kaynak).
Sonuç Yargı kararları, TTK m. 1352/1-r uyarınca sigorta primlerini ve karşılıklı sigorta aidatlarını geminin işletilmesi için zorunlu maliyetler olarak görmekte ve bu kalemleri deniz alacağı olarak kabul etmektedir. Primlerin ödenmemesi yalnızca alacak davasına konu olmakla kalmayıp, geminin sigorta güvencesini yitirmesi nedeniyle donatan veya işleten için ağır tazminat sorumluluklarına yol açabilmektedir.
Sık Sorulan Sorular
P&I kulübü aidatları gerçekten gemi alacağı sayılır mı?
Evet. Yargıtay içtihatlarına göre, karşılıklı sigorta kulüplerine (P&I Clubs) ödenen aidatlar geminin işletilmesi için zorunlu ve vazgeçilmez maliyetlerdir. Ancak P&I sisteminde geçerli olan “Pay to be Paid” (Öde ki Ödensin) kuralı nedeniyle, donatan aidatını ödemeden kulüpten tazminat talep edemez. Bu da prim ödenmediğinde hem sigorta korumasının hem de ticari faaliyetin durmasına yol açar
Sigorta brokeri prim alacağını doğrudan tahsil edebilir mi?
Hayır, her zaman değil. Yargıtay’a göre brokerin prim tahsil edebilmesi için sigorta şirketinden açık bir temlik veya yetki belgesi bulunmalıdır. Aksi halde broker tarafından açılan davalar husumet yokluğu nedeniyle reddedilir. Uygulamada birçok prim alacağının tahsil edilememesinin nedeni, brokerin yetkisinin dava dosyasında ispatlanamamasıdır.
Gemi sigorta primlerinde zamanaşımı ne kadar?
Sigorta prim alacakları için TTK m. 1268 uyarınca 2 yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu süre, çoğu zaman yanlış hesaplanmakta veya fesih–revizyon tarihleri dikkate alınmadan dava açılmaktadır. Zamanaşımı süresinin kaçırılması, alacağın tamamen ortadan kalkmasına neden olur.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Sigorta primleri ve P&I aidatları, teoride “en net deniz alacakları” arasında yer alsa da; pratikte en sık dava kaybedilen kalemlerden biridir. Bunun nedeni;
Yanlış donatan / işleten ayrımı
Broker yetkisinin ispatlanamaması
Zamanaşımı hataları
Yanlış görevli mahkemede dava açılması
İhtiyati haciz koşullarının eksik hazırlanması gibi teknik ama ölümcül hatalardır.
Özellikle İstanbul, Tuzla, Tuzla Tersanesi, Ambarlı, Pendik, Aliağa gibi liman bölgelerinde; gemiler kısa sürede el değiştirebilmekte, işletme yapıları hızla değişmekte ve sigorta borçları zincirleme şekilde uyuşmazlığa dönüşmektedir. Bu nedenle sigorta primi alacakları genel icra mantığıyla değil, deniz ticareti hukukuna özgü reflekslerle takip edilmelidir.
Bu noktada, deniz alacakları, gemi ihtiyati haczi ve sigorta primi uyuşmazlıkları alanında yoğun uygulama tecrübesine sahip olan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul ve Tuzla liman bölgesinde bu tür alacakların hızlı güvence altına alınması ve tahsili bakımından öne çıkan hukuk büroları arasında yer almaktadır.
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Fesih Rejimi
Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; bünyesinde hem “eser sözleşmesi” hem de “taşınmaz satış vaadi” (arsa payının devri) unsurlarını barındıran karma nitelikli (çift tipli) akitlerdir. Bu sözleşmeler, tapuda pay devrini de içerdiğinden Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlıdır. Bu hukuki nitelikleri gereği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ve bu beyanın karşı tarafa ulaşmasıyla feshedilmesi kural olarak mümkün değildir.
2. Tek Taraflı Fesih Hakkının Geçersizliği
Yargıtay kararlarında, sözleşme metninde taraflara tek taraflı fesih hakkı tanınmış olsa dahi, bu tür hükümlerin genel hukuk kuralları çerçevesinde doğrudan sonuç doğurmayacağı belirtilmektedir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2021/5389 E., 2022/5019 K.) ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi (2024/52 E., 2024/274 K.) kararlarında, sözleşmede kooperatife veya arsa sahibine tek taraflı fesih hakkı tanıyan maddeler bulunsa dahi, bu maddelerin tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmeye yetmeyeceği, feshin ancak mahkeme kararı veya iradelerin birleşmesiyle mümkün olduğu ifade edilmiştir.
3. Sözleşmenin Sona Erme Koşulları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak iki şekilde sona erdirilebilir:
Tarafların İradelerinin Fesih Konusunda Birleşmesi (İkale): Tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi sona erdirme konusunda mutabık kalmaları durumunda sözleşme feshedilmiş sayılır. Yargıtay, arsa sahibinin sözleşmeyi feshettiğini bildirmesinin ardından yüklenicinin de bu feshi kabul etmesini veya arsa sahibinin başka bir yükleniciyle yeni bir sözleşme imzalamasını “iradelerin birleşmesi” olarak kabul etmektedir.
Mahkeme Kararı (Hakim Kararı): Taraflardan biri fesih iradesine karşı çıkıyorsa veya feshi kabul etmiyorsa, sözleşmeden dönmek isteyen tarafın mutlaka mahkemede “sözleşmenin feshi” davası açması ve hakimin fesih kararı vermesi gerekmektedir. Hakim, fesih isteyen tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek bir karar verir; aksi takdirde tek taraflı fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz ve sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder.
4. Tek Taraflı Fesih Bildiriminin Hukuki Sonuçları
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi ve 15. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, karşı tarafın kabulü olmaksızın gönderilen noter ihtarnameleri veya tek yanlı fesih bildirimleri “hukuksal sonuç doğurmaz”. Bu tür bir bildirim yapılmış olsa dahi, mahkemece fesih kararı verilene veya taraflar fesihte uyuşana kadar sözleşme geçerliliğini korur. Sözleşme ayakta kaldığı sürece tarafların edimlerini ifa yükümlülüğü (inşaatın yapımı, kira tazminatı ödenmesi vb.) devam eder.
5. İstisnai Durumlar ve Uygulama Farklılıkları
Bazı kararlarda (örneğin Yargıtay 6. HD 2024/71 E., 2025/857 K.), bilirkişi raporları ve somut delillerle fesih koşullarının oluştuğu ve arsa sahibinin haklı nedenlerle sözleşmeyi feshettiği durumlarda, mahkemenin bu haklılığı tespit ederek fesihe hükmetmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, inşaatın fiziki seviyesinin %90 ve üzeri olduğu durumlarda feshin “ileriye etkili” sonuç doğuracağı, bu oranın altındaki durumlarda ise “geriye etkili” (dönme) feshin söz konusu olacağı belirtilmektedir.
Sonuç olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara sözleşme ile tek taraflı fesih yetkisi verilmiş olsa dahi, bu yetki karşı tarafın itirazı halinde kendiliğinden sonuç doğurmaz. Sözleşmenin feshi için ya tarafların bu konuda tam bir irade uyuşması içinde olması ya da mahkemece verilmiş kesinleşmiş bir fesih kararının bulunması zorunludur.
Sık Sorulan Sorular
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?
Hayır. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih ancak tarafların anlaşması (ikale) veya mahkeme kararı ile mümkündür. Karşı tarafın kabulü olmaksızın yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz.
Noter ihtarı göndererek inşaat sözleşmesi feshedilebilir mi?
Tek başına noter ihtarı sözleşmeyi sona erdirmez. Noter ihtarı yalnızca fesih iradesini gösterir ve karşı taraf kabul etmezse sözleşmenin feshi için mahkemede dava açılması gerekir.
Mahkeme kararı olmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sona erer mi?
Taraflar fesih konusunda anlaşmamışsa sözleşme mahkeme kararı olmadan sona ermez. Mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın haklı olup olmadığını inceleyerek feshe karar verebilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Neden Uzman Avukat Desteği Alınmalıdır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi, tapu devri, ayni haklar ve yüksek ekonomik değer içeren karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yapılacak hukuki hatalar telafisi güç zararlar doğurabilir.
Bu nedenle sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.
1. Yanlış fesih işlemi sözleşmeyi sona erdirmez
Tek taraflı fesih bildirimi çoğu zaman hukuki sonuç doğurmaz. Yanlış fesih yöntemi nedeniyle sözleşme yürürlükte kalabilir ve taraflar ağır tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilir.
2. Tapu devri ve ayni hak riskleri içerir
Arsa payı devri, tapu kayıtları ve taşınmaz üzerindeki hakların korunması teknik hukuki bilgi gerektirir. Yanlış işlem mülkiyet kaybına kadar varan sonuçlar doğurabilir.
3. Fesih şartlarının oluşup oluşmadığı teknik inceleme gerektirir
İnşaatın fiziki seviyesi, sözleşmeye aykırılık, temerrüt durumu ve kusur oranı bilirkişi incelemesi ve hukuki değerlendirme gerektirir.
4. Yüksek tazminat ve kira kaybı riskleri vardır
Fesih sonrası ortaya çıkabilecek zarar, kira tazminatı, değer artışı ve sebepsiz zenginleşme talepleri profesyonel hukuki strateji gerektirir.
5. Mahkeme süreci stratejik yürütülmelidir
Fesih davalarında talep türü, delil sunumu ve hukuki nitelendirme davanın sonucunu doğrudan etkiler.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu
2M Hukuk Avukatlık Bürosu; İstanbul merkezli, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal ve Gebze bölgesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, sözleşmeye aykırılık, yüklenici sorumluluğu ve taşınmaz kaynaklı uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti sunmaktadır. İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli–Gebze hattında faaliyet gösteren ofisimiz, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkillerine stratejik hukuki çözümler sağlamaktadır.
Arsa sahipleri ve yükleniciler arasında ortaya çıkan sözleşme ihlalleri, fesih süreçleri, tapu devri sorunları ve tazminat taleplerinde sürecin doğru hukuki strateji ile yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, sözleşmenin hazırlanmasından fesih sürecine, dava aşamasından hakların tahsiline kadar tüm aşamalarda profesyonel hukuki destek sunarak hak kaybının önlenmesini ve uyuşmazlığın etkin şekilde çözülmesini amaçlamaktadır.
Gemi satışlarında ayıba ilişkin bildirim süreleri, işlemin ticari niteliği ve ayıbın türüne (açık veya gizli ayıp) göre Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Ticaret Kanunu (TTK) hükümleri çerçevesinde belirlenmektedir:
Genel Süreler (TBK m. 223): Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu satıcıya “uygun bir süre” içinde bildirmekle yükümlüdür.
Ticari Satışlarda Süreler (TTK m. 23/c):
Açık Ayıplar: Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı 2 gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir.
Muayene ile Ortaya Çıkan Ayıplar: Ayıp teslim anında açıkça belli değilse, alıcı malı teslim aldıktan sonra 8 gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda ayıbı tespit ederse aynı süre içinde bildirmekle yükümlüdür.
Gizli Ayıplar: Olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak ayıplar söz konusu olduğunda, bu ayıbın sonradan anlaşılması halinde “derhal” veya “hemen” satıcıya bildirilmesi gerekmektedir (TBK m. 223/2).
Zamanaşımı: Satıcı daha uzun bir süre üstlenmedikçe, ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin davalar, ayıp sonradan ortaya çıksa bile malın alıcıya devrinden başlayarak 2 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (İstanbul Anadolu 3. ATM-2020/288 K).
2. Ayıp İhbarının Geçersiz Sayıldığı Durumlar
Yargı kararlarına göre aşağıdaki durumlarda yapılan ayıp ihbarları geçersiz sayılmakta ve alıcı seçimlik haklarını kaybetmektedir:
Süre Aşımı: Teslimden yaklaşık iki ay sonra yapılan ihbarlar (örneğin 04.04.2018 teslim tarihinden sonra 08.06.2018 tarihinde yapılan ihtarname), işlerin olağan akışına göre süresinde yapılmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilmiştir (İstanbul BAM 13. HD-2022/987
Sorumsuzluk Kayıtları: Sözleşmede yer alan “as is where is basis” (mevcut haliyle), “teslimatta havuzlama yapılmayacaktır” veya “teslimden sonraki havuzlamalarda tespit edilen hasarlardan satıcı sorumlu değildir” şeklindeki kayıtlar, satıcının sorumluluğunu ortadan kaldırarak ihbarı geçersiz kılabilir.
Alıcının Önceden Bilmesi: Satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan satıcı sorumlu değildir (TBK m. 222).
İnceleme ve Bildirim Külfetinin İhmali: Alıcı uygun sürede gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmezse, malı ayıplı haliyle kabul etmiş sayılır.
İstisna (Ağır Kusur): Satıcının ağır kusurlu olduğu veya satıcılığı meslek edindiği durumlarda (TBK m. 225), satıcı ayıbın süresinde bildirilmediğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz (İstanbul 17. ATM-2019/347 K
3. Ayıp İhbarının Şekil Şartı
Geçerlilik Şartı: TBK m. 223 kapsamında ayıp ihbarının geçerliliği için özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. İçeriği itibarıyla satıcıyı ayıptan haberdar etmeye elverişli her türlü bildirim yeterli görülebilir.
İspat Şartı (TTK m. 18/3): Tacirler arasındaki satışlarda; diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe veya sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarların noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya kayıtlı elektronik posta (KEP) sistemi ile yapılması ispat kolaylığı açısından önem arz etmektedir. Bazı mahkeme kararlarında bu usulün bir “ispat şartı” olduğu, yazılı delil ile kanıtlanamayan ihbarların geçersiz sayılabileceği vurgulanmıştır (İstanbul Anadolu 3. ATM-2020/288
4. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler
İkincil kaynak niteliğindeki kararlarda şu ek hususlar vurgulanmıştır:
İspat Yükü: Tacirler arası işlemlerde TTK m. 18/3’teki şekil şartı bir geçerlilik şartı değil, “ispat şartı” olarak değerlendirilmektedir. İhbarın bu yollarla kanıtlanamaması durumunda hak kaybı yaşanabilir (Gaziantep 2. ATM-2023/309
Fiili İhbar: Aracın veya makinenin garanti kapsamında yetkili servise götürülmesi, bazı durumlarda “fiili ayıp ihbarı” olarak kabul edilmekte ve süresinde yapılmış sayılmaktadır (İstanbul BAM 13. HD-2020/303 k, Antalya 4. ATM-2018/6
Esneklik: Yargıtay içtihatlarına atıf yapan bazı kararlarda, ayıp ihbarının kural olarak herhangi bir şekle tabi olmadığı, karşı tarafın ayıptan haberdar edilmesini sağlayan her türlü bildirimin (mail, ihtarname vb.) yeterli olabileceği belirtilmiştir (Ankara BAM 22. HD-2021/940 K). Ancak WhatsApp veya sözlü bildirimlerin, muhataba ulaştığı kanıtlanamadığı sürece ispat açısından yetersiz görülebileceği not edilmiştir (Antalya 4. ATM-2022/640 K
Gemi satışında ayıp ihbarı kaç gün içinde yapılmalıdır?
Ayıp ihbar süresi, satışın ticari olup olmamasına ve ayıbın niteliğine göre değişir. Ticari satışlarda açık ayıplar için 2 gün, muayene ile ortaya çıkan ayıplar için 8 gün, gizli ayıplarda ise ayıp öğrenilir öğrenilmez derhal bildirim yapılmalıdır. Bu süreler aşılırsa alıcı ayıptan doğan haklarını kaybedebilir.
“As is where is” kaydı ayıp ihbarını tamamen geçersiz kılar mı?
Çoğu durumda evet. Gemi satış sözleşmesinde yer alan “as is where is” (mevcut haliyle), havuzlama yapılmayacaktır veya teslim sonrası hasarlardan satıcı sorumlu değildir gibi kayıtlar, satıcının ayıptan sorumluluğunu önemli ölçüde sınırlar. Ancak satıcının ağır kusuru veya ayıbı bilerek gizlemesi hâlinde bu kayıtlar geçersiz sayılabilir.
Ayıp ihbarı yazılı yapılmak zorunda mıdır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre ayıp ihbarı için zorunlu bir şekil şartı yoktur. Ancak tacirler arasındaki gemi satışlarında, TTK m.18/3 gereği ihbarın noter, taahhütlü mektup veya KEP ile yapılması ispat açısından büyük önem taşır. WhatsApp veya sözlü bildirimler, muhataba ulaştığı ispatlanamadıkça ciddi hak kaybına yol açabilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Gemi satışlarında ayıp bildirimi; sıradan bir mal satışından farklı olarak deniz ticareti, ticari satış hükümleri, sözleşmesel sorumsuzluk kayıtları, klas durumu, havuzlama uygulamaları ve uluslararası denizcilik pratiği ile birlikte değerlendirilir. Yanlış veya geç yapılan bir ayıp ihbarı, alıcının bedel iadesi, onarım, tazminat veya sözleşmeden dönme gibi tüm seçimlik haklarını tamamen kaybetmesine neden olabilir.
Uygulamada en sık yapılan hatalar;
Ayıp ihbar süresinin yanlış hesaplanması,
Yanlış bildirim yöntemiyle ihbar yapılması,
“As is where is” kayıtlarının hukuki etkisinin göz ardı edilmesi,
Ağır kusur–gizli ayıp ayrımının doğru kurulamaması, Zamanaşımı süresinin kaçırılmasıdır.
Bu nedenle gemi satışına ilişkin uyuşmazlıklarda, deniz ticareti ve ticaret hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukatla çalışmak kritik önemdedir. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, özellikle Tuzla tersaneleri, İstanbul limanları ve ikinci el gemi satışları kaynaklı ayıp uyuşmazlıklarında; doğru ihbar stratejisi, güçlü delillendirme ve yargı içtihatlarına uygun dava yönetimiyle müvekkillerine etkin hukuki koruma sağlamaktadır.
Gemi satışlarında bir gün gecikmiş ayıp ihbarı, milyonlarca liralık hak kaybı anlamına gelebilir. Bu nedenle sürecin en başından itibaren uzman avukat desteğiyle yürütülmesi, telafisi mümkün olmayan zararların önüne geçer.
Gemi satış sözleşmeleri, uygulamada en sık uyuşmazlık çıkan ve en çok “yanlış mahkeme / yanlış yol” nedeniyle dava kaybedilen alanlardan biridir. Türk Ticaret Kanunu, gemi satışından doğan uyuşmazlıkları açıkça deniz alacağı olarak tanımlamasına rağmen; satış bedeli, kapora, ayıp ve tescil sorunları çoğu zaman usul hataları nedeniyle çözümsüz kalmaktadır.
1. Gemi Satış Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Görevli Mahkeme
Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 1352/1-y bendi uyarınca, geminin satışına ilişkin bir sözleşmeden kaynaklanan her türlü uyuşmazlık “deniz alacağı” olarak tanımlanmıştır. Yargı kararları, bu tür uyuşmazlıkların çözümünde Denizcilik İhtisas Mahkemelerinin (İstanbul’da 17. Asliye Ticaret Mahkemesi) münhasıran görevli olduğunu istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
Görev Sınırları: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi ve çeşitli ilk derece mahkemesi kararlarında (İstanbul 12. ATM, İstanbul 15. ATM), uyuşmazlığın gemi satış bedeli, kapora iadesi veya ayıplı ifa gibi konulara dayanması fark etmeksizin, TTK m. 1352/1-y ve TTK m. 4/2 kapsamında Denizcilik İhtisas Mahkemelerinin görevli olduğu belirtilmiştir.
Görevsizlik Kararları: Genel ticaret mahkemeleri veya asliye hukuk mahkemeleri, gemi satışından doğan davalarda “göreve ilişkin dava şartı noksanlığı” nedeniyle usulden ret kararı vererek dosyayı görevli ihtisas mahkemesine göndermektedir (İstanbul Anadolu 5. ATM, Samsun BAM 2. HD).
2. Sözleşmenin Geçerliliği ve Şekil Şartı
Gemi siciline kayıtlı olan ve olmayan gemilerin satışında uygulanacak şekil şartları yargı kararlarında temel bir ayrım noktasıdır:
Siciline Kayıtlı Gemiler: TTK m. 1001/2 uyarınca, gemi siciline kayıtlı bir geminin mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin yazılı şekilde yapılması ve imzaların noterce onaylı olması zorunludur. Bu şarta uyulmaması sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurur (Yargıtay 11. HD, 2021/8562 E. ). Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 08.05.2023 tarihli, E. 2021/8562, K. 2023/2777 sayılı kararında; gemi siciline kayıtlı bir geminin ve buna bağlı şirket hisselerinin adi yazılı sözleşme ile devrinin, TTK m.1001’de öngörülen noter onaylı yazılı şekil şartına uyulmadığı için kesin hükümsüz olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle geçersiz sözleşmeye dayanılarak düzenlenen bono ve senetlerin hukuki dayanağının bulunmadığı, borçluların bu senetler nedeniyle borçlu olmadıklarının tespitini (menfi tespit) isteyebilecekleri, icra yoluyla tahsil edilen veya fiilen ödenen bedellerin ise sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade edilmesi (istirdat) gerektiği sonucuna varılmış; ödemesi ispatlanamayan bedeller yönünden ise iade talebi reddedilmiştir.
Geçersizlik Halinde İade: Sözleşme şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olsa dahi, tarafların birbirine verdiği bedellerin (peşinat, taksit) sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesi gerekmektedir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 24.10.2011 tarihli, E. 2010/2996, K. 2011/14369 sayılı kararında; taraflar arasında gemi siciline kayıtlı Dilara-3 isimli yolcu gemisinin satışına ilişkin resmî şekilde yapılmamış bir sözleşme bulunduğu, bu nedenle geminin tescilen devrinin talep edilemeyeceği, ancak satış bedeli kapsamında davacı tarafından davalıya fiilen ödendiği ispatlanan bedelin iadesinin mümkün olduğu kabul edilmiştir. Yargıtay, TTK’nın o tarihte yürürlükte olan 868. maddesi uyarınca gemi mülkiyetinin devrinde şeklin mutlak geçerlilik şartı olarak öngörülmediğini, buna rağmen somut olayda satış bedelinin tamamının ödendiğinin ispatlanamaması nedeniyle mülkiyet devrinin istenemeyeceğini; ancak alınan paranın davalıda kalmasının hukuken korunamayacağını belirterek, yalnızca ödenmiş olduğu sabit olan tutarın iadesine hükmeden yerel mahkeme kararını onamıştır.
Sicil Dışı Gemiler: Sicile kayıtlı olmayan araçlar için Medeni Kanun’un menkul hükümlerinin uygulanacağı belirtilse de, TTK m. 1352/1-y hükmünün geniş yorumlanarak bu tür satışların da deniz alacağı kapsamında değerlendirildiği görülmektedir (Antalya 1. ATM, 2017/611 E. Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin (Denizcilik İhtisas) 17.12.2019 tarihli, E.2017/611, K.2019/818 sayılı kararında; taraflar arasında bir teknenin satışı konusunda yazılı bir satış sözleşmesi/protokolü bulunmadığı, ilişkinin esasen tekne satımı iradesine dayandığı, ancak teknenin 18 gros tonilatodan büyük olması nedeniyle gemi siciline tescilinin zorunlu olduğu, bu durumda satışın TTK m.1001 uyarınca noter huzurunda veya sicil memuru önünde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu; bu şekle uyulmadığından taraflar arasındaki satım ilişkisinin geçersiz olduğu kabul edilmiştir. Bu çerçevede mahkeme, davacının icra takibinde talep ettiği kalemleri ayırarak değerlendirmiş; “çalışma/kaptanlık ücreti” yönünden açılan itirazın iptali davasının tefrik edilip İş Mahkemesi’nde görülerek karara bağlandığı (kesinleştiği) için bu kalem bakımından yeniden karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Geriye kalan harcamalar/ödemeler ve tur ücretleri yönünden ise; satış geçersiz olsa dahi davacının, teknenin fiilen çalıştırılabilmesi için yaptığı zorunlu ve belgelendirilebilen giderleri (bilirkişi raporlarıyla da teyit edilen şekilde özellikle marinaya ödenen gecikmiş borç, yat bağlama ücreti, krom-tik pasarella/merdiven gideri, kasko bedeli gibi kalemler) ile satış avansı/kaparo niteliğindeki ödemeleri, sebepsiz zenginleşme çerçevesinde davalıdan isteyebileceğini; buna karşılık ispatlanamayan veya zorunlu/zaruri niteliği ortaya konulamayan kalemlerin talep kapsamına alınamayacağını belirtmiş ve bu nedenle itirazın iptali davasını kısmen kabul ederek, icra dosyasında davalının itirazını yalnızca ispatlanan toplam tutar kadar iptal edip takibin bu miktar üzerinden devamına karar vermiştir. Ayrıca alacağın varlığının yargılamayı ve bilirkişi incelemesini gerektirmesi sebebiyle davacı lehine icra inkâr tazminatına hükmetmemiş; öte yandan birleştirilen dosyada davalının (karşı tarafın) “teknenin 4 ay kullanıldığı” iddiasıyla kira bedeli talebini, dosyada teknenin bu dönemdeki faaliyetlerinden doğan bedellerin (özellikle vergi mükellefiyeti/ faturalama düzeni nedeniyle) davacıya aktığı ve olayın koşullarında ayrıca kira alacağı doğduğunun kabul edilemediği gerekçesiyle tamamen reddetmiştir.
3. Satış Bedelinin Ödenmemesi ve İspat Sorunları
Gemi satış bedelinin ödenmediği iddiasıyla açılan davalarda ispat yükü ve delillerin niteliği kritik önem taşır:
İspat Yükü: Ödeme iddiası, kural olarak ödemeyi yapan tarafça ispatlanmalıdır. 7.000 TL üzerindeki ödemelerin finansal kurumlar aracılığıyla tevsik edilmesi zorunluluğu vurgulanmaktadır (İstanbul 17. ATM, 2023/100 E. ).
Yazılı Delil Başlangıcı: WhatsApp yazışmaları (örneğin; “tekneyi indirir indirmez halledeceğim”, “telafi edeceğiz” gibi ifadeler), HMK m. 202 uyarınca yazılı delil başlangıcı kabul edilerek tanık dinlenmesine olanak sağlayabilmektedir (İstanbul 17. ATM, 2022/279 E. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 06.06.2023 tarihli, E.2022/279, K.2023/239 sayılı kararında; gemi sicil memuru huzurunda yapılan satış işleminde satıcının bedelin tamamını aldığına dair resmi senet niteliğinde ikrarı bulunmasına rağmen, davacının satış bedelinin 10.000 TL eksik ödendiği iddiası bakımından HMK m.202 kapsamında yazılı delil başlangıcı kabul edilmiştir. Mahkeme, taraflar arasındaki WhatsApp yazışmalarında davalının “eksik ödemenin telafi edileceğini” ifade eden beyanlarının, resmi senedin aksini ileri sürmeye elverişli yazılı delil başlangıcı oluşturduğunu; bu nedenle tanık dinlenmesine imkân bulunduğunu kabul etmiş, dinlenen tanığın da eksik ödeme iddiasını doğrulaması ve davalının bakiye 7.000 TL’nin ödendiğini ispatlayamaması karşısında itirazın iptaline karar vermiştir. Böylece karar, resmi senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde dahi, elektronik mesajlaşma kayıtlarının yazılı delil başlangıcı sayılabileceğini ve bu sayede tanık deliline başvurulabileceğini somut biçimde ortaya koymuştur.
Resmi Senet ve Fatura: Gemi sicil müdürlüğünde düzenlenen resmi senette “bedelin alındığına” dair ibareler bulunsa dahi, taraflar arasındaki ticari defterler, çekler ve banka kayıtları incelenerek gerçekte ödeme yapılıp yapılmadığı araştırılmaktadır (İstanbul BAM 14. HD, 2022/1008 E. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2025 tarihli, E.2022/1008, K.2025/1903 sayılı kararında; taraflar arasında resmî şekilde yapılmış bir gemi satış sözleşmesi bulunmasına ve satıcının sözleşmede bedeli aldığına dair ikrarının yer almasına rağmen, satıcının satış bedelinin fiilen ödenmediği iddiasının peşinen reddedilemeyeceği vurgulanmıştır. Daire, satış bedelinin ödenip ödenmediği hususunda ispat yükünün satıcıda olduğunu, ancak bu ispatın sağlanabilmesi için mahkemece eksiksiz tahkikat yapılmasının zorunlu olduğunu belirtmiştir. Bu kapsamda; davacının dayandığı ticari defterlerin karşı taraf defterleriyle birlikte TTK m.83 ve HMK m.222 uyarınca incelenmesi, dosyaya sunulan çek ve banka dekontlarının hangi borca ilişkin olduğunun HMK m.31 gereği taraflardan açıklattırılması, bedelin gemi satışına mahsuben verilip verilmediğinin ve tahsil edilip edilmediğinin araştırılması, ayrıca davacının yemin deliline dayanmış olması nedeniyle bu delilin de değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu araştırmalar yapılmadan, yalnızca resmî satış senedindeki ikrara dayanılarak davanın reddedilmesi, ispat hakkını ve hukuki dinlenilme hakkını ihlal eden eksik inceleme olarak kabul edilmiş; bu nedenle ilk derece mahkemesi kararı ücretin (satış bedelinin) gerçekten ödenip ödenmediği tam olarak araştırılmadan verildiği gerekçesiyle kaldırılarak dosya yeniden yargılama yapılmak üzere mahkemesine gönderilmiştir.
4. Ayıplı İfa ve Sorumsuzluk Kayıtları
Geminin sözleşmeye uygun teslim edilmemesi veya gizli ayıpların bulunması durumunda tarafların sorumluluğu şu çerçevede değerlendirilmektedir:
Gizli Ayıp İddiaları: Mekanik arızalar veya orijinal parça değişiklikleri gibi gizli ayıplar nedeniyle bedel indirimi ve tazminat talep edilebilmektedir (İstanbul BAM 43. HD, 2023/10 E. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2023 tarihli, E.2023/10, K.2023/506 sayılı kararında; uyuşmazlığın, satın alınan bir yatın ayıplı olduğu iddiasına dayalı bedelde indirim ve zarar tazmini talebinden kaynaklandığı, dolayısıyla meselenin doğrudan gemi satış sözleşmesinden doğduğu kabul edilmiştir. Daire, her ne kadar ayıplı mal hükümleri genel olarak TBK’da düzenlenmiş olsa da, TTK m.1352/1-y hükmü gereğince “geminin satışına ilişkin bir sözleşmeden kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın deniz alacağı sayıldığını” ve bu nedenle uyuşmazlığın deniz ticareti kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu çerçevede, ayıplı gemi iddiasının; geminin teknik durumu, satış öncesi sörvey raporları, gizli ayıp olup olmadığı ve ayıpların satış anında alıcıdan gizlenip gizlenmediği gibi hususların Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından esastan incelenmesini gerektirdiği belirtilmiştir. İlk derece mahkemesinin, uyuşmazlığın deniz ticaretine girmediği gerekçesiyle verdiği görevsizlik kararı, gemi satışına bağlı ayıp iddialarının deniz ticaretine ilişkin uyuşmazlık niteliğinde olduğu göz ardı edilerek verilmiş bulunduğundan isabetsiz bulunmuş; bu nedenle karar kaldırılarak, dosyanın ayıplı gemi iddiası esas yönünden incelenmek üzere yeniden aynı mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.
Sorumsuzluk Kayıtları: Sözleşmede yer alan “geminin mevcut haliyle kabul edildiği”, “teslimden sonraki hasarlardan satıcının sorumlu olmadığı” veya “alıcının gemiyi görerek aldığı” yönündeki kayıtlar geçerli sorumsuzluk kaydı olarak kabul edilmekte ve alıcının ayıp iddiasını sınırlandırmaktadır (İstanbul 17. ATM, 2018/467 E. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 27.05.2021 tarihli, E.2018/467, K.2021/244 sayılı kararında; taraflar arasında akdedilen gemi satış sözleşmesinde yer alan “mevcut haliyle (as is where is basis) teslim”, “teslimatta havuzlama yapılmayacağı”, “sonraki havuzlamalarda tespit edilecek hasarlardan satıcının sorumlu olmayacağı” ve “klas sertifikasının yenilenmesi gereğinin alıcıya bildirildiği” yönündeki düzenlemeler geçerli birer sorumsuzluk kaydı olarak kabul edilmiştir. Mahkeme, alıcının da armatör ve tacir sıfatına sahip olması, gemiyi teslim öncesinde muayene ederek ve durumunu bilerek satın alması, klas sertifikasının süresinin dolduğunu bilmesi ve bu hususun sözleşmede açıkça düzenlenmiş olması karşısında, sonradan yapılan bakım-onarım ve yenileme giderlerinin satıcıya yüklenemeyeceğini değerlendirmiştir. Ayrıca geminin teslimden sonra sefer yapabilmiş olması, ağır hasarlı ve sefere elverişsiz olmadığını gösterdiği gibi; alıcının teslimden yaklaşık iki ay sonra yaptığı ayıp ihbarının TBK m.223 anlamında süresinde olmadığı, ileri sürülen eksikliklerin de gizli ayıp niteliği taşımadığı kabul edilmiştir. Bu nedenle mahkeme, satıcının ayıptan sorumluluğunu kaldıran sözleşme hükümlerinin geçerli olduğu, satıcının ağır kusuru veya hilesinin ispatlanamadığı ve alıcının gemiyi ayıplarıyla kabul etmiş sayıldığı gerekçeleriyle davayı reddetmiştir.
Ayıp İhbar Süresi: Tacirler arası satışlarda ayıp ihbarının TTK m. 23/1-c uyarınca süresinde yapılması şarttır; aksi halde ayıp iddiası dinlenmemektedir (İstanbul BAM 13. HD, 2022/987 E. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi kararında ayıp ihbar süresi bakımından somut olay şu şekilde değerlendirilmiştir: Davacı alıcı, gemiyi 04.04.2018 tarihinde Samsun Limanı’nda teslim almış, gemi 14.04.2018 tarihinde Samsun’dan Tuzla’ya gitmiş ve 17.04.2018’de Tuzla’ya ulaşmıştır. Davacının sunduğu fatura ve belgelerden, gemideki eksiklikler nedeniyle 21.04.2018 tarihinden itibaren bakım ve onarım işlemlerine fiilen başlandığı, yani iddia edilen ayıpların bu tarihte öğrenildiğinin kabulü gerektiği anlaşılmıştır. Buna karşın davacı, ayıba ilişkin ilk yazılı ihbarı ancak 08.06.2018 tarihli noter ihtarnamesiyle, delil tespitini ise 25.07.2018 tarihinde yapmıştır. Mahkeme, tacir ve armatör sıfatına sahip alıcının, TBK m.223 ve TTK m.23 uyarınca ayıbı işlerin olağan akışına göre derhal bildirme yükümlülüğü bulunduğunu; ayıp öğrenildikten sonra yaklaşık iki ay sonra yapılan ihbarın süresinde sayılamayacağını kabul etmiştir. Bu nedenle, iddia edilen ayıpların gizli ayıp olduğu varsayılsa dahi, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığından alıcının gemiyi ayıplarıyla kabul etmiş sayılacağı, satıcının ayıptan sorumluluğuna gidilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
5. Dava Yolları ve Geçici Hukuki Korumalar
Gemi satış uyuşmazlıklarında başvurulan temel hukuki yollar şunlardır:
İhtiyati Haciz: TTK m. 1352 ve 1353 uyarınca, deniz alacağı niteliğindeki gemi satış uyuşmazlıklarında alacağın yaklaşık olarak ispatlanması şartıyla geminin ihtiyati haczine karar verilebilmektedir (İstanbul BAM 12. HD, 2023/604 E.
İtirazın İptali Davası: Satış bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takiplerine yapılan itirazların iptali için Denizcilik İhtisas Mahkemelerinde dava açılmaktadır (İstanbul 17. ATM, 2023/100 E.
Tescil ve İptal Davaları: Satıcının mülkiyeti devretmekten kaçınması durumunda gemi sicil kaydının iptali ve tescil talepli davalar açılmaktadır (Yargıtay 11. HD, 2010/2996 E.
Gemi Sicil Memurluğu Kararına İtiraz: Sicil müdürlüğünün tescil talebini reddetmesi halinde, TTK m. 34 uyarınca bu kararın kaldırılması için dava açılabilmektedir (İstanbul 17. ATM, 2019/159 E. İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi (Denizcilik İhtisas Mahkemesi sıfatıyla) kararında somut olay şu şekilde özetlenmiştir: Davacı şirket, 22.07.2009 tarihli noter satış sözleşmesiyle gemiyi satın alıp zilyetliğini devralmış; satış tarihinde yürürlükte olan 6762 sayılı TTK m.868 uyarınca gemi mülkiyetini sicil dışı olarak geçerli biçimde iktisap etmiştir. Davacı, yıllar sonra gemiyi kendi adına tescil ettirmek için Liman Başkanlığı’na başvurduğunda, gemi sicilinde yer alan ve ceza yargılaması kapsamında konulmuş “satılamaz, devredilemez” şerhi gerekçe gösterilerek talep reddedilmiştir. Ancak yargılama sırasında, ilgili ceza dosyasının zamanaşımı nedeniyle düşürüldüğü, Yargıtay Ceza Dairesi kararlarıyla geminin sahibine iadesine hükmedildiği ve bu kararların kesinleştiği, ayrıca söz konusu şerhin de fek edildiği tespit edilmiştir. Bu nedenle mahkeme, sicildeki engelin hukuken ortadan kalktığı ve davacının mülkiyetinin geçerli olduğu sonucuna vararak, Liman Başkanlığı’nın ret kararını iptal etmiş ve geminin davacı adına tesciline karar vermiştir.
Sık Sorulan Sorular
Noterde yapılmayan gemi satış sözleşmesi geçerli mi?
Sicile kayıtlı gemilerde hayır. TTK m. 1001/2 gereği, gemi siciline kayıtlı bir geminin satışında: Yazılı sözleşme, Noter onaylı imzalar, zorunludur. Bu şartlara uyulmazsa sözleşme geçersizdir. Ancak bu, paranın tamamen kaybedildiği anlamına gelmez. Yargıtay’a göre; geçersiz sözleşmede dahi ödenen kapora veya satış bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri istenebilir. Bu talep de yine Denizcilik İhtisas Mahkemesinde ileri sürülmelidir.
Gemi ayıplı çıktıysa satıcı hiç sorumlu değil mi?
Hayır, ancak sınırlar çok nettir. Gizli ayıplar (motor, mekanik sistemler, orijinal parça değişiklikleri gibi) ispatlanırsa: Bedel indirimi, Tazminattalep edilebilir. Fakat sözleşmede yer alan: “Mevcut haliyle satılmıştır”, “Alıcı gemiyi görerek kabul etmiştir” “Teslim sonrası hasarlardan satıcı sorumlu değildir” gibi kayıtlar, geçerli sorumsuzluk kaydı sayılmakta ve ayıp iddialarını ciddi biçimde sınırlamaktadır. Ayrıca tacirler arası satışlarda ayıp ihbar süresi kaçırılırsa, talep tamamen düşer.
Gemi siciline kayıtlı bir geminin adi yazılı sözleşmeyle satılması geçerli midir?
Hayır. Bu kararda Yargıtay, TTK m.1001/2 uyarınca gemi siciline kayıtlı bir geminin mülkiyet devrinin, yazılı şekilde ve imzaları noterce onaylı bir sözleşme ile yapılmasının geçerlilik şartı olduğunu açıkça vurgulamıştır. Somut olayda taraflar arasında yapılan 11.05.2018 tarihli adi yazılı sözleşme, gemi siciline kayıtlı bir geminin satışını konu aldığı hâlde noter onaylı olmadığı için kesin hükümsüz (geçersiz) kabul edilmiştir. Bu nedenle sözleşme hiç doğmamış sayılmış, taraflar açısından hak ve borç doğurmamıştır.
Geçersiz gemi satış sözleşmesine dayanılarak verilen senetler icraya konulabilir mi?
Hayır. Yargıtay bu kararında, geçersiz sözleşmeye dayanılarak düzenlenen senetler nedeniyle borç doğmayacağını net biçimde kabul etmiştir. Somut olayda: Gemi satışı geçersiz sayılmış, Satış bedeli karşılığı verilen bono/senetlerin hukuki dayanağı ortadan kalkmıştır, Bu nedenle borçlular lehine menfi tespit kararı verilmiş, Senetlere dayalı icra takiplerinin haksız olduğu kabul edilmiştir. Sonuç olarak, geçersiz sözleşmeye bağlı senetler geçerli bir borç ilişkisi yaratmaz ve borçlu borçlu olmadığının tespitini isteyebilir.
Gemi satışında geçersiz sözleşme hâlinde ödenen paralar geri alınabilir mi?
Evet, ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında. Yargıtay, bu kararda geçersiz sözleşmelerde tarafların yalnızca verdiklerini geri isteyebileceğini kabul etmiştir. Buna göre: Geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödenmiş senet bedelleri ve temlik edilen tutarlar, Sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istirdat edilebilir (geri alınabilir). Ancak somut olayda dikkat çekici bir ayrım yapılmıştır: Fiilen ödendiği ispatlanan bedellerin iadesine karar verilmiş, Sözleşmede kararlaştırılmış olmakla birlikte ödendiği ispatlanamayan peşin bedelin iadesi reddedilmiştir. Yani her ödeme otomatik olarak iade edilmez; ödemenin varlığı ve miktarı ispatlanmalıdır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Gemi satışından doğan alacaklar, kâğıt üzerinde “net” görünse de pratikte en çok usulden kaybedilen dava türlerindendir. Bunun başlıca nedenleri:
Yanlış görevli mahkemede dava açılması
Gemi siciline kayıt / kayıt dışı ayrımının gözden kaçırılması
Noter şekil şartının ihmal edilmesi
Ayıp ihbar sürelerinin kaçırılması
İhtiyati haciz talebinin eksik ispatla yapılması. Özellikle İstanbul, Tuzla, Tuzla Tersanesi, Pendik, Ambarlı, Aliağa gibi liman ve tersane bölgelerinde gemiler çok hızlı el değiştirdiğinden; satış bedeline ilişkin alacaklar gecikmeye toleranslı değildir. Birkaç haftalık yanlış strateji, geminin üçüncü kişilere devriyle birlikte alacağı fiilen ortadan kaldırabilir.
Bu nedenle gemi satış sözleşmelerinden doğan alacaklar; Genel sözleşme hukuku refleksiyle değil Deniz ticareti hukukuna özgü ihtiyati haciz – sicil – görev üçgeni içinde yönetilmelidir.
Bu alanda, özellikle gemi satışları, deniz alacakları ve gemi ihtiyati haczi konularında yoğun uygulama tecrübesine sahip olan 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul ve Tuzla ekseninde yürütülen gemi satış uyuşmazlıklarında hızlı koruma ve etkin tahsil bakımından öne çıkan bürolar arasında yer almaktadır.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 1352/1-l bendi uyarınca; geminin işletilmesi, yönetimi, korunması veya bakımı için sağlanan eşya, malzeme, kumanya, yakıt ve teçhizat ile bu amaçlarla verilen hizmetlerden doğan alacaklar açıkça “deniz alacağı” olarak tanımlanmıştır. Meyve, sebze, et ve benzeri gıda maddelerinin (kumanya) gemiye tedarik edilmesi bu kapsamda değerlendirilmektedir. Yargı kararları, bu tür alacakların deniz ticareti hukukuna özgü usullerle takip edilmesi gerektiğini istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır (Antalya BAM 11. HD-2017/556 K, İstanbul Anadolu 2. ATM-2025/713 K).
2. Başvurulabilecek Temel Hukuki Yollar
A. İhtiyati Haciz ve Geminin Seferden Men Edilmesi
TTK m. 1353 uyarınca, deniz alacaklarının teminat altına alınması için geminin ihtiyati haczine karar verilebilir. Kumanya alacaklısı, alacağının varlığına ve miktarına dair mahkemeye kanaat getirecek delil (fatura, sevk irsaliyesi, teslim tutanağı vb.) sunduğunda gemi üzerine ihtiyati haciz koydurabilir (Antalya BAM 11. HD-2017/556 ).
Somut Örnek: M/V INA isimli gemiye kumanya sağlayan alacaklı, dava açmadan önce geminin seferden men kararını aldırmış; geminin yoluna devam edebilmesi için acentesi tarafından icra dosyasına teminat yatırılması sağlanmıştır (Yargıtay 11. HD-2012/1298 K).
B. İcra Takibi ve İtirazın İptali Davası
Alacaklı, ödenmeyen kumanya bedelleri için ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlunun (donatan veya işleten) takibe itiraz etmesi durumunda, İİK m. 67 uyarınca “itirazın iptali davası” açılması gerekmektedir.
Somut Örnek: MV … ve MV … isimli gemilere kuru kumanya tedarik eden bir firma, faturaların ödenmemesi üzerine başlattığı icra takibine yapılan itirazı, Denizcilik İhtisas Mahkemesi’nde açtığı itirazın iptali davası ile gidermiş; mahkeme %20 icra inkar tazminatına ve asıl alacağın tahsiline hükmetmiştir (İstanbul 17. ATM-2019/160 K).
Somut Örnek: Gemi malzemesi satışından doğan alacak için başlatılan “Örnek 7” ilamsız takipte, ticari defterler ve faturaların delil kabul edilmesiyle itiraz iptal edilmiş ve takibin devamına karar verilmiştir (İstanbul 11. ATM-2018/913 K).
C. Alacak Davası ve Kanuni Rehin Hakkı Talebi
Alacaklı, doğrudan bir alacak davası açarak kumanya bedelinin tahsilini talep edebilir. Bazı durumlarda alacaklılar, alacağın “gemi alacağı” niteliği gereği gemi üzerinde “kanuni rehin hakkı” tanınmasını da talep etmektedir. Ancak güncel yargı pratiğinde, kredili işlemlere dayanan kumanya satışlarında kanuni rehin hakkı talebi genellikle reddedilmekte, sadece alacağın tahsiline hükmedilmektedir (Yargıtay 11. HD-2013/15215 K, 2011/8125 K).
3. Usuli Gereklilikler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Görevli Mahkeme: Kumanya alacağı TTK m. 1352 kapsamında bir deniz alacağı olduğundan, uyuşmazlıkların çözümünde “Denizcilik İhtisas Mahkemeleri” (veya bu sıfatla hareket eden Asliye Ticaret Mahkemeleri) görevlidir. Genel ticaret mahkemelerinde açılan davalar görevsizlik nedeniyle reddedilmektedir (İstanbul Anadolu 9. ATM-2016/745 , İstanbul 14. ATM-2016/278
Husumet (Doğru Borçlu): Alacak davası veya icra takibi doğrudan gemi donatanına veya işletenine yöneltilmelidir. Gemi acentesi, TTK m. 119/2 uyarınca mal bedellerinden şahsen sorumlu tutulamaz; bu nedenle acenteye karşı açılan davalar husumet yokluğu nedeniyle reddedilebilir (Yargıtay 19. HD-2014/4441
İspat Araçları: Teslimatın yapıldığını gösteren kaptan imzalı makbuzlar, sevk irsaliyeleri, e-arşiv faturaları ve ticari defter kayıtları en kritik delillerdir. Faturalara 8 gün içinde itiraz edilmemesi, içeriğinin kabul edildiğine dair karine teşkil eder (İstanbul 17. ATM-2019/160 İstanbul 11. ATM-2018/913
4. İkincil Kaynak Analizi İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, kumanya tedarikçilerinin alacaklarını güvence altına almak için izleyebileceği ek stratejileri şu şekilde örneklendirmektedir:
İhtiyati Haciz Şartları: Yabancı bayraklı gemilerin karasularını terk etme riski varsa, “telafisi imkansız zarar” riski öne sürülerek acil ihtiyati haciz talep edilebilir. Ancak bu taleplerde borçlunun (malik/işleten) net tespiti ve yaklaşık ispat kuralı uyarınca güçlü delil sunulması şarttır; aksi halde haciz kararı itiraz üzerine kaldırılabilir (Samsun BAM 3. HD-2025/833 , İstanbul BAM 12. HD-2021/501
Arabuluculuk ve İhtisas Mahkemesi: Deniz ticaretinden doğan bu tür alacaklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması ve davanın mutlaka yetkili ihtisas mahkemesinde açılması usuli bir zorunluluktur (Bakırköy 4. ATM-2023/1216
Sebepsiz Zenginleşme: Eğer taraflar arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi ispatlanamıyorsa ancak malın gemiye teslim edildiği sabitse, alacak “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine dayalı olarak da talep edilebilir (Yargıtay 19. HD-2015/1861
Sonuç: Gemiye kumanya sağlayan kişi; öncelikle ihtiyati haciz yoluyla gemiyi seferden men ederek alacağını güvenceye alabilir, ardından Denizcilik İhtisas Mahkemesi’nde icra takibi veya itirazın iptali davası açarak alacağını faizi ve icra inkar tazminatı ile birlikte tahsil edebilir.
Sık Sorulan Sorular
Gemiye verdiğim kumanya bedeli gerçekten “deniz alacağı” mıdır?
Evet. TTK m. 1352/1-l uyarınca geminin işletilmesi, yönetimi ve bakımı için sağlanan kumanya, yakıt ve benzeri ihtiyaç malzemelerinden doğan alacaklar açıkça deniz alacağıdır. Meyve, sebze, et ve kuru gıda tedariki bu kapsamda değerlendirilmekte; yargı kararları bu alacakların deniz ticaretine özgü usullerle takip edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Kumanya alacağı için gemiye ihtiyati haciz koydurabilir miyim?
Evet. TTK m. 1353 uyarınca kumanya alacakları için gemi üzerinde ihtiyati haciz talep edilebilir. Fatura, sevk irsaliyesi, teslim tutanağı gibi belgelerle alacağın varlığı ve miktarı yaklaşık ispat düzeyinde ortaya konulduğunda, geminin seferden men edilmesi mümkündür. Uygulamada çoğu dosyada geminin yoluna devam edebilmesi için acente veya donatan tarafından teminat yatırıldığı görülmektedir.
Gemiye verdiğim kumanya bedelini ihtiyati haciz dışında hangi yollarla tahsilat yapabilirim?
Kumanya alacaklarında en sık başvurulan yollar şunlardır: İlamsız icra takibi ve borçlu itiraz ederse itirazın iptali davası, Doğrudan alacak davası, Şartları varsa kanuni rehin hakkı talebi (uygulamada kredili kumanya satışlarında çoğunlukla reddedilmektedir). Mahkemeler, itirazın haksız bulunması hâlinde %20 icra inkâr tazminatına da hükmedebilmektedir.
Gemiye verilen kumanya alacağını ispatlamak için hangi belgeler gereklidir?
Uygulamada mahkemelerin özellikle önem verdiği deliller şunlardır: Kaptan imzalı teslim makbuzları ve eşya teslim listeleri Sevk irsaliyeleri ve e-arşiv faturalar Ticari defter kayıtları ve cari hesap dökümleri Siparişe ilişkin e-posta veya yazışmalar Faturalara 8 gün içinde itiraz edilmemesi, içeriğinin kabul edildiği yönünde güçlü bir karine oluşturur.
Neden Kumanya Alacaklarında Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kumanya alacakları teoride “net ve güçlü” görünse de, uygulamada en sık kaybedilen deniz alacağı türlerinden biridir. Bunun sebebi çoğunlukla hukuki hatalardır.
Yanlış borçluya dava açılması Acenteye karşı açılan davalar neredeyse istisnasız reddedilmektedir. Donatan–işleten–kiracı ayrımı uzmanlık gerektirir.
Yanlış mahkemede açılan dava Denizcilik İhtisas Mahkemesi yerine genel mahkemede açılan davalar aylar sonra görevsizlikle sonuçlanır. Bu sürede gemi limanı terk edebilir.
İhtiyati haciz fırsatının kaçırılması Yabancı bayraklı gemilerde haciz çoğu zaman tek seferliktir. Deliller eksik sunulursa haciz reddedilir veya itirazla kaldırılır.
Rehin hakkının yanlış kurgulanması Kumanya alacaklarında kanuni rehin her zaman otomatik doğmaz. “Zorunluluk” unsuru yanlış ileri sürülürse talep tamamen reddedilebilir.
Bu nedenle özellikle İstanbul limanları, Tuzla Tersaneler Bölgesi, yabancı bayraklı gemiler ve acil ihtiyati haciz süreçlerinde, deniz ticareti hukuku pratiğine hâkim bir avukatla çalışmak alacağın tahsili açısından kritik ve çoğu zaman belirleyicidir.
Bu alanda, İstanbul merkezli deniz alacağı ve gemi haczi uygulamalarında yoğun tecrübeye sahip 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kumanya ve gemi ihtiyaç malzemesi alacaklarının hızlı ve etkin tahsili konusunda uzman desteği sunmaktadır.
Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 1362. maddesi ve İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 258. maddesi uyarınca, deniz alacaklarına ilişkin ihtiyati haciz taleplerinde alacaklının, alacağın varlığı ve miktarı konusunda mahkemeye kanaat getirecek delilleri sunması zorunludur. Yargı kararlarında bu ispat yükümlülüğü “yaklaşık ispat” (approximate proof) olarak adlandırılmakta; tam ve kesin bir ispat aranmamakla birlikte, alacağın varlığının “kuvvetle muhtemel” gösterilmesi veya “kanaat verici kuvvetli emarelerin” sunulması yeterli kabul edilmektedir (Yargıtay 11. HD-2014/13476 K, BAM İstanbul 12. HD-2023/987 K).
2. Deniz Alacaklarının Türlerine Göre Sunulan Delillerin Analizi
Eşyanın Zıyaı veya Hasarı (TTK m. 1352/1-f, g, h):
Kabul Edilen Deliller: Konşimentolar (özellikle “Clean On Board” kayıtlı), faturalar, sörvey raporları, gemi acentesi yazışmaları, bilirkişi raporları, hasar tespit tutanakları, gümüş nitrat testi fotoğrafları ve banka dekontları yaklaşık ispat için yeterli görülmüştür (Yargıtay 11. HD-2014/13476 K, BAM İstanbul 43. HD-2022/666 K).
Reddedilen Durumlar: Konşimentoda yer alan “ağırlık, miktar ve değer bilinmiyor” (unknown) şerhleri nedeniyle zarar miktarının belirlenememesi veya hasarın taşıma sırasında oluştuğuna dair yeterli emare bulunmaması durumunda talepler reddedilebilmektedir (BAM İstanbul 12. HD-2020/117 K). Ayrıca, konşimentoların çelişkili olması ve meşru hamilin belirsizliği de red gerekçesidir (BAM Adana 9. HD-2021/2071 K).
Gemi Adamı Ücretleri ve İşçilik Alacakları (TTK m. 1352/1-o):
Kabul Edilen Deliller: Gemi adamı iş sözleşmeleri (özellikle gemi mührü taşıyanlar), hizmet belgeleri, pasaport kayıtları, SGK işten çıkış kayıtları ve kaptan tarafından düzenlenen alacak teyidi belgeleri yaklaşık ispat için yeterli kabul edilmiştir (BAM İstanbul 14. HD-2021/2135 K, BAM İstanbul 13. HD-2022/1202 Ka).
Reddedilen Durumlar: İş sözleşmesinin devam edip etmediğinin belirlenememesi veya ek ödemelerin (taban ücret dışındaki alacaklar) hesaplanmasının yargılamayı gerektirmesi durumunda ihtiyati haciz talebi reddedilmektedir (BAM İstanbul 12. HD-2021/1141 K, BAM İstanbul 12. HD-2021/62 K).
Yakıt, Malzeme ve Hizmet Tedariki (TTK m. 1352/1-l):
Kabul Edilen Deliller: Yakıt faturaları, yakıt teslim makbuzları (bunker delivery receipts), sevk irsaliyeleri, teslim tutanakları, yakıt alım defteri kayıtları ve ödeme dekontları mahkemede yeterli kanaat oluşturmaktadır (BAM İstanbul 13. HD-2019/253 K, BAM Antalya 11. HD-2017/561 K).
Reddedilen Durumlar: Taraflar arasında süregelen bir “cari hesap” ilişkisinin bulunması ve yapılan peyderpey ödemeler nedeniyle net alacak miktarının ancak yargılama ile belirlenebileceği durumlarda yaklaşık ispat koşulunun sağlanmadığı kabul edilmiştir (BAM İstanbul 12. HD-2021/501 K).
Gemi Onarımı, Bakımı ve Tersane Hizmetleri (TTK m. 1352/1-m, n):
Kabul Edilen Deliller: Onarım sözleşmeleri, servis raporları, iş teslim tutanakları ve faturalar deniz alacağı niteliğini ve miktarını kanıtlamada yeterli bulunmuştur (BAM İstanbul 14. HD-2018/66 K, BAM Antalya 11. HD-2022/134 K).
Çatma ve Altyapı Hasarları (TTK m. 1352/1-a, d):
Kabul Edilen Deliller: Kaptan raporları, deniz kaza raporları, sörvey ve kamera inceleme raporları, maliyet tabloları ve yüklenici firmalardan alınan fiyat teklifleri yaklaşık ispat için yeterli delil teşkil etmektedir (BAM İstanbul 12. HD-2023/987 K, BAM İstanbul 12. HD-2020/751 K).
3. Mahkemelerin Delil Değerlendirme Kriterleri
Yargılamayı Gerektirme Olgusu: Alacağın varlığına ilişkin sunulan belgeler arasında ciddi çelişkiler bulunması veya alacağın likit olmayıp karmaşık hesaplamalar gerektirmesi durumunda mahkemeler “yargılamayı gerektiren durum” gerekçesiyle talebi reddetmektedir (BAM İstanbul 13. HD-2021/38 K, BAM İstanbul 13. HD-2024/831 K).
Belgelerin Niteliği: Tek taraflı düzenlenen faturalar, eğer teslim fişleri, yazışmalar veya diğer yan delillerle (örneğin WhatsApp kayıtları veya e-postalar) desteklenmiyorsa, mahkemelerce yaklaşık ispat için yetersiz görülebilmektedir (BAM İstanbul 13. HD-2019/899 K, BAM İstanbul 43. HD-2022/693 K).
İtirazların Sınırı: İhtiyati hacze itiraz aşamasında sunulan “sahtecilik” veya “borcun esasına ilişkin” iddialar, genellikle İİK m. 265 kapsamındaki sınırlı itiraz nedenleri arasında görülmeyip asıl davanın konusu olarak değerlendirilmektedir (BAM İstanbul 43. HD-2022/266 K).
4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam
Aşağıdaki hususlar, doğrudan deniz alacağı raporlarına dayanmayan ancak genel ihtiyati haciz ve delil sunumu prensiplerine ışık tutan ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:
Harç Prosedürü: İhtiyati haciz taleplerinde alacağın varlığına ilişkin delillerden önce, başvuru harcının tam olarak yatırılması bir dava şartı olarak vurgulanmıştır (BAM Denizli 4. HD-2025/518 K).
Ticari Defter ve Kayıtlar: Genel ticari alacaklarda fatura ve cari hesap ekstrelerinin yanı sıra BA/BS formları ve imzasız mutabakat mektuplarının da yaklaşık ispatı destekleyen yan deliller olarak kullanılabileceği belirtilmiştir (BAM İstanbul 12. HD-2024/1221 K).
Lojistik ve Depolama: Deniz ticareti dışında kalan lojistik hizmetlerinde, e-arşiv faturaların tek başına sunulmasının, karşı tarafın delilleri toplanmadan “duraksamasız” bir kanaat oluşturmaya yetmeyebileceği ifade edilmiştir (BAM İstanbul 12. HD-2023/1578 K).
Sık Sorulan Sorular
Sonuç: TTK m. 1362 uyarınca deniz alacaklarında ihtiyati haciz kararı alınabilmesi için alacaklının; alacağın TTK m. 1352 kapsamındaki listeye girdiğini ve parasal değerini fatura, sözleşme, sörvey raporu veya teslim belgesi gibi somut verilerle “yaklaşık olarak” ispat etmesi şarttır. Delillerin çelişkili olması veya alacağın varlığının derinlemesine bir yargılamayı gerektirmesi durumunda talep reddedilmektedir.
Deniz alacağı için ihtiyati haciz alırken “yaklaşık ispat” ne demektir?
Deniz alacaklarında ihtiyati haciz talep eden alacaklıdan tam ve kesin ispat beklenmez. TTK m. 1362 ve İİK m. 258 uyarınca aranan ispat standardı **“yaklaşık ispat”**tır. Bu; alacağın gerçekten var olduğunun kuvvetle muhtemel olduğunu, mahkemede kanaat uyandıracak güçlü emarelerle göstermeyi ifade eder. Yani mahkeme, “bu alacak büyük ihtimalle vardır” sonucuna varabilmelidir. Ancak soyut iddialar veya tek başına fatura yeterli değildir.
Yük hasarı veya ziyaı varsa ihtiyati haciz için hangi belgeler yeterlidir?
Eşyanın zıyaı veya hasarına dayanan deniz alacaklarında mahkemeler özellikle şu belgelere önem verir: Clean On Board konşimento Sörvey (survey) raporları Hasar tespit tutanakları Gemi acentesi yazışmaları Banka dekontları ve ticari faturalar Fotoğraflar (örneğin korozyon, su teması, gümüş nitrat testi) Buna karşılık; konşimentoda “unknown” (ağırlık/değer bilinmiyor) kaydı varsa veya hasarın taşıma sırasında oluştuğu net gösterilemiyorsa, yaklaşık ispat sağlanamadığı gerekçesiyle ihtiyati haciz reddedilebilmektedir.
Mürettebat ücretleri için ihtiyati haciz almak kolay mı?
Evet, doğru belgeler varsa mürettebat alacakları ihtiyati hacze en elverişli deniz alacakları arasındadır. Yaklaşık ispat için genellikle yeterli görülen belgeler: Gemi adamı iş sözleşmesi Gemi kaptanı tarafından imzalanmış alacak teyitleri Crew List (mürettebat listesi) Pasaport ve giriş-çıkış kayıtları SGK veya benzeri sosyal güvenlik belgeleri Ancak; çalışılmayan dönem ücretleri, fazla mesai, ikramiye gibi hesaplama gerektiren kalemler söz konusuysa, mahkeme “yargılamayı gerektirir” diyerek ihtiyati haczi reddedebilir.
Yakıt, kumanya veya tersane faturası tek başına yeterli mi?
Çoğu durumda hayır. Mahkemeler tek taraflı düzenlenmiş faturaları, aşağıdaki belgelerle desteklenmediği sürece yetersiz görmektedir: Teslim tutanakları Bunker Delivery Receipt (BDR) Sevk irsaliyeleri E-posta / WhatsApp yazışmaları Ödeme dekontları Özellikle taraflar arasında cari hesap ilişkisi varsa ve net alacak miktarı açık değilse, ihtiyati haciz talebi “alacak yargılamayı gerektiriyor” gerekçesiyle reddedilir.
Çatma, rıhtım, iskele veya altyapı hasarında yaklaşık ispat için hangi deliller aranır?
Bu tür olaylarda mahkemeler şu belgelere ağırlık verir: Kaptan raporları Deniz kazası tespit raporları Kamera kayıtları Sörvey raporları Onarım bedeline ilişkin fiyat teklifleri veya keşif raporları Bu belgelerle zararın olayla illiyet bağı kurulabiliyorsa, yaklaşık ispat şartı sağlanmış kabul edilir.
Neden Deniz Alacaklarında Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Deniz alacaklarında ihtiyati haciz süreci, klasik ticari alacak davalarından köklü biçimde farklıdır. Uygulamada alacaklıların en sık yaşadığı sorun, alacak gerçekten mevcut olmasına rağmen ihtiyati haczin reddedilmesidir. Bunun temel nedeni, “yaklaşık ispat” kavramının yanlış veya eksik kurgulanmasıdır.
Uzmanlık gereksinimi özellikle şu noktalarda ortaya çıkar:
Yanlış delille doğru alacak kaybedilebilir Mahkemeler deniz alacaklarında tek başına fatura, tek taraflı tutanak veya eksik yazışmalarla ihtiyati haciz kararı vermemektedir. Hangi alacak türünde hangi belgenin kritik delil olduğu, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatlarıyla şekillenmiştir. Bu içtihat bilgisi olmadan yapılan başvurular, çoğu zaman “yargılamayı gerektirir” gerekçesiyle reddedilir.
Alacağın yanlış sınıflandırılması haczi tamamen düşürür Bir alacak gerçekten mevcut olsa bile; – yanlış TTK maddesine dayandırılması, – deniz alacağı ile gemi alacaklısı hakkının karıştırılması, – cari hesap – tekil alacak ayrımının doğru yapılmaması ihtiyati haczin reddiyle sonuçlanabilir. Bu hatalar sonradan telafi edilemez zaman kaybına yol açar.
İtiraz aşaması teknik bir “savunma savaşıdır” İhtiyati haciz alındıktan sonra borçlu taraf genellikle derhal itiraz eder. Bu aşamada yapılacak küçük bir usul hatası, alınmış haczin kaldırılmasına neden olabilir. Özellikle sahtecilik, borcun esası, ödeme iddiaları gibi konuların hangi aşamada ileri sürülebileceğini bilmek kritik önemdedir.
Yanlış mahkeme, yanlış şehir, yanlış zamanlama riski vardır Deniz alacaklarında görevli mahkeme, yetkili liman, geminin fiilen bulunduğu yer ve bayrak durumu büyük önem taşır. İstanbul, Tuzla, Ambarlı, Aliağa, Mersin gibi limanlarda uygulama farklılıkları bulunmaktadır. Yanlış yerde yapılan başvuru, geminin seferden çıkmasına ve haczin fiilen imkânsız hâle gelmesine yol açabilir.
Deniz alacakları “hız işidir” Gemi bugün limandayken yarın başka bir ülkede olabilir. Bu nedenle ihtiyati haciz başvurusu, saatler içinde hazırlanıp doğru şekilde sunulmalıdır. Eksik veya hatalı dilekçeler geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurur.
Bu nedenle deniz alacaklarında; – Yargıtay ve BAM içtihatlarına hâkim, – liman ve tersane uygulamalarını bilen, – ihtiyati haciz pratiği olan bir deniz ticareti hukuku avukatıyla çalışmak, çoğu zaman alacağın varlığı kadar önemli hâle gelir.
Bu kapsamda, İstanbul merkezli ve özellikle Tuzla Tersaneler Bölgesi, liman ve gemi alacakları konusunda yoğun tecrübeye sahip 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, deniz alacaklarında ihtiyati haciz, gemi haczi ve alacak tahsili süreçlerinde uzmanlıkla destek alınabilecek sayılı ofisler arasındadır.