Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi İdari Yolla Nasıl Feshedilir, Hangi Şartlarda Hak Sahipleri Yeni Süreç Başlatabilir?
6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/11 Çerçevesinde İdari Fesih Yolu
6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesinin (14) numaralı fıkrası, kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerle müteahhit arasında imzalanmış inşaat yapım sözleşmelerinin, belirli koşullar altında idari süreç işletilerek resen feshedilmiş sayılmasına imkân tanıyan özel bir düzenlemedir. Bu hüküm, klasik özel hukuk fesih mekanizmasından farklıdır. Burada sözleşme, yalnızca taraflardan birinin tek taraflı irade beyanı ile değil; kanunda öngörülen maddi şartların gerçekleşmesi, malik çoğunluğunun fesih yönünde karar alması, yetkili idareye başvurulması, idarenin tespit ve inceleme yapması, müteahhide süre ve ihtar verilmesi ve son kontrol sonunda şartların devam ettiğinin belirlenmesi üzerine kanun gereği resen feshedilmiş sayılır (Kanun m. 6/14). Bu nedenle bu kurum, özel hukuk sözleşmesine ilişkin olmakla beraber, idarenin tespit ve ihtar süreci üzerinden yürüyen karma nitelikli bir hukuki mekanizmadır.
Bu sistemin amacı, dönüşüm sürecinde maliklerin müteahhit karşısında belirsizlik içinde bırakılmasını önlemek, özellikle yapım işinin başlamaması veya fiilen sürüncemede bırakılması hâlinde projeyi kilitleyen yüklenici davranışlarını tasfiye etmek ve dönüşümün yeniden işler hâle getirilmesini sağlamaktır. Yönetmelik hükmü de aynı amacı somutlaştırmakta; yalnızca fesih sebeplerini değil, başvurunun nasıl yapılacağını, hangi belgelerin sunulacağını, idarenin hangi sırayla inceleme yapacağını, müteahhide hangi aşamada ne kadar süre verileceğini ve fesih sonrasındaki hukuki sonuçları ayrıntılı biçimde göstermektedir (Yönetmelik m. 13/11-a, b, c, ç, d, e, f, g, ğ).
1. İdari fesih yolunun hukuki niteliği
Kanun metninde “yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir” denildikten sonra, bu karar üzerine Başkanlığa başvurulacağı, Başkanlıkça tespit yapılacağı, müteahhide otuz gün süre verileceği ve bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda sözleşmelerin “resen feshedilmiş sayılacağı” düzenlenmiştir (Kanun m. 6/14). Bu ifade biçimi çok önemlidir. Çünkü burada fesih, maliklerin doğrudan özel hukuk iradesiyle tamamladığı bir işlem değildir; malik çoğunluğu ancak süreci başlatır. Asıl sonuç, idarenin yaptığı tespit ve ihtar sonrasında, kanunun öngördüğü şartların gerçekleşmesiyle kendiliğinden doğar. Dolayısıyla bu yol, teknik olarak “idari denetimli kanuni fesih mekanizması” olarak nitelendirilebilir.
Bu yönüyle söz konusu sistem, Türk Borçlar Kanunu’ndaki temerrüt nedeniyle fesih veya dönme hükümlerinden ayrılır. Çünkü TBK’da çoğu zaman sözleşme tarafı, karşı tarafa ihtar gönderip kendi iradesiyle fesih beyanında bulunur; burada ise idarenin tespiti, incelemesi ve nihayet ihtarı kurucu önemdedir. Yönetmelikte de bu husus daha da belirginleştirilmiş; müracaatın önce şekli ve maddi şartlara uygunluğu denetlenmekte, sonra müteahhitten yazılı bilgi-belge istenmekte, ardından saha incelemesi ve kurum yazışmaları yapılmakta, en son ihtar verilmekte ve otuz gün sonunda yeniden mahallinde kontrol yapılarak sonucu doğuran son tespit gerçekleştirilmektedir (Yönetmelik m. 13/11-d, e).
2. Kanun m. 6/14’te öngörülen iki temel fesih sebebi
Kanun koyucu, idari fesih için iki ayrı maddi sebep öngörmüştür. Birincisi, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olmasıdır (Kanun m. 6/14). İkincisi ise, yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olmasıdır (Kanun m. 6/14). Görüldüğü üzere ilk hâl başlangıçsızlık, ikinci hâl ise yarım bırakılmışlık veya yetersiz devam durumudur.
Yönetmelik, bu iki sebebi ayrıntılandırarak uygulamadaki ispat sorunlarını gidermeye çalışır. Buna göre ilk sebepte yalnızca “bir yıl içinde başlanmadı” demek yeterli değildir; ayrıca yapım işine başlanmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler varsa bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçenin bulunmaması ve başlamama hâlinin gerçekten müteahhitten kaynaklanması gerekir (Yönetmelik m. 13/11-a-1). İkinci sebepte ise işin durduğu ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip-ekipmanla devam edilmediği; ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemi kayıtları, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri bilgi-belgelerle ortaya konulmalıdır (Yönetmelik m. 13/11-a-2). Böylece yönetmelik, soyut gecikme iddiasını değil, objektif verilerle desteklenmiş gecikme veya durma hâlini aramaktadır.
3. “Müteahhitten kaynaklanan sebepler” unsurunun anlamı
Kanun koyucu feshi, her türlü gecikmeye bağlamamış; özellikle gecikmenin veya durmanın müteahhitten kaynaklanmasını şart koşmuştur (Kanun m. 6/14). Bu nedenle maliklerin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi, ruhsat süreçlerinin malik kaynaklı belgeler eksik olduğu için tamamlanamaması, mahkeme kararıyla yürütmenin durdurulması, belediyenin işlemi askıya alması, imar uygulamasının iptali, yapı tatil tutanağına neden olan malik müdahaleleri veya benzeri dışsal engeller varsa; sırf süre doldu diye idari feshe gidilmesi mümkün olmamalıdır. Yönetmelik de açıkça bunu teyit eder; yapım işine başlanılmamasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmamasını ayrıca arar (Yönetmelik m. 13/11-a-1).
Bu bağlamda “müteahhitten kaynaklanan sebep”, yalnızca kusurlu davranışla sınırlı dar bir kavram olarak anlaşılmamalıdır. Finansman sağlayamama, organizasyon kuramama, ekip ve ekipman sevk edememe, teknik hazırlığı yapmama, ruhsat veya proje süreçlerini üstlendiği ölçüde yürütmeme, sahayı fiilen terk etme, yapım işini ekonomik veya ticari sebeplerle askıya alma gibi yüklenici alanına giren nedenler de bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık, müteahhidin sorumlu olmadığı objektif engeller varsa idari fesih rejiminin şartları oluşmayacaktır. Yönetmelik’in, inceleme sırasında belediye ve sosyal güvenlik kurumları gibi ilgili kurumlarla yazışma yapılmasını öngörmesi de tam olarak bu kusur ve neden illiyetinin sağlıklı biçimde saptanması içindir (Yönetmelik m. 13/11-d).
4. Bir yıllık sürenin başlangıcı nasıl hesaplanır
Uygulamada en kritik sorunlardan biri, “bir yıl içinde başlanmama” ölçütünün hangi tarihten itibaren hesaplanacağıdır. Yönetmelik bunu ayrıntılı biçimde düzenlemiştir (Yönetmelik m. 13/11-b). Buna göre bütün maliklerle anlaşma sağlanan hâllerde, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi esas alınır; ancak bu tarih riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden veya riskli / rezerv yapı alanı belirleme işleminden önce ise, başlangıç tarihi olarak sözleşme tarihi değil, riskli yapı tespitinin kesinleştiği ya da alanın belirlendiği tarih kabul edilir. Eğer en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi, bu işlemlerden sonra ise, başlangıç tarihi o son sözleşme tarihidir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınan hâllerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, salt çoğunluk karar tarihidir (Yönetmelik m. 13/11-b).
Bu düzenleme şunu gösterir: kanun koyucu ve yönetmelik hazırlayıcısı, yapım işine başlama borcunun hangi anda fiilen muaccel hâle geldiğini esas almaktadır. Çünkü riskli yapı tespiti kesinleşmeden veya alan hukuken belirlenmeden önce yapılan bazı sözleşmeler, uygulamanın fiilen başlayabileceği hukuki zemini henüz doğurmamış olabilir. Bu nedenle sürenin başlangıcı, salt sözleşme tarihi değil, dönüşüm uygulamasının hukuken işler hâle geldiği an ile birlikte değerlendirilir. Böylece hem müteahhidin aleyhine erken süre başlatılması hem de maliklerin aleyhine belirsiz süre yaratılması önlenmek istenmiştir (Yönetmelik m. 13/11-b).
5. Altı aylık durma ve yetersiz faaliyet ölçütü
İkinci fesih sebebi bakımından yalnızca şantiyede sınırlı bir hareketlilik bulunması, işin gerçekten yürütüldüğü anlamına gelmez. Kanun, “projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi” ölçütünü benimsemiştir (Kanun m. 6/14). Bu ifade, sembolik veya göstermelik faaliyetlerin yeterli olmadığına işaret eder. Yönetmelik de aynı doğrultuda, durma hâlinin ve altı aydır yeterli seviye bulunmadığının, idarenin kayıtları, yapı denetim sistemi, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri delillerle ortaya konulmasını şart koşar (Yönetmelik m. 13/11-a-2).
Buradaki ölçüt nicelikten çok fonksiyoneldir. Yani mesele, sahada üç işçi bulunup bulunmaması değil; mevcut ekip ve ekipmanın, o projeyi makul biçimde tamamlama kabiliyetine sahip olup olmadığıdır. Yönetmelik’in, bu takdirin incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye ait olduğunu açıkça belirtmesi de bunun sonucudur (Yönetmelik m. 13/11-e). Ancak bu takdir yetkisi sınırsız değildir; somut veri, tutanak, teknik gözlem ve kurum kayıtlarıyla desteklenmelidir. Aksi hâlde idari işlem yargısal denetimde hukuka aykırı bulunabilir.
6. Fesih kararı için gereken malik çoğunluğu
Kanun, fesih iradesinin oluşması için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınmasını yeterli görmüştür (Kanun m. 6/14). Yönetmelik de aynı çoğunluğu tekrar ederek fesih kararı alınmasının herhangi bir şekil şartına tabi olmadığını düzenler (Yönetmelik m. 13/11-c). Burada dikkat edilmesi gereken husus, çoğunluğun kişi sayısına göre değil, hisse oranına göre belirlenmesidir. Bu sebeple az sayıda malik, daha yüksek hisse oranı ile çoğunluğu sağlayabilir; buna karşılık çok sayıda malik, düşük hisse oranıyla çoğunluğu sağlayamayabilir.
Yönetmelik, şekil şartı getirmemekle birlikte ispat araçlarını örnekleyici biçimde saymıştır. Buna göre, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin salt çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin salt çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler fesih iradesinin ispatında kullanılabilir (Yönetmelik m. 13/11-c). Bu düzenleme, uygulamada noter şartı veya özel toplantı usulü aranmadığını; ancak çoğunluk iradesinin denetlenebilir belgelerle ortaya konulması gerektiğini göstermektedir.
7. Başvuru mercii ve başvuru dosyasında bulunması gerekenler
Kanuna göre malik çoğunluğu fesih kararı aldıktan sonra Başkanlığa başvurularak yapım işine başlanıp başlanmadığının veya işin yeterli ekip-ekipmanla sürdürülüp sürdürülmediğinin tespiti istenir (Kanun m. 6/14). Yönetmelik, bu başvurunun yazılı olarak Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye yapılacağını, başvuruya fesih kararı ile fesih gerekçesine göre bilgi ve belgelerin eklenmesi gerektiğini düzenler (Yönetmelik m. 13/11-ç). Başka bir deyişle başvuruda iki ana unsur bulunmalıdır: birincisi çoğunluk iradesini gösteren fesih kararı, ikincisi ise fesih sebebini destekleyen somut veriler.
Bu çerçevede iyi hazırlanmış bir fesih dosyasında; malik listesi ve hisse oranları, çoğunluğu gösteren karar tutanağı veya dilekçeler, sözleşme örnekleri, riskli yapı tespiti veya alan belirleme belgeleri, ruhsat / proje / yıkım / tahliye evrakı, yapı denetim kayıtları, belediyeden alınan işlem durumu yazıları, SGK işyeri ve çalışan kayıtları, şantiye fotoğrafları, tarihli tespit tutanakları, gerekiyorsa uydu görüntüleri ve varsa müteahhide daha önce çekilmiş noter ihtarları yer almalıdır. Yönetmelik bütün bu belge türlerini tek tek zorunlu saymasa da, aradığı ispat standardı fiilen böyle kapsamlı bir dosya hazırlanmasını gerektirir (Yönetmelik m. 13/11-a-2, ç, d).
8. İdarenin ön incelemesi: şekli ve maddi eşik denetimi
Yönetmelik’e göre fesih müracaatı üzerine öncelikle başvurunun, fesih sebeplerini düzenleyen bentlere, süre başlangıcını belirleyen kurala ve çoğunluk şartına uygun olup olmadığı incelenir (Yönetmelik m. 13/11-d). Bu aşama, yalnızca evrak kontrolü değildir. İdare; gerçekten bir yıllık sürenin dolup dolmadığını, altı aylık durma şartının oluşup oluşmadığını, çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve gösterilen nedenin müteahhitten kaynaklanıp kaynaklanmadığını ön değerlendirmeden geçirir. Başvuru bu temel eşikleri geçmeden müteahhide ihtar aşamasına geçilemez.
Bu düzenleme önemlidir; zira idare, maliklerin salt çoğunlukla aldığı her fesih kararını otomatik olarak uygulayan pasif bir merci değildir. Kanun ve yönetmelik, idareyi araştırma yapmakla yükümlü kılmıştır. Bu nedenle eksik incelemeyle verilen fesih kararları, idari yargıda iptal riski taşır. Nitekim 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesi kapsamındaki idari işlemler bakımından Anayasa Mahkemesi, idari işlemlerin yargısal denetime açık ve etkili başvuruya elverişli olması gerektiğini özellikle vurgulamaktadır. 6306 kapsamındaki hisse satışlarıyla ilgili kararlarda da, idarenin işlemin dayanağını ve zorunluluğunu ortaya koymasının gerektiği belirtilmiştir.
9. Müteahhitten savunma / açıklama istenmesi
Yönetmelik, başvuru uygun bulunursa, fesih gerekçesine göre yapım işine başlanılmamasının veya işe yeterli seviyede devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin olarak müteahhitten yazılı bilgi ve belge isteneceğini ve bunun için on beş gün süre verileceğini düzenler (Yönetmelik m. 13/11-d). Bu hüküm, savunma hakkı ve usul güvencesi bakımından son derece önemlidir. Çünkü idari fesih, müteahhit açısından ciddi sonuçlar doğurur; bu nedenle yüklenicinin “başlayamadım çünkü malik edimlerini ifa etmedi”, “ruhsat bekleniyor”, “mahkeme kararı var”, “şantiye durdurma işlemi belediyeden kaynaklandı” gibi itirazlarını sunabilmesi gerekir.
Uygulamada bu aşama, sürecin kırılma noktasıdır. Zira çoğu uyuşmazlıkta taraflar, gecikmenin kaynağını birbirine yükler. Yönetmelik’in on beş günlük açıklama isteme usulünü öngörmesi, idarenin tek taraflı malik beyanıyla karar veremeyeceğini göstermektedir. Bu nedenle müteahhit savunmasının hiç alınmaması, eksik veya usulsüz alınması, yahut savunmadaki somut engeller araştırılmadan doğrudan feshe gidilmesi hâlinde idari işlemin hukuka aykırılığı ileri sürülebilir. Bu nokta, idari işlemlerde sebep ve usul unsurunun yargısal denetimi bakımından belirleyicidir.
10. İdarenin araştırma yükümlülüğü
Yönetmelik, on beş günlük sürenin sonunda “yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır” demektedir (Yönetmelik m. 13/11-d). Bu ifade, idarenin re’sen araştırma yükümlülüğünü açıkça ortaya koyar. İdare sadece tarafların sunduğu evraka bakmakla yetinemez; yapı yerinde fizikî inceleme yapmalı, belediye kayıtlarından ruhsat ve uygulama durumunu, SGK kayıtlarından çalışan ve şantiye hareketliliğini, yapı denetim sisteminden imalat seviyesini, gerekiyorsa diğer kurumlardan projenin hukuki-akdi seyrini araştırmalıdır.
Bu yönüyle Yönetmelik, idarenin sadece “hakem” değil, aynı zamanda “tespit mercii” olduğunu kabul etmektedir. Özellikle ikinci fesih sebebinde “projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipman” bulunup bulunmadığının takdiri teknik bir değerlendirmedir; bu sebeple idarenin incelemesinin yüzeysel değil, sahaya ve belgeye dayalı olması gerekir. Aksi yöndeki işlemler, dayanaksız veya gerekçesiz idari işlem niteliği taşıyabilir. 6306 kapsamındaki diğer idari işlemler bakımından da AYM, işlemin dayanağının hukuken ayakta olup olmadığını ve idari işlemin yeterli başvuru yollarına konu edilip edilemediğini önemsemektedir. Dayanak işlem iptal edilirse, buna bağlı sonraki işlem de hukuki temelini kaybedebilir.
11. Otuz günlük ihtar ve son şans mekanizması
İdare, yaptığı araştırma sonucunda fesih şartlarının gerçekleştiğini tespit ederse, müteahhide otuz gün süre vererek işe başlaması veya işi projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla sürdürmesi gerektiğini ihtar eder; aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğini bildirir (Kanun m. 6/14; Yönetmelik m. 13/11-e). Bu ihtar, idari fesih rejiminin zorunlu unsurudur. Doğrudan fesih sonucuna geçilemez. Başka bir ifadeyle kanun koyucu, yükleniciye son bir “düzeltme / telafi fırsatı” tanımıştır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, otuz günlük sürede sırf göstermelik bir faaliyet başlamasının yeterli olmamasıdır. Özellikle ikinci fesih sebebinde kanun ve yönetmelik birlikte okunduğunda, aranan şey gerçek, sürdürülebilir ve projeyi tamamlama kapasitesi taşıyan bir faaliyettir. Nitekim Yönetmelik, otuz gün sonunda yeniden mahallinde kontrol yapılacağını ve yeterli ekip-ekipmanla devam edilip edilmediğine ilişkin takdir yetkisinin Müdürlük veya İdareye ait olduğunu söylemektedir (Yönetmelik m. 13/11-e). Demek ki ilk ihtardan sonra birkaç günlük sınırlı hareketlilik, idare açısından yeterli sayılmayabilir. Önemli olan, işin gerçekten yeniden rayına girip girmediğidir.
12. Resen feshedilmiş sayılmanın gerçekleştiği an
Kanun, ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi hâlinde, “ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın” otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmelerin resen feshedilmiş sayılacağını düzenler (Kanun m. 6/14). Yönetmelik de aynı yönde, otuz gün sonunda yapılan son kontrolde işe başlanmadığı veya yeterli düzeyde devam edilmediği tespit edilirse, aynı tarihten itibaren sözleşmelerin ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacağını ve bunun maliklere ve müteahhide bildirileceğini belirtir (Yönetmelik m. 13/11-e).
Bu sonuç doğduğu anda, artık ayrıca noter feshi, karşı taraf muvafakati veya mahkeme kararı beklenmez. Ancak bu, işlemin yargısal denetim dışı olduğu anlamına gelmez. Tam tersine, bu resen feshedilmiş sayılma sonucuna götüren idari tespit ve ihtar zinciri, idari işlem niteliği taşıdığı ölçüde idari yargı denetimine açıktır. 6306 m. 6 kapsamındaki idari işlemler yönünden AYM’nin yaklaşımı da, etkili başvuru ve yargısal denetimin sağlanması gerektiği yönündedir. Bu sebeple gerek malikler gerek müteahhit, usul veya sebep yönünden hukuka aykırılık iddiasıyla idari yargı yoluna başvurabilir.
13. Tapu şerhinin terkin edilmesi
Kanun’a göre fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş bulunan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir (Kanun m. 6/14). Yönetmelik de bunu tekrar ederek, maliklerin, Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce terkin yapılacağını belirtir (Yönetmelik m. 13/11-f). Bu sonuç, fesih kurumunun yalnızca teorik olmadığını; tapu siciline yansıyan ve taşınmazın hukuki dolaşımını etkileyen doğrudan bir sonuç ürettiğini gösterir.
Şerhin terkini özellikle önemlidir; çünkü mevcut yükleniciyle kurulan sözleşme şerhi kaldırılmadan yeni yükleniciyle sağlıklı bir sözleşme mimarisi kurmak çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle idari fesih mekanizmasının pratik amacı, yalnızca başarısız yükleniciyi tasfiye etmek değil; aynı zamanda dönüşüm projesinin yeni bir hukuki zeminde devamını sağlamaktır. Zaten Yönetmelik’in son bentlerinde, fesih sonrası uygulamalara ilişkin yeni kararların nasıl alınacağı da ayrıca düzenlenmiştir (Yönetmelik m. 13/11-ğ).
14. Fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler
Kanun ve Yönetmelik birlikte, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağını düzenlemektedir (Kanun m. 6/14; Yönetmelik m. 13/11-g). Bu hüküm, idari fesih ile özel hukuk tasfiyesinin birbirinden ayrıldığını açıkça ortaya koyar. İdari süreç sözleşmeyi sona erdirir; fakat tarafların o tarihe kadar ortaya çıkmış alacak, tazminat, sebepsiz zenginleşme, eksik-ifâ, ayıplı iş, devredilen payların hukuki akıbeti, mahsup ve hesaplaşma gibi meseleleri kendiliğinden çözmez. Bunlar için genel hukuk yollarına başvurulur.
Dolayısıyla idari fesih kararı alındığında “her şey sıfırlanmış” olmaz. Örneğin müteahhidin gerçekten yaptığı ve maliklere yarayan imalatların bedeli, devrolunan payların iadesi veya bedelinin akıbeti, avans ve ek ödemelerin mahsubu, cezai şart veya zarar iddiaları ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir. Kanun koyucu, bu alanı bilinçli biçimde “genel hukuk hükümlerine” bırakmıştır. Böylece idarenin görevi, projenin tıkanmasına yol açan sözleşmeyi kamu düzeni boyutuyla tasfiye etmek; özel hukuk hesaplaşmasını ise yargısal veya akdi düzleme bırakmaktır.
15. Kira yardımlarının geri istenememesi
Kanun, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceğini açıkça düzenlemektedir (Kanun m. 6/14). Yönetmelik de aynı hükmü tekrarlar (Yönetmelik m. 13/11-g). Bu düzenleme son derece koruyucudur. Çünkü dönüşüm sürecinde maliklerin tahliye sonrası barınma ihtiyacı nedeniyle aldıkları kira yardımı, sözleşme feshedildi diye geçmişe dönük olarak geri istenirse maliklerin mağduriyeti katlanır. Kanun koyucu bunu önlemiştir.
Bu hüküm, aynı zamanda idari fesih yolunun sosyal amacını da gösterir. Kanun yalnızca sözleşmesel dengeyi değil, dönüşüm mağduru maliklerin korunmasını da hedeflemektedir. Bu nedenle müteahhidin başarısızlığının yükü, geçmişte ödenmiş kira yardımlarının iadesi suretiyle yeniden malikler üzerine yıkılamaz.
16. Fesih sonrası yeni uygulamaya karar verilmesi
Yönetmelik, fesih işleminden sonra yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceğini ve bu karara katılmayanların hisselerinin Kanun’un 6 ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında açık artırma usulü ile satılacağını düzenlemektedir (Yönetmelik m. 13/11-ğ). Bu hüküm, idari feshin son aşamasının aslında yeni uygulamaya geçiş olduğunu gösterir. Amaç yalnızca mevcut sözleşmeyi sona erdirmek değil; yeni yüklenici, yeni proje, yeni finansman modeli veya yeni uygulama çerçevesi ile dönüşümü sürdürebilmektir.
Burada 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesi genel sistematiği devreye girer. Nitekim Anayasa Mahkemesi’nin 6306 m. 6 kapsamındaki hisse satışlarına ilişkin kararlarında da, bu süreçlerin doğrudan idari işlem niteliği taşıdığı, idari yargı denetimine konu edilebildiği ve dayanak işlemin hukuka aykırı olması hâlinde sonraki işlemlerin de hukuki temelden yoksun kalabileceği vurgulanmıştır. Selvi Karakoçoğlu ve diğerleri kararında, dayanak parsel birleştirme işlemi iptal edildiği için devamındaki hisse satışının hukuki dayanağını kaybettiği kabul edilmiştir. Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven kararında ise, 6306 kapsamındaki satış işleminin “son çare” niteliğinin idarece ortaya konulması ve bunun idare mahkemesince denetlenebilir olması önemsenmiştir. Bu yaklaşım, idari fesih sonrasında kurulacak yeni uygulama zinciri bakımından da yol göstericidir.. İdari fesihte muhtemel dava ve itiraz başlıkları
İdari fesih sürecinde ortaya çıkabilecek başlıca hukuki ihtilaflar şunlardır: çoğunluğun gerçekte sağlanıp sağlanmadığı; hisselerin yanlış hesaplanıp hesaplanmadığı; bir yıllık sürenin başlangıcının yanlış belirlendiği; hak sahiplerinin ön edimlerini yerine getirmediği halde kusurun müteahhide yüklendiği; belediye veya mahkeme kaynaklı engeller varken bunların göz ardı edildiği; altı aylık durma ve yetersiz ekip-ekipman olgusunun yeterince ispatlanmadığı; müteahhidin savunmasının alınmadığı veya değerlendirilmediği; yerinde inceleme yapılmadığı; otuz günlük ihtarın usulüne uygun verilmediği; son kontrolde gerçek durumun saptanmadığı; resen fesih bildiriminden sonra tapu şerhinin usulsüz terkin edildiği. Bu başlıkların tamamı, Kanun m. 6/14 ve Yönetmelik m. 13/11’in sebep, usul, yetki, konu ve maksat unsurları çerçevesinde tartışılabilir.
Sonuç
Sonuç olarak 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesinin (14) numaralı fıkrası ile Uygulama Yönetmeliği’nin 13 üncü maddesinin (11) numaralı fıkrası birlikte değerlendirildiğinde, kentsel dönüşüm projelerinde maliklerle müteahhit arasında imzalanan yapım sözleşmelerinin sona erdirilmesi için özel, katı ve çok aşamalı bir idari fesih rejimi kurulduğu görülmektedir. Bu rejimde; önce uygun çoğunlukla fesih iradesi oluşmalı, sonra maddi şartlar somut delillerle ortaya konulmalı, başvuru Müdürlüğe veya yetkili İdareye yapılmalı, müteahhitten yazılı açıklama alınmalı, sahada ve kayıtlarda ayrıntılı inceleme yürütülmeli, ardından otuz günlük ihtar verilerek son şans tanınmalı ve ancak buna rağmen iş başlamaz veya yeterli seviyede sürmezse sözleşme kanun gereği resen feshedilmiş sayılmalıdır (Kanun m. 6/14; Yönetmelik m. 13/11-a, b, c, ç, d, e). Fesih sonrasında tapu şerhi terkin edilir; buna karşılık feshe kadar yapılan işler, ödemeler ve devredilen hisseler bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır; kira yardımları geri istenemez; yeni uygulamaya ise yine pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilir (Kanun m. 6/14; Yönetmelik m. 13/11-f, g, ğ).
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.
Müteahhidin işe başlamaması hâlinde kentsel dönüşüm projesi nasıl feshedilir?
Eğer bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa, hak sahipleri idareye başvurarak fesih talebinde bulunabilir. Ancak maliklerin kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve gecikmenin gerçekten müteahhitten kaynaklanması gerekir.
İnşaat başladıktan sonra yarım kalırsa idari fesih mümkün müdür?
Evet. Yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuşsa ve en az altı aydır projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyet sürdürülmüyorsa, bu durum idari fesih sebebi olabilir. Bu aşamada fotoğraflar, yapı denetim kayıtları, idari tutanaklar ve benzeri belgeler büyük önem taşır.
Kentsel dönüşümde idari fesih için oybirliği mi gerekir?
Hayır. Kanundaki bu özel fesih yolunda, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. Burada kişi sayısından çok arsa payı ve hisse oranı esas alınır. Bu nedenle çoğunluğun doğru hesaplanması, sürecin geçerliliği bakımından kritik önemdedir.
İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?
Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile yaşanan uyuşmazlıklar, yalnızca sözleşme hukuku meselesi değildir; aynı zamanda idare hukuku, tapu hukuku, paydaş çoğunluğu, riskli yapı süreci, şerh terkin işlemleri ve dava stratejisini birlikte ilgilendiren çok katmanlı bir alandır. Bu nedenle sürecin hatalı yürütülmesi, hak sahiplerinin fesih talebinin reddedilmesine, mevcut sözleşmenin geçerliliğini korumasına ya da sonradan açılacak davalarda ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle çoğunluk hesabının doğru yapılması, fesih gerekçesinin somut delillerle ispatlanması, idareye yapılacak başvurunun usule uygun hazırlanması, müteahhidin olası itirazlarının öngörülmesi ve fesih sonrası yeni uygulama sürecinin doğru kurgulanması için uzman desteği büyük önem taşır. Bu noktada İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, tuzla kentsel dönüşüm avukatı, pendik kentsel dönüşüm avukatı ve gebze kentsel dönüşüm avukatı desteği, özellikle uygulamaya hâkimiyet ve bölgesel tecrübe bakımından ciddi avantaj sağlar. Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında hak sahiplerinin süreci güvenli ve etkili biçimde yönetebilmesi için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi nezdinde profesyonel hukuki destek alınması, usul hatalarının önlenmesi ve hak kayıplarının engellenmesi açısından son derece değerlidir.
