Giriş

Bu çalışma, “Boş daire aidat öder mi?” sorusuna yanıt bulmak amacıyla sunulan yargı kararları analiz yanıtlarının incelenmesiyle hazırlanmıştır. İncelemeler, kat maliklerinin ve kooperatif üyelerinin ortak giderlere (aidat) katılma yükümlülüğünün, sahip olunan bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından ne ölçüde etkilendiğini ortaya koymaktadır. Çalışma, genel kuralı, bu kuralın yasal dayanaklarını ve yargı kararlarında belirtilen istisnai durumları ele almaktadır.Ana Bulgular

Yargı kararlarının bütüncül analizi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi anataşınmazlarda, bir bağımsız bölümün boş olması, kullanılmaması veya kiraya verilmemiş olmasının, kat malikini aidat ödeme yükümlülüğünden kural olarak kurtarmadığını açıkça göstermektedir. Yargı içtihatları, bu yükümlülüğün temelinde mülkiyet hakkının yattığı ve fiili kullanımın birincil şart olmadığı prensibini benimsemiştir.

Bu konudaki en net ifadelerden biri Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/10093 E., 2021/971 K. sayılı ve 08.02.2021 tarihli kararında yer almaktadır. Kararda, mahkemenin vardığı sonuca atıfla şu tespitte bulunulmuştur: “…aidatın KMK 20 ve 22 maddeleri uyarınca oturulmasa dahi kat maliklerince ödenmesi gerektiği, bunun için ayrıca bir sözleşme yada taahhüt altına girmenin söz konusu olamayacağı, bizatihi bağımsız bölüm malikinin ödeme yükümlülüğü olduğuna göre…”

Benzer şekilde, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/5135 E., 2013/7587 K. sayılı ve 06.05.2013 tarihli kararında, ilk derece mahkemesinin dairelerin “boş bırakıldığı, kullanılmadığı veya kiraya verilmediği” gerekçesiyle davayı reddetmesi hatalı bulunmuştur. Yargıtay, bu gerekçelerin aidat borcunu ortadan kaldırmayacağını belirterek, mülkiyetin devam etmesi halinde ortak giderlere katılımın zorunlu olduğunu vurgulamıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi’nin 2025/7 E., 2025/458 K. sayılı kararındaki bilirkişi raporunda da “dükkanlar kirada olmadıkları için davalı ortak … tarafından aidatların ödendiği” tespiti, bu genel kuralın uygulamadaki bir yansımasıdır.

İnceleme ve Değerlendirme

Yargı kararları incelendiğinde, aidat ödeme yükümlülüğünün temel dayanağının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi olduğu görülmektedir. Bu maddeye göre, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça anataşınmazın ortak giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Kanun, bu yükümlülük için “bağımsız bölümden fiilen faydalanma” şartı aramamaktadır. Dolayısıyla, dairenin boş olması, malikin ortak alan ve tesislerden (güvenlik, temizlik, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi vb.) dolaylı olarak faydalandığı ve bu hizmetlerin devamlılığının mülkün değerini koruduğu kabulüne dayanmaktadır.

Bununla birlikte, kararlar bazı istisnai durumların ve farklı değerlendirmelerin varlığına da işaret etmektedir:

Yönetim Planı ve Sözleşmesel İstisnalar: Kat malikleri, anataşınmazın anayasası niteliğindeki yönetim planında veya kendi aralarında yapacakları anlaşmalarla aidat yükümlülüğüne dair farklı düzenlemeler getirebilirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2010/3847 E., 2010/8139 K. sayılı kararında, yönetim planında bazı bağımsız bölümlerin “her türlü giderlere katılmayacağı” yönünde bir hüküm bulunması durumu tartışılmıştır. Bu, yönetim planının aidat muafiyeti getirebileceğini göstermektedir.

Kooperatiflerdeki Özel Durumlar: Kooperatif yapılarında aidat miktarı ve koşulları, genel kurul kararlarıyla belirlenebilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/1298 E., 2015/2876 K. sayılı kararında, genel kurulun “oturan ve mülk sahipleri” ile “dairesi olmayıp oturmayanlardan” farklı miktarlarda aidat alınmasına karar verdiği görülmektedir. Bu durum, kooperatiflerde aidat yükümlülüğünün fiili kullanım veya daire tahsisi gibi kriterlere göre farklılaştırılabileceğini ortaya koymaktadır.

Bağımsız Bölümün Teslim Edilmemesi: Yüklenicinin inşaatı tamamlamasına rağmen daireyi arsa sahibine veya alıcıya teslim etmediği durumlarda, teslim gerçekleşene kadar doğan ortak giderlerden yüklenicinin sorumlu olabileceği kabul edilmektedir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2013/1518 E., 2013/3536 K. sayılı kararı, dairelerin teslim edilmemesi halinde aidat sorumluluğunun mülk sahibine değil, fiili zilyetliği elinde bulunduran ve teslim borcunu yerine getirmeyen yükleniciye ait olabileceğine hükmetmiştir.

Sonuç

Mevcut yargı kararları ışığında, “Boş daire aidat öder mi?” sorusuna verilecek yanıt, kural olarak “evet, öder” şeklindedir. Aidat ödeme yükümlülüğü, bağımsız bölümün fiilen kullanılmasına değil, kat maliki olma sıfatına dayanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, malik, dairesi boş olsa dahi ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.

Ancak bu genel kuralın mutlak olmadığı;

Anataşınmazın yönetim planında aksine bir hüküm bulunması,

Kooperatif genel kurulunda oturma durumuna göre farklı bir aidat kararı alınması,

Bağımsız bölümün yüklenici tarafından henüz teslim edilmemiş olması

gibi durumlarda aidat sorumluluğunun farklılaşabileceği veya başka bir kişiye ait olabileceği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, her somut olayda öncelikle yönetim planı, kooperatif genel kurul kararları ve taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkiler dikkatle incelenmelidir. Bir yazı önerisi.

Tuzla Avukat Desteği Neden Gerekli?

Kat mülkiyeti, site aidatı ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar, çoğu zaman apartman veya site yönetimleri ile kat malikleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açmaktadır. “Boş daire aidat öder mi?” sorusu etrafında gelişen davalar, sadece Kat Mülkiyeti Kanunu değil, aynı zamanda Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının ışığında değerlendirilmesi gereken teknik konuları barındırır.

Özellikle aidat borcuna itiraz, icra takibi, kooperatif genel kurul kararlarının iptali veya yönetim planında yer alan hükümlerle ilgili davalar, usul hataları yapıldığında maliklerin hak kaybı yaşamasına sebep olabilir. Bu nedenle, İstanbul’un Tuzİstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat, Şekerpınar avukat, Güzelyalı avukat Postane avukat ve Akfırat avukat gibi bölgelerinde görülen site yönetimi ve aidat uyuşmazlıklarında, alanında deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak büyük önem taşır.

Yerel uygulamalara hâkim bir avukat, hem kat maliklerinin hem de site yönetimlerinin haklarını en etkin şekilde koruyabilir, yargı kararlarına uygun stratejik çözümler geliştirebilir. Böylece hem uzun süren dava süreçlerinden kaçınmak hem de mali açıdan kayıpları önlemek mümkün hale gelir.