Binaların dış cephesi, çatı ve dam alanları Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alan niteliğindedir. Bu nedenle bu alanların reklam amacıyla kullanımı, sıradan bir yönetim tasarrufu değil; önemli yönetim işi olarak kabul edilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca, ana taşınmazın dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir karar üzerine mümkündür.
Genel kurulda oybirliği sağlanmadan yapılan dış cephe reklam kiralama işlemleri hukuken geçerli sayılmaz. Bu durumda imzalanan kira sözleşmesi, baştan itibaren geçersiz kabul edilir ve kat maliklerinden herhangi biri bu işlemin iptali için dava açabilir. Özellikle çatıya reklam yerleştirme, büyük pano asılması veya binanın tamamını kapsayan reklam uygulamaları, oybirliği şartının en sık arandığı işlemlerdir.
Ortak Alan Olan Dış Cephe Reklam Amaçlı Nasıl Kullanılabilir?
Binanın dış cephesi, tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olduğu için reklam amaçlı kullanımı bireysel kararla mümkün değildir. Yönetici, yönetim kurulu ya da kat malikleri kurulunun oyçokluğu ile aldığı kararlar bu tür işlemler için yeterli olmaz. Kat maliklerinin tamamının açık rızası olmadan yapılan reklam amaçlı dış cephe kullanımı, hukuka aykırı kabul edilir.
Bu tür uygulamalar yalnızca mülkiyet hakkını değil; binanın estetik bütünlüğünü, güvenliğini ve diğer kat maliklerinin kullanım hakkını da etkilediğinden, kanun koyucu oybirliği şartını özellikle aramıştır.
İşyerleri Kendi Cephelerine Reklam Panosu Asabilir mi?
Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri, işyerlerinin kendi bağımsız bölümlerine reklam asma meselesidir. Bir işyerinin, kendi bağımsız bölüm sınırları içinde kalan cephe alanına, abartılı olmayan, binanın estetiğini bozmayan ve diğer kat maliklerini rahatsız etmeyen bir reklam panosu asması çoğu durumda mümkündür. Ancak bunun için şu şartlar önemlidir:
Yönetim planında açık bir yasak bulunmamalıdır
Kat malikleri kurulu tarafından alınmış aksine bir karar olmamalıdır
Reklam panosu ortak alanı fiilen işgal etmemelidir
Gürültü, ışık veya görüntü kirliliği yaratmamalıdır Bu şartlar aşıldığında, “benim işyerim” savunması hukuki koruma sağlamaz ve reklam panosu kaldırılabilir.
Sonuç: Oybirliği Yoksa Reklam Sözleşmesi Geçersizdir
Özetle; binanın ortak alanı olan dış cephenin reklam amacıyla kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliği şarttır. Oybirliği olmadan yapılan işlemler geçersizdir ve her zaman iptale konu edilebilir. İşyerlerine ait cephe reklamları ise daha sınırlı ve dikkatli değerlendirilmelidir.
Bina dış cephesine reklam asmak için kat maliklerinin oyçokluğu yeterli mi?
Hayır. Bina dış cephesi ortak alan olduğu için reklam amacıyla kiralanması veya kullanılması oybirliği gerektirir. Oyçokluğu veya yönetici kararı bu işlem için yeterli değildir. Oybirliği sağlanmadan yapılan reklam kiralamaları geçersiz kabul edilir.
Çatıya veya dama reklam panosu yerleştirilebilir mi?
Çatı ve dam alanları da ortak alan sayılır. Bu alanlara reklam yerleştirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre önemli yönetim işi niteliğindedir. Bu nedenle tüm kat maliklerinin oybirliği olmadan çatıya reklam yerleştirilmesi hukuka aykırıdır.
İşyerim için dış cepheye tabela asmam yasaklanabilir mi?
Eğer asılan tabela, ortak alanı işgal ediyor, binanın estetiğini bozuyor veya yönetim planına aykırıysa yasaklanabilir. Ancak yalnızca kendi bağımsız bölüm sınırları içinde kalan, ölçülü ve rahatsızlık vermeyen tabelalar çoğu zaman hukuka uygun kabul edilir. Her somut olay ayrı değerlendirilir.
Dış Cephe Reklamlarında Neden Uzman Avukat Gerekli?
Bina dış cephesine reklam asılması veya reklam amaçlı kiraya verilmesi, kat mülkiyeti hukukunda en sık uyuşmazlık çıkan konuların başında gelir. Oybirliği şartının yanlış yorumlanması, yönetim planının göz ardı edilmesi veya geçersiz sözleşmeler nedeniyle hem kat malikleri hem de reklam firmaları ciddi hukuki risklerle karşılaşabilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda uzman bir avukat;
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin doğru uygulanmasını,
Yönetim planının bağlayıcılığının değerlendirilmesini,
Geçersiz reklam sözleşmelerinin iptalini veya savunulmasını,
Haksız işgal ve ecrimisil taleplerinin doğru şekilde yürütülmesini
sağlar. Özellikle bina dış cephesine reklam asmak, ortak alan reklam panosu, dış cephe reklam kiralama şartları gibi konularda yapılacak en küçük hukuki hata, uzun ve masraflı davalara yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren kat mülkiyeti hukukunda uzman bir avukat ile hareket etmek, hem zaman hem de hak kaybını önler.
