Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği ve hangi durumlarda talep edilemeyeceği sorusunu, sunulan literatür kaynakları çerçevesinde analiz etmektedir. Cezai şart, sözleşmeye aykırılık durumunda borçlunun ödemeyi taahhüt ettiği, asıl borca bağlı fer’i nitelikte bir edimdir. Temel amacı, borçluyu (yükleniciyi) sözleşmeye uygun ifaya zorlamak ve alacaklının (arsa sahibinin) olası zararını ispat külfetini ortadan kaldırmaktır. Analiz, özellikle sözleşmenin fesih türünün cezai şart talebi üzerindeki etkisine odaklanmaktadır.

1. Cezai Şartın Hukuki Niteliği ve Fesihle İlişkisi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, genellikle yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi (temerrüdü) halinde gündeme gelen bir yaptırımdır. Bu şart, “asıl borca bağlı feri borç olarak doğan, asıl borcun teminatı olarak ortaya çıkmaktadır” Cezai şartın bu fer’i niteliği, fesih durumundaki akıbetini doğrudan etkiler.

Literatürdeki temel ayrım, feshin etkisine göre yapılmaktadır:

Geriye Etkili Fesih (Dönme) Halinde Cezai Şart Talebi

Sözleşmeden dönme, borç ilişkisini geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır. Bu durumda, sözleşme hiç kurulmamış gibi kabul edilir. Asıl borç ortadan kalktığı için ona bağlı olan fer’i nitelikteki cezai şart alacağı da sona erer. Akdin ileriye etkili feshinin kabulü halinde, sözleşmede öngörülen cezai şarta hükmedilebilir, aksi takdirde sözleşmenin geriye etkili feshi halinde ise cezai şart istenemez.”

Cezai şart, asıl borca bağlı fer’i nitelikte alacak olduğundan sözleşmeden dönme üzerine borç ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmakta olup, cezai şart hakkı da geçmişe etkili olarak ortadan kalkar.

Bu kuralın istisnası, tarafların sözleşmede fesih hali için özel bir cezai şart kararlaştırmalarıdır. Sözleşme feshedilirse bu hükme dayanılarak ceza koşulu talep edilemez. Fesih hali için sözleşmede açıkça bir ceza koşulu ya da tazminat öngörülmüş olmadığı takdirde yalnızca menfi zarar talebi mümkündür.

İleriye Etkili Fesih Halinde Cezai Şart Talebi

Yargıtay tarafından özellikle inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı durumlarda kabul edilen ileriye etkili fesihte, sözleşme fesih anına kadar geçerliliğini sürdürür ve yalnızca gelecek için sona erer. Bu durumda, fesih tarihine kadar gerçekleşen borca aykırılıklar için kararlaştırılan yaptırımlar geçerliliğini korur.

Sözleşmenin kısmi sona erdirilmesi ya da ileriye etkili feshi halinde, sona erme tarihine kadar sözleşme geçerliliğini sürdüreceğinden, bu ana kadar gerçekleşen gecikme tazminatının talep edilmesi mümkündür. Sözleşmede öngörülen cezai şart ve kira tazminatı sona erme tarihine kadar talep edilebilecektir. Dolayısıyla, inşaatın tesliminde gecikme yaşanmış ve daha sonra sözleşme ileriye etkili olarak feshedilmişse, arsa sahibi temerrüt tarihinden fesih tarihine kadar işlemiş olan cezai şartı talep etme hakkına sahiptir.

2. Cezai Şartın Talep Edilemeyeceği Diğer Durumlar

Fesih türü dışında, cezai şartın talep edilmesini engelleyen başka hukuki durumlar da mevcuttur:

Sözleşmenin Geçersizliği: Cezai şart, geçerli bir asıl borcun varlığına bağlıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda öngörülen resmi şekle (noterde düzenleme şeklinde) uyulmadan yapılmışsa geçersizdir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak cezai şart talep edilemez. Taraflarca kararlaştırılmış olsa dahi geçersiz bir sözleşmede cezai şartin istenmesi mümkün değildir. Sözleşme tamamen geçersiz olduğundan sözleşmede yer alan cezai şart, tazminat gibi alacakların da talep edilmesi mümkün olmayacaktır.

İfa İmkânsızlığı: Borcun ifası, taraflara yüklenemeyecek bir sebeple imkânsız hale gelirse, asıl borç sona erer. Asıl borcun sona ermesiyle birlikte, fer’i nitelikteki cezai şart da talep edilemez. Sözleşmenin imkânsızlık nedeniyle sona erdiği durumda TBK m. 131 gereği cezai şart da sona erecektir. Dolayısıyla ifa imkânsızlığı sebebiyle borç sona erdiğinde sözleşmede yer alıyor olsa da cezai şart da istenemez” demektedir.

İhtirazi Kayıt İleri Sürmeksizin Teslim Alma: Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri, arsa sahibinin gecikmeli olarak teslim edilen inşaatı herhangi bir çekince belirtmeksizin kabul etmesidir. Türk Borçlar Kanunu m. 179/2 uyarınca bu durumda arsa sahibi, ifaya eklenen cezai şartı talep etme hakkını kaybeder. İfaya eklenen cezai şart… yapının teslimi anında bir ihtirazi kayıtla saklı tutulmazsa daha sonra talep edilmesi mümkün olmaz. Arsa sahibi ihtirazi kayıt öne sürmeksizin inşaatı teslim almışsa veya cezai şart talep hakkından açıkça vazgeçmiş ise TBK m.179/2 hükmüne göre cezai şart talep hakkı ortadan kalkar.

Kusur Şartı: Doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, hâkim görüşe göre cezai şartın talep edilebilmesi için borçlunun (yüklenicinin) temerrüde düşmekte kusurlu olması gerekir. Yüklenici, temerrüde düşmekte kusursuz olduğunu ispatlarsa cezai şart ödemekten kurtulabilir. Ancak taraflar, sözleşmede yüklenicinin kusuru olmasa dahi cezai şart ödeyeceğini kararlaştırabilirler..

Sonuç

Literatür analizine göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunun cevabı mutlak değildir ve öncelikle feshin niteliğine bağlıdır:

Geriye Etkili Fesih (Dönme): Kural olarak, sözleşmeyi baştan itibaren ortadan kaldırdığı için cezai şart talep edilemez.

İleriye Etkili Fesih: Sözleşme fesih anına kadar geçerli sayıldığından, fesih tarihine kadar işlemiş olan cezai şart talep edilebilir.

Bu ana kuralın yanında, aşağıdaki hususlar da cezai şart talebini engeller:

Tarafların sözleşmede fesih hali için açıkça bir cezai şart öngörmemiş olması (geriye etkili fesihte).

Sözleşmenin şekil eksikliği gibi bir nedenle baştan itibaren geçersiz olması.

İfanın kusursuz imkânsızlık nedeniyle sona ermesi.

Arsa sahibinin, gecikmeli ifayı ihtirazi kayıt koymadan kabul etmesi.

Sonuç olarak, bir avukatın bu tür bir taleple karşılaştığında öncelikle sözleşmenin feshinin hukuki niteliğini (geriye mi, ileriye mi etkili) tespit etmesi, ardından sözleşmede fesih haline özgü bir cezai şart hükmü olup olmadığını incelemesi ve son olarak talebi engelleyebilecek diğer hukuki durumların (sözleşmenin geçerliliği, ihtirazi kayıt vb.) varlığını araştırması kritik öneme sahiptir. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih sonrası cezai şart talebi, görünenden çok daha karmaşık ve teknik bir hukuki süreçtir. Feshin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi olduğu, sözleşmede feshe özgü cezai şart hükmü bulunup bulunmadığı, sözleşmenin geçerliliği, ifa imkânsızlığı, ihtirazi kayıt ve kusur şartı gibi hususlar her davada farklı sonuçlara yol açabilir.

İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Tepeören, Orhanlı, Aydınlı, Şifa Mahallesi ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yoğun olarak karşılaşılan bu tür inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında, uzman bir inşaat hukuku ve sözleşme hukuku avukatı desteği alınması, hak kayıplarını önlemek ve doğru stratejiyi belirlemek açısından kritik önemdedir.

Bir avukat, sözleşmenin fesih türünü doğru tespit ederek cezai şartın talep edilip edilemeyeceğini belirler, geçersizlik, ifa imkânsızlığı veya ihtirazi kayıt gibi riskleri analiz eder ve mahkemeye sunulacak talepleri teknik olarak eksiksiz hazırlar. Bu profesyonel yaklaşım, arsa sahibinin hem maddi kaybını en aza indirir hem de dava sürecinde güçlü bir pozisyon sağlar.