Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesi durumunda cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunu, sunulan yargı kararları ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, konunun tek bir kurala indirgenemeyeceğini; talebin geçerliliğinin sözleşmenin hukuki durumu, feshin niteliği, sözleşmedeki özel hükümler ve tarafların kusur durumu gibi birçok faktöre bağlı olduğunu ortaya koymaktadır. Çalışma, bu faktörleri sistematik bir şekilde ele alarak avukatlar için yol gösterici bir çerçeve sunmayı amaçlamaktadır.

1. Genel Kural: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih Halinde Cezai Şart Talep Edilememesi

Yargı kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulanan temel ilke, sözleşmenin feshi ile cezai şart talebinin bir arada bulunamayacağıdır. Yargıtay, cezai şartı “müspet (olumlu) zarar” kapsamında değerlendirmektedir. Fesih ise, sözleşmeyi ortadan kaldıran ve tarafları sözleşme öncesi duruma döndürmeyi amaçlayan bir hukuki işlemdir. Bu nedenle, sözleşme feshedildiğinde, tarafların artık sözleşmenin ifa edileceğine dair bir beklentisi kalmaz. Dolayısıyla, ifaya bağlı bir yaptırım olan cezai şartın talep edilmesi çelişkili bulunmaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2013/892 E. sayılı kararında bu durum, “bu tür bir cezanın talep edilebilmesi akdin ayakta bulunmasına bağlıdır” şeklinde ifade edilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023/4155 E. sayılı kararında, “sözleşmenin feshi istendiğinden müspet zarar kapsamındaki cezai şartın talep edilemeyeceği“ ilkesi benimsenmiştir. Fesih yolunu seçen tarafın, bu eylemiyle cezai şart talebinden zımnen feragat ettiği kabul edilmektedir (Yargıtay 23. HD, 2013/5174 E.).

2. Cezai Şart Talebini Engelleyen Temel Sebepler

Genel kuralın ötesinde, cezai şart talebini en başından imkansız kılan veya ortadan kaldıran bazı temel durumlar mevcuttur.

a) Sözleşmenin Başlangıçtan İtibaren Geçersizliği: Cezai şart, asıl sözleşmeye bağlı fer’i nitelikte bir borçtur. Dolayısıyla, asıl sözleşme hukuken geçersiz ise, ona bağlı olan cezai şart hükmü de geçersizdir. Yargı kararlarında en sık rastlanan geçersizlik nedeni, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda tüm paydaşların sözleşmeye taraf olmamasıdır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2012/1006 E. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ortaya konmuştur: “…fesihten sözedilebilmesi için yasal olarak geçerli bir sözleşmenin bulunması gerekir… Bu nedenlerle ortada geçerli bir sözleşme olmadığından kararlaştırılan cezai şartın da istenebilir olduğu kabul edilemez.” Bu kural, TMK’nın 692. maddesi gereğince paylı mal üzerinde inşaat gibi önemli tasarrufların oybirliği ile yapılması zorunluluğundan kaynaklanmaktadır (Bkz. Yargıtay 15. HD, 2009/3771 E.; BAM-İzmir 14. HD, 2017/630 E.).

b) Sözleşmeyi Fesheden Taraf Olmak: Yargı kararları, kural olarak sözleşmeyi fesheden tarafın, kendi fesih beyanına dayanarak karşı taraftan cezai şart talep edemeyeceğini kabul etmektedir. Cezai şart, fesihte kusurlu olan tarafa karşı, sözleşmenin ayakta kalmasını isteyen diğer tarafça ileri sürülebilecek bir haktır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2018/919 E. sayılı kararında bu ilke, “kararlaştırılan cezai şartın istenebilmesi fesheden değil, diğer tarafça talep edilmesi mümkündür” şeklinde kesin bir dille ifade edilmiştir. Bu nedenle, sözleşmeyi tek taraflı olarak fesheden arsa sahibi veya yüklenici, feshin haklılığına bakılmaksızın, bu feshe dayanarak cezai şart isteyemez (Bkz. İlkDerece-Bakırköy 7. ATM, 2011/298 E.).

3. Cezai Şart Talebinin Mümkün Olduğu İstisnai Durumlar

Yukarıda belirtilen genel kural ve engellere rağmen, belirli durumlarda feshe rağmen cezai şart talep edilmesi mümkündür.

a) Sözleşmede Açık Hüküm Bulunması: Bu, en önemli ve en sık karşılaşılan istisnadır. Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, sözleşmenin feshedilmesi durumunda dahi cezai şartın ödeneceğini açıkça kararlaştırabilirler. Eğer sözleşmede bu yönde bir hüküm varsa, mahkemeler bu iradeye üstünlük tanımaktadır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2012/6542 E. sayılı kararında bu istisna şu şekilde vurgulanmıştır: “Mevcut sözleşmede fesih halinde dahi ceza ödeneceğine dair hüküm bulunmadığından cezai şart isteminin reddi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile kabulüne karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.” Bu ifade, aksine bir hüküm olsaydı talebin kabul edileceğini göstermektedir. Bu ilke çok sayıda kararda tekrar edilmiştir (Bkz. Yargıtay 6. HD, 2022/3217 E.; Yargıtay 23. HD, 2016/6000 E.; İlkDerece-Bakırköy 2. ATM, 2021/910 E.).

b) Feshin Niteliği: İleriye Etkili Fesih: İnşaatın önemli bir bölümünün tamamlandığı ancak yüklenicinin temerrüdü nedeniyle tamamlanamadığı durumlarda, mahkemeler sözleşmenin “ileriye etkili” feshine karar verebilmektedir. Bu durumda sözleşme, fesih anına kadar geçerliliğini korur. İleriye etkili feshin sonuçları, geriye etkili fesihten farklıdır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin 2022/1628 E. sayılı kararında bu ayrım net bir şekilde açıklanmıştır: “…ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme (kira) tazminatını… yükleniciden isteyebilmektedir.” Dolayısıyla, feshin ileriye etkili olarak kararlaştırıldığı hallerde, ifaya bağlı cezai şart ve gecikme tazminatı talep edilebilir (Bkz. Yargıtay 15. HD, 2010/2090 E.).

4. Dikkate Alınması Gereken Diğer Hususlar

Tarafların Ortak Kusuru: Feshe yol açan olaylarda her iki tarafın da kusurlu olduğu tespit edilirse, taraflar birbirlerinden cezai şart veya müspet zarar talep edemezler. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/4707 E. sayılı kararına göre, “fesihte taraflar birlikte kusurlu olmaları halinde müspet zarar kapsamında kâr kaybı, gecikme nedenli cezai şart istenmesi… mümkün değildir.“

Karşılıklı Fesih (İkale): Taraflar anlaşarak sözleşmeyi sona erdirirlerse (ikale), bu yeni bir sözleşme niteliğindedir. Bu durumda, önceki sözleşmeden kaynaklanan cezai şart gibi hakların talep edilebilmesi için, bu hakların ikale sözleşmesinde açıkça saklı tutulması gerekir (Yargıtay 15. HD, 2018/1410 E.).

Cezai Şartın Kapsamı: Cezai şartın hangi duruma özgü olarak kararlaştırıldığı önemlidir. Örneğin, sadece “inşaata başlanmaması” durumuna özgülenmiş bir ceza, inşaat başladıktan sonraki temerrütler için talep edilemez (Yargıtay 15. HD, 2009/3771 E.).

SONUÇ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinde cezai şart talep edilip edilemeyeceği sorusunun yanıtı, sözleşmenin lafzına ve somut olayın koşullarına sıkı sıkıya bağlıdır. Yargı kararları, fesihle birlikte cezai şartın istenemeyeceği yönünde güçlü bir genel kural ortaya koymakla birlikte, bu kuralın önemli istisnaları bulunmaktadır. Özellikle, sözleşmede “fesih halinde dahi cezai şartın ödeneceğine” dair açık bir hükmün varlığı, talebin kabulü için en belirleyici faktördür. Bunun yanı sıra, sözleşmenin baştan itibaren geçerli olması, feshin ileriye etkili olması ve talepte bulunan tarafın feshe kusuruyla sebep olmaması gibi koşullar da talebin sonucunu doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle, hukuki uyuşmazlıklarda öncelikle sözleşme metninin dikkatle incelenmesi ve feshin niteliğinin doğru tespit edilmesi esastır. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart talepleri, fesih durumunda ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlarla iç içe geçmiş karmaşık bir alandır. Cezai şartın talep edilip edilemeyeceği; sözleşmenin geçerliliği, feshin ileriye mi yoksa geriye etkili mi olduğu, tarafların kusur oranı ve sözleşmedeki özel hükümler gibi birçok faktörün birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle, sürecin hatalı yönetilmesi durumunda ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Kartal, Pendik, Tepeören, Gebze ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yaygın olarak görülen arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, sözleşmelerin feshi sonrasında cezai şart veya tazminat taleplerinin eksik veya yanlış ileri sürülmesi hem maddi kayıplara hem de uzun yargı süreçlerine yol açabilir.

Yargıtay kararları da göstermektedir ki; cezai şartın talep edilebilmesi için sözleşmenin niteliğinin, tarafların beyanlarının ve feshe ilişkin hukuki sonuçların doğru şekilde analiz edilmesi gerekir. Bu noktada, sözleşmenin detaylı incelenmesi, hangi hükümlerin geçerli olup olmadığının belirlenmesi, fesih sonrası hakların korunması ve dava stratejisinin doğru kurgulanması yalnızca bu alanda tecrübeli bir inşaat hukuku avukatı tarafından sağlanabilir. Profesyonel bir arsa payı sözleşmeleri avukatı ile çalışmak, hem cezai şart taleplerinin hukuken geçerli şekilde ileri sürülmesini sağlar hem de olası itiraz ve savunmalara karşı en güçlü şekilde konumlanmanıza yardımcı olur. Bu nedenle, İstanbul Tuzla Kartal Pendik Tepeören Gebze Bayramoğlu avukat desteğiyle sürecin başından itibaren hareket etmek, hak kayıplarının önüne geçmek açısından kritik önem taşır.