1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Genel Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 

Yargı kararları uyarınca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereğince tüm paydaşların katılımı veya onayı şarttır. Arsa sahibinin korunması adına sözleşmede inşaatın plan ve projesine uygunluğu, ruhsat alım süreleri ve anahtar teslim tarihleri net olarak belirlenmelidir. Yargıtay, “anahtar teslimi” ifadesinin yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmasını da kapsadığını yerleşik bir uygulama olarak kabul etmektedir. Ayrıca, arsa sahibinin taşınmazı yükleniciye “boş ve borçsuz” teslim etme yükümlülüğü ile tapu üzerindeki takyidatların (ipotek, haciz vb.) inşaat süresine etkisi sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

2. Kira Kaybı, Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Maddeleri 

Arsa sahibinin gecikme durumunda haklarını koruyabilmesi için sözleşmeye şu tür maddeler eklenmelidir:

Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı): Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi durumunda arsa sahibinin kira tazminatı hakkı kanundan doğmaktadır. Sözleşmede her bir bağımsız bölüm için aylık sabit bir tutar (örneğin 800 TL veya 500 Euro) veya rayiç kira bedeli üzerinden ödeme yapılacağı kararlaştırılabilir. Tazminatın, teslim edilmesi gereken tarihi izleyen ay başından itibaren muaccel olacağı ve bağımsız bölümlerin tutanakla teslimine kadar devam edeceği belirtilmelidir.

Cezai Şart: İfaya ekli cezai şart (BK 158/II) kararlaştırılırken, teslim anında “ihtirazi kayıt” ileri sürme zorunluluğu unutulmamalıdır; aksi halde bu hak düşebilir. Sözleşmede hem gecikme tazminatı hem de cezai şartın (örneğin aylık m² başına 25 USD veya günlük m² başına 10 USD) birlikte istenebileceğine dair hükümler yer alabilir.

Kira Desteği: İnşaat süresince arsa sahiplerine aylık maktu bir kira desteği (örneğin 20.000 TL) ödeneceği maddesi eklenebilir.

3. Devir Masrafları ve Mali Yükümlülükler

 Arsa sahibinin mali yükünü hafifletmek için sözleşmeye şu hükümler eklenmelidir:

SGK primleri, belediye ödemeleri, kat mülkiyeti tapu masrafları, cins tashihi harçları ve tüm vergi/giderlerin yükleniciye ait olacağı açıkça yazılmalıdır.

Arsa sahibine düşen dairelerin elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelik masraflarının yüklenici tarafından karşılanacağı hüküm altına alınmalıdır.

İnşaat maliyetlerindeki artışların arsa sahibine yansıtılamayacağı ve yüklenicinin ek bir talepte bulunamayacağı (sabit fiyat/pay esası) kararlaştırılmalıdır.

4. Yüklenicinin Taleplerini Kısıtlayan Hükümler ve Teminatlar

 Yüklenicinin haksız taleplerini engellemek ve ifayı zorlamak için şu kısıtlamalar öngörülmelidir:

Aşamalı Devir ve İskan Şartı: Tapu devirlerinin inşaatın ilerleme seviyesine göre (örneğin %80 seviyesinde %80 devir) yapılması, son dairenin (teminat dairesi) devrinin ise ancak iskan ruhsatı alınması ve eksiksiz teslim şartına bağlanması gerekmektedir.

Yazılı Onay Şartı: Proje tadilatı veya değişiklikleri için arsa sahibinden “yazılı onay” alınması zorunluluğu getirilmelidir. Yazılı onay alınmadan yapılan değişiklikler nedeniyle oluşacak değer kayıplarından yüklenicinin sorumlu olacağı belirtilmelidir.

Fesih ve Masraf Talebi Yasağı: Belirli bir süre içinde ruhsat alınmaması veya inşaata başlanmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden fesholacağı ve yüklenicinin yaptığı masrafları talep edemeyeceği yönünde cezai hükümler konulabilir.

5. Daire Kat ve Numarasının Değiştirilemeyeceğine Dair Analiz 

Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin korunması için sözleşmede şu ayrıntılara yer verilmelidir:

Sözleşmeye ekli bir kroki veya paylaşım tablosu ile arsa sahibine bırakılan dairelerin kat, numara, cephe ve m² bilgileri net bir şekilde tanımlanmalıdır.

“Belirlenen dairelerin kat ve numaraları hiçbir şekilde değiştirilemez” ibaresi eklenmeli; imar mevzuatı nedeniyle zorunlu bir değişiklik gerekmesi halinde arsa sahibinin yazılı muvafakatinin alınacağı, aksi halde oluşacak değer farkının yüklenici tarafından tazmin edileceği düzenlenmelidir.

Yüklenicinin arsa sahibine ait daireleri küçültmesi veya niteliğini değiştirmesi (örneğin dükkan yerine konut yapması) durumunda, arsa sahibinin tapu devrinden kaçınma ve “birlikte ifa” kuralı gereği tescili engelleme hakkı olduğu kararlarda vurgulanmaktadır.

6. İkincil Kaynaklardan Edinilen Ek Bilgiler 

İkincil kaynak niteliğindeki yargı kararları, yukarıdaki hususlara ek olarak şu bağlamları sağlamaktadır:

İmar Değişikliği Riski: Sözleşme tarihindeki imar durumuna göre yapılan anlaşmalarda, sonradan meydana gelen imar artışlarından (kat artışı vb.) arsa sahibinin nasıl yararlanacağı netleştirilmelidir; aksi halde mahkemeler sözleşme tarihindeki iradeyi esas alabilmektedir.

Denetim Yetkisi: Arsa sahibinin inşaatı denetleme yetkisinin bulunması, ileride ileri sürülecek ayıp ve eksik iş iddialarında “onay vermiş sayılma” riski yaratabileceğinden, denetim yetkisinin kullanımı ile proje tadilat onayları arasındaki sınır net çizilmelidir.

İnfaz Kabiliyeti: Sözleşmede dairelerin “D blok 4. kat 7 nolu daire” gibi kat irtifakı kurulmadan önceki tanımlamalarının, ileride infaz kabiliyeti sorunu yaratmaması için tapu ve proje verileriyle uyumlu hale getirilmesi kritik önemdedir.

Zamanaşımı: Eksik ifa nedeniyle açılacak tazminat davalarının teslimden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu, ancak kira tazminatı gibi dönemsel alacakların her ayın sonunda muaccel hale gelerek ayrı zamanaşımı sürelerine tabi olduğu unutulmamalıdır.

Sonuç: Arsa sahibi açısından en güçlü koruma; iskan şartına bağlı aşamalı tapu devri, gecikme tazminatı ile cezai şartın ayrıştırılması ve proje değişikliklerinin yazılı onaya bağlanmasıyla sağlanmaktadır. Bir yazı önerisi.

Sık Sorulan Sorular

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli sayılmak için hangi şartları taşımalıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşların katılımı veya açık onayı zorunludur; aksi halde sözleşme kesin hükümsüz sayılabilir. Ayrıca inşaatın projeye uygunluğu, ruhsat süreleri ve anahtar teslim tarihi açıkça belirlenmelidir. Yargı uygulamasına göre “anahtar teslim”, yalnızca fiili teslimi değil, iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmasını da kapsar; iskan alınmadan teslim gerçekleşmiş sayılmaz.

Yüklenici inşaatı geç teslim ederse arsa sahibi kira kaybı ve cezai şartı birlikte isteyebilir mi?

Evet. Arsa sahibi, gecikme halinde kira kaybı (gecikme tazminatı) talep edebilir; bu hak kanundan doğar. Buna ek olarak sözleşmede kararlaştırılmışsa ifaya ekli cezai şart da talep edilebilir. Ancak cezai şart için, teslim anında ihtirazi kayıt ileri sürülmesi zorunludur. Sözleşmede kira tazminatının hangi tarihten itibaren muaccel olacağı ve teslim tutanağına kadar devam edeceği açıkça yazılmalıdır.

Tapu devri yüklenici lehine erken yapılırsa arsa sahibi hangi risklerle karşılaşır?

Erken ve koşulsuz tapu devri, arsa sahibinin en büyük riskidir. Bu nedenle tapu devirleri aşamalı yapılmalı; son daire veya “teminat dairesi” devri mutlaka iskan alınması ve eksiksiz teslim şartına bağlanmalıdır. Yargı kararlarında, iskan alınmadan yapılan son tapu devrinin arsa sahibini ciddi hak kayıplarına uğrattığı sıklıkla vurgulanmaktadır.

Sözleşmede belirlenen dairelerin katı, numarası veya niteliği sonradan değiştirilebilir mi?

Hayır. Arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin kat, numara, cephe ve m² bilgileri sözleşme eki kroki veya paylaşım tablosu ile net şekilde belirlenmelidir. Bu dairelerin tek taraflı olarak değiştirilmesi mümkün değildir. İmar mevzuatı nedeniyle zorunlu bir değişiklik doğarsa, arsa sahibinin yazılı muvafakati şarttır; aksi halde oluşan değer kaybı yüklenici tarafından tazmin edilir ve arsa sahibi tapu devrinden kaçınabilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yalnızca bir “inşaat anlaşması” değil; mülkiyet devri, uzun süreli edim, yüksek ekonomik değer ve ciddi uyuşmazlık riski içeren son derece karmaşık sözleşmelerdir. Yanlış veya eksik düzenlenen tek bir madde; kira kaybı, iskan (yapı kullanma izin belgesi) sorunu, tapu devri engelleri ya da yıllarca sürebilecek dava süreçleri ile sonuçlanabilir.

Bu nedenle sözleşmenin; Yargıtay içtihatlarına uygun, infaz kabiliyeti yüksek ve arsa sahibini güçlü şekilde teminat altına alan hükümlerle hazırlanması, uzman bir avukatın hukuki öngörüsü olmadan ciddi risk taşır. Özellikle tapu devri, cezai şart, iskan şartı ve proje değişikliği maddeleri, profesyonel destek alınmaksızın güvenli şekilde kurgulanamaz.

Bu noktada, Tuzla / İstanbul merkezli 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri konusunda sahip olduğu yargı pratiği ve sözleşme tecrübesiyle; hem sözleşmenin hazırlanması hem de olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından arsa sahiplerine etkin ve güvenli hukuki destek sunmaktadır.