ما هي التكلفة التقديرية للبناء التي تشكل أساس الضمان في التحول الحضري، وكيف تُحدد؟ ولماذا يُحسب الضمان بناءً على التكلفة وليس على قيمة الأرض أو الشقة؟

مفتاح فهم مبلغ الضمان في التحول الحضري هو معرفة على أي أساس يُحسب الضمان. وقد حددت اللوائح أساس الضمان بـ “التكلفة التقديرية للبناء”. عندما لا يُفهم هذا المفهوم بشكل صحيح، قد يشعر أصحاب العقارات بقلق غير ضروري، ظناً منهم أن الضمان سيُحسب بناءً على قيمة شققهم. في هذه المقالة، نشرح ما هي التكلفة التقديرية للبناء ودورها في حساب الضمان.

ما هي التكلفة التقديرية للبناء؟

التكلفة التقديرية للبناء هي التكلفة المتوقعة اللازمة لإنشاء مبنى. هذه التكلفة ليست قيمة قطعة الأرض أو قيمة البيع في السوق بعد الانتهاء من البناء، بل هي مجرد تقدير لتكلفة البناء. في الحساب، تُضرب مساحة البناء (م²) في تكلفة الوحدة الخاصة بفئة ذلك البناء. تُنشر تكاليف الوحدة للمتر المربع حسب فئات البناء سنويًا من قبل وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ بموجب تعميم “التكاليف التقديرية لوحدة البناء التي ستُستخدم في حساب رسوم الخدمات المعمارية والهندسية”.

في التحول الحضري، يُحسب الضمان بناءً على هذه التكلفة التقديرية للبناء. في المناطق الخطرة، تُحدد مساحة البناء التي تُتخذ كأساس للحساب وفقًا للمخطط العمراني الحالي أو المخطط العمراني المقترح (لائحة التنفيذ م. 13/9-أ). أما في قطع الأراضي التي توجد بها مبانٍ خطرة، فيُحسب الضمان بناءً على 6% من التكلفة التقديرية للبناء (لائحة التنفيذ م. 13/9-ج).

لماذا لا يُحسب الضمان بناءً على قيمة الشقة أو الأرض؟

الغرض من الضمان هو تأمين المورد الذي سيكمل المشروع في حال احتمال بقاء الإنشاءات غير مكتملة. ولذلك، فإن ربط الضمان بتكلفة البناء هو خيار وظيفي. إذا ترك المقاول العمل غير مكتمل، فمن المنطقي ربط الضمان بتكلفة البناء، لأنه سيتم تحويل الضمان إلى نقد ويتم نقله إلى الشخص الذي سيكمل العمل (لائحة التطبيق م. 13/9-و). أما قيمة بيع الشقة، فلأنها متغيرة حسب ظروف السوق، فهي ليست مناسبة كأساس للضمان.

مثال حساب

لنفترض أنه سيتم تنفيذ مشروع سكني بمساحة بناء 3,000 متر مربع في قطعة أرض. ولنفترض أن تكلفة الوحدة للمتر المربع هي 12,000 ليرة تركية حسب فئة البناء. في هذه الحالة، ستكون التكلفة التقديرية للبناء 3,000 × 12,000 = 36,000,000 ليرة تركية. في هذا المشروع الذي يقع ضمن نطاق قطعة الأرض الخطرة، يتم حساب الضمان بنسبة 6% من هذه التكلفة، أي 2,160,000 ليرة تركية (لائحة التطبيق م. 13/9-ج). يتم إيداع هذا المبلغ من قبل المقاول في الوحدة المحاسبية للإدارة قبل ترخيص البناء (لائحة التطبيق م. 13/9-د).

ماذا يحدث إذا تغيرت مساحة البناء الفعلية لاحقًا؟

في المناطق الخطرة، يتم إعادة تقييم مبلغ الضمان عند تحديد منطقة البناء الفعلية نتيجة لأعمال التخطيط. إذا كان الضمان المقدم سابقًا غير كافٍ، يتم تقديم ضمان إضافي من قبل المعني؛ وإذا كان هناك مبلغ زائد، يتم إرجاع المبلغ الزائد من قبل الرئاسة (لائحة التطبيق م. 13/9-أ). تضمن هذه الآلية بقاء الضمان متناسبًا مع حجم البناء الفعلي. يمكن الاطلاع على جميع مراحل عملية التحول الحضري لمعرفة الخطوات في العملية برمتها، وعلى أي نموذج تحول حضري هو الأكثر فائدة لمعرفة تأثير خيارات التمويل على الضمان. يمكن الوصول إلى الإعلانات الحديثة عبر وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ و الجريدة الرسمية.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

ما هي التكلفة التقديرية للبناء؟ هي التكلفة التقديرية المطلوبة لإنشاء مبنى؛ وتُحسب بضرب مساحة البناء في تكلفة الوحدة للفئة الإنشائية، وتشكل أساس الضمان (لائحة التطبيق م. 13/9-أ).

هل يُحسب الضمان بناءً على قيمة الشقة؟ لا. لا يُحسب الضمان بناءً على قيمة بيع الشقة أو سعر الأرض، بل يُحسب بناءً على التكلفة التقديرية للبناء (لائحة التطبيق م. 13/9-أ وج).

من يحدد تكاليف الوحدة؟ تُنشر تكاليف الوحدة التقديرية للبناء سنويًا بقرار من وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ.

ماذا يحدث للضمان إذا تغيرت مساحة البناء الفعلية؟ في المناطق الخطرة، عند تحديد مساحة البناء الفعلية، يتم استكمال الضمان الناقص وإعادة الزائد (لائحة التنفيذ المادة 13/9-أ).

لماذا يلزم دعم محامٍ متخصص؟

التحديد الصحيح للتكلفة التقديرية للبناء يؤثر بشكل مباشر على مبلغ الضمان والعديد من الحسابات في العملية. قد يؤدي الحساب الذي يتم على أساس فئة بناء خاطئة أو مساحة بناء خاطئة إلى ضمان ناقص أو زائد، مما يثير نزاعًا إداريًا. التحول الحضري هو عملية متعددة الطبقات تتشابك فيها قوانين الإدارة والعقارات والعقود، حيث يمكن لخطأ إجرائي واحد أن يؤدي إلى خسائر كبيرة في الحقوق. لذلك، من الأهمية بمكان العمل مع محامٍ متخصص في المجال لإنشاء الأساس الضريبي بشكل صحيح.

بصفتنا مكتب محاماة 2M للحقوق (المحامية مريم غوناي)، نقدم خدماتنا في جميع أنحاء تركيا، وخاصة في إسطنبول حيث تشهد التحول الحضري الأكثر كثافة؛ وفي مناطق التحول ذات الأولوية في إسطنبول مثل توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، أومرانية، أتاشهير، كاديكوي، سانجاكتيبي، وكوتشوك تشكمجه، بالإضافة إلى مناطق جبزة وداريجا في كوجايلي. بصفتنا محامي تحول حضري في إسطنبول ومحامي تحول حضري في توزلا، نقدم الدعم القانوني لأصحاب الحقوق والمقاولين في حساب الضمانات والإجراءات الإدارية.