Qu’est-ce que le coût approximatif de construction du bâtiment, qui constitue l’assiette de la garantie dans la transformation urbaine, et comment est-il déterminé ? Pourquoi la garantie est-elle calculée sur le coût et non sur la valeur du terrain ou de l’appartement ?

La clé pour comprendre le montant de la garantie dans la transformation urbaine est de savoir sur quel montant la garantie est calculée. La législation a déterminé l’assiette de la garantie comme étant le « coût approximatif de construction du bâtiment ». Lorsque ce concept n’est pas correctement compris, les propriétaires peuvent s’inquiéter inutilement en pensant que la garantie sera calculée sur la valeur de leurs appartements. Dans cet article, nous expliquons ce qu’est le coût approximatif de construction du bâtiment et son rôle dans le calcul de la garantie.

Qu’est-ce que le coût approximatif de construction du bâtiment ?

Le coût approximatif de construction du bâtiment est le coût estimé nécessaire à la construction d’une structure. Ce montant ne correspond pas à la valeur du terrain du bâtiment ou à sa valeur de vente sur le marché une fois achevé, mais uniquement à l’équivalent approximatif du coût de construction. Pour le calcul, la surface de construction (m²) du bâtiment est multipliée par le coût unitaire de cette classe de bâtiment. Les coûts unitaires par mètre carré selon les classes de bâtiments sont publiés chaque année par le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique via la circulaire « Coûts Unitaires Approximatifs de Construction à Utiliser dans le Calcul des Frais de Services d’Architecture et d’Ingénierie ».

Dans la transformation urbaine, la garantie est calculée sur la base de ce coût approximatif de construction du bâtiment. Dans les zones à risque, la surface de construction du bâtiment à prendre en compte pour le calcul est déterminée selon le plan d’urbanisme existant ou le plan d’urbanisme proposé (Règlement d’Application art. 13/9-a). Dans les parcelles où se trouvent des bâtiments à risque, la garantie est calculée sur la base de 6% du coût approximatif de construction du bâtiment (Règlement d’Application art. 13/9-c).

Pourquoi la garantie n’est-elle pas calculée sur la valeur de l’appartement ou du terrain ?

Le but de la garantie est de sécuriser les fonds nécessaires à l’achèvement du projet dans l’éventualité où la construction serait laissée inachevée. Par conséquent, lier la garantie au coût de la construction est un choix fonctionnel. Si l’entrepreneur laisse le travail inachevé, la garantie sera convertie en espèces et transférée à la personne qui achèvera les travaux, il est donc logique d’indexer la garantie sur le coût de la construction (Règlement d’application art. 13/9-f). La valeur de vente des appartements, quant à elle, étant variable selon les conditions du marché, elle ne constitue pas une base appropriée pour la garantie.

Exemple de calcul

Supposons qu’un projet résidentiel d’une surface de construction de 3 000 m² soit réalisé sur une parcelle. Que le coût unitaire par mètre carré soit de 12 000 TL selon la classe du bâtiment. Dans ce cas, le coût estimé du bâtiment serait de 3 000 × 12 000 = 36 000 000 TL. Pour ce projet situé sur une parcelle à risque, la garantie est calculée à 6 % de ce montant, soit 2 160 000 TL (Règlement d’application art. 13/9-c). Ce montant est déposé par l’entrepreneur auprès du service comptable de l’administration avant l’obtention du permis de construire (Règlement d’application art. 13/9-d).

Que se passe-t-il si la surface de construction réelle change ultérieurement ?

Dans les zones à risque, le montant de la garantie est réévalué une fois que la zone de construction réelle est définie suite aux études de planification. Si la garantie précédemment fournie est insuffisante, une garantie supplémentaire est fournie par la partie concernée ; si elle est excessive, le montant excédentaire est remboursé par la Présidence (Règlement d’application art. 13/9-a). Ce mécanisme garantit que la garantie reste proportionnelle au volume de construction réel. Pour les étapes de l’ensemble du processus, les toutes les étapes du processus de transformation urbaine et pour l’impact des choix de financement sur la garantie, l’analyse de quel modèle est le plus avantageux dans la transformation urbaine peut être consultée. Les communiqués actuels peuvent être consultés via le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique et le Journal Officiel.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Quel est le coût estimatif de construction ? C’est le coût estimé nécessaire à la construction d’un bâtiment ; il est obtenu en multipliant la surface de construction par le coût unitaire de la classe de bâtiment et constitue la base de la garantie (Règlement d’application art. 13/9-a).

La garantie est-elle calculée sur la valeur de l’appartement ? Non. La garantie est calculée non pas sur la valeur de vente de l’appartement ou le prix du terrain, mais sur le coût estimatif de construction (Règlement d’application art. 13/9-a et c).

Qui détermine les coûts unitaires ? Les coûts unitaires estimatifs de construction sont publiés chaque année par un communiqué du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique.

Que devient la garantie si la surface de construction réelle change ? Dans les zones à risque, une fois la surface de construction réelle clarifiée, la garantie manquante est complétée et l’excédent est remboursé (Règlement d’Application art. 13/9-a).

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

La détermination correcte du coût estimé de la construction affecte directement à la fois le montant de la garantie et de nombreux calculs dans le processus. Un calcul basé sur une classification de bâtiment incorrecte ou une surface de construction erronée peut entraîner une garantie insuffisante ou excessive, donnant lieu à des litiges administratifs. La transformation urbaine est un processus multicouche où le droit administratif, le droit immobilier et le droit des contrats se croisent, et où une seule erreur de procédure peut entraîner d’importantes pertes de droits. Par conséquent, travailler avec un avocat spécialisé dans ce domaine est d’une grande importance pour établir correctement la base.

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk (Av. Meryem Günay), nous fournissons des services dans toute la Turquie, et particulièrement à Istanbul, où la transformation urbaine est la plus intense ; nous servons dans les quartiers prioritaires de transformation d’Istanbul : Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe et Küçükçekmece, ainsi que dans les régions de Gebze et Darıca à Kocaeli. En tant qu’avocat spécialisé dans la transformation urbaine d’Istanbul et avocat spécialisé dans la transformation urbaine de Tuzla, nous offrons un soutien juridique aux propriétaires et aux entrepreneurs dans le calcul des garanties et les processus administratifs.