Av. Meryem Günay, Av.Dr.Mehmet Günay

Genel Durum ve Yöneticinin Rolü

Öncelikle, apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu, kural olarak apartman yöneticisinin veya yönetim kurulunun bağımsız olarak dava ve taraf ehliyetinin olmadığı anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi gereğince yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki vekâlet ilişkisi olarak tanımlanır. Yönetici bu sıfatla, yasa ve yönetim planından kaynaklanan yetkilerine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir ve bu sözleşmelerden dolayı dava açabileceği gibi kendisine karşı da dava açılabilir

KMK madde 35, yöneticinin görevlerini sıralar. Bu görevler arasında kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ve ana taşınmazın korunması için gereken tedbirlerin alınması gibi işler bulunur. Ayrıca, KMK madde 35’in belirli bentleri uyarınca, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma görevi de yöneticiye verilmiştir. 

Yöneticinin dava açma ve hukuki işlem yapma yetkisi 

Özel Yetki Gerektiren Durumlar (Kat Malikleri Kurulu Kararının Gerekliliği) : Rutin yönetim işlerinin ötesindeki dava veya hukuki işlemler için özel bir kat malikleri kurulu kararı ile yöneticinin yetkilendirilmesi gerekir.

Örneğin, kapıcı dairesiyle ilgili hukuki anlaşmazlık konusunda işlem yapma ve vekil tayin etme yetkisinin kat malikleri kurulu kararıyla verildiği belirtilmiş ve bu yetkiye dayanarak yöneticinin davada taraf olabileceği kabul edilmiştir. Bu durumda, yönetici tarafından avukata verilen vekaletin geçerliliği için, yöneticinin dava açması konusunda kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması gereklidir.

Örneğin bir olayda kat malikleri kurulunun teraslardaki tadilatların kaldırılması için gerekli hukuki işlemlerin yapılmasına karar verdiği ve bu karara istinaden yönetim kurulunun avukata vekâlet verilmesi kararı aldığı belirtilmiştir. Mahkeme, kat malikleri kurulunca bu davayı açmak üzere yönetime yetki verildiğinden yöneticinin aktif husumet ehliyeti bulunduğunu kabul etmiştir.

Örneğin bir olayda mahkeme kat maliklerinin ortak alanlardaki ayıpların giderilmesi için yönetime yetki verdiklerini ve yöneticinin KMK 35 (KMK kararlarını yerine getirme) ve KMK 40 (vekilin haklarına sahip olma) gereğince vekâlet vermesinde KMK’ya aykırı bir durum olmadığı gerekçesiyle direnme kararı vermiştir. Bu, yöneticinin vekâlet vermesinin, KMK’nın eylem için verdiği yetkiye dayandığını açıkça belirtir.

Örneğin bir olayda yöneticinin haksız fiil sebebiyle tazminat davası veya ayıplı işlerin giderilmesi için dava açma gibi belirli davalarda genel yetkisinin yeterli olmadığı, bu davaların KMK’nın yöneticiye tanıdığı görev ve yetkiler dahilinde olmadığı ve yöneticinin aktif dava ehliyeti bulunmadığı kabul edilmiştir. Bu, belirli davaların açılması için ayrıca bir yetkilendirme gerektiğini göstermektedir.

Buna karşın kat malikleri kurulunun yetkilendirme kararının gerekli olduğu durumlarda sadece yöneticiye avukata vekâlet verme konusunda yetki verilmesi yeterli değildir. Kat malikleri tarafından dava açılması konusunda olumlu olumsuz bir karar mevcut olmalıdır.

Özel yetki gerektirmeyen durumlar (Yöneticinin Kanuni Temsil Yetkisi) Yönetici KMK’nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açabilecektir. KMK madde 35’ten kaynaklanan yasal temsil yetkisi vardır. Bu yetki, belirli görevleri (özellikle aidat takibi gibi) yerine getirmek için avukata vekalet vermeyi kapsayabilir.

KMK madde 35’ten kaynaklanan ve yöneticinin kanuni görevi olan işlerde (özellikle aidat alacaklarının takibi gibi), yöneticinin bu görevi ifa etmek için avukata vekalet verme yetkisinin, yöneticilik sıfatından (ki bu sıfat kat malikleri kurulu seçimi ile kazanılır ve kanuni temsil yetkisinden kaynaklandığı, bu tür kanuni görevler için ayrıca spesifik bir vekalet verme kararının her zaman aranmayabileceği açıktır. Ancak bu durumlarda dahi, yöneticinin bizzat kat malikleri kurulu kararı ile o göreve seçilmiş olması önemlidir

Örneğin, KMK madde 35 gereği kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma görevinin yöneticiye verildiği, bu görevi yerine getirmesi için site yöneticisi olmasının yeterli olduğu ve bu tür davaları açmak için vekil de tayin edebileceği, hatta avukata resmen düzenlenmiş vekaletname verebileceği belirtilmiştir. Yani KMK madde 35’in verdiği yetkinin avukata vekalet için yeterli olacaktır.

Örneğin, yöneticinin KMK madde 35’teki görevleri kapsamında, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabileceği ve bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda dava açabileceği (veya aleyhine dava açılabileceği) belirtilmiştir. Yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değil, yasadan yetki alan yasal bir temsilcidir.

Yetkinin Kapsamı ve İstisnalar: Bazı durumlarda yönetici kat malikleri kurulu kararıyla dahi yetkilendirilemez. Örneğin ayıplı imalat gibi durumlarda, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yöneticiye dava açma yetkisi verilmesi hukuken mümkün değildir. Özellikle yükleniciye karşı ayıplı imalat nedeniyle uğranılan zararın tahsili gibi davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerektiği ve bu tür davaların kat malikleri kurulu kararı ile yönetici tarafından açılabilecek işlemlerden olmadığı belirtilmiştir.

Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bizzat kat maliklerinin dava açma kuralına son içtihatlarında yeniden yorumlayarak bu katı kuralı esnekleştirmiştir. Şöyle ki Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ilgili kararlarında “…Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır. Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun’un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır” şeklinde değerlendirmelerde bulunmuştur. Buna göre eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi için kat maliklerini temsilen yönetici de dava açabilecektir.(bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15/03/2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı).

Sonuç olarak apartman yöneticisinin avukata vekalet verebilmesi için kat malikleri kurulu kararının varlığının genellikle gerekli olduğu, ancak bunun mutlak bir zorunluluk olup olmadığının veya gerekliliğin kapsamının, yönetici tarafından yapılan hukuki işlemin niteliğine göre değişebileceği anlaşılmaktadır.

Neden Uzman Görüşü Almalısınız?

Kat Mülkiyeti hukuku, özellikle İstanbul, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi hızla gelişen bölgelerde apartman ve site yönetimlerinde sıkça karşılaşılan, ancak detayları çoğu zaman göz ardı edilen bir alandır. Hangi işlemler için özel kat malikleri kurulu kararı gerektiği, yöneticinin hangi durumlarda doğrudan yetkili olduğu ve verilen vekâletnamenin geçerliliği gibi hususlar, somut olaya göre değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, apartman yöneticisinin dava açması veya avukata vekâlet vermesi gibi işlemler öncesinde bir avukattan uzman hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır. Aksi takdirde, usul hataları nedeniyle davalar reddedilebilir ya da yönetici ve kat malikleri gereksiz hukuki sorumluluklarla karşı karşıya kalabilir.

Anahtar Kelimeler:
apartman yöneticisi avukata vekalet, kat malikleri kurulu kararı, Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetici dava açabilir mi, apartman davası, apartman yöneticisinin yetkileri, aidat davası, ayıplı imalat davası, yöneticinin dava ehliyeti