1. Ortak Alanlarda İnşaat ve Tesis Yapılmasına İlişkin Yasal Mevzuat
Siteye Sonradan Havuz Yapılması: Oy Birliği mi Gerekir, 4/5 Çoğunluk Yeterli mi? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ve 5. Hukuk Dairesi kararlarında vurgulandığı üzere, ortak alan olan bahçeye havuz yapılması bu kapsamda değerlendirilmekte ve kural olarak beşte dört çoğunluğun yazılı rızasını gerektirmektedir. Ayrıca, KMK’nın 19. maddesinin birinci fıkrası, kat maliklerine ana taşınmazın mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma borcu yüklemektedir.
2. Havuz için Proje Tadilatı ve Tüm Kat Maliklerinin Muvafakati Şartı
Yargıtay kararlarında, yapılacak tesisin niteliğine göre rıza oranlarının değişebileceği belirtilmiştir. Özellikle proje tadilatı gerektiren, imar mevzuatına aykırılık teşkil edebilecek veya kapalı alan kazanmaya yönelik inşaat ve tesisler için sadece 4/5 çoğunluk yeterli olmayıp, tüm kat maliklerinin (oy birliği) muvafakati ve değişikliğin belediye tarafından onaylanması gerekebilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2019/3894 E.) ve 18. Hukuk Dairesi (2014/17211 E.K) kararlarında, havuzun yasallaştırılması veya proje tadilatı yoluyla ruhsata bağlanması için tüm kat maliklerinin onayının zorunlu olduğu, 4/5 çoğunlukla alınan kararların bu tür durumlarda geçersiz sayılacağı hükme bağlanmıştır.
3. Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlık Verici Faaliyetler
KMK’nın 18. maddesi uyarınca, kat malikleri bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını karşılıklı olarak dürüstlük kuralları içinde kullanmakla yükümlüdürler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2013/6217 E.) ve 5. Hukuk Dairesi (2022/4265 E.) kararlarına göre, beşte dört çoğunluk sağlanmış olsa dahi, yapılacak tesisin:
İmar mevzuatına aykırı olmaması,
Diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanmalarını engellememesi,
Kat maliklerini rahatsız edici nitelikte bulunmaması gerekir.
4. İzlenebilecek Hukuki Yollar
Yargı kararları ışığında, projeye aykırı veya huzur bozucu bir havuz inşaatına karşı şu yollar izlenebilir:
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Havuz yapılmasına dair bir kurul kararı alınmışsa, bu kararın kanunun aradığı nitelikli çoğunluğa (duruma göre 4/5 veya oy birliği) sahip olmadığı gerekçesiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir.
Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası: Ortak alana rızasız veya projeye aykırı bir müdahale söz konusu ise, inşaatın durdurulması, müdahalenin önlenmesi ve alanın projeye uygun eski haline getirilmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.
İdari İtiraz ve İptal Davası: Proje onayı veya ruhsat aşamasında belediyeye itiraz edilebilir. Belediyece onaylanan tadilat projelerinin tüm kat maliklerinin muvafakatini içermemesi durumunda, bu idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.
Sonuç: 30 yıl önceki bir projenin günümüzde uygulanması, mevcut kat maliklerinin güncel rızasını ve imar mevzuatına uygunluğunu gerektirir. Görsel bozulma, gürültü ve koku gibi şikayetler, KMK 18. madde kapsamında “rahatsızlık” olarak ileri sürülerek projenin durdurulması veya eski hale getirilmesi talep edilebilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Siteye veya ortak alanlara havuz yapılması gibi uyuşmazlıklar, yalnızca çoğunluk hesabı ile çözülebilecek basit yönetim meseleleri olmayıp; Kat Mülkiyeti Hukuku, imar hukuku, komşuluk hukuku ve idare hukuku hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok katmanlı hukuki sorunlardır. Yanlış usulle alınan bir karar veya eksik muvafakat, ilerleyen aşamalarda telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu tür uyuşmazlıklarda uzman avukat desteği özellikle şu nedenlerle gereklidir:
Doğru Rıza Oranının Tespiti: Somut olayda 4/5 çoğunluğun yeterli olup olmadığı, yoksa proje tadilatı nedeniyle oy birliğinin mi gerektiği, Yargıtay içtihatları ışığında teknik değerlendirme gerektirir. Yanlış çoğunlukla alınan kararlar kesin hükümsüzlük riski taşır.
Proje ve Ruhsat İncelemesi: Belediyeden alınan ruhsat veya tadilat onaylarının, tüm kat maliklerinin muvafakatini içerip içermediği ve imar mevzuatına uygunluğu ancak hukuki ve teknik inceleme ile ortaya konulabilir.
Dava Türünün ve Görevli Mahkemenin Doğru Belirlenmesi: Kat malikleri kurulu kararının iptali, müdahalenin men’i, eski hale getirme, idari iptal davası veya tazminat taleplerinin hangisinin (veya hangilerinin birlikte) açılacağı stratejik önem taşır. Yanlış dava türü veya görevli mahkeme seçimi, davanın usulden reddine yol açabilir.
Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlık İddialarının İspatı: Gürültü, koku, görsel bozulma ve değer kaybı gibi hususların hukuken “rahatsızlık” sayılıp sayılmayacağı ve nasıl ispatlanacağı, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatlarına hâkimiyet gerektirir.
Hak Kayıplarının Önlenmesi: Sürelerin kaçırılması, eksik delil sunulması veya yanlış hukuki yol izlenmesi, kat maliklerinin dava hakkını tamamen kaybetmesine neden olabilir.
Sonuç olarak; siteye havuz yapılması gibi ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda, hem önleyici hukuki danışmanlık aşamasında hem de dava sürecinde, Kat Mülkiyeti Hukuku alanında deneyimli bir avukattan profesyonel destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin etkin şekilde yönetilmesi bakımından zorunludur.
Bu tür uyuşmazlıklarda, Kat Mülkiyeti ve site yönetimi kaynaklı davalarda tecrübeli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu tarafından yapılacak hukuki değerlendirme ve temsil, sürecin Yargıtay içtihatlarına uygun ve sonuç odaklı yürütülmesini sağlayacaktır.
