Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede teslim edememesi (temerrüde düşmesi) durumunda, arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan zararlarını talep etme hakkını, özellikle kira geliri kaybı, sözleşmede belirtilen kira bedelinin artırılması ve diğer tazminat kalemleri açısından incelemektedir. Rapor, sunulan literatür taraması sonuçlarına dayanarak hazırlanmıştır.

1. Gecikme Tazminatının Hukuki Niteliği ve Şartları

Gecikme tazminatı, TBK m. 118’de düzenlenmiş olup, borcun geç ifa edilmesinden dolayı alacaklının uğradığı zararın giderilmesini amaçlar. Literatürde bu tazminatın “müspet (olumlu) zarar” kapsamında olduğu kabul edilmektedir.

Tazminat talebinin doğması için belirli şartların bir araya gelmesi gerekir. Arsa sahibinin gecikme tazminatını isteyebilmesi için; yüklenicinin eseri teslim borcunda temerrüde düşmüş olması, bunun sonucunda bir zararın meydana gelmiş olması, bu zarar ile yüklenicinin eseri geç teslim etmesi arasında uygun illiyet bağının bulunması ve bu zararın yüklenicinin kusurundan doğmuş olması gerekmektedir.”

Yüklenicinin kusuru, tazminat sorumluluğu için kritik bir unsurdur. Yüklenicinin kusurlu olduğu karine olarak kabul edilir ve kusursuzluğunu ispat yükü kendisine aittir. Arsa sahibinin talebi karşısında kusuru olmadığını ispat eden yüklenici tazminat ödemekten kurtulacaktır. Arsa sahibinin ispat yükü ise uğradığı zararın varlığını kanıtlamaktır.

2. Gecikme Tazminatının Kapsamı: Kira Kaybı ve Diğer Zararlar

Gecikme tazminatı, arsa sahibinin malvarlığında gecikme olmasaydı bulunacağı durum ile mevcut durum arasındaki farkı kapatmayı hedefler. Bu kapsamda tazminat, hem fiili zararları hem de yoksun kalınan kârı içerir.

a) Yoksun Kalınan Kâr Olarak Kira Kaybı: İnşaatın zamanında teslim edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin elde etmekten mahrum kaldığı kira geliri, yoksun kalınan kârın en tipik örneğidir. Arsa sahibinin, yapı veya bağımsız bölüm teslimi ile elde edeceği kira bedelleri, yoksun kalına kar kapsamında değerlendirilmektedir. Bununla birlikte yoksun kalınan kâr kapsamında değerlendirilen bu kira bedellerine ilişkin talebin yükleniciye yöneltilebilmesi için de sözleşmede açık bir hükmün varlığı aranmayacakken, kira bedelinin açıkça belirlenmemiş olduğu durumlarda emsal kira bedelleri dikkate alınarak hesaplama yapılacaktır.

b) Düşük Kalan Kira Bedelinin Artırılması: Sözleşmede gecikme tazminatı olarak maktu bir kira bedeli belirlenmiş olabilir. Ancak bu bedelin enflasyon veya piyasa koşulları nedeniyle zamanla düşük kalması mümkündür. Taraflar, gecikilen her ay için maktu bir bedel belirlemişler ancak belirlenen bu bedel zamanla düşük kalmışsa hakkaniyete göre yeni bir bedel tespit edilebilir.

c) Fiili Zararlar: Arsa sahibinin gecikme nedeniyle cebinden çıkan ve normalde yapmayacağı harcamalar fiili zarar olarak nitelendirilir. Temerrüt sonucu arsa sahibi teslim alamadığı bağımsız bölüm adına kendisine başka bir bağımsız bölüm kiralamak zorunda kalmış olabilir ya da bu sözleşmeye dayalı olarak akdettiği başka bir sözleşmede… edimini yerine getiremediği için tazminat ödemek zorunda kalmış olabilir. Bu durumlar arsa sahibinin yüklenicinin teslimde temerrüdü sonucu uğradığı fiili zararlardır.”

Bu kalemlere ek olarak, ihtar ve noter masrafları gibi giderler de fiili zarar kapsamında talep edilebilir

3. Talep Hakkının Kullanılması ve Usuli Konular

Gecikme tazminatı, arsa sahibinin temel seçimlik haklarından biri olan “aynen ifa” ile birlikte ileri sürülmelidir. Eğer arsa sahibi aynen ifadan vazgeçerse, bu tür bir tazminat talebinde bulunamamaktadır. Arsa sahibi ancak aynen ifayla birlikte gecikme tazminatı isteyebilecektir.

Arsa sahibinin, gecikmeli de olsa ifayı kabul etmesi, gecikme tazminatı talep hakkını ortadan kaldırmaz. Önemli bir usuli detay olarak, arsa sahibinin ifayı kabul ederken bu hakkını saklı tuttuğuna dair bir “ihtirazi kayıt” düşmesine gerek yoktur. İfayı kabulden sonra istenmesi için arsa sahibinin kabul ederken ihtirazi kayıtla hakkını saklı tuttuğunu belirtmiş olması gerekmez.

Tazminat talep edilebilecek süre, yüklenicinin temerrüde düştüğü tarih ile inşaatın fiilen teslim edildiği tarih arasındaki zaman dilimini kapsar. İnşaatın arsa sahibi veya üçüncü bir kişi tarafından tamamlanması (nama ifa) durumunda dahi, işin tamamlandığı tarihe kadar geçen süre için gecikme tazminatı istenebilir.

Sonuç

Sunulan literatür çerçevesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi halinde arsa sahibinin hukuken güçlü haklara sahip olduğu görülmektedir.

Kira Talebi: Arsa sahibi, gecikme süresi boyunca mahrum kaldığı kira gelirini “yoksun kalınan kâr” olarak, aynen ifa talebiyle birlikte yükleniciden talep edebilir.

Kira Artırım Talebi: Sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı (kira bedeli) zamanla düşük kalmışsa, arsa sahibi mahkemeden bu bedelin güncel rayiçlere göre hakkaniyet çerçevesinde artırılmasını isteyebilir.

Diğer Zararlar: Kira kaybına ek olarak, arsa sahibi gecikme nedeniyle ödemek zorunda kaldığı ek kira giderleri, üçüncü kişilere ödediği tazminatlar ve diğer masraflar gibi fiili zararlarını da talep etme hakkına sahiptir.

Bu hakların kullanılabilmesi için yüklenicinin temerrüde düşmede kusurlu olması esastır. Ancak kusur karinesi yüklenicinin aleyhine işlediğinden, kusursuzluğunu ispat etmediği sürece tazminat sorumluluğu devam edecektir. Arsa sahibinin ise zararının miktarını ve gecikme ile olan illiyet bağını ispatlaması gerekmektedir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı, kira kaybı, kira artırım talepleri ve diğer maddi zararların talep edilmesi süreci, oldukça teknik ve uzmanlık gerektiren bir hukuki alandır. Bu tür uyuşmazlıklarda yapılacak küçük bir hata bile, arsa sahibinin ciddi maddi kayıplar yaşamasına veya haklarını hiç ileri sürememesine neden olabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze, Tepeören ve Bayramoğlu gibi bölgelerde yaygın olan arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, sözleşmelerin karmaşık yapısı, kira tazminatı hesaplamaları, illiyet bağının ispatı ve sözleşme hükümlerinin yorumu gibi hususlar, yalnızca bu alanda uzmanlaşmış bir avukat tarafından sağlıklı şekilde yönetilebilir.

Yargı kararlarında da vurgulandığı üzere; kira kaybının yoksun kalınan kâr olarak talep edilmesi, sözleşmede belirlenen sabit kira bedelinin rayiç piyasa koşullarına göre artırılması, fiili zararların belgelenerek yükleniciye yöneltilmesi ve temerrüt süresinin doğru hesaplanması gibi konular, derin hukuki bilgi ve uygulama tecrübesi gerektirir. Ayrıca, gecikme tazminatının yalnızca aynen ifa talebiyle birlikte ileri sürülebileceği ve yüklenicinin kusurunun ispat yükünün nasıl dağıtılacağı gibi önemli usuli detaylar da dava sonucunu doğrudan etkiler.

Bu nedenle, sürecin başından itibaren deneyimli bir inşaat hukuku avukatı ile çalışmak; arsa sahibinin zararını eksiksiz talep edebilmesi, tazminat hesaplamalarının doğru yapılması ve yüklenicinin olası savunmalarına karşı güçlü bir hukuki pozisyon elde etmesi açısından hayati önem taşır. İstanbul Tuzla Pendik Kartal Gebze Tepeören Bayramoğlu avukat desteği ile hareket etmek, yalnızca dava sürecinin etkin yönetimini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda müvekkilin yatırımını ve mülkiyet haklarını da güvence altına alır.