تم تلخيص الوضع القانوني المتعلق بمشروع التشغيل أدناه في ضوء التعديلات الأخيرة التي تمت في المادة 37 من قانون ملكية الطوابق (KMK) رقم 634 والاجتهادات القضائية المستقرة:

1. تعديل تشريعات عام 2026 (القانون رقم 7579)

التعديلات التي طرأت على المادة 37 من قانون ملكية الطوابق (KMK) بموجب القانون رقم 7579 الصادر بتاريخ 07.05.2026 هي كما يلي:

مشروع التشغيل المؤقت: إذا لم يكن هناك مشروع تشغيل معتمد من قبل مجلس مالكي الطوابق، فإن المدير ملزم بإعداد “مشروع تشغيل مؤقت” دون تأخير.

فترة الموافقة لثلاثة أشهر: تم فرض ضرورة اتخاذ قرار في الجمعية العمومية بقبول هذا المشروع المؤقت المعد، كما هو أو بعد تعديله، في غضون ثلاثة أشهر كحد أقصى.

حد نسبة الزيادة (معدل إعادة التقييم): لا يمكن أن تتجاوز الزيادة في التكلفة المتوقعة في المشروع المؤقت المعد أثناء وجود مشروع تشغيل قائم، معدل إعادة التقييم للسنة السابقة (VUK مكرر المادة 298). هذا التنظيم وضع سقفًا قانونيًا لزيادات الرسوم.

2. النتائج القانونية لعدم إعداد مشروع التشغيل

تأثيره على الدين الأصلي: إن عدم إعداد مشروع التشغيل أو عدم تبليغه، لا يعفي مالك الطابق من التزامه بدفع تكاليف المصاريف المشتركة (الرسوم). وفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، تعتبر المشاركة في النفقات دينًا أساسيًا (المحكمة العليا، الدائرة العشرون، 2017/8980 E.).

تعويض التأخير: لكي يتم تطبيق تعويض التأخير بنسبة 5%، يشترط أن يكون مشروع التشغيل أو قرار الرسوم (الاشتراكات) قد تم تبليغه بشكل صحيح لمالك الوحدة، أو أن يكون المالك قد حضر الاجتماع الذي اتُخذ فيه هذا القرار (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 18، 2014/13897 E.).

المتابعة التنفيذية (المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس): تُعد مشاريع التشغيل النهائية، وفقًا للمادة 68/1 من قانون التنفيذ والإفلاس، من الوثائق التي تشكل أساسًا لـ “الرفع النهائي للاعتراض”. إذا لم يتم تبليغ المشروع بشكل صحيح ولم يصبح نهائيًا، فلا يمكن الاستفادة من هذه الإمكانية.

3. نقاط يجب الانتباه إليها في التطبيق

إجراء التبليغ: يجب إبلاغ مشروع التشغيل إلى مالكي الوحدات أو المنتفعين الفعليين من القسم المستقل (المستأجرين وغيرهم) مقابل توقيعاتهم أو عن طريق رسالة مسجلة.

مدة الاعتراض: إذا لم يتم الاعتراض على المشروع خلال 7 أيام من تاريخ التبليغ، يصبح المشروع نهائيًا.

أولوية خطة الإدارة: بخصوص ما إذا كان سيتم تبليغ مشروع التشغيل للمستأجر أم لا، يُنظر أولاً إلى الأحكام الواردة في خطة الإدارة (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 20، 2019/6142 E.).

قرار الجمعية العمومية: إذا تمت مناقشة مشروع التشغيل وقبوله مباشرة في اجتماع مجلس مالكي الوحدات، فإن هذا القرار يعتبر بمثابة مشروع تشغيل ولا يلزم تبليغه بشكل منفصل (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 12، 2012/5966 E.).

في الختام؛ مع تعديل عام 2026، تم ربط عملية إعداد المديرين لمشروع التشغيل بجدول زمني صارم، وتم تحديد زيادات الرسوم الفاحشة بنسبة إعادة التقييم. وعلى الرغم من أن عدم وجود المشروع لا يلغي التزام الدفع، إلا أنه يحد من سلطة المدير في متابعة التنفيذ والمطالبة بتعويض التأخير من الناحية الإجرائية.

1. تعديل تشريعات عام 2026 (القانون رقم 7579)

بموجب القانون رقم 7579 وتاريخ 07.05.2026، ووفقاً للتعديلات التي طرأت على المادة 37 من قانون ملكية الطوابق (KMK) رقم 634، تم ربط عملية إعداد مشروع التشغيل بأسس جديدة:

مشروع التشغيل المؤقت: في حال عدم وجود مشروع تشغيل معتمد من قبل جمعية ملاك الوحدات العقارية، يُكلف المدير بإعداد “مشروع تشغيل مؤقت” دون تأخير.

عملية الموافقة خلال ثلاثة أشهر: يجب اتخاذ قرار في الجمعية العامة للموافقة على المشروع المؤقت المعدّ، بهدف قبوله كما هو أو بعد تعديله في غضون ثلاثة أشهر كحد أقصى.

حد نسبة الزيادة (نسبة إعادة التقييم): لا يجوز أن تتجاوز زيادات التكلفة المتوقعة في المشروع المؤقت المعدّ، في حال وجود مشروع تشغيل قائم، نسبة إعادة التقييم الخاصة بالعام السابق (المادة 298 المكررة من قانون الضرائب). بهذا التنظيم، تم وضع حد أقصى قانوني لزيادات الرسوم.

2. تأثير عدم إعداد مشروع التشغيل على الدين الأصلي

تؤكد اجتهادات محكمة الاستئناف المستقرة بشكل ثابت أن عدم إعداد مشروع التشغيل أو عدم تبليغه لا يعفي مالك العقار من الدين الأصلي.

Ödeme Yükümlülüğü: İşletme projesinin yokluğu veya usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kat malikini KMK md. 20 uyarınca ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Ortak giderlere katılım, ana taşınmazın yönetimi için temel bir borçtur (Yargıtay 20. HD, 09.11.2017, 2017/8980 E. – 2017/9136  K.; Yargıtay 18. HD, 21.06.2012, 2012/6268 E. – 2012/7712  K.).

Sorumluluğun Kapsamı: Kat malikleri kurulunda karar alınmamış olsa dahi, kat malikleri ve bağımsız bölümden kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak yararlananlar ortak giderlerden sorumludur (Yargıtay 20. HD, 2017/8980 E.).

3. Tebligat Usulü ve Kesinleşme Süreci

İşletme projesinin hukuki sonuç doğurabilmesi ve kesinleşebilmesi için belirli usullere uyulması gerekmektedir:

Bildirim Yöntemi: Proje; kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. HD, 02.11.2023, 2022/2664 E. – 2023/1853  K.).

İtiraz Süresi: Bildirimden itibaren 7 gün içinde projeye itiraz edilmezse proje kesinleşir (Yargıtay 18. HD, 05.03.2015, 2014/13740 E. – 2015/3393  K.).

استثناء قرار الجمعية العمومية: إذا تمت مناقشة مشروع التشغيل وقبوله مباشرة في مجلس ملاك العقار، فإن هذا القرار يعتبر بمثابة مشروع تشغيل ولا يلزم إبلاغه بشكل منفصل (Yargıtay 12. HD, 28.06.2012, 2012/5966 E. – 2012/22987  K.; Hukuk Genel Kurulu, 02.03.2005, 2005/59 E. – 2005/130  K.).

وضع المستأجرين: فيما يتعلق بما إذا كان يجب إبلاغ المستأجر بمشروع التشغيل، يُنظر أولاً إلى الأحكام الواردة في خطة الإدارة. إذا لم يكن هناك حكم في خطة الإدارة، يُستخدم الحق الاختياري وفقًا للمادة 37 من قانون ملكية العقارات (Yargıtay 20. HD, 23.06.2020, 2019/6142 E. – 2020/2067  K.).

4. النتائج من حيث إجراءات التنفيذ وتعويض التأخير

مدى الامتثال الإجرائي لمشروع التشغيل حاسم، خاصة فيما يتعلق بإجراءات التنفيذ والمستحقات التبعية:

الرفع النهائي للاعتراض (المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس): تعتبر مشاريع التشغيل النهائية من الوثائق التي تشكل أساسًا لـ “الرفع النهائي للاعتراض” وفقًا للمادة 68/1 من قانون التنفيذ والإفلاس. إذا لم يتم إبلاغ المشروع بشكل صحيح ولم يصبح نهائيًا، فلا يمكن الاستفادة من هذا الإمكانية (Yargıtay 12. HD, 12.12.2013, 2013/30802 E. – 2013/39753  K.).

شرط تعويض التأخير: لكي يتم تطبيق تعويض التأخير بنسبة 5%، يشترط أن يكون مالك العقار قد حضر الاجتماع الذي تم فيه تحديد الرسوم، أو أن يكون القرار/المشروع قد تم إبلاغه إليه وفقًا للإجراءات (Yargıtay 18. HD, 25.09.2014, 2014/13897 E. – 2014/13280  K.).

الفائدة في حال عدم التبليغ: في الحالات التي لا يتم فيها تبليغ مشروع التشغيل، لا يمكن بدء الفائدة التأخيرية إلا من تاريخ تبليغ أمر الدفع (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة العشرون، 27.09.2017، رقم الأساس 2017/4390 – رقم القرار 2017/6922  ).

5. جدول ملخص: حالة مشروع التشغيل والنتائج القانونية

في الختام؛ مع تعديل عام 2026، تم ربط عملية إعداد مشروع التشغيل للمديرين بجدول زمني صارم، وتم تقييد الزيادات المفرطة في الرسوم بنسبة إعادة التقييم. على الرغم من أن عدم وجود المشروع لا يلغي التزام الدفع، إلا أنه يحد من صلاحية المدير في متابعة التنفيذ والمطالبة بتعويض التأخير من الناحية الإجرائية. لإصدار حكم من قبل المحاكم، من الضروري إرفاق أصل مشروع التشغيل، وخطة الإدارة، ووثائق الإبلاغ بالملف (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة العشرون، 04.10.2018، أساس رقم: 2017/2129 – قرار رقم: 2018/6342).

الأسئلة المتكررة

1. هل أنا ملزم بدفع الرسوم إذا لم يتم إعداد مشروع التشغيل على الإطلاق؟

نعم. إن عدم إعداد مشروع التشغيل لا يلغي التزام المشاركة في المصاريف المشتركة بموجب المادة 20 من قانون ملكية الوحدات السكنية. ومع ذلك، قد يؤثر هذا الوضع على بعض حقوق المدير فيما يتعلق بتعويض التأخير ومتابعة التنفيذ.

2. هل يمكن فرض زيادة غير محدودة على الرسوم مع تنظيم عام 2026؟

لا. بموجب القانون رقم 7579، لا يمكن أن تتجاوز الزيادات في مشروع التشغيل المؤقت الذي سيتم إعداده في حال وجود مشروع تشغيل حالي، معدل إعادة التقييم للعام السابق. وهكذا، تم وضع حد قانوني للزيادات المفرطة في الرسوم.

3. هل أدفع تعويض تأخير إذا لم يتم إبلاغي بمشروع التشغيل؟

كقاعدة عامة، لا. إذا لم يتم إبلاغ مشروع التشغيل أو قرار الرسوم بشكل صحيح أو إذا لم يحضر المالك الاجتماع، فقد لا يكون تطبيق تعويض تأخير بنسبة 5% ممكناً.

4. هل يجب إبلاغ قرار الرسوم الذي تم قبوله في الجمعية العمومية بشكل منفصل؟

إذا حضر مالك الوحدة الاجتماع واتُخذ القرار في الجمعية العمومية وفقًا للإجراءات، فيُعتبر هذا القرار بمثابة مشروع إدارة ولا يلزم تبليغ إضافي.

5. خلال كم يوم يمكنني الاعتراض على مشروع الإدارة؟

يمكن الاعتراض على مشروع الإدارة خلال 7 أيام من تاريخ تبليغه بشكل صحيح. إذا لم يتم الاعتراض خلال هذه المدة، يصبح مشروع الإدارة نهائيًا ويبدأ في إحداث آثاره القانونية.

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

تعتمد القيمة القانونية لمشروع الإدارة على إعداده الصحيح، وتبليغه وفقًا للأصول، وكونه نهائيًا. خطأ بسيط في التبليغ قد يؤدي إلى فقدان تعويض التأخير بنسبة 5% وطريق رفع الاعتراض؛ أما الحساب الخاطئ/غير السائل فقد يؤدي إلى إلغاء المتابعة. يتطلب الجدول الزمني المؤقت للمشروع بعد عام 2026 وسقف معدل إعادة التقييم أيضًا دقة وعناية. التوثيق الصحيح وتحديد تاريخ التعثر بدقة هما مفتاح التحصيل الآمن للمستحقات.

يقدم مكتب 2M Hukuk للمحاماة الدعم لإدارات الشقق والمجمعات السكنية على خط توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي و جبزي/كوجالي في قضايا قانون ملكية الوحدات وإدارة المجمعات السكنية، وإعداد/تبليغ مشروع الإدارة، وتحصيل الرسوم غير المدفوعة عن طريق التنفيذ، ودعاوى إلغاء/رفع الاعتراض. للتقييم المتعلق بحالتكم الخاصة: 2mhukuk.com

هذا المقال لأغراض إعلامية عامة؛ ولا يشكل استشارة قانونية أو خدمة محاماة. يجب تقييم كل نزاع وفقًا لظروفه الخاصة.

المصادر ومقالاتنا ذات الصلة

المصادر الرسمية: القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات السكنية (mevzuat.gov.tr) · القانون رقم 7579 (الجريدة الرسمية 22.05.2026)

• ماذا يمكن لإدارة المبنى أو ملاك الوحدات أن يفعلوا في حالة عدم دفع المستأجر للرسوم؟
• من يملك صلاحية جمع الرسوم في المجمعات السكنية؟
• تعديل خطة الإدارة: الإجراءات، الشروط، والمشاكل في التطبيق