Ниже приводится краткое изложение правового статуса операционного проекта в свете последних изменений, внесенных в статью 37 Закона № 634 о кондоминиумах (КМК), и сложившейся судебной практики:

1. Изменение законодательства 2026 года (Закон № 7579)

Ниже приведены изменения, внесенные в статью 37 КМК Законом № 7579 от 07.05.2026:

Временный операционный проект: Если нет операционного проекта, утвержденного советом собственников, управляющий обязан без промедления подготовить «временный операционный проект».

Трехмесячный срок утверждения: Введено требование о принятии решения общим собранием для утверждения этого подготовленного временного проекта в его первоначальном или измененном виде не позднее чем в течение трех месяцев.

Ограничение темпов роста (Коэффициент переоценки): Увеличение стоимости, предусмотренное во временном проекте, подготовленном при наличии существующего операционного проекта, не может превышать коэффициент переоценки (дополнительная статья 298 Закона о налоговом производстве), относящийся к предыдущему году. Это положение установило законный потолок для увеличения платы за обслуживание.

2. Правовые последствия невыполнения операционного проекта

Влияние на основное обязательство: Неподготовка или неуведомление об операционном проекте не освобождает собственника квартиры от обязанности оплачивать общие расходы (плату за обслуживание). В соответствии со статьей 20 КМК участие в расходах является основным обязательством (Кассационный суд, 20-й Гражданский отдел, 2017/8980 E.).

Пеня за просрочку: Для начисления пени за просрочку в размере 5% необходимо, чтобы проект эксплуатации или решение о членских взносах были надлежащим образом уведомлены совладельцу или чтобы совладелец присутствовал на собрании, на котором было принято это решение (Верховный суд 18-я гражданская палата, 2014/13897 № дела).

Исполнительное производство (ст. 68 Закона об исполнительном производстве): Утвержденные проекты эксплуатации, в соответствии со статьей 68/1 Закона об исполнительном производстве и банкротстве, считаются документами, служащими основанием для «окончательного отзыва возражения». Если проект не будет надлежащим образом уведомлен и утвержден, эта возможность не может быть использована.

3. Моменты, на которые следует обратить внимание на практике

Процедура уведомления: Проект эксплуатации должен быть уведомлен совладельцам или лицам, фактически пользующимся отдельным разделом (арендаторы и т. д.), под подпись или заказным письмом.

Срок обжалования: Если в течение 7 дней с момента уведомления проект не будет оспорен, он становится окончательным.

Приоритет плана управления: По вопросу о том, должен ли проект эксплуатации быть уведомлен арендатору, в первую очередь рассматриваются положения плана управления (Верховный суд 20-я гражданская палата, 2019/6142 № дела).

Решение общего собрания: Если проект эксплуатации был рассмотрен и принят непосредственно на собрании совладельцев, это решение имеет силу проекта эксплуатации и не требует дополнительного уведомления (Верховный суд 12-я гражданская палата, 2012/5966 № дела).

В итоге; В соответствии с изменением 2026 года, процесс подготовки управляющими проекта управления был привязан к строгому графику, а чрезмерное повышение сборов ограничено коэффициентом переоценки. Хотя отсутствие проекта не отменяет обязательства по оплате, оно ограничивает полномочия управляющего требовать принудительного взыскания и компенсации за просрочку с процессуальной точки зрения.

1. Изменение законодательства 2026 года (Закон № 7579)

Согласно Закону № 7579 от 07.05.2026 и поправкам, внесенным в статью 37 Закона № 634 о кондоминиумах (KMK), процесс подготовки проекта управления был привязан к новым принципам:

Временный проект управления: В случае отсутствия проекта управления, принятого советом владельцев квартир, управляющий обязан незамедлительно подготовить «временный проект управления».

Трехмесячный процесс утверждения: Введено обязательство принятия решения на общем собрании с целью утверждения подготовленного временного проекта в его первоначальном или измененном виде не позднее чем в течение трех месяцев.

Предел коэффициента повышения (коэффициент переоценки): Увеличение стоимости, предусмотренное во временном проекте, подготовленном при наличии существующего проекта управления, не может превышать коэффициент переоценки за предыдущий год (VUK доп. ст. 298). Этим положением установлен законный потолок для повышения сборов.

2. Влияние невыполнения проекта управления на основной долг

Устоявшаяся судебная практика Верховного апелляционного суда (Yargıtay) постоянно подчеркивает, что невыполнение или неполучение проекта управления не освобождает владельца квартиры от основного долга.

Обязанность по оплате: Отсутствие проекта управления или его ненадлежащее уведомление не освобождает собственника квартиры от ответственности по оплате общих расходов в соответствии со статьей 20 Закона о кондоминиумах. Участие в общих расходах является основным обязательством по управлению основным недвижимым имуществом (Верховный суд 20. ГК, 09.11.2017, 2017/8980 E. — 2017/9136  K.; Верховный суд 18. ГК, 21.06.2012, 2012/6268 E. — 2012/7712  K.).

Объем ответственности: Даже если решение не было принято на собрании собственников квартир, собственники квартир и лица, пользующиеся отдельной секцией на основании договора аренды или по другой причине, несут ответственность за общие расходы (Верховный суд 20. ГК, 2017/8980 E.).

3. Процедура уведомления и процесс окончательного утверждения

Для того чтобы проект управления имел юридические последствия и стал окончательным, необходимо соблюдать определенные процедуры:

Метод уведомления: Проект должен быть уведомлен собственникам квартир или лицам, фактически пользующимся отдельной секцией, под подпись или заказным письмом (Региональный суд Кайсери 3. ГК, 02.11.2023, 2022/2664 E. — 2023/1853  K.).

Срок обжалования: Если проект не будет обжалован в течение 7 дней с момента уведомления, он становится окончательным (Верховный суд 18. ГК, 05.03.2015, 2014/13740 E. — 2015/3393  K.).

Исключение по решению Общего собрания: Если проект управления был непосредственно рассмотрен и принят собранием собственников, это решение имеет силу проекта управления и не требует дополнительного уведомления (Верховный суд 12-й департамент, 28.06.2012, 2012/5966 Э. — 2012/22987  К.; Генеральная ассамблея по правовым вопросам, 02.03.2005, 2005/59 Э. — 2005/130  К.).

Положение арендаторов: Относительно того, следует ли уведомлять арендатора о проекте управления, прежде всего рассматриваются положения плана управления. Если в плане управления нет положений, используется факультативное право согласно статье 37 Закона о кондоминиумах (Верховный суд 20-й департамент, 23.06.2020, 2019/6142 Э. — 2020/2067  К.).

4. Последствия в отношении исполнительного производства и пени за просрочку

Соответствие проекта управления процедуре является определяющим, особенно в отношении исполнительного производства и дополнительных требований:

Окончательное снятие возражения (статья 68 Закона об исполнительном производстве): Окончательные проекты управления считаются документами, составляющими основу для «окончательного снятия возражения» согласно статье 68/1 Закона об исполнительном производстве. Если проект не будет надлежащим образом уведомлен и не станет окончательным, этой возможностью воспользоваться нельзя (Верховный суд 12-й департамент, 12.12.2013, 2013/30802 Э. — 2013/39753  К.).

Условие о пени за просрочку: Для начисления пени за просрочку в размере 5% необходимо, чтобы собственник квартиры присутствовал на собрании, на котором был определен размер взносов, или чтобы решение/проект был ему надлежащим образом уведомлен (Верховный суд 18-й департамент, 25.09.2014, 2014/13897 Э. — 2014/13280  К.).

Проценты при отсутствии уведомления: В случаях, когда проект управления не был доставлен, проценты за просрочку могут быть начислены только с даты доставки платежного поручения (Кассационный суд 20-й Гражданской коллегии, 27.09.2017, 2017/4390 E. — 2017/6922  K.).

5. Сводная таблица: Статус проекта управления и правовые последствия

В итоге; с изменением 2026 года процесс подготовки проекта управления администраторами был привязан к строгому графику, а чрезмерное повышение сборов было ограничено коэффициентом переоценки. Хотя отсутствие проекта не отменяет обязательства по оплате, оно процедурно ограничивает право администратора требовать исполнительного производства и пени за просрочку. Для вынесения решения судами обязательно предоставление в дело оригинала проекта управления, плана управления и документов о вручении (Верховный суд 20-й Гражданской коллегии, 04.10.2018, 2017/2129 E. — 2018/6342  K.).

Часто задаваемые вопросы

1. Должен ли я платить взносы, если проект управления никогда не был подготовлен?

Да. Отсутствие подготовленного проекта управления не отменяет обязанности участвовать в общих расходах в соответствии со статьей 20 Закона о кондоминиумах. Однако это может повлиять на некоторые права администратора в отношении пени за просрочку и исполнительного производства.

2. Возможно ли неограниченное повышение взносов с регулированием 2026 года?

Нет. Временный проект управления, который будет подготовлен при наличии существующего проекта управления в соответствии с Законом № 7579, не может превышать коэффициент переоценки предыдущего года. Таким образом, был установлен законный предел для чрезмерного повышения взносов.

3. Буду ли я платить пени за просрочку, если проект управления не был мне вручен?

Как правило, нет. Если проект управления или решение о взносах не были должным образом вручены, или если владелец не присутствовал на собрании, применение 5% пени за просрочку может быть невозможным.

4. Должно ли решение о взносах, принятое на общем собрании, также быть отдельно вручено?

Если собственник помещения участвовал в собрании, и решение было принято общим собранием надлежащим образом, то это решение считается положением проекта управления и дополнительное уведомление не требуется.

5. В течение скольких дней я могу оспорить проект управления?

Возражение может быть подано в течение 7 дней с момента надлежащего уведомления о проекте управления. Если возражение не будет подано в течение этого срока, проект управления становится окончательным и начинает порождать юридические последствия.

Почему необходима поддержка опытного юриста?

Юридическая ценность проекта управления зависит от его правильной подготовки, надлежащего уведомления и вступления в силу. Незначительная ошибка в уведомлении может привести к потере 5% компенсации за просрочку и возможности отмены возражения; ошибочный или неликвидный расчет может привести к отмене исполнительного производства. Временной график проекта после 2026 года и верхний предел коэффициента переоценки также требуют тщательности. Правильное документирование и точное определение даты просрочки являются ключом к надежному взысканию задолженности.

Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Bürosu оказывает поддержку управлениям многоквартирных домов и комплексов в районе Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и Гебзе/Коджаэли по вопросам права собственности на этажи и управления объектами, подготовки/уведомления о проектах управления, принудительного взыскания неоплаченных взносов и исков об отмене/снятии возражений. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com

Данная статья носит общий информационный характер; она не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Каждый спор должен рассматриваться в своих индивидуальных условиях.

Источники и наши статьи по теме

Официальные источники: Закон о кондоминиумах № 634 (mevzuat.gov.tr) · Закон № 7579 (Официальная газета от 22.05.2026)

• Что может сделать управление домом, если арендатор не платит взносы?
• Кому принадлежит право на сбор взносов в многоквартирных комплексах?
• Изменение Плана управления: Процедура, Условия и Проблемы на практике