“أغلقت زاوية الحديقة لنفسي”، “حولنا الملجأ إلى مستودع”، “أجر المدير الواجهة لمحطة قاعدة”، “حولوا شقة البواب إلى مكان عمل”… استخدام المساحات المشتركة لغير الغرض المخصص لها هو أحد أكثر النزاعات شيوعًا في الحياة السكنية والمجمعات. القانون واضح في هذا الشأن: تأجير الأماكن المشتركة يتطلب إجماعًا، والملاجئ مصونة، وحتى مالك طابق واحد يمكنه رفع دعوى قضائية ضد الاستخدام غير المشروع. في هذه المقالة، نتناول حدود استخدام المساحات المشتركة، وصلاحيات المدير، ودعوى منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه، في ضوء قرارات محكمة النقض.

ملخص قصير

أماكن مثل الحديقة، موقف السيارات، الملجأ، السطح، السلالم هي مساحات مشتركة (المادة 4 من قانون الملكية المشتركة)؛ ويحق لمالكي الطوابق استخدامها بنسبة حصصهم في الأرض (المادة 16).

يتطلب تأجير المكان المشترك، وفقًا للمادة 45 من قانون الملكية المشتركة، إجماع جميع مالكي الطوابق. لا يمكن للمدير تأجيرها بمفرده دون موافقة المجلس.

الملاجئ لا يمكن استخدامها لغير الغرض المخصص لها، ولا يمكن تأجيرها أو نقل ملكيتها؛ حتى لو كان هناك إجماع. ولا يمكن تخصيصها لجزء مستقل حتى بموجب خطة الإدارة.

التعديلات الهيكلية في المساحة المشتركة (مثل الإغلاق، صب الخرسانة، إلخ.) تتطلب، وفقًا للمادة 19 من قانون الملكية المشتركة، موافقة كتابية من 4/5 مالكي الطوابق؛ وحتى هذه الموافقة لا يمكن أن تلغي الصفة المشتركة للمنطقة.

يحق لكل مالك طابق، وفقًا للمادة 33 من قانون الملكية المشتركة، طلب منع التدخل وإعادة المنطقة إلى ما كانت عليه بما يتوافق مع المشروع.

1. ما هي المساحة المشتركة، ومن وكيف يستخدمها؟ (المواد 4، 16، 18 من قانون الملكية المشتركة)

وفقًا للمادة 4 من قانون الملكية المشتركة (KMK)، تُعتبر أماكن مثل الحديقة، موقف السيارات، الملجأ، السقف، السلالم، الممر، والواجهة الخارجية أماكن مشتركة. يحق للمالكين في هذه المناطق —ما لم يكن هناك اتفاق مخالف— حق الاستخدام بنسبة حصصهم من الأرض (م. 16). وفي المقابل، تنص المادة 18 على أن الجميع ملزمون بالالتزام بقواعد النزاهة عند استخدام الأماكن المشتركة وعدم انتهاك حقوق الآخرين.

والنتيجة العملية لذلك هي: لا يمكن تحويل منطقة مشتركة إلى مستودع شخصي لمالك شقة، أو منطقة عرض، أو موقف سيارات خاص، ما لم يتم اتخاذ قرار مناسب (تخصيص/تأجير). في هذا السياق، يُعتبر تعليق لافتة “هذه المنطقة لي”، أو وضع خزانة/رف أحذية في الممر، أو تخصيص جزء من موقف السيارات للاستخدام الشخصي، استخدامًا غير قانوني.

2. تأجير المساحة المشتركة: شرط الإجماع (المادة 45 من قانون الملكية المشتركة)

تنص المادة 45 من قانون الملكية المشتركة على أن “الأعمال الإدارية الهامة” مثل تسجيل حق على العقار الرئيسي أو تأجير الأماكن المشتركة لا يمكن إجراؤها إلا بقرار يتخذه جميع مالكي الشقق بالإجماع. في تطبيق محكمة النقض، يُشترط هذا الشرط لتأجير الأماكن المشتركة مهما كان الغرض. وبالتالي:

لا يمكن للمدير، بدون تفويض بالإجماع من المجلس، تأجير المساحة المشتركة (الواجهة الخارجية، السطح، الحديقة، شقة البواب، إلخ.) بمفرده.

عقد الإيجار المبرم بدون تحقيق الإجماع باطل؛ ويمكن لمالك شقة واحد معارض أن يطلب منع التدخل ويطالب بحصته من دخل الإيجار المستحق مع الفائدة.

في المجمعات السكنية متعددة الأبنية، لتأجير المساحة المشتركة، لا يلزم إجماع مالكي الشقق في البناء المعني فقط، بل إجماع مالكي الشقق في جميع الأبنية.

دائرة القانون الخامسة بمحكمة الاستئناف العليا، الملف رقم 2023/5047، القرار رقم 2023/10391، بتاريخ 06.11.2023 في النزاع المتعلق بتأجير مكان ذي طبيعة مرآب/منطقة مشتركة بشكل مخالف للقانون؛ نظرًا لعدم وجود إجماع، تم التأكيد على أن الإذن الشفهي لا ينتج عنه أثر قانوني وأن هذا النوع من الاستخدام لا يمنح المستأجر حقًا دائمًا.

3. الملاجئ: الحصانة المطلقة

تتمتع الملاجئ بحماية خاصة وإلزامية ضمن الأماكن المشتركة. ووفقًا لتشريعات العمران ولائحة الملاجئ، لا يمكن استخدام الملاجئ لغير غرض اللجوء، ولا يمكن تأجيرها أو نقل ملكيتها. تعتبر القرارات المتعلقة باستخدام هذه المساحات كمستودع أو ورشة عمل أو مكان عمل أو مسكن مخالفة للقانون الإلزامي وباطلة.

المهم هو ما يلي: لا يمكن للملجأ، حتى بالإجماع، أن يؤجر؛ ولا يمكن تخصيصه لاستخدام قسم واحد أو عدة أقسام مستقلة حتى بموجب خطة الإدارة. يمكن للبلدية ختم الملاجئ المستخدمة لغير غرضها؛ بالإضافة إلى ذلك، فإن تحويل الملجأ/مخزن الفحم إلى مسكن مخالف للقانون، ويجب هدم هذه الهياكل وإعادتها إلى حالتها الأصلية بما يتوافق مع المشروع.

4. التغيير الهيكلي والالتزام بالمشروع المعماري (المادة 19 من قانون ملكية الوحدات)

أي تغيير هيكلي/إنشائي في المناطق المشتركة (مثل الإغلاق، صب الخرسانة، فتح باب في الواجهة الخارجية، إنشاء حديقة شتوية/شرفة مغلقة، إلخ) يتطلب موافقة أربعة أخماس مالكي الوحدات كتابيًا وفقًا للمادة 19 من قانون ملكية الوحدات. وهناك حدان يجب الانتباه إليهما في هذا الصدد:

حتى هذه الموافقة بنسبة 4/5، لا يمكن أن تغير طبيعة المنطقة المشتركة أو تغير الغرض من الأماكن مثل الملاجئ.

ليس للإدارة/المدير صلاحية السماح بإجراء تغييرات خارج نطاق المشروع دون موافقة كتابية بنسبة 4/5.

5. صلاحيات ومسؤوليات المدير (قانون الملكية المشتركة م. 35)

المدير مسؤول عن منع الاستخدام غير المشروع للمناطق المشتركة (قانون الملكية المشتركة م. 35). سلطة المدير في التصرف بالمناطق المشتركة محدودة بالقرارات الصحيحة لمجلس ملاك الطوابق؛ لا يجوز للمدير تخصيص أو تأجير هذه المناطق بمبادرة منه. يمكن رفع دعوى تعويض ضد المدير الذي يتغاضى عن الاستخدام غير المشروع أو يقوم بتأجير غير مصرح به، ويمكن إنهاء مهام منصبه لسبب مشروع.

بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تضمين أحكام في خطة الإدارة تتعارض مع الأحكام الإلزامية للقانون (مثل إلغاء شرط الإجماع)؛ وحتى لو تم تضمينها، فإن هذه الأحكام باطلة. في التسلسل الهرمي للملكية المشتركة، تعلو القواعد الإلزامية للقانون على خطة الإدارة وقرارات المجلس.

6. السبيل لمواجهة الاستخدام غير المشروع: منع التدخل والعودة إلى الحالة الأصلية (قانون الملكية المشتركة م. 33)

يمكن لكل مالك طابق أن يطلب من محكمة الصلح المدنية في موقع العقار الرئيسي منع التدخل غير المشروع في المنطقة المشتركة (منع التدخل / منع الاستيلاء) وإعادة المنطقة إلى حالتها الأصلية بما يتوافق مع المشروع المعماري المعتمد (قانون الملكية المشتركة م. 33). بالإضافة إلى ذلك، يمكن طلب تعويض إشغال غير مشروع (تعويض عن شغل غير قانوني) لمدة الاستخدام غير المشروع.

الوضع تجاه الأطراف الثالثة (المستأجرين)

يمكن رفع دعوى منع التعرض ضد الأطراف الثالثة التي تؤجر المساحة المشتركة بشكل غير قانوني. ما لم يكن هناك قرار صحيح تم اتخاذه بالإجماع، فإن وجود عقد الإيجار لا يشكل سببًا مشروعًا للاحتلال ضد مالكي الوحدات؛ ولا يمنح الإذن الشفهي حقًا دائمًا. من ناحية أخرى، يمكن للمستأجرين أيضًا اللجوء إلى طرق الإلغاء/التدخل ضد قرارات الهيئة التي تضر بحقوقهم ومصالحهم بشكل مباشر.

7. المبادئ البارزة في التطبيق القضائي

ملاحظة: تعكس المبادئ تطبيق محكمة النقض المستقر؛ ويتم تقييم كل حالة على حدة وفقًا لسجل الملكية وخطة الإدارة والمشروع المعتمد.

ملاحظة من حيث الدعوى/التنفيذ:

فحص الخبير: يجب إجراء الفحص بناءً على سجل السجل العقاري وخطة الإدارة والمشروع المعماري المعتمد.

الوضوح في الحكم: يجب أن يُكتب بوضوح تام أي الأعمال المخالفة للمشروع وكيف ستُعاد إلى حالتها الأصلية (هدم/إخلاء) دون ترك مجال للشك؛ وإلا فسيصدر قرار لا يمكن تنفيذه.

الالتزام بالمدة والطلب: يُمنح المدعى عليه فترة مناسبة لإعادة الوضع إلى ما كان عليه؛ ولا يجوز للقاضي أن يحكم بأكثر مما طُلب أو بشيء آخر.

الخصومة الصحيحة: يجب إدخال مالك الوحدة/الطرف الثالث الذي قام بالتدخل في الدعوى.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

هل يمكن للمدير تأجير الحديقة أو الواجهة الخارجية بمفرده؟

لا. يتطلب تأجير الأماكن المشتركة إجماع جميع مالكي الوحدات وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الوحدات. لا يمكن للمدير إجراء تأجير دون تفويض بالإجماع من المجلس؛ والعقد المبرم باطل، ويمكن لمالك واحد معارض فقط أن يطلب منع التدخل.

هل يمكن تأجير الملجأ بالإجماع أو تحويله إلى مستودع؟

لا. لا يمكن استخدام الملاجئ لغير الغرض المخصص لها، ولا يمكن تأجيرها أو نقل ملكيتها؛ حتى لو كان هناك إجماع. تحويلها إلى مستودع أو مكان عمل أو مسكن مخالف للقانون الإلزامي ويجب هدمها وإعادتها إلى حالتها الأصلية.

هل يمكن لمالك وحدة أن يخصص جزءًا من موقف السيارات لنفسه؟

لا، إلا إذا كان هناك قرار تخصيص أصولي. موقف السيارات هو منطقة مشتركة وحق الاستخدام يكون بنسبة حصة الأرض. يشكل الاحتلال غير المصرح به أساسًا لدعوى منع التدخل وطلب تعويض عن الاستخدام غير المشروع (إيجار المثل).

ما الدعوى التي ترفع ضد من يحتل المنطقة المشتركة، وأين؟

يحق لكل مالك طابق أن يرفع دعوى منع التعرض وإعادة الوضع إلى ما كان عليه وفقًا للمخطط في محكمة الصلح المدنية في مكان وجود العقار الرئيسي (المادة 33 من قانون ملكية الطوابق)؛ كما يمكن المطالبة بأجر المثل عن الاستخدام غير المشروع.

هل يمكن للمستأجر الذي استأجر منطقة مشتركة أن يبقى قائلاً “لدي عقد”؟

لا، إذا لم يكن هناك قرار صحيح متخذ بالإجماع. عقد الإيجار المستند إلى إيجار باطل لا يشكل سببًا مشروعًا للاحتلال ضد مالكي الطوابق؛ ويمكن رفع دعوى منع التعرض ضد الطرف الثالث أيضًا.

المصادر ومقالاتنا ذات الصلة بالموضوع

مصدر رسمي:قانون ملكية الطوابق رقم 634 (mevzuat.gov.tr)

تعديل خطة الإدارة: الإجراءات والشروط والمشاكل في التطبيق

تغيير مدير المجمع والطرق القانونية التي يجب اتباعها لتعيين مدير جديد

المادة 34 من قانون ملكية الطوابق: الأغلبية العددية وحصة الأرض (المزدوجة) في انتخاب المدير

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

نزاعات المناطق المشتركة؛ تعتمد على التحديد الصحيح للوضع القانوني للمنطقة (مكان مشترك / ملحق / ملجأ)، وعلى تحديد الأغلبية المطلوبة (إجماع أم 4/5)، وعلى صياغة طلب منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه بطريقة قابلة للتنفيذ. يمكن أن يؤدي الطلب الغامض إلى قرار غير قابل للتنفيذ، بينما يمكن أن تؤدي الخصومة الخاطئة إلى ضياع الوقت. يجب تأسيس العملية بشكل صحيح من البداية باستخدام الأدلة الصحيحة (سند الملكية، خطة الإدارة، المشروع المعتمد) والمدعى عليه الصحيح.

مكتب 2M Hukuk للمحاماة، يقدم الدعم لسكان ومجالس إدارة الشقق والمجمعات السكنية على خط توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي وجبزي/كوجالي؛ في قضايا قانون الملكية المشتركة وإدارة المجمعات السكنية، والاستخدام غير القانوني للمناطق المشتركة، ومنع التدخل، وإعادة الوضع إلى ما كان عليه، ودعاوى التعويض عن الاستخدام غير المشروع. لتقييم حالتك الخاصة: 2mhukuk.com

هذه المقالة هي لأغراض المعلومات العامة فقط؛ ولا تشكل استشارة قانونية أو خدمة محاماة. يجب تقييم كل نزاع في ظروفه الخاصة.