Даже если ваше здание само по себе крепкое, то если ваш квартал будет объявлен зоной риска или зоной резервной застройки; ваш участок может быть включен в реализацию проекта на основе градостроительного квартала, или даже в принудительное объединение. Это наиболее серьезная потенциальная интервенция городского преобразования в право собственности. Эта статья рассматривает, как происходит объявление, каковы его последствия и единственный реальный способ защиты, которым является иск об аннулировании в административном суде + приостановление исполнения, согласно актуальному законодательству 2026 года.

Большинство людей воспринимают городскую трансформацию в масштабе «рискованного здания»: если мое здание окажется рискованным, его снесут; если нет, то его не тронут. Однако Закон № 6306 имеет два различных и гораздо более широких по охвату инструмента: зона риска и резервная зона застройки. Когда эти статусы объявляются, реализация проекта распространяется не на одно здание, а на весь строительный квартал; полномочия администрации расширяются, и возможность отдельных владельцев участков сказать «нет» серьезно сокращается. Хорошая новость в том, что оба статуса являются административным актом и административный акт подлежит судебному контролю путем подачи иска об аннулировании в установленный срок.

Три понятия, три различных режима: Рискованное Здание — Зона Риска — Резервная Зона Застройки

Первое условие для правильного использования ваших прав — знать, в каком режиме вы находитесь. Определение трех понятий и их последствия радикально отличаются друг от друга Ст. 2 Закона:

Кратко: опасное строение связывает вас только на вашем собственном участке. В то время как зона риска и резервная строительная зона делают вас частью целого, вместе с соседними участками. Защитный эффект от владения отдельным участком как независимый собственник ослабевает именно в этих двух статусах.

Как объявляется Зона Риска?

Зона риска – это территория, которая из-за структуры грунта или застройки на ней несет риск потери жизней и имущества, определяется с учетом мнения Управления по борьбе со стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями (AFAD) и утверждается Президентом в соответствии со ст. 2 Закона. С поправкой 2023 года (Закон № 7471) процесс был переориентирован на недавно созданное Управление городской трансформации, и полномочия администрации по самостоятельному определению были усилены.

Момент, когда объявление приобретает юридическую силу, – это дата его публикации в Официальном вестнике. Эта дата также является началом срока подачи иска и поэтому имеет жизненно важное значение (раздел 6 ниже).

Последствия объявления: Применение на основе градостроительного квартала и принудительное объединение

В зоне риска или зоне резервной застройки, на участках, где расположены рискованные строения; без требования сноса строений и независимо от того, является ли лицо дольщиком строения, решение принимается простым большинством дольщиков пропорционально их долям по вопросам объединения участков, осуществления индивидуальной или объединенной застройки, или застройки на основе градостроительного квартала, процедурам раздела, распределения, отказа, учреждения и регистрации, строительству новых зданий, продаже долей, получению долей в здании или распределению выручки К. ст.6/1 У. ст.15/2. Законом № 7471 прежнее требование 2/3 (две трети) было снижено до простого большинства (P+1).

В этих статусах вступают в силу четыре гораздо более серьезных полномочия по сравнению с рискованным строением:

Комплексное осуществление проекта на основе градостроительного квартала: Реконструкция планируется не на одном участке, а в масштабе квартала; ваш участок рассматривается как «часть» проекта.

Принудительное объединение, раздел, отказ, учреждение и регистрация: В отношении недвижимости, которая была снесена и превращена в земельный участок, согласие владельцев для этих операций не требуется; ипотеки и обременения не являются препятствием К. ст.6/1.

Временная регистрация Казначейством и срочное отчуждение в зоне применения: Эти полномочия, предоставленные администрации для обеспечения целостности реализации, являются наиболее критикуемыми положениями в доктрине с точки зрения риска чрезмерного вмешательства в право собственности К. ст.6/A.

Приостановка коммунальных услуг: Изменением 2023 года открыта возможность прекращения подачи электроэнергии, воды и природного газа в отношении строений, находящихся «в зонах, подпадающих под действие настоящего Закона».

Критическое различие

Простое большинство, как правило, представляет собой долю, действующую между собственниками одного участка. Однако при применении на основе территории/квартала эта защита ослабевает: ваш участок может быть включен в применение, будучи оцененным в рамках целостности квартала. Поэтому предположение «я на отдельном участке, меня не тронут» недействительно в статусе рискованной зоны/резервной зоны. Конкретную ситуацию следует оценивать исходя из того, включает ли граница объявления ваш участок.

Зона резервной застройки: Отличие и условие объявления по требованию собственника

Зона резервной застройки относится к территориям, определенным для использования в проектах трансформации; она не всегда должна быть «рискованной». Зачастую она служит новыми жилыми районами, куда будут переселены правообладатели рискованных зон. После 2023 года определение расширилось и теперь охватывает существующие городские и сельские районы — это расширение спорно в доктрине с точки зрения гарантий собственности.

Для того чтобы физические или юридические лица частного права могли объявить свои объекты недвижимости зоной резервной застройки, им необходимо согласиться на передачу собственности на 30% площади участка, являющегося основой для застройки, или зарегистрировать стоимость этой же суммы в качестве дохода на специальный счет проектов трансформации K. ст.3/7. Это условие было урегулировано таким образом после решений Конституционного суда об отмене в 2014 и 2017 годах.

Право собственности и соразмерность: Почему это так спорно?

Опасная зона и применение статьи 6/А интенсивно обсуждаются в контексте статьи 35 Конституции и принципа пропорциональности, поскольку это прямое вмешательство в право собственности. Коллегия адвокатов Стамбула охарактеризовала поправку № 7471 как нарушение прав на собственность, жилье и эффективное обращение в отношении снижения кворума для принятия решения до простого большинства, применения ex officio без получения согласия и ограничений в процедурах уведомления/судопроизводства. В доктрине также утверждается, что отнесение безопасных строений к режиму рискованных строений будет противоречить принципу пропорциональности; а также что предыдущие основания отмены Конституционного суда применимы и к статье 6/А.

Эти обсуждения не являются для вас абстрактными: в вашем иске об отмене они могут быть использованы в качестве конкретных оснований для признания незаконности, таких как «не был установлен справедливый баланс между публичным интересом и правом собственности», «не были соблюдены критерии необходимости-пригодности-пропорциональности».

Основания защиты: Иск об отмене в административном суде и приостановление исполнения

Поскольку решения об опасных зонах и резервных строительных зонах являются административными актами, против них и основанных на них исполнительных действий может быть подан иск об отмене. Однако сроки являются пресекательными; если они будут пропущены, то и путь возражения, и путь судебного разбирательства будут закрыты.

а) Против решения об опасной зоне / резервной строительной зоне

Компетентный суд: Поскольку органом, принявшим решение, является Президент, иск подается в Государственный совет в качестве суда первой инстанции Государственный совет, ст. 24.

Срок: с даты публикации решения в «Официальном вестнике» – 30 дней. Согласно положению, добавленному в Закон, повторный иск против решения о зоне риска не может быть подан на основании последующих процедур реализации; поэтому нельзя упустить момент объявления.

Ускоренное судопроизводство: Эти дела подлежат ускоренному судопроизводству в рамках статьи 20/А Закона об административном судопроизводстве; сроки защиты коротки, процесс идет быстро, АСПК ст.20/А.

б) Против процедур реализации (объединение, экспроприация, продажа, оценка стоимости)

Каждая операция, такая как объединение на основе острова, срочная экспроприация, продажа доли участка, определение стоимости на основе отчета об оценке, лицензированного SPK, является отдельной административной процедурой; собственник, чьи интересы нарушены, может подать иск об отмене в административный суд, компетентный по месту нахождения, в течение 30 дней с момента уведомления/узнавания.

Этот путь также открыт против продажи доли собственника, не согласного с решением, на открытом аукционе и против определения стоимости; с помощью независимого отчета об оценке ваша стратегия оспаривания рыночной стоимости будет усилена.

в) Приостановление исполнения (ПИ) — решение, фактически останавливающее процесс

Подача иска об отмене сама по себе не останавливает снос или реализацию. Поэтому иск обязательно должен быть подан с требованием о ПИ. Для ПИ требуются два условия: возникновение трудновосполнимого или невосполнимого ущерба в случае исполнения процедуры и очевидная незаконность процедуры, АСПК ст.27.

Судебное решение — подтвердите через UYAP

Положение «в этих делах не может быть принято решение о приостановлении исполнения», содержавшееся в первоначальной редакции Закона № 6306, было отменено решением Конституционного Суда от 27.02.2014 под номерами 2012/87 E. и 2014/41 K.; таким образом, был открыт путь для принятия решений о приостановлении исполнения в делах о городской трансформации. Кроме того, в решении 14-й Палаты Государственного Совета от 27.02.2018 под номерами 2015/3787 E. и 2018/932 K. было признано, что бывший владелец имеет актуальный и законный интерес в отмене действий, принятых на основании выявления рискованных строений. Эти решения были собраны из открытых источников и перед использованием в заявлении должны быть лично подтверждены в официальных базах данных UYAP İçtihat / Государственного Совета и Конституционного Суда.

Пошаговая дорожная карта

Подтвердите границы и дату объявления. Уточните на официальном сайте Управления городской трансформации и в местном управлении (мухтарлыке), к какому объявлению о рискованной зоне/резерве относится ваш участок и дату публикации в Официальном вестнике. 30-дневный срок начинается с этой даты.

Получите выписку из реестра недвижимости и обременений. Имеется ли в разделе заявлений пометка «рискованное строение» или «подпадает под действие 6306»; ваш участок самостоятельный или долевой?

Не упустив срок, приступайте к подготовке иска об отмене с требованием о приостановлении исполнения. Для решений о рискованных зонах/резервах — Государственный Совет; для процедур применения — компетентный административный суд по месту нахождения.

Проведите процедурный аудит. Приглашение на собрание (Приложение-12), объявление за 15 дней, протокол, уведомление и правильный расчет простой доли большинства — поскольку постановление от 04.02.2026 делает эти документы обязательными, их отсутствие может стать причиной для отмены.

Обжалуйте оценку независимым отчетом. Если встает вопрос о продаже вашей доли, независимый оценочный отчет, лицензированный SPK, является основой для вашего возражения против рыночной стоимости.

Соберите информацию и доказательства в один файл. Переписка с муниципалитетом, статус зонирования, уведомления и объявления являются решающими как для предварительного, так и для основного рассмотрения.

Предупреждение о сроках

Наиболее частая потеря прав при городской регенерации — это пропуск 30-дневного пресекательного срока — часто незамеченный из-за того, что уведомление делается через e-Devlet/объявление мухтара. Крайне важно немедленно после получения информации об объявлении проконсультироваться с адвокатом по вопросам городской регенерации и рассчитать срок.

Часто задаваемые вопросы

Мое здание прочное; оно не рискованное. Могу ли я все равно быть включен в объявление о территории?

Да, может быть. Статус рискованного строения определяется по участку, но рискованная зона и зона резервного строительства определяются по кварталу/региону. Если ваш участок находится в пределах объявленной зоны, ваше здание может быть включено в реализацию на основе строительного квартала, даже если оно само по себе прочное. Поэтому сначала необходимо подтвердить, охватывает ли объявленная граница ваш участок. Подчинение нерискованных строений режиму рискованных строений спорно с точки зрения соразмерности и может быть использовано в качестве обоснования в вашем иске об отмене. В каком суде и в какой срок я подам иск против решения о рискованной зоне?

Поскольку решения о рискованной зоне и зоне резервного строительства имеют характер решений Президента, иск подается в Государственный совет (Danıştay) в качестве суда первой инстанции (Закон о Государственном совете, ст. 24). Срок составляет 30 дней с момента публикации решения в «Официальном вестнике», и этот срок является пресекательным. Не забывайте, что дела подлежат ускоренному разбирательству согласно статье 20/A Закона об административном судопроизводстве, и сроки сокращаются. Остановится ли снос и реализация, если я подам иск об отмене?

Само по себе возбуждение дела не останавливает исполнение. Чтобы фактически остановить процесс, дело обязательно должно быть возбуждено с требованием о приостановлении исполнения (YD). Для YD требуются условия, при которых действие явно незаконно и в случае его применения возникает трудновосполнимый/невосполнимый ущерб (ст. 27 Закона об административном судопроизводстве). После решения Конституционного суда от 2014 года об отмене, YD может быть предоставлено по таким делам. Если я не соглашусь с решением, будет ли моя доля принудительно продана?

Собственнику, не согласившемуся с решением, принятым простым большинством, направляется уведомление по процедуре ПРИЛОЖЕНИЕ-12/ПРИЛОЖЕНИЕ-13; если предложение не будет принято в течение 15 дней, доля земли продается с открытого аукциона другим согласованным дольщикам по цене не ниже рыночной стоимости. Если не удастся продать, Президиум/Администрация/TOKİ может приобрести ее в рискованных зонах, уплатив рыночную стоимость. На этом этапе ваши основные средства защиты — это оспаривание оценки и иск об отмене, основанный на процедурных ошибках. Для получения подробной информации по теме, вы можете обратиться к нашей статье «Я не хочу участвовать в городской трансформации — может ли моя доля быть принудительно продана?» В чем разница между зоной риска и зоной резервной застройки?

Зона риска — это существующая территория, которая несет риск потери жизни и имущества из-за состояния грунта или застройки и подлежит преобразованию. Зона резервной застройки — это новая жилая территория, определенная для использования в процессе преобразования, куда часто будут переселяться правообладатели, и она не всегда должна быть рискованной. Обе зоны объявляются решением Президента и подлежат контролю Государственного совета. Что изменило изменение регламента от 04.02.2026 в этом процессе?

Изменение не затронуло процентное соотношение большинства (простое большинство); оно переформулировало процедурные правила, такие как вызов на собрание, уведомление и определение большинства. Теперь собрание собственников созывается по форме ПРИЛОЖЕНИЕ-12, протокол становится обязательным документом, и разрешение на строительство не выдается до завершения продажи доли. Эти процедурные правила создали новые точки контроля, на которые можно ссылаться в исках об отмене.

Поддержка адвоката-эксперта по делам в рискованных зонах

Дела, касающиеся рискованных зон и зон резервного строительства, представляют собой процессы, в которых одна ошибка может привести к трудноустранимым последствиям, из-за коротких сроков давности, правил компетенции/полномочий, разделенных между Государственным советом и административным судом, ускоренной процедуры судопроизводства и стратегии приостановления исполнения. Как юридическая фирма «2M Hukuk», мы управляем процессом от начала до конца: от «ознакомления с объявлением/установлением» до «иска об отмене и ходатайства о приостановлении исполнения» (YD), а оттуда до «возражения против оценки и защиты от продажи доли».

Мы оказываем активную юридическую поддержку по делам о городской трансформации и недвижимости, преимущественно в анатолийской части Стамбула:

Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Гебзе, Дарыджа, Коджаэли

Чтобы оценить дату объявления и сроки по вашему делу, не упуская их, вы можете связаться с нами через нашу страницу консультации по городской трансформации.

Ресурсы и соответствующий контент

Официальные / Первичные источники

Закон № 6306 о трансформации зон, находящихся под риском бедствий (консолидированный текст) — mevzuat.gov.tr

Положение о применении Закона № 6306 и изменение от 04.02.2026 № 33158 — resmigazete.gov.tr

Управление по городской трансформации — kentseldonusum.gov.tr / csb.gov.tr

Для подтверждения прецедентного права: официальные базы данных решений Государственного совета и Конституционного суда, UYAP İçtihat.

2M Hukuk — Связанные статьи

• Городская реновация — Общее руководство и консультации
• Я не хочу участвовать в городской реновации — Может ли моя доля быть принудительно продана?
• Ваши права как арендатора или собственника в опасном здании
• В обмен на долю или по обязательству? Выбор правильной модели
• Освобождение от налогов и сборов при городской реновации