1. التشييد المخالف للمشروع المعماري والوضع القانوني لملعب الأطفال
تعتبر قرارات محكمة النقض صراحة أن تشييد مبانٍ في المناطق المشتركة لا تندرج ضمن المشروع المعماري المعتمد للعقار الرئيسي هو أمر مخالف للقانون. وفي قرارها رقم 2025/2711-2025/8491 الصادر عن الدائرة الخامسة القانونية بمحكمة النقض بتاريخ 27.05.2025، تم التأكيد على أن بناء منشأة مخالفة للمشروع في الأماكن المشتركة المخصصة كمساحة خضراء في المشروع هو أمر غير قانوني، وأنه يجب منع مثل هذه التدخلات وقبول طلبات الإعادة إلى الحالة الأصلية. وبشكل مشابه، في قرارها رقم 2024/3602-2024/7608 الصادر عن الدائرة الخامسة القانونية بمحكمة النقض بتاريخ 25.06.2024، تم تناول الضوضاء الناتجة عن مناطق ألعاب الأطفال غير الموجودة في المشروع المعتمد من البلدية وحالة مخالفتها للمشروع؛ وتم تأييد قرار المحكمة المحلية بشأن إعادة هذه المناطق إلى حالتها الأصلية.
وفقًا للمادة 19 من قانون ملكية الطوابق رقم 634 (KMK)، يلتزم مالكو الطوابق بالحفاظ بدقة على الوضع المعماري للعقار الرئيسي. ووفقًا للقرارات رقم 2017/9281-2019/1209 الصادر عن الدائرة القانونية 20 بمحكمة النقض بتاريخ 21.02.2019 و 2012/818-2012/3550 الصادر عن الدائرة القانونية 18 بمحكمة النقض بتاريخ 05.04.2012، يشترط الحصول على موافقة خطية من أربعة أخماس (4/5) جميع مالكي الطوابق لإجراء إنشاءات أو إقامة منشآت في المناطق المشتركة. ولكن حتى لو وُجدت هذه الموافقة، يجب ألا تكون المنشأة مخالفة لأنظمة البناء والتخطيط العمراني، وألا تكون ذات طبيعة مزعجة لمالكي الطوابق الآخرين. أما في القرار رقم 2009/2233-2009/5222 الصادر عن الدائرة القانونية 18 بمحكمة النقض بتاريخ 12.05.2009، فقد تم التصريح بوضوح بأن قرارات إدارة المجمع لا يمكن أن تغير الخطة العمرانية المعتمدة من قبل البلدية.
2. تقييم التلوث الضوضائي في نطاق قانون الجوار
يتم تقييم مشكلات الضوضاء التي تحدث في الموقع ضمن نطاق الالتزام بـ “عدم إزعاج بعضهم البعض” بموجب المادة 18 من قانون ملكية الوحدات. في القرار رقم الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة الاستئناف العليا-2025/2711-2025/8491-27.05.2025 ، ذُكر أن مالكي الوحدات ملزمون بعدم إزعاج بعضهم البعض عند استخدام الأماكن المشتركة، وأنه في حال مخالفة هذا الالتزام، يمكن اتخاذ قرار بمنع التدخل.
في حال وجود منشآت تسبب الضوضاء (مثل حديقة أطفال، حضانة، إلخ)، يمكن للسلطات القضائية أن تحكم باتخاذ تدابير لتقليل الضوضاء. في القرار رقم الدائرة المدنية العشرون لمحكمة الاستئناف العليا-2019/222-2019/3142 -06.05.2019 ، تم التأكيد على ضرورة اتخاذ تدابير عزل الصوت لطرق انتقال الضوضاء (مثل الأبواب والنوافذ والجدران وما إلى ذلك). بالإضافة إلى ذلك، في القرار رقم الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة الاستئناف العليا-2015/20739-2016/2346 -15.02.2016 ، تم التأكيد على ضرورة قيام المحكمة بالتحقيق فيما إذا كانت المنشأة المنشأة تعيق أو تزعج مالك الوحدة في استخدام قسمه المستقل.
3. الإجراءات القانونية الواجب اتباعها وجهات الاختصاص
فيما يلي الطرق التي يمكن اتباعها لإزالة حديقة الأطفال المخالفة للمشروع ولمنع الضوضاء:
محكمة الصلح المدنية: تُنظر الدعاوى المتعلقة بالاستخدام المخالف للمشروع للأماكن المشتركة وطلب منع التدخل في محكمة الصلح المدنية الواقعة في مكان العقار، وفقًا للمادة 1 الإضافية من القانون رقم 634 (الدائرة المدنية العشرون لمحكمة الاستئناف العليا-2008/18125-2009/1653 -09.02.2009).
إلغاء قرار مجلس ملاك الشقق: إذا كان المنتزه يستند إلى قرار مجلس الإدارة، فيمكن رفع دعوى قضائية لإلغاء هذا القرار وفقًا للمادة 33 من قانون ملكية الشقق (KMK) (الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة الاستئناف العليا – 2024/3602-2024/7608 – 25.06.2024).
البلدية والإجراءات الإدارية: تعتبر مناطق لعب الأطفال التي لا تظهر في رخصة البناء ومشروعها المعماري الملحق تطبيقًا غير مصرح به وفقًا للمادة 32 من قانون التخطيط العمراني رقم 3194. في هذه الحالة، يمكن للبلدية المعنية أن تقرر هدم البناء وتطبيق غرامة إدارية (محكمة إزمير الإدارية الإقليمية، الدائرة الإدارية الثالثة للدعاوى – 2017/695-2017/788 -30.11.2017).
طلب إعادة الوضع إلى ما كان عليه: يحق لمالك الشقة دائمًا رفع دعوى قضائية لإعادة أي بناء مخالف للمشروع المعماري المعتمد إلى حالته الأصلية (الدائرة المدنية العشرون لمحكمة الاستئناف العليا – 2017/3138-2017/9494 -15.11.2017).
الخلاصة: حديقة الأطفال الواقعة على بعد متر واحد من منزلك، والتي لا توجد في مشروع البلدية، تشكل مخالفة للمشروع المعماري. لإزالة هذا البناء (إعادة الوضع إلى ما كان عليه) ومنع الضوضاء (منع التدخل)، يمكنك التقدم بطلب إلى محكمة الصلح المدنية أو طلب بدء إجراء إداري لدى البلدية ضمن نطاق قانون التخطيط العمراني. يؤدي عدم الالتزام بقاعدة التوقيت التي وضعتها إدارة المجمع ومشكلة الضوضاء إلى حق طلب تدخل القاضي وفقًا للمادة 18 من قانون ملكية الشقق (KMK).
لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ خبير؟
نزاعات المناطق المشتركة المخالفة للمشروع هي مجال تقني يتطلب تقييمًا مشتركًا للعلاقة بين المشروع المعماري وخطة الإدارة وتشريعات التخطيط العمراني، والتمييز بين موافقة 4/5 والإجماع، وقياس الخبير الموضوعي للضوضاء. قد يؤدي اختيار المحكمة الخاطئة، أو نقص الأدلة، أو فوات المهل القانونية، إلى رفض الدعوى من حيث الموضوع.
يقدم مكتب 2M القانوني للمحاماة دعمًا قانونيًا لعملائه في مجالات قانون الملكية المشتركة والتحول الحضري في الجانب الأناضولي من إسطنبول (توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي) وفي ممر كوجايلي (جبزي، داريجا، تشاييروفا)؛ في قضايا منع التدخل، والإعادة إلى الحالة السابقة، وإلغاء قرارات المجالس، وإدارة عمليات التخطيط العمراني. محامي ملكية مشتركة في توزلا أو محامي عقارات في جبزي يدير العملية بأمان من خلال تحديد الإستراتيجية الصحيحة من البداية.
للحصول على معلومات مفصلة وتحديد موعد: 2mhukuk.com/iletisim
الأسئلة المتكررة (SSS)
أي محكمة يتم اللجوء إليها بشأن حديقة أطفال غير موجودة في المشروع؟
تُقام دعاوى منع التدخل المخالف للمشروع في المنطقة المشتركة وإعادتها إلى حالتها السابقة في محكمة الصلح المدنية بالمكان الذي يقع فيه العقار، وفقًا للمادة 1 الملحقة بقانون الملكية المشتركة (KMK). هل يمكن لإدارة الموقع أن تقوم بإنشاء الحديقة إذا اتخذت قرارًا بذلك؟
قرار الإدارة لا يمكن أن يغير الخطة العمرانية المعتمدة من قبل البلدية والمشروع المعماري الملحق بالترخيص. بالإضافة إلى ذلك، يتطلب إنشاء هيكل/منشأة في المنطقة المشتركة، كقاعدة عامة، موافقة كتابية من 4/5 من مالكي الوحدات (أو إجماعهم إذا نصت خطة الإدارة على ذلك)؛ وحتى لو وُجدت هذه الموافقة، فإن جوانب مخالفة تشريعات التخطيط والإزعاج تُقيّم بشكل منفصل. هل يُعتبر صوت لعب الأطفال ضوضاء أيضًا؟
أصوات لعب الأطفال العادية مقبولة ضمن حدود التسامح. لكي يكون الضجيج سببًا للتدخل القانوني، يجب أن يكون مستمرًا، ويتجاوز حدود التحمل وعتبات القياس في التشريعات؛ ويتم تحديد ذلك عادةً بقياسات من قبل خبير. هل يمكن للمحكمة إزالة الحديقة بالكامل، أم أنها تطلب اتخاذ إجراءات وقائية فقط؟
إذا تم الكشف عن مخالفة للمشروع، يمكن اتخاذ قرار بإعادته إلى حالته الأصلية (إزالته). أما بالنسبة للضجيج، يمكن للمحكمة، بدلاً من الحظر المطلق، أن تحكم باتخاذ تدابير فنية مثل عزل الصوت، أو مسافة عازلة، أو تنظيم ساعات الاستخدام. ويحدد فحص الخبير أي من هذه الإجراءات سيتم تطبيقه في الحالة المحددة. ما الفرق بين اللجوء إلى البلدية ورفع دعوى قضائية؟
عملية البلدية/التنظيم العمراني ذات طبيعة إدارية وتوفر الهدم والغرامة الإدارية للمبنى غير المرخص؛ بينما دعوى الصلح المدنية تؤدي إلى منع التدخل وإعادة الحالة إلى ما كانت عليه ضمن نطاق القانون الخاص. يمكن أن تسير الطريقتان بالتوازي وتدعمان بعضهما البعض.
مقال ذو صلة: هل يمكن إجراء تغييرات في المساحات المشتركة للمبنى؟ · التشريعات الرسمية: mevzuat.gov.tr (القانون رقم 634 لتنظيم الملكية المشتركة، القانون رقم 3194 للتنظيم العمراني).
