Y a-t-il une exemption de garantie pour les constructions ne dépassant pas 500 mètres carrés dans le cadre de la transformation urbaine, et quelles sont les conditions ? Les conditions de sous-sol, de nombre d’étages et de restriction de vente.

Bien que la garantie soit en principe obligatoire dans la transformation urbaine, la législation a prévu une exception pour un groupe de constructions de petite taille et destinées à un usage personnel. Cette exception est particulièrement importante pour les propriétaires fonciers qui construiront une petite structure individuelle sur leur propre terrain ; en effet, être exempté de la charge de la garantie réduit considérablement le coût du projet et le besoin en liquidités. Cependant, bénéficier de cette exemption est soumis à des conditions spécifiques qui doivent être remplies simultanément.

Pour quelles constructions l’exception est-elle valable ?

La législation prévoit une exemption de garantie pour les constructions de petite taille et édifiées personnellement par le propriétaire. Conformément à la réglementation ; dans les constructions sur une seule parcelle, ne dépassant pas deux étages en plus d’un sous-sol et dont la surface totale de construction n’excède pas 500 mètres carrés, si le propriétaire de la parcelle construit sa propre structure, à condition qu’aucune vente à des tiers ne soit effectuée avant l’achèvement de la construction et qu’une mention à ce sujet soit inscrite au registre foncier, l’obligation de fournir une garantie de 6 % n’est pas requise au stade du permis de construire (Règlement d’application art. 13/9-c). Comme on peut le voir, l’exception est une réglementation très conditionnelle, liée à la fois à la taille physique de la construction, à la personne qui la construit et à la restriction de vente.

Quatre conditions pour bénéficier de l’exception

Pour bénéficier de cette exemption, les quatre conditions suivantes doivent être remplies simultanément (Règlement d’application art. 13/9-c) :

Premièrement, la construction doit avoir au maximum deux étages en plus d’un sous-sol, sur une seule parcelle. Deuxièmement, la surface totale de construction ne doit **pas dépasser 500 mètres carrés. **Troisièmement, le propriétaire de la parcelle doit **construire son propre bien ; c’est-à-dire que la construction ne doit pas être un projet réalisé par un entrepreneur tiers à des fins lucratives, mais la propriété du propriétaire lui-même.** Quatrièmement, **aucune vente à des tiers ne doit être effectuée avant l’achèvement de la construction, et une mention à ce sujet doit être inscrite au registre foncier**.

Si l’une de ces conditions fait défaut, l’exception n’est pas applicable et l’obligation de fournir une garantie de 6 % redevient effective. Par exemple, si la construction dépasse 500 m² ou si le propriétaire la fait construire par un entrepreneur dans le but de la vendre, l’exemption ne s’applique pas.

Pourquoi les conditions sont-elles si strictes ?

La raison pour laquelle l’exception est soumise à des conditions strictes est que l’exemption est destinée à être limitée uniquement aux petites structures destinées à un usage personnel au sens propre du terme. L’objectif principal de la garantie est de protéger les tiers (en particulier les acquéreurs d’appartements) et le processus. Si le propriétaire construit sa propre petite structure et ne la vend pas avant la fin de la construction, aucune garantie n’est requise, car il n’y a pas de risque de tiers à protéger. Cependant, la condition d’inscrire la restriction de vente au registre foncier garantit que cette protection ne reste pas lettre morte. Pour toutes les étapes du processus, le cadre général du processus de transformation urbaine et pour le choix de la garantie selon le modèle de financement, on peut examiner quel modèle est le plus avantageux dans la transformation urbaine. Le texte actuel de la législation est accessible via le Système d’Information Législative et le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

La garantie est-elle obligatoire pour une structure ne dépassant pas 500 m² ? Non, si les quatre conditions sont remplies simultanément ; aucune garantie n’est requise pour les structures sur une seule parcelle, ne dépassant pas deux étages hors sous-sol, de moins de 500 m², construites par le propriétaire lui-même, et non vendues avant la fin de la construction, avec une mention inscrite au registre foncier (Règlement d’Application art. 13/9-c).

Que se passe-t-il si l’une des conditions n’est pas remplie ? L’exception ne s’applique pas et l’obligation de fournir une garantie de 6 % entre en vigueur (Règlement d’Application art. 13/9-c).

Que couvre la limite des 500 m²? Elle désigne la surface totale de construction du bâtiment ; cette surface ne doit pas dépasser 500 mètres carrés (Règlement d’Application art. 13/9-c).

Suis-je exempté si je fais appel à un entrepreneur ? Non. L’exception est subordonnée à la condition que le propriétaire de la parcelle construise son propre bâtiment (Règlement d’Application art. 13/9-c).

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

L’évaluation correcte de la satisfaction complète des quatre conditions de l’exception des 500 m² permet d’éviter le paiement inutile d’une garantie ou, inversement, d’empêcher le refus du permis en cas de demande d’exemption erronée. En particulier, les conditions de « construire son propre bâtiment » et de « l’enregistrement de la restriction de vente au registre foncier » sont souvent négligées. La transformation urbaine est un processus complexe, à l’intersection du droit administratif, du droit immobilier et du droit des contrats, où même une seule erreur de procédure peut entraîner d’importantes pertes de droits. Par conséquent, il est d’une grande importance que l’évaluation de l’exemption soit effectuée avec un avocat spécialisé dans ce domaine.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk (Av. Meryem Günay) en tant que cabinet d’avocats, fournissons des services dans toute la Turquie, et particulièrement à Istanbul, où la transformation urbaine est la plus intense ; dans les districts prioritaires de transformation d’Istanbul que sont Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe et Küçükçekmece, ainsi que dans les régions de Gebze et Darıca à Kocaeli. En tant qu’avocats spécialisés dans la transformation urbaine à Istanbul et Tuzla, nous offrons un soutien juridique aux ayants droit et aux entrepreneurs dans les processus d’exemption de garantie.