هل ضمان المقاول إلزامي في التحول الحضري، وهل يمكن للمقاول الحصول على رخصة بناء إذا لم يقدم ضمانًا؟ جميع التفاصيل في ضوء القانون رقم 6306 والتشريعات الحديثة لعام 2026.

أحد أهم الضمانات وأقلها معرفة في عملية التحول الحضري هو الضمان الذي يجب على المقاول تقديمه للإدارة قبل الحصول على رخصة البناء. أكبر مخاوف مالك عقار تهدم مبناه المحفوف بالمخاطر هو أن يترك المقاول البناء غير مكتمل ويختفي. الضمان هو بالضبط الآلية التي فرضها المشرع لمواجهة هذا الخطر. ولكن هل هذا الضمان إلزامي حقًا، وماذا يحدث إذا قال المقاول “لن أقدم ضمانًا”؟

ضمان المقاول هو التزام قانوني

لقد فرض القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، صراحةً الضمان في مشاريع التحول. وفقًا للقانون، يتعين على مقاول البناء الذي يتولى أعمال الإنشاء في المشاريع التي سيتم تنفيذها في المناطق والقطع الخاضعة لهذا القانون، أن يحصل على تأمين إكمال البناء أو يقدم الضمانات والشروط الأخرى التي تحددها الرئاسة قبل الحصول على رخصة البناء (القانون رقم 6306 المادة 8/6). ولأن هذا الحكم “إلزامي” فهو ذو طبيعة آمرة (ملزمة)؛ ولا يمكن إلغاؤه باتفاق الأطراف.

تم تجسيد هذا الحكم الإطاري للقانون في الفقرة التاسعة من المادة 13 من لائحة التطبيق. وفقًا للائحة، فإن تقديم الضمان إلزامي في التطبيقات التي ستنفذ في المناطق الخطرة، ومناطق البناء الاحتياطي، وفي الأراضي التي توجد بها منشآت خطرة (لائحة التطبيق م. 13/9). كما يتضح، يلزم كل من القانون واللائحة بتقديم الضمان بنفس الاتجاه، دون ترك أي مجال للتقدير. يجب تقييم هذا الالتزام جنبًا إلى جنب مع الضمانات الأخرى في العقد الذي سيتم توقيعه مع المقاول؛ في هذا الصدد، قد يكون مقال أي نموذج تمويل هو الأكثر فائدة في التحول الحضري إرشاديًا.

ماذا يحدث إذا لم يقدم المقاول ضمانًا؟

الضمان، من الناحية القانونية، شرط مسبق لترخيص البناء. لا يمكن للإدارة إصدار رخصة بناء ما لم يودع المقاول الضمان؛ لأن التزام الضمان قد تم تعريفه كشرط يجب الوفاء به “قبل الحصول على رخصة البناء” (لائحة التطبيق م. 13/9-ج). وبالتالي، فإن النتيجة الأكثر وضوحًا التي يواجهها المقاول الذي لا يقدم ضمانًا هي عدم قدرته على بدء البناء قانونيًا.

هذا يعني عمليًا ما يلي: إذا قال المقاول “خطاب الضمان مكلف، فلنتخل عنه”، فهذا غالبًا ما يكون مؤشرًا على أن قدرته المالية غير كافية لتحمل المشروع. يعمل الضمان أيضًا كمرشح يضمن اختبار الكفاءة المالية للمقاول قبل بدء المشروع. يجب أن يُنظر إلى هذا الوضع من جانب مالك العقار كجرس إنذار. نظرًا لأنه قد يطرح إنهاء العقد إداريًا في النزاعات مع المقاول، فإنه يجب معرفة موضوع كيفية إنهاء عقد المقاول إداريًا في التحول الحضري أيضًا في بداية العملية.

تأمين إكمال البناء يمكن أن يحل محل الضمان

وقد حددت اللوائح بديلاً للضمان. إذا قام المقاول بتأمين إكمال البناء بدلاً من تقديم نقود أو خطاب ضمان للإدارة، فلا يُشترط منه تقديم ضمان إضافي (اللائحة التنفيذية م. 13/9-ز). يتم تحديد نطاق هذا التأمين ومبادئ تطبيقه من قبل هيئة تنظيم ومراقبة التأمين والتقاعد الخاص (SEDDK)، وقد دخلت شروطه العامة حيز التنفيذ بتاريخ 10/06/2024. وبالتالي، فإن الإجابة الكاملة على سؤال “هل الضمان إلزامي؟” هي: يجب على المقاول إما تقديم ضمان أو الحصول على تأمين إكمال البناء؛ يجب توفير أحد الأمرين.

كيف تسير العملية ضمن التحول الحضري ككل؟

بعد تأكيد الكشف عن المبنى الخطر، من الشائع أن يتخذ الملاك قرارًا بأغلبية بسيطة والوصول إلى مرحلة التعاقد مع المقاول. بما أن أوجه القصور في إجراءات اتخاذ القرار يمكن أن تؤثر على العملية برمتها، يجب مراجعة كيفية حساب الأغلبية البسيطة في التحول الحضري والإطار العام للعملية بشكل منفصل من أجل جميع خطوات عملية التحول الحضري. تقديم التزام الضمان بشكل صحيح إلى الإدارة المعنية في كل مرحلة هو شرط أساسي لتقدم العملية قانونيًا. يمكن الوصول إلى النص الحالي للوائح الرسمية عبر نظام معلومات التشريعات، وإلى أحدث التعديلات عبر الجريدة الرسمية.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

هل تقديم الضمان إلزامي في التحول الحضري؟ نعم. وفقًا للمادة 8/6 من القانون رقم 6306 والمادة 13/9 من لائحة التنفيذ، يُلزم تقديم الضمان أو الحصول على تأمين إنجاز المبنى في المشاريع المنفذة في المناطق الخطرة ومناطق البناء الاحتياطية وقطع الأراضي التي توجد بها منشآت خطرة.

هل يمكن للمقاول الحصول على رخصة بناء إذا لم يقدم ضمانًا؟ لا. الضمان شرط يجب توفيره قبل الحصول على رخصة البناء. لا يمكن للإدارة إصدار رخصة بناء دون إيداع الضمان (لائحة التنفيذ م. 13/9-ج).

هل يمكن تقديم ضمان آخر بدلاً من التأمين؟ نعم. إذا قام المقاول بإجراء تأمين إنجاز المبنى، فلا يُشترط تقديم ضمان إضافي (لائحة التنفيذ م. 13/9-و).

من يتلقى الضمان؟ في الأراضي التي توجد بها مبانٍ خطرة، يُقدم الضمان إلى الإدارة المعنية (البلدية)، أما في المناطق الخطرة، فيُقدم إلى رئاسة التحول الحضري (المادة 13/9-أ و ج من لائحة التنفيذ).

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

على الرغم من أن التزام الضمان قد يبدو للوهلة الأولى إجراءً إداريًا بسيطًا، إلا أنه ضمان حاسم يحمي استثمار المالك بالكامل. عدم صياغة بند الضمان بشكل صحيح في العقد الموقع مع المقاول، قد يترك المالك دون طرف مسؤول عندما يترك المقاول العمل غير مكتمل. التحول الحضري هو عملية متعددة الطبقات تتقاطع فيها قوانين الإدارة والعقارات والعقود، ويمكن أن يؤدي فيها خطأ إجرائي واحد إلى خسائر كبيرة في الحقوق. لذلك، من الأهمية بمكان أن يتم تنفيذ مراحل الضمان والعقد بمساعدة محامٍ متخصص في هذا المجال.

بصفتنا مكتب 2M للمحاماة (المحامية مريم غوناي)، نقدم خدماتنا في جميع أنحاء تركيا، وخاصة في إسطنبول حيث تشهد التحول الحضري الأكثر كثافة؛ وفي مناطق التحول ذات الأولوية في إسطنبول مثل توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، عمرانية، أتاشهير، كاديكوي، سانجاك تيبي، وكوتشوك تشكمجه، بالإضافة إلى مناطق جبزي وداريجا في كوجالي. وبصفتنا محامين متخصصين في التحول الحضري في إسطنبول وتوزلا، نقدم الدعم القانوني لأصحاب الحقوق والمقاولين في عمليات الضمان والعقود والتراخيص.