La garantie du constructeur est-elle obligatoire en matière de transformation urbaine, et si le constructeur ne fournit pas de garantie, peut-il obtenir un permis de construire ? Tous les détails à la lumière de la Loi n° 6306 et de la législation actuelle de 2026.
L’une des garanties les plus critiques mais les moins connues du processus de transformation urbaine est la caution que le constructeur est tenu de fournir à l’administration avant d’obtenir un permis de construire. La plus grande crainte d’un propriétaire dont le bâtiment à risque a été démoli est que le constructeur abandonne la construction à mi-chemin et disparaisse. La caution est précisément un mécanisme rendu obligatoire par le législateur pour couvrir ce risque. Alors, cette caution est-elle réellement obligatoire, et que se passe-t-il si le constructeur dit : « Je ne fournirai pas de caution » ?
La Caution du Constructeur est une Obligation Légale
La Loi n° 6306 relative à la Transformation des Zones à Risque de Catastrophe a expressément rendu obligatoire la caution dans les projets de transformation. Selon la Loi, pour les projets à réaliser dans les zones et parcelles couvertes par cette Loi, l’entrepreneur en bâtiment chargé des travaux de construction est tenu de souscrire une assurance achèvement de travaux ou de fournir d’autres garanties et conditions déterminées par la Présidence avant d’obtenir un permis de construire (Loi n° 6306 art. 8/6). Cette disposition est de nature impérative (coercitive) car elle contient l’expression « est obligatoire » ; elle ne peut être annulée par accord entre les parties.
Cette disposition-cadre de la loi est concrétisée au neuvième paragraphe de l’article 13 du Règlement d’application. Selon le règlement, il est obligatoire de fournir une garantie pour les applications à réaliser dans les zones à risque, les zones de construction de réserve et les parcelles où se trouvent des constructions à risque (Règlement d’application, art. 13/9). Comme on le voit, la loi et le règlement rendent la garantie obligatoire de la même manière, sans laisser de marge d’appréciation. Cette obligation doit être évaluée avec les autres garanties du contrat à signer avec l’entrepreneur ; à cet égard, l’article intitulé quel modèle de financement est le plus avantageux dans la transformation urbaine peut être utile.
Que se passe-t-il si l’entrepreneur ne fournit pas de garantie ?
La garantie est, légalement, une condition préalable au permis de construire. L’administration ne peut pas délivrer de permis de construire tant que l’entrepreneur n’a pas fourni la garantie ; car l’obligation de garantie a été définie comme une condition à remplir « avant l’obtention du permis de construire » (Règlement d’application, art. 13/9-c). Par conséquent, la conséquence la plus concrète pour un entrepreneur qui ne fournit pas de garantie est qu’il ne peut pas légalement commencer la construction.
Voici sa signification pratique : Si l’entrepreneur dit « la lettre de garantie est coûteuse, ne la fournissons pas », c’est souvent un signe que sa capacité financière est insuffisante pour mener à bien le projet. La garantie sert également de filtre permettant de tester la solvabilité financière de l’entrepreneur avant même le début du projet. Du point de vue du propriétaire, cette situation doit être considérée comme un signal d’alarme. En cas de litige avec l’entrepreneur, la résiliation administrative du contrat pouvant être à l’ordre du jour, la question de savoir comment le contrat de l’entrepreneur est résilié administrativement dans la transformation urbaine doit également être connue au début du processus.
L’assurance achèvement de bâtiment peut remplacer la garantie
La législation a également défini une alternative à la garantie. Si l’entrepreneur souscrit une assurance achèvement de bâtiment au lieu de fournir des espèces ou une lettre de garantie à l’administration, la condition de fournir une garantie supplémentaire n’est pas requise (Règlement d’application art. 13/9-ğ). L’étendue et les principes d’application de cette assurance sont déterminés par l’Autorité de Réglementation et de Surveillance des Assurances et des Retraites Privées (SEDDK), et ses conditions générales sont entrées en vigueur le 10/06/2024. Par conséquent, la réponse complète à la question « la garantie est-elle obligatoire ? » est la suivante : L’entrepreneur est tenu soit de fournir une garantie, soit de souscrire une assurance achèvement de bâtiment ; l’une des deux doit impérativement être fournie.
Comment le processus fonctionne-t-il dans l’ensemble de la transformation urbaine ?
Une fois la détermination de la structure à risque finalisée, il est courant que les propriétaires prennent une décision à la majorité simple et passent à la phase de contrat avec l’entrepreneur. Étant donné que les lacunes dans la procédure de prise de décision peuvent affecter l’ensemble du processus, comment la majorité simple est calculée dans la transformation urbaine et pour le cadre général du processus, toutes les étapes du processus de transformation urbaine doivent être examinées séparément. La présentation correcte de l’obligation de garantie à l’administration compétente à chaque étape est une condition préalable au déroulement légal du processus. Le texte actuel des règlements officiels est accessible via le Système d’information législative, et les dernières modifications via le Journal Officiel.
Foire Aux Questions (FAQ)
Est-il obligatoire de fournir une garantie dans la transformation urbaine ? Oui. Conformément à l’article 8/6 de la loi n° 6306 et à l’article 13/9 du Règlement d’application, il est obligatoire de fournir une garantie ou de souscrire une assurance d’achèvement de construction pour les projets réalisés dans les zones à risque, les zones de construction de réserve et sur les parcelles où se trouvent des structures à risque.
Si l’entrepreneur ne fournit pas de garantie, peut-il obtenir un permis de construire ? Non. La garantie est une condition qui doit être remplie avant le permis de construire. Sans le dépôt de la garantie, l’administration ne peut pas délivrer de permis de construire (Règlement d’application art. 13/9-c).
Une autre garantie peut-elle être fournie à la place de la garantie ? Oui. Si l’entrepreneur souscrit une assurance d’achèvement de construction, l’exigence de fournir une garantie supplémentaire n’est pas recherchée (Règlement d’application art. 13/9-ğ).
Qui reçoit la garantie ? Dans les parcelles où se trouvent des structures à risque, la garantie est donnée à l’Administration compétente (la municipalité), et dans les zones à risque, à la Présidence de la Transformation Urbaine (Règlement d’application art. 13/9-a et c).
Pourquoi un soutien d’avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Bien que l’obligation de garantie puisse sembler être une simple procédure administrative à première vue, elle constitue une protection cruciale qui préserve l’intégralité de l’investissement du propriétaire. Si la clause de garantie n’est pas correctement formulée dans le contrat signé avec l’entrepreneur, le propriétaire pourrait se retrouver sans interlocuteur si l’entrepreneur abandonne les travaux. La transformation urbaine est un processus multicouche où le droit administratif, le droit immobilier et le droit des contrats se rencontrent, et où une seule erreur de procédure peut entraîner d’importantes pertes de droits. Par conséquent, il est d’une grande importance que les phases de garantie et de contrat soient menées avec un avocat spécialisé dans ce domaine.
En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk (Av. Meryem Günay), nous offrons des services dans toute la Turquie, et particulièrement à Istanbul, où la transformation urbaine est la plus intense; nous couvrons les quartiers prioritaires de transformation d’Istanbul tels que Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe et Küçükçekmece, ainsi que les régions de Gebze et Darıca à Kocaeli. En tant qu’avocat spécialisé dans la transformation urbaine à Istanbul et à Tuzla, nous fournissons un soutien juridique aux bénéficiaires et aux entrepreneurs dans les processus de garantie, de contrat et de permis.
