Le fait que plusieurs personnes soient propriétaires d’un appartement est l’une des questions les plus fréquemment confondues dans la gestion des immeubles et des résidences. La plupart des croyances populaires telles que « La moitié de l’appartement est à moi, donc je voterai un demi-vote lors de la réunion », « je suis celui qui y habite, donc c’est moi qui vote » sont juridiquement incorrectes. La loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK) a établi des règles claires sur la manière d’exercer le droit de vote dans les sections indépendantes partagées (en copropriété). L’ignorance de ces règles peut entraîner l’annulation de la réunion et des décisions prises, en particulier pour les décisions à coût élevé comme la transformation urbaine. Dans cet article, nous expliquons en détail le droit de vote des propriétaires d’appartements en copropriété au sein de l’assemblée des copropriétaires.

Qu’est-ce qu’une section indépendante partagée (en copropriété) ?

Lorsque une section indépendante est enregistrée au nom de plusieurs personnes dans l’acte de propriété, on parle de propriété partagée (conjointe) ou de propriété en indivision (par collaboration). Par exemple, un appartement dont les époux sont propriétaires à parts égales, un appartement hérité par plusieurs héritiers, ou une section indépendante achetée en commun par deux frères sont des exemples de propriété partagée. Le point important est le suivant : quel que soit le nombre de parts, il existe juridiquement une seule section indépendante, et cette section est représentée par une seule volonté au sein de l’assemblée des copropriétaires.

Règle fondamentale de l’art. 31 de la KMK : Une Section Indépendante = Un Vote

Selon l’article 31 de la loi sur la propriété par étages, chaque copropriétaire a droit à un seul vote, quelle que soit sa quote-part foncière. Ainsi, un appartement avec une quote-part foncière de 120/1478 et un appartement avec une quote-part foncière de 36/1478 sont égaux en termes de nombre de votes ; chacun représente un vote. La quote-part foncière n’a d’importance que dans le calcul de la double majorité (majorité numérique et majorité de la quote-part foncière) de l’article 30 de la KMK et dans le calcul de la majorité des copropriétaires relevant de la loi n° 6306.

Si une personne possède plusieurs parties indépendantes dans le même bâtiment, un droit de vote distinct lui est attribué pour chacune d’elles ; cependant, le total des voix de cette personne ne peut excéder un tiers de l’ensemble des voix. Cette limite est un équilibre important qui empêche un seul propriétaire de dominer la gestion.

Comment voter dans un appartement en copropriété ? Représentant unique et obligation de procuration

La disposition la plus critique de l’article 31 du KMK est la suivante : Si une partie indépendante a plusieurs propriétaires, ils seront représentés au conseil des copropriétaires par une personne qu’ils désigneront parmi eux par procuration. Les conséquences pratiques sont les suivantes :

Premièrement, tous les copropriétaires peuvent participer à la réunion et prendre la parole lors des discussions, mais une seule personne vote. Deuxièmement, pour que cette personne puisse voter, elle doit obtenir une procuration des autres copropriétaires. Si l’un des copropriétaires vote seul sans la procuration des autres, ce vote ne reflète pas l’ensemble de la partie indépendante et est considéré comme juridiquement vicié. Troisièmement, l’importance de la proportion des parts ne change pas cette règle ; même un copropriétaire détenant 90 % des parts ne peut voter seul pour la partie indépendante sans obtenir la procuration du copropriétaire détenant 10 % des parts. Si l’un des propriétaires est incapable (mineur ou sous tutelle), son représentant légal le représente.

Forme et preuve de la procuration

La loi n’a pas prévu d’exigence de forme particulière, comme une procuration établie devant notaire, pour la représentation au sein de l’assemblée des copropriétaires. La procuration peut être donnée par un document écrit et, pour des raisons de facilité de preuve, elle peut également être documentée par écrit via SMS, e-mail ou applications de messagerie. Il convient toutefois de souligner ceci : lorsqu’une action en annulation de la décision est intentée, la preuve est requise que la personne ayant voté était effectivement un représentant autorisé. Par conséquent, il est d’une grande importance de toujours établir un document écrit plutôt que de se fier à une procuration orale. L’impossibilité de prouver la procuration signifie que ce vote, et par conséquent le quorum, peuvent être contestés.

Limites de procuration : La règle des 5% et l’exception des « deux personnes »

Selon la limitation introduite par la modification de 2007, une personne ne peut être désignée comme mandataire pour utiliser par procuration plus de cinq pour cent du nombre total de voix. Cependant, dans les immeubles de quarante lots indépendants ou moins, une personne peut représenter au maximum deux personnes par procuration. Étant donné que la plupart des appartements entrent dans cette seconde catégorie, il convient de noter qu’en pratique, une personne ne peut représenter par procuration plus de deux propriétaires. Les votes exprimés avec des procurations collectées en dépassant cette limite peuvent être considérés comme invalides.

L’erreur : « C’est moi qui habite ici, c’est moi qui vote » : L’occupation réelle n’a aucune incidence sur le droit de vote

L’erreur la plus fréquente dans la pratique est que le copropriétaire ou le locataire qui occupe réellement un appartement en copropriété pense avoir automatiquement le droit de vote. Or, le droit de vote ne dépend pas de qui habite l’appartement, mais de la qualité de propriétaire inscrite au cadastre. Le fait d’habiter réellement un appartement ne donne pas à cette personne le pouvoir de voter au nom de l’intégralité de la partie privative sans procuration des autres copropriétaires. De même, un locataire ne peut pas voter s’il n’a pas de procuration écrite de la part du propriétaire ; les locataires, usufruitiers ou titulaires d’un droit d’habitation ne peuvent en principe pas voter au sein du conseil.

Appartements Duplex et Mansardés (C.A.P.) Apparaissant comme Uniques au Cadastre

Une situation fréquente, surtout dans les appartements mansardés (Ç.A.P.) ou duplex, est la suivante : l’appartement peut être physiquement divisé en deux, en un étage inférieur et un étage supérieur, et même être utilisé par différentes personnes ; cependant, il est enregistré au cadastre comme une seule partie privative. Dans ce cas également, le droit de vote n’est pas déterminé par la division physique, mais par le statut de partie privative tel qu’inscrit au cadastre. Ainsi, même s’il existe physiquement deux espaces de vie distincts, tant qu’il est enregistré comme une seule partie privative au cadastre, ce lieu est représenté par une seule voix au sein du conseil et les copropriétaires sont représentés par une personne à laquelle ils donneront procuration. Le fait que ces unités soient réellement une seule partie privative ou des parties privatives distinctes au cadastre, affectant directement le calcul des votes et du quorum, doit impérativement être confirmé à partir de l’enregistrement cadastral à jour (TAKBİS).

Pourquoi est-ce si important ? Transformation Urbaine et Risque d’Annulation de Décision

L’importance de ces règles ne se manifeste pas dans les décisions ordinaires d’entretien et de réparation, mais dans les décisions qui affectent directement la propriété. Dans les processus de transformation urbaine relevant de la loi n° 6306, les décisions de démolition et de reconstruction, ainsi que la signature de contrats avec l’entrepreneur, sont prises à la majorité absolue des parts des actionnaires. Dans ce calcul, il devient crucial de savoir qui utilise les votes des appartements partagés et avec quelle autorité. Un vote utilisé sans procuration peut entraîner un calcul erroné du quorum ; une décision prise avec un quorum erroné peut conduire à l’annulation de la décision ou, dans certains cas, à sa nullité absolue. L’annulation de décisions de transformation valant des millions de lires, due à une simple erreur de représentation/procuration, entraîne la victimisation de tous les propriétaires.

Foire aux questions (FAQ)

Je possède la moitié des parts de l’appartement, est-ce que je vote avec un demi-vote lors de la réunion ?
Non. Quel que soit votre taux de participation, l’appartement, en tant qu’unité indépendante, dispose d’une seule voix. Vous et l’autre copropriétaire utilisez ce vote unique en donnant procuration à l’un d’entre vous.

Que se passe-t-il si l’autre copropriétaire ne vient pas à la réunion et ne donne pas de procuration ?
Si une procuration ne peut être obtenue, le vote de l’unité indépendante ne peut pas être utilisé correctement. Dans ce cas, le vote de cette unité pourrait ne pas être inclus dans le quorum ; en cas de litige, le consentement des copropriétaires sera requis. C’est pourquoi il est impératif de préparer les procurations par écrit avant la réunion.

La procuration doit-elle obligatoirement être notariée ?
La loi n’exige pas d’acte notarié ; un document écrit est suffisant. Cependant, pour éviter des problèmes de preuve lors d’une éventuelle action en annulation future, il est fortement recommandé de rédiger une procuration écrite et datée.

J’habite l’appartement, mon frère est dans une autre ville. Puis-je voter ?
Le fait que vous habitiez l’appartement ne vous donne pas d’autorité à lui seul. Vous devez obtenir une procuration écrite de votre frère (l’autre copropriétaire).

Le locataire peut-il voter à l’assemblée au nom du propriétaire ?
Il ne peut voter qu’avec une procuration écrite donnée par le propriétaire. Le vote d’un locataire sans procuration n’est pas valable.

Dans un toit-terrasse qui apparaît comme un seul appartement dans l’acte de propriété mais qui est en fait divisé en deux, y a-t-il deux votes distincts ?
Non. Tant qu’il n’y a qu’une seule unité indépendante dans l’acte de propriété, il n’y a qu’un seul vote. Le droit de vote séparé n’apparaît que si des unités indépendantes distinctes ont été créées dans l’acte de propriété.

Une décision prise avec un vote exprimé sans procuration est-elle valable ?
Ce vote peut fausser le quorum et la décision peut faire l’objet d’une action en annulation. Ce risque est particulièrement élevé dans les décisions de transformation urbaine.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Bien que le droit de vote des copropriétaires indivis puisse sembler simple à première vue, il inclut en pratique de nombreuses questions techniques telles que la validité de la procuration, sa preuve, les limites de la procuration, le statut cadastral des appartements en duplex/combles aménageables et le calcul du quorum. Un seul vote erroné peut entraîner l’invalidité de toute la réunion et des décisions prises. C’est pourquoi il est d’une grande importance que les administrations d’immeubles et de résidences, ainsi que les copropriétaires indivis, obtiennent le soutien d’un juriste spécialisé, depuis la convocation à la réunion jusqu’au calcul des votes et à la rédaction du procès-verbal des décisions.

Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, avec son équipe expérimentée dans les litiges de copropriété et de transformation urbaine, offre des services concernant la bonne conduite des réunions du conseil des copropriétaires, l’établissement correct des relations de procuration et de représentation, la vérification des calculs de voix et de quorum, et l’initiation ou la défense de procès en annulation de décisions. Dans le cadre du conseil en gestion d’immeuble à Istanbul, notre cabinet offre un soutien juridique régulier aux administrations ; notamment dans les litiges relatifs au droit de vote qui surviennent dans les structures où les sections indépendantes en copropriété et les appartements en indivision sont nombreux, il assure que le processus est correctement structuré dès le début. Les résidents et les gestionnaires d’immeubles à la recherche d’un avocat à Tuzla, en travaillant avec un avocat spécialisé en copropriété, peuvent prévenir à la fois la perte de droits et le risque de décisions invalides.

Cet article est à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une évaluation de votre situation spécifique, vous pouvez contacter le Cabinet d’avocats 2M Hukuk.