Владение одной квартирой несколькими лицами является одной из наиболее часто путаемых тем в управлении многоквартирными домами и жилыми комплексами. «Половина квартиры моя, поэтому я использую полголоса на собрании», «я живу здесь, поэтому я голосую» — большинство таких распространенных убеждений юридически неверны. Закон о кондоминиуме № 634 (KMK) четко регулирует порядок использования права голоса в независимых помещениях, находящихся в долевой (совместной) собственности. Незнание этих правил может привести к аннулированию собрания и принятых решений, особенно при принятии дорогостоящих решений, таких как городская трансформация. В этой статье мы подробно объясняем право голоса владельцев долевых квартир на собрании собственников.

Что означает долевая (совместная) независимая секция?

Если независимое помещение зарегистрировано в кадастре на имя более чем одного человека, речь идет о долевой (совместной) или общей (коллективной) собственности. Например, квартира, которой супруги владеют в равных долях, квартира, переданная по наследству нескольким наследникам, или независимое помещение, совместно приобретенное двумя братьями, являются примерами долевой собственности. Важный момент заключается в следующем: независимо от количества долей, юридически существует одно независимое помещение, и это помещение представляется на собрании собственников единой волей.

Основное правило статьи 31 Закона о кондоминиуме: Одно независимое помещение = Один голос

Согласно статье 31 Закона о кондоминиуме, каждый собственник квартиры имеет право на один голос, независимо от доли земельного участка. То есть квартира с долей земли 120/1478 и квартира с долей земли 36/1478 равны по количеству голосов; обе имеют по одному голосу. Доля земельного участка имеет значение только при расчете двойного большинства (большинство по количеству и большинству по доле земли) в статье 30 Закона о кондоминиуме и при расчете большинства дольщиков в рамках Закона № 6306.

Если у человека есть более одной независимой секции в одном и том же здании, за каждую из них возникает отдельное право голоса; однако общее количество голосов этого человека не может превышать одной трети от общего числа голосов. Это ограничение является важным балансом, который предотвращает доминирование одного собственника в управлении.

Как голосовать в долевой квартире? Требование об одном представителе и доверенности

Самое критическое положение статьи 31 Закона о кондоминиумах (KMK) заключается в следующем: Если у независимой секции более одного собственника, на собрании владельцев квартир их представляет один человек, которому они выдают доверенность из своего числа. Практические последствия этого таковы:

Во-первых, все совладельцы могут присутствовать на собрании и принимать участие в обсуждениях, но при голосовании голосует только один человек. Во-вторых, для того чтобы этот человек мог голосовать, он должен получить доверенность от других совладельцев. Если один из совладельцев голосует самостоятельно без доверенности от остальных, этот голос не отражает всю независимую секцию и считается юридически недействительным. В-третьих, размер доли собственности не меняет этого правила; даже совладелец с 90% долей не может отдать голос за независимую секцию в одиночку, не получив доверенности от совладельца с 10% долей. Если один из собственников недееспособен (несовершеннолетний или ограниченно дееспособный), его представляет законный представитель.

Форма и доказательство доверенности

Закон не предусматривает особого требования к форме для представительства на собрании собственников помещений, такого как доверенность, оформленная у нотариуса. Доверенность может быть выдана в письменной форме, а для простоты доказательства она также может быть задокументирована письменно через короткие сообщения, электронную почту или приложения для обмена сообщениями. Однако следует подчеркнуть: при подаче иска об отмене решения требуется доказательство того, что лицо, голосовавшее, действительно было уполномоченным представителем. По этой причине, вместо того чтобы полагаться на устную доверенность, всегда очень важно оформлять письменный документ. Невозможность доказать доверенность означает, что это голосование и, следовательно, кворум будут оспорены.

Ограничения по доверенности: Правило 5% и исключение «Два человека»

Согласно ограничению, введенному изменением 2007 года, одно лицо не может быть назначено доверенным лицом для использования более пяти процентов от общего числа голосов по доверенности. Однако в объектах недвижимости с сорока или менее отдельными секциями одно лицо может представлять максимум двух человек по доверенности. Поскольку большинство многоквартирных домов попадают в эту вторую категорию, следует помнить, что на практике одно лицо может представлять по доверенности максимум двух собственников. Голоса, использованные по доверенностям, собранным сверх этого предела, могут быть признаны недействительными.

Заблуждение «Я живу здесь, я и голосую»: Фактическое проживание не влияет на право голоса

Наиболее распространенная ошибка на практике заключается в том, что дольщик или арендатор, фактически проживающий в квартире с долевой собственностью, полагает, что имеет право голоса по умолчанию. Однако право голоса зависит не от того, кто проживает в квартире, а от статуса собственника в кадастровой записи (ТАПУ). Фактическое проживание в квартире не дает этому лицу права голосовать от имени всей независимой секции без доверенности от других дольщиков. Аналогично, арендатор не может голосовать, если у него нет письменной доверенности от собственника; арендаторы, а также лица, обладающие правом узуфрукта или правом проживания, как правило, не могут голосовать на собрании.

Двухуровневые квартиры и квартиры с мансардным этажом (Ç.A.P.), зарегистрированные в ТАПУ как единое целое

Особенно часто встречается ситуация в квартирах с мансардными помещениями (Ç.A.P.) или двухуровневых квартирах: квартира фактически может быть разделена на нижний и верхний этажи, и даже использоваться разными людьми; однако в кадастровой записи (ТАПУ) она зарегистрирована как одна независимая секция. В этом случае право голоса определяется не по фактическому разделению, а по статусу независимой секции в кадастровой записи. То есть, даже если фактически существует два отдельных жилых пространства, пока в кадастровой записи (ТАПУ) это одна независимая секция, это помещение будет представлено на собрании одним голосом, и дольщики снова будут представлены одним лицом, которому они выдадут доверенность. Поскольку то, являются ли эти единицы в кадастровой записи (ТАПУ) действительно одной независимой секцией или отдельными независимыми секциями, напрямую влияет на подсчет голосов и кворума, это обязательно должно быть подтверждено по актуальной кадастровой записи (TAKBİS).

Почему это так важно? Городская трансформация и риск отмены решения

Важность этих правил проявляется не в обычных решениях по техническому обслуживанию и ремонту, а в решениях, которые напрямую затрагивают собственность. В процессах городской трансформации в рамках Закона № 6306, решения о сносе и реконструкции, а также подписание договора с подрядчиком принимаются простым большинством голосов участников, пропорционально их долям. При этом расчете критически важным становится, кто и с каким полномочием использует голоса долевых квартир. Голос, использованный без доверенности, может привести к неправильному расчету кворума; а решение, принятое с неправильным кворумом, может привести к отмене решения или, в некоторых случаях, к его абсолютной недействительности. Отмена решений о трансформации стоимостью в миллионы лир из-за простой ошибки в представительстве/доверенности приводит к ущербу для всех собственников.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Я владею половиной доли квартиры, у меня будет полголоса на собрании?
Нет. Независимо от вашей доли, квартира как отдельный независимый раздел имеет один голос. Вы и другой участник используете один голос, выдав доверенность одному из вас.

Что делать, если другой участник не приходит на собрание и не выдает доверенность?
Если доверенность не может быть получена, голос независимого раздела не может быть использован надлежащим образом. В этом случае голос этого раздела может не быть включен в кворум; в случае спора требуется одобрение участников. По этой причине необходимо заранее подготовить доверенности в письменной форме перед собранием.

Должна ли доверенность быть обязательно нотариально заверенной?
Закон не требует нотариального заверения; достаточно письменного документа. Однако, чтобы избежать проблем с доказыванием в случае возможного иска об отмене в будущем, настоятельно рекомендуется оформить письменную и датированную доверенность.

Я живу в квартире, мой брат в другом городе. Могу ли я голосовать?
Ваше проживание в квартире само по себе не дает такого права. Вам необходимо получить письменную доверенность от вашего брата (другого сособственника).

Может ли арендатор голосовать на собрании от имени собственника?
Только при наличии письменной доверенности от собственника. Голос арендатора без доверенности недействителен.

Можно ли получить два отдельных голоса за мансарду, которая в кадастре числится как одна квартира, но фактически разделена на две части?
Нет. Пока в кадастре значится один независимый объект, речь идет об одном голосе. Право на отдельный голос возникает только в том случае, если в кадастре созданы отдельные независимые объекты.

Является ли действительным решение, принятое голосом, отданным без доверенности?
Этот голос может нарушить кворум, и решение может стать предметом иска об аннулировании. Этот риск особенно высок при принятии решений о городской трансформации (реновации).

Почему необходима поддержка опытного юриста?

Хотя право голоса совладельцев квартир на первый взгляд кажется простым, на практике оно включает в себя множество технических вопросов, таких как действительность доверенности, ее доказательство, границы доверенности, кадастровый статус дуплексов/Ч.А.П. квартир и расчет кворума. Один ошибочный голос может привести к недействительности всего собрания и принятых решений. Поэтому как управляющим компаниям многоквартирных домов и комплексов, так и совладельцам крайне важно получить поддержку квалифицированного юриста на всех этапах: от созыва собрания до подсчета голосов и составления протокола решения.

Адвокатское бюро 2M Hukuk, со своей опытной командой, предоставляет услуги по урегулированию споров, связанных с кондоминиумом (собственностью на этажи) и городской трансформацией, включая надлежащее проведение собраний совета собственников, правильное установление отношений доверенности и представительства, контроль подсчета голосов и кворума, а также подачу или защиту исков об отмене решений. В рамках консультаций по управлению многоквартирными домами в Стамбуле наш офис оказывает регулярную юридическую поддержку управляющим компаниям; в частности, в спорах о праве голоса, возникающих в зданиях с большим количеством независимых долей и квартир с долевой собственностью, мы обеспечиваем правильное построение процесса с самого начала. Жители и управляющие домов, которые ищут адвоката в Тузле, работая со специалистом в области адвокатуры по кондоминиуму, могут предотвратить как потерю прав, так и риск недействительности решений.

Эта статья предназначена для общей информации и не является юридической консультацией. Для оценки вашей конкретной ситуации вы можете связаться с адвокатским бюро 2M Hukuk.