Dire « je remplis les conditions » ne signifie pas que votre demande sera acceptée

La plus grande erreur concernant la citoyenneté turque par l’investissement immobilier est de penser : « J’ai acheté une maison de 400 000 dollars, le reste est une formalité. » Cependant, une part significative des demandes est rejetée ou suspendue, même pour les investisseurs qui remplissent réellement le seuil, en raison d’une seule erreur technique : évaluation incorrecte, document d’achat de devises manquant, reçu de paiement incompatible, bien immobilier en copropriété ou structure de propriété incorrecte.

Note sur le champ d’application : Ce contenu se concentre sur les risques juridiques et les aspects de détection du parcours immobilier de 400 000 USD.

« Règle de Détermination de la Valeur » : Une seule expertise n’est jamais suffisante

Le piège le plus courant pour les investisseurs est de supposer qu' »un rapport d’expertise élevé suffit ». Selon la déclaration officielle de la TKGM, CHAQUE TYPE DE VALEUR pris comme base pour la détermination de la valeur doit séparément atteindre le montant requis. Ces types de valeur sont :

Règle : Chacune de ces valeurs doit satisfaire indépendamment le montant requis à la date d’acquisition. (Communément appelée « règle des trois valeurs » ; le texte officiel considère les éléments ci-dessus comme « chaque type de valeur ».)

Conséquence pratique : Même si l’expertise est de 450 000 USD, si votre paiement réel (DAB/reçu) ou le prix de vente que vous avez déclaré est inférieur à 400 000 USD, le seuil est considéré comme non atteint. Il est impératif que toutes les valeurs soient cohérentes entre elles et que chacune d’entre elles dépasse le seuil.

Montants seuils (Circulaire actuelle) : 400 000 USD pour les biens immobiliers acquis après le 19.09.2018 ; 1 000 000 USD pour les acquisitions entre le 12.01.2017 et le 18.09.2018. (Les seuils ont changé au fil des ans ; la date d’acquisition est déterminante, les situations limites doivent être confirmées professionnellement.)

Évaluation officielle : GEDAŞ et TTB (la modification la plus critique et actuelle)

Le changement actuel le plus important dans ce domaine est la centralisation de l’évaluation. Il s’est développé en deux phases :

Circulaire n° 2024/2 (début 2024) : Les rapports d’évaluation à des fins de citoyenneté sont établis uniquement par GEDAŞ (filiale du TKGM), via WebTapu. Dans ce cadre, les rapports d’évaluation obtenus d’autres institutions ne sont pas acceptés pour les demandes de citoyenneté.

Circulaire n° 2024/4 (entrée en vigueur : 09.12.2024) : La confirmation du montant de l’investissement est désormais effectuée avec le TTB (Certificat de Détermination du Montant basé sur l’Acquisition Immobilière pour l’Obtention de la Citoyenneté). Le TTB est généré à partir du rapport GEDAŞ, préparé via TADEBİS et envoyé à TAKBİS/WebTapu ; il indique le montant d’investissement acceptable pour la citoyenneté pour le bien immobilier.

Points importants :

Le TTB est envoyé électroniquement ; les TTB soumis physiquement ne sont pas traités.

Le TTB n’est pas contraignant en termes de frais de titre de propriété — c’est-à-dire que le montant figurant dans le TTB ne constitue pas la base d’imposition des frais.

Pour les transactions autres que la citoyenneté, un rapport d’évaluation n’est plus requis ; le rapport/TTB est uniquement destiné aux transactions de citoyenneté.

Exemption du TTB : La confirmation TTB n’est pas requise pour les transactions auxquelles sont parties les institutions/organisations publiques et les sociétés d’investissement immobilier (SII) (l’administration peut la demander si elle le juge nécessaire).

Durées de validité (FAQ officielle) :

Une fois la promesse de vente inscrite au cadastre, un nouveau rapport d’évaluation n’est pas requis lors de l’enregistrement de la propriété par vente au nom du bénéficiaire de la promesse.

Que se passe-t-il si l’évaluation est inférieure au seuil ? Dans les rapports GEDAŞ avant le 09.12.2024, même si le DAB et le reçu couvrent 400 000 USD, si le rapport est inférieur à 400 000 USD, la situation est soumise à la Direction Générale par le Bureau du Cadastre avant la transaction et la transaction est effectuée conformément à l’évaluation reçue. Quant aux TTB après le 09.12.2024, puisqu’ils passent par une comparaison logicielle, la transaction est traitée directement sur la base de la valeur figurant sur le document.

Règles relatives au paiement et au certificat d’achat de devises étrangères (DAB)

Il est essentiel que le paiement soit effectué via le système bancaire et en devises étrangères :

Le montant payé doit être déposé dans une banque en devises étrangères ; le DAB est envoyé par la banque via KEP à la Direction du Cadastre concernée.

Le paiement doit être effectué par l’acheteur (ou la personne concernée) sur le compte du vendeur (ou de la personne concernée) et doit être documenté par un reçu bancaire validé (virement/TEF/chèque bloqué).

Le DAB peut être émis en plusieurs versements (par tranches) ; un DAB distinct est possible pour chaque paiement.

Si le reçu contient des éléments autres que le prix du bien immobilier, tels que des commissions/frais, ces montants seront déduits et serviront de base à l’évaluation, à condition qu’ils soient spécifiés dans la description.

Restriction actuelle 2026 : Conformément à l’instruction du TKGM datée du 22 janvier 2026, les étrangers ne peuvent pas acquérir de biens immobiliers avec des prêts fournis par les Sociétés de Financement d’Épargne. Cette restriction doit être prise en compte lors de la planification du financement.

Les pièges les plus courants qui font dérailler les demandes de citoyenneté

Le rejet ou la suspension sont généralement dus aux erreurs techniques suivantes :

L’erreur du « une seule expertise suffit » : Se fier uniquement à une expertise élevée ; le DAB/le reçu ou le montant déclaré restant en dessous du seuil.

Rapport extérieur à GEDAŞ : Le refus d’accepter un rapport d’évaluation obtenu auprès d’une institution autre que GEDAŞ.

Bien immobilier en copropriété (avec parts) : À partir de l’entrée en vigueur du Guide daté du 01.02.2023, les demandes de citoyenneté ne peuvent pas être faites avec des biens immobiliers en copropriété acquis. (Les demandes basées sur des acquisitions en copropriété effectuées avant cette date sont valides.)

Faux montage de propriété/entreprise : Si le bien immobilier est enregistré au cadastre au nom d’une société dont l’étranger demandant la citoyenneté ou ses parents au premier degré (par le sang ou par alliance) est associé/dirigeant, cette acquisition ne sera pas acceptée dans la demande. L’acquisition doit être effectuée au nom de la personne physique étrangère.

Paiement en espèces/de la main à la main, manque de DAB : Paiement en dehors de la banque ou émission inexistante/incomplète du DAB.

Paiement par un tiers / Incohérence du reçu : Paiement effectué en dehors de la ligne acheteur-vendeur ou descriptions du reçu ne correspondant pas à la transaction.

Évaluation gonflée : Valeur affichée au-dessus du prix du marché ; le DAB/reçu reflétant la réalité, le montant reste en dessous du seuil et une incohérence apparaît.

« Compléter » la vente par une promesse de vente : Si les biens immobiliers acquis par achat ne satisfont pas au seuil, le montant restant ne peut pas être complété par un contrat de promesse de vente.

Plusieurs contrats de promesse de vente : Dans le cadre d’une promesse de vente, le seuil doit être atteint avec un seul contrat ; les demandes basées sur plusieurs contrats de promesse de vente ne sont pas prises en compte. (En cas d’achat, plusieurs biens immobiliers peuvent être évalués globalement, même s’ils sont situés à des moments/endroits différents.)

Nature inappropriée du bien immobilier : Pour un engagement d’achat, le bien immobilier doit être classé comme un terrain avec une copropriété/servitude de copropriété établie ou avec une construction dessus ; tandis que pour une promesse de vente, une copropriété/servitude de copropriété doit être établie.

Dépassement de délai : Le rapport d’évaluation dépasse 6 mois après le 09.12.2024 (ou 3 mois pour le rapport précédent).

Acquisition hors délai : Les acquisitions antérieures au 12.01.2017 ne sont pas prises en compte pour la demande.

Appréciation administrative et sécurité : Même si toutes les conditions sont remplies, la demande peut être refusée dans le cadre du pouvoir d’appréciation de l’administration et de l’évaluation de la sécurité/ordre public.

Les lacunes formelles ne constituent pas un rejet définitif : En cas de lacunes formelles pouvant être complétées ultérieurement lors de l’examen de conformité, il est demandé de remédier à la lacune sans annuler l’engagement, et une nouvelle évaluation est effectuée une fois la correction apportée. Cependant, si le processus n’est pas correctement géré, le risque de retard/rejet augmente.

Processus et certificat de conformité (fonctionnement officiel)

Évaluation GEDAŞ + TTB : Demande de « rapport d’évaluation à des fins de citoyenneté » via WebTapu/TADEBİS ; production du TTB.

Engagement de 3 ans + Certificat de conformité : Un engagement de non-vente/non-transfert pendant 3 ans est enregistré auprès du cadastre ; le bureau du cadastre transmet l’opération à l’autorité compétente. Une fois le Certificat de conformité délivré, il est envoyé à la Direction générale de la gestion des migrations et à la Direction générale de la population et des affaires de citoyenneté (aux directions provinciales), et l’intéressé est informé par e-mail.

Demande de permis de séjour + citoyenneté : Une demande de permis de séjour pour la citoyenneté est faite à la Direction provinciale de la gestion des migrations, puis une demande de citoyenneté est faite à la Direction provinciale du NVİ (ou aux Bureaux communs d’acquisition de la citoyenneté) ; l’acceptation a lieu après examen de sécurité et par décision du Président de la République.

Documents principaux (liste officielle) : acte de propriété/informations ; passeport/carte d’identité nationale (traduction si nécessaire) ; rapport d’évaluation GEDAŞ ; certificat de valeur marchande immobilière de la municipalité ; assurance obligatoire contre les tremblements de terre (DASK) pour les bâtiments ; formulaire de déclaration d’identité et photo (datant de moins de 6 mois, 6×4) ; identification du numéro d’identification étranger (avec le numéro fiscal si inexistant) ; DAB (la banque l’envoie via KEP) ; reçu validé par la banque ; traducteur assermenté pour la partie ne parlant pas turc ; procuration conforme, le cas échéant (la demande par procuration n’est possible que si cette clause est explicitement mentionnée dans la procuration).

Examen juridique préalable à l’acquisition (due diligence) — liste de contrôle

Examen du statut de l’acte de propriété (saisie, hypothèque, annotation, servitude) et de l’autorité du vendeur.

Obtention du rapport d’évaluation GEDAŞ/TTB avant l’acquisition — « d’abord le rapport, ensuite la décision, ensuite la vente ».

Vérification que le seuil de chaque type de valeur (DAB, valeur déclarée, expertise, montant total du paiement) est atteint séparément et de manière cohérente.

Planification du paiement via la banque, entre les bons comptes et avec le DAB ; ne pas utiliser de prêt de financement d’épargne.

Établissement de la propriété au nom d’une personne physique étrangère ; éviter l’achat par actions et l’achat auprès d’une entreprise apparentée.

Conformité de la nature du bien immobilier (copropriété/servitude ou terrain bâti).

Un seul contrat dans la promesse de vente ; savoir que le seuil ne pourra pas être atteint avec un mélange de vente et de promesse de vente.

Progression conforme au calendrier TTB (6 mois) ; source légitime (MASAK) et cohérence des reçus.

Foire aux Questions (FAQ)

Un seuil de rapport d’expertise élevé suffit-il à lui seul ? Non. Chaque type de valeur servant de base à la détermination de la valeur — DAB, prix de vente déclaré, valeur d’expertise et total des paiements — doit satisfaire le seuil individuellement et être compatible.

Où dois-je obtenir le rapport d’évaluation ? Uniquement auprès de GEDAŞ, via WebTapu/TADEBİS. Les rapports d’autres institutions ne sont pas acceptés pour les demandes de citoyenneté.

Qu’est-ce que le TTB, et quelle est sa validité ? C’est le document officiel (depuis le 09.12.2024) produit à partir du rapport GEDAŞ, indiquant le montant acceptable du bien immobilier pour la citoyenneté. Sa validité est de 6 mois ; si elle est dépassée, le rapport est renouvelé. Le TTB n’a pas de caractère contraignant pour les frais de titre de propriété.

Puis-je faire une demande en achetant une maison avec une part (en copropriété) ? Non. Les demandes de citoyenneté ne peuvent pas être faites avec des biens immobiliers acquis en copropriété à partir du 01.02.2023 ; les demandes basées sur des acquisitions en copropriété antérieures à cette date sont valides.

Puis-je acheter via la société de mon conjoint/proche ? Non. L’acquisition n’est pas acceptée si le bien immobilier est enregistré au nom d’une société dont l’étranger lui-même ou ses parents au premier degré sont associés/gestionnaires. L’achat doit être fait en votre nom personnel.

Y a-t-il un problème si je paie en espèces ou en main propre ? Oui. Le paiement doit être effectué en devises via une banque, documenté avec un DAB et confirmé entre les comptes de l’acheteur et du vendeur, avec un reçu.

Puis-je acheter plusieurs maisons ? Lors d’un achat, plusieurs biens immobiliers (même s’ils sont à des moments/lieux différents) peuvent être évalués sur la base de la valeur totale. Dans le cas d’une promesse de vente, le seuil doit être atteint avec un seul contrat ; il n’est pas possible de compléter un manque à la vente par une promesse de vente.

Puis-je acheter à crédit ? Lors d’un achat avec un crédit en devises étrangères, le montant restant après déduction du crédit du prix de vente doit atteindre le seuil requis. De plus, à partir de 2026, les étrangers ne pourront pas acquérir de biens immobiliers avec un crédit d’une société de financement participatif ; et l’acquisition par hypothèque légale ne peut pas non plus être utilisée pour la citoyenneté.

J’ai rempli toutes les conditions, l’acceptation est-elle garantie ? Non. Le respect des conditions est nécessaire mais pas suffisant ; un refus est possible dans le cadre du pouvoir discrétionnaire de l’administration et de l’évaluation de la sécurité/ordre public.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ? — Cabinet d’Avocats 2M Hukuk

Le succès d’une demande de citoyenneté réside souvent dans des détails techniques qui ne sont pas mentionnés dans une brochure de présentation : la conformité de chaque type de valeur, le calendrier GEDAŞ/TTB, la cohérence du DAB et du reçu, l’évitement des pièges liés aux sociétés en participation/liées, la qualification correcte du bien immobilier et la source légitime. Une erreur sur l’un de ces points entraîne une demande refusée et un risque de 400 000 dollars. C’est pourquoi l’examen juridique (due diligence) effectué avant l’acquisition est plus précieux que toute correction ultérieure.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, basé à Tuzla (Fondatrice : Av. Meryem Günay), offre des conseils juridiques aux investisseurs étrangers dans les processus immobiliers et de citoyenneté dans le district anatolien d’Istanbul — Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe — et dans la région de Gebze/Kocaeli. L’expertise du cabinet en droit immobilier, commercial et des sociétés assure une gestion complète et sans erreur de l’ensemble du processus, du choix du bien immobilier au dossier de citoyenneté.

Le soutien que 2M Hukuk peut offrir dans ce processus :

Diligence préalable à l’acquisition : Examen du titre de propriété/annotation/hypothèque, autorisation du vendeur, état des parts et vérification préalable que tous les types de valeur seront assurés.

Gestion de l’évaluation et des délais : Gestion du rapport GEDAŞ/processus TTB et du calendrier de 6 mois.

Structure de paiement et du DAB : Paiement via la banque, planification d’un flux de compte correct et de la cohérence DAB/reçu ; évitement des financements inappropriés.

Structure de propriété et de contrat : Structuration de l’acquisition au nom d’une personne physique étrangère, en tant qu’immeuble approprié ; un seul contrat pour la promesse de vente.

Certificat de conformité + dossier de citoyenneté : Dossier complet, gestion des lacunes formelles et traitement conjoint des demandes familiales.

Éliminez le risque de rejet avant l’acquisition. Contactez le cabinet d’avocats 2M Hukuk pour l’examen juridique et la gestion de votre processus de citoyenneté.

📍 Tuzla / Istanbul — Côté Anatolien et Gebze/Kocaeli 🌐 2mhukuk.com