La vente d’appartement non effectuée chez le notaire est-elle invalide ? L’exception de « Cession de créance » dans les ventes par les promoteurs immobiliers

1. Condition de validité dans la vente immobilière (Forme officielle)

 En droit turc, le transfert de propriété immobilière est soumis à des exigences de forme strictes. Les raisons pour lesquelles les contrats informels (sous seing privé) sont en principe considérés comme invalides sont basées sur les articles suivants :

Code civil turc (TMK) art. 706: La validité des contrats visant le transfert de propriété immobilière est subordonnée à leur établissement sous forme officielle.

Code des obligations turc (TBK) art. 237: Pour que la vente immobilière et la promesse de vente soient valables, elles doivent être établies sous forme officielle.

Loi sur le cadastre (Tapu Kanunu) art. 26: Stipule que les actes officiels relatifs au transfert de propriété immobilière doivent être établis dans les directions du registre foncier.

Loi notariale, art. 60 et 89 : Indique que les contrats de promesse de vente immobilière doivent être établis sous forme d’« acte authentique » par les notaires.

2. Exception de la « Cession de créance » dans les ventes par l’entrepreneur

Si l’entrepreneur vend les appartements qui lui ont été attribués dans le cadre du contrat de construction en échange de terrain conclu avec le propriétaire foncier, cette opération constitue un « transfert de droit personnel » :

Code des Obligations Turc, art. 183 : Le créancier peut céder sa créance à un tiers sans requérir le consentement du débiteur.

Code des Obligations Turc, art. 184 : La validité de la cession de créance (temlik) est subordonnée à sa réalisation par écrit.

Effet pratique : L’entrepreneur transfère à l’acheteur le « droit de demander le transfert de propriété » qu’il détient du propriétaire foncier. Par conséquent, l’exigence de forme officielle (notaire/cadastre) n’est pas requise ; un simple contrat écrit entre les parties est considéré comme une cession juridiquement valable.

3. Règle de bonne foi et droit à l’enregistrement (Exception de la Cour de Cassation)

Même si le contrat ne constitue pas une cession de créance (par exemple, si l’entrepreneur est également le propriétaire foncier), la vente informelle peut être reconnue comme valide sous certaines conditions :

Code Civil Turc, art. 2 (Règle de bonne foi) : Chacun est tenu de se conformer aux règles de bonne foi dans l’exercice de ses droits. L’ordre juridique ne protège pas l’abus manifeste d’un droit.

Décision de la Cour Suprême Unifiée (YİBK) du 30.09.1988 (1987/2 E., 1988/2 K.): Dans les biens immobiliers soumis à la copropriété, si l’acheteur a entièrement payé le prix et a pris possession du bien pour l’utiliser, le refus du vendeur de transférer le titre de propriété en invoquant un vice de forme est contraire au principe de bonne foi. Dans ce cas, l’acheteur peut acquérir la propriété en intentant une action en « Annulation et Enregistrement du Titre de Propriété ».

4. Points à considérer en pratique

Exécution du contractant (entrepreneur): Pour que l’acheteur puisse réclamer le titre de propriété au propriétaire foncier en se basant sur le contractant, il faut que le contractant ait rempli son obligation de terminer la construction envers le propriétaire foncier (aux proportions spécifiées dans le contrat).

Droit de restitution: Si le contrat est considéré comme invalide et qu’il n’y a pas de possibilité d’enregistrement, l’acheteur peut réclamer la restitution de l’argent payé en vertu des dispositions de l' »Enrichissement sans cause ». Dans ce cas, le montant à restituer est calculé en ajustant le pouvoir d’achat de l’argent à sa valeur actuelle, conformément au principe de « justice compensatoire ».

Prescription: Le délai de prescription général pour ce type de litige (TBK art. 146) est de 10 ans.

1. Exigence de forme officielle et règle générale dans la vente immobilière 

En droit turc, la validité des contrats visant le transfert de propriété immobilière est soumise à une exigence de forme spécifique. Conformément à l’article 706 du Code civil turc (TMK), à l’article 237 du Code des obligations turc (TBK), à l’article 26 de la Loi sur les registres fonciers et aux articles 60-89 de la Loi sur le notariat, les contrats prévoyant le transfert de propriété immobilière doivent être établis sous forme officielle (sous forme d’acte rédigé dans les bureaux du registre foncier ou chez les notaires). Cette exigence de forme est une condition de validité et relève de l’ordre public. Les contrats de vente externes (simplement écrits) non établis sous forme officielle sont, en principe, juridiquement invalides et ne créent pas d’obligation de transfert de propriété pour les parties (3ème Chambre civile de la Cour de cassation-2021/23-2021/10735 -02.11.2021; 7ème Chambre civile de la Cour de cassation-2021/2263-2023/1513 -14.03.2023).

2. Exception de la « Cession de créance » dans les ventes par l’entrepreneur Si l’entrepreneur (constructeur) vend à des tiers, par un contrat sous seing privé, les lots indépendants qui lui ont été attribués conformément au « Contrat de construction en échange de parts de terrain » conclu avec le propriétaire foncier, cette opération est qualifiée par la Cour de cassation non pas de « vente immobilière », mais de « cession de créance ».

Nature juridique : L’entrepreneur transfère à l’acheteur le « droit de demander le transfert de propriété » (son droit personnel) qu’il détient du propriétaire foncier. Conformément aux articles 183 et 184 du Code des obligations turc (TBK), aucune forme officielle n’est requise pour la validité de la cession de créance ; il suffit qu’elle soit faite par écrit (3ème Chambre civile de la Cour de cassation-2025/1605-2025/5252 -05.11.2025; 4ème Tribunal de commerce de première instance de Konya-2020/314-2022/584 -20.10.2022).

Application : Le transfert par l’entrepreneur à un tiers de son droit personnel acquis auprès du propriétaire du terrain constitue une « cession contractuelle (consensuelle) » et ce contrat est juridiquement valable (14e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2011/4616-2011/6081 -04.05.2011).

3. Règle de bonne foi et droit d’enregistrement (Exception de la décision de la Cour de Cassation du 30.09.1988)

 Même si le contrat ne constitue pas une cession de créance (par exemple, dans le cas où l’entrepreneur est également propriétaire du terrain, agissant en tant que « promoteur-constructeur »), la Grande Assemblée Générale de l’Unification de la Jurisprudence de la Cour de Cassation a introduit une exception aux ventes externes par sa décision du 30.09.1988, numéros 1987/2 E. et 1988/2 K. Ainsi;

Que le bien immobilier soit soumis à la loi sur la copropriété,

Que l’acheteur ait entièrement payé le prix de vente,

Que le bien immobilier ait été livré à l’acheteur et que celui-ci l’utilise comme s’il en était le propriétaire,

Dans les cas où le vendeur refuse le transfert de titre de propriété en invoquant un vice de forme ; Le juge, en vertu de l’article 2 du Code Civil Turc, en tenant compte de la règle de bonne foi, peut accepter l’action en annulation et enregistrement du titre de propriété. L’invocation par le vendeur d’un vice de forme à ce stade est considérée comme un « abus de droit » (Assemblée Générale de Droit-2024/43-2024/76 -07.02.2024; 6e Chambre Civile de la Cour de Cassation-2022/2325-2023/1662 -04.05.2023).

4. Conditions requises pour l’enregistrement et l’exécution par l’entrepreneur 

Pour que l’acheteur puisse exiger l’enregistrement du titre de propriété auprès du propriétaire du terrain ou de l’entrepreneur, en se basant sur les dispositions de la cession de créance, il est nécessaire que l’entrepreneur ait rempli ses obligations envers le propriétaire du terrain.

Achèvement des travaux de construction : L’entrepreneur doit achever la construction conformément à la législation sur l’aménagement du territoire, au projet et aux règles techniques, et la porter à un niveau permettant d’obtenir le permis d’occupation. Si l’entrepreneur n’exécute pas son obligation, l’acheteur ne peut pas exiger l’enregistrement du propriétaire du terrain ; il peut cependant demander une indemnisation à l’entrepreneur (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi-2017/890-2017/1307 -19.10.2017; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2014/8522-2014/13229 -14.10.2014).

Agir conjointement : Si la construction est réalisée conjointement par plusieurs entrepreneurs, la signature de tous les entrepreneurs sur le contrat peut être requise pour que la cession soit valide (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2023/4663-2024/2968 -10.10.2024).

5. Restitution et prescription en cas de nullité du contrat 

Si le contrat de vente externe n’entre pas dans le cadre de la cession de créance ou si les conditions d’enregistrement ne sont pas remplies, le contrat est réputé nul.

Enrichissement sans cause : En raison d’un contrat invalide, les parties peuvent demander la restitution de ce qu’elles ont donné, conformément aux dispositions relatives à l’enrichissement sans cause. Le montant à restituer est calculé en ajustant le pouvoir d’achat de l’argent à sa valeur actuelle, conformément au principe de « justice compensatoire » (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2021/23-2021/10735-02.11.2021).

Prescription : Dans ce type de litiges entre l’entrepreneur et l’acheteur, le délai général de prescription de 10 ans s’applique conformément à l’article 146 du Code des Obligations Turc. Le délai commence à courir à partir de la date à laquelle la créance devient exigible (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi-2017/9986-2018/2313 -22.02.2018).

Résultat : L’acquisition d’un appartement auprès de l’entrepreneur par le biais d’un contrat écrit externe est valable conformément aux dispositions du « transfert de créance », car elle constitue un transfert de la créance de l’entrepreneur envers le propriétaire du terrain. L’acheteur peut acquérir la propriété en intentant une action en annulation et enregistrement du titre de propriété si l’entrepreneur achève son obligation de construction. Dans les cas où l’enregistrement n’est pas possible, la valeur actuelle du montant payé peut être réclamée en retour conformément au principe de justice compensatoire.

Foire Aux Questions (FAQ)

Pourquoi la vente immobilière doit-elle être effectuée chez un notaire ou au cadastre ?
En droit turc, le transfert de propriété immobilière est soumis à des conditions de forme strictes. Conformément à l’article 706 du Code civil turc, à l’article 237 du Code des obligations turc et à l’article 26 de la Loi sur le cadastre, les contrats prévoyant le transfert de biens immobiliers ne sont valables que s’ils sont établis sous forme officielle (sous forme d' »acte » au bureau du registre foncier ou chez un notaire). Cette condition est une condition de validité et relève de l’ordre public.

Le contrat ordinaire (écrit à la main/signé) que j’ai conclu avec l’entrepreneur est-il totalement invalide ?
En règle générale, les contrats de vente immobilière qui ne respectent pas la forme officielle sont invalides. Cependant, l’acquisition d’un appartement auprès d’un entrepreneur est souvent soumise à une exception : si la transaction est qualifiée non pas de « vente immobilière », mais de « cession de créance », le contrat écrit ordinaire est également considéré comme valide.

Que signifie « cession de créance », et quel est son rapport avec l’acquisition d’un appartement ?
Lorsqu’un entrepreneur vend les appartements qui lui ont été attribués dans le cadre d’un contrat de construction en échange d’une part de terrain avec le propriétaire foncier, il ne transfère pas le bien immobilier lui-même, mais le « droit de demander le transfert de titre de propriété » (son droit personnel) qu’il détient du propriétaire foncier. Conformément aux articles 183 et 184 du Code des obligations turc, aucune forme officielle n’est requise pour la cession d’une créance ; un écrit est suffisant. Par conséquent, un contrat écrit ordinaire conclu avec l’entrepreneur peut être considéré comme une cession juridiquement valable.

La situation change-t-elle si l’entrepreneur est aussi le propriétaire du terrain (constructeur-vendeur) ?
Oui. Si l’entrepreneur est également le propriétaire du terrain, l’exception de cession ne s’applique pas car il n’y a pas de « créance » à transférer. Dans ce cas, une protection différente entre en jeu : l’exception à la règle de bonne foi contenue dans la Décision d’Unification de la Jurisprudence de la Cour de Cassation du 30.09.1988.

Dans quelles conditions la Décision d’Unification de la Jurisprudence de la Cour de Cassation du 30.09.1988 me protège-t-elle ?
Selon cette jurisprudence, si quatre conditions sont réunies, le juge peut accepter l’action en annulation et enregistrement du titre de propriété : que le bien immobilier soit soumis à la loi sur la copropriété, que l’acheteur ait payé la totalité du prix, que le bien immobilier ait été livré et que l’acheteur l’utilise comme un propriétaire, et que le vendeur refuse l’enregistrement en se fondant uniquement sur un vice de forme. Dans une telle situation, le fait que le vendeur invoque un vice de forme est considéré comme un « abus de droit » (Code Civil Turc, art. 2).

J’ai payé le prix, j’utilise l’appartement, mais l’entrepreneur/propriétaire du terrain ne me donne pas le titre de propriété. Que puis-je faire ?
Si les conditions sont remplies, vous pouvez obtenir la propriété par décision de justice en intentant une action en « annulation et enregistrement du titre de propriété ». Contre qui l’action sera intentée (contre l’entrepreneur, le propriétaire du terrain, ou les deux) et sur quelle base légale, varie en fonction de la chaîne contractuelle de l’affaire spécifique.

Si l’entrepreneur n’a pas terminé la construction, puis-je quand même obtenir le titre de propriété ?
Non. Pour que l’acheteur puisse exiger le titre de propriété du propriétaire du terrain, l’entrepreneur doit avoir rempli son obligation envers le propriétaire du terrain, c’est-à-dire avoir achevé la construction conformément au projet et à la réglementation d’urbanisme, à un niveau permettant d’obtenir le permis d’habitation. Si l’entrepreneur n’a pas terminé son obligation, l’acheteur ne peut pas demander l’enregistrement, mais seulement des dommages et intérêts à l’entrepreneur.

À quoi dois-je faire attention si plusieurs entrepreneurs réalisent la construction ?
Dans les cas où la construction est réalisée par plusieurs entrepreneurs (co-contractants), la validité de la cession peut nécessiter la signature de tous les entrepreneurs sur le contrat. Un contrat signé par un seul partenaire peut poser problème.

Que devient l’argent que j’ai payé si le contrat est jugé invalide ?
Si l’enregistrement n’est pas possible et que le contrat est considéré comme invalide, vous pouvez réclamer le montant payé en vertu des dispositions relatives à l’enrichissement sans cause. Le montant à rembourser est calculé non pas en fonction de la valeur actuelle de l’argent, mais en l’adaptant à la valeur actuelle de son pouvoir d’achat, conformément au principe de la « justice compensatoire » ; il s’agit d’une protection importante contre l’inflation.

Quel est le délai de prescription pour ces litiges ?
Conformément à l’article 146 du Code des Obligations Turc (TBK), le délai de prescription général de 10 ans est appliqué. Le délai commence à courir à partir de la date à laquelle la créance est exigible (c’est-à-dire qu’elle est devenue réclamable).

À quoi dois-je faire attention lors de l’achat pour plus de sécurité ?
Si possible, la manière la plus sûre est de faire la vente par un notaire avec un contrat de « promesse de vente » et de l’enregistrer au registre foncier. Dans le cas d’un contrat ordinaire, l’examen du contrat de construction en échange de la part de terrain, la clarification des sections indépendantes auxquelles l’entrepreneur a droit, la documentation des paiements et, si possible, l’information du propriétaire du terrain de la transaction réduiront les problèmes de preuve futurs.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ? — Cabinet d’Avocats 2M Hukuk

L’achat d’un appartement à un promoteur par un contrat sous seing privé est une transaction juridiquement beaucoup plus fragile qu’il n’y paraît à première vue. Le même contrat peut être une « cession de créance valide » ou une « vente immobilière invalide », selon que le promoteur est ou non propriétaire du terrain, le niveau d’achèvement de la construction, si la propriété est passée en copropriété ou non, et les signatures dans la chaîne de contrats. Faire une erreur dans cette distinction peut entraîner le rejet de la procédure engagée et obliger à se contenter d’un simple remboursement du prix au lieu de la propriété après des années de litige.

Opérant dans les domaines du droit immobilier, de la copropriété et de la transformation urbaine dans la région de la rive anatolienne d’Istanbul (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) et de Kocaeli, le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, assiste ses clients dans les processus d’achat d’appartements auprès de promoteurs sur les points suivants : l’examen conjoint du contrat de construction en échange d’une part de terrain et du contrat de vente sous seing privé afin de déterminer si la transaction constitue une cession de créance, l’évaluation de l’exécution par le promoteur de ses obligations envers le propriétaire du terrain, l’introduction d’une action en annulation et en enregistrement du titre de propriété avec les bonnes parties et sur la bonne base juridique, le calcul de la demande de remboursement du prix conformément au principe de justice équitable dans les cas où l’enregistrement n’est pas possible, et pour les clients encore en phase d’achat, la structuration du contrat de manière à minimiser les risques.

Fonder un investissement immobilier de plusieurs centaines de milliers de lires uniquement sur un contrat sous seing privé comporte le risque de perdre complètement le droit de propriété à l’avenir. Que ce soit avant de signer un contrat pour l’achat d’un nouvel appartement, ou parce que le promoteur ou le propriétaire du terrain refuse le transfert de propriété, obtenir l’avis d’un avocat spécialisé avant d’entamer la procédure est le moyen le plus sûr d’éviter la perte de temps et de droits.