Tuzla / Istanbul | Cabinet d’Avocats 2M Droit | Loi n° 6306 et Règlement d’Application

Introduction : « J’ai un appartement sous saisie exécutoire, ne puis-je pas entrer dans le processus de transformation urbaine ? »

Nous sommes confrontés à cette question tous les jours. Les propriétaires dont l’appartement est sous saisie exécutoire ou sous décision de saisie conservatoire, soit restent silencieux en pensant qu’ils ne pourront pas participer au processus ; soit les voisins opposés tentent de saboter le processus en disant « ton appartement est sous saisie, ils ne peuvent pas te faire signer ».

Les deux situations sont juridiquement incorrectes.

Les droits tels que l’hypothèque, la saisie conservatoire, la saisie exécutoire et l’usufruit sur la part faisant l’objet de la vente ne constituent pas un obstacle à la vente ; ces droits perdurent sur le prix de vente et le prix est bloqué et une notification est faite aux créanciers. 2mhukuk

Dans cet article, nous examinons le sort juridique d’un appartement grevé d’une saisie exécutoire dans le cadre du processus de transformation urbaine — à la lumière des articles de loi, du règlement d’application et de la jurisprudence actuelle — accompagnés de questions et réponses concrètes.

1. La règle fondamentale de la loi : La saisie ne peut faire obstacle

L’article 6/1 de la loi n° 6306 contient une disposition claire qui met fin au débat sur le sujet :

« Tous les droits réels et personnels ainsi que toutes les annotations restreignant ou interdisant le droit de cession figurant au registre de ces immeubles se maintiennent sur les parts. Les droits et annotations susmentionnés ne constituent pas un obstacle à l’exécution des transactions relatives à la fusion, la division, la correction de surface, le partage, la création, l’abandon, l’enregistrement, l’établissement de la servitude de lotissement (kat irtifakı) et de la propriété par étage (kat mülkiyeti) dans le registre foncier, et le consentement des propriétaires et des parties intéressées n’est pas requis pour ces transactions. »

La conclusion de cette disposition est incontestable : Même si votre registre foncier indique une saisie exécutoire, une saisie conservatoire, une mesure judiciaire ou une combinaison de celles-ci —

Une décision de transformation urbaine peut être prise,

La démolition peut être effectuée,

Un contrat peut être signé avec l’entrepreneur,

Le transfert de propriété peut être effectué,

La servitude de lotissement (kat irtifakı) et la propriété par étage (kat mülkiyeti) peuvent être établies.

Pour toutes ces transactions, l’approbation du bureau d’exécution, du tribunal ou du créancier n’est pas requise.

2. Le concept d’« Appartement sous saisie » : Quelles situations entrent dans ce cadre ?Dans le langage courant, « appartement sous saisie » couvre plusieurs situations juridiques différentes. Dans tous ces cas, la règle est la même :

Saisie exécutoire : Saisie inscrite au registre foncier par le bureau d’exécution à la demande du créancier. Le débiteur ne peut pas vendre ; cependant, les transactions relevant de la transformation urbaine constituent une exception à cette interdiction.

Saisie conservatoire : Mesure temporaire imposée sur un bien immobilier par décision de justice avant l’ouverture d’une action en justice. Elle empêche le transfert du bien immobilier ; cependant, les opérations de transformation urbaine ne peuvent pas être arrêtées.

Note de saisie : Note inscrite dans la section des déclarations du registre foncier, annonçant la vente. Son existence n’empêche pas le processus ; l’acheteur est réputé avoir acquis le bien immobilier avec cette note.

Décision de vente dans le cadre de l’article 134 de l’İİK : Si le bureau d’exécution a décidé de la vente mais que celle-ci n’a pas encore eu lieu, le processus 6306 peut primer sur cette vente. Ce point requiert une attention particulière.

3. Étapes du processus pour un appartement saisi

Réunion de prise de décision : Si vous obtenez la majorité simple, la structure en question peut entrer dans le processus de transformation urbaine, même si elle est saisie ou hypothéquée ; l’hypothèque ou la saisie se poursuivra sur la nouvelle structure construite dans le cadre de la transformation urbaine. Le propriétaire de l’appartement saisi peut participer à la réunion, voter et être inclus dans la décision.

Phase contractuelle : Contrairement à ce qui est souvent demandé, l’existence d’une saisie, d’une hypothèque ou d’autres restrictions enregistrées sur le bien immobilier n’est pas un obstacle à la conclusion d’un contrat. Dans le contrat, les informations de tous les propriétaires et titulaires de droits réels limités doivent être inscrites, même s’ils ne participent pas à la signature.

Phase de démolition : Les saisies sur le bien immobilier ne peuvent pas empêcher la démolition. Après la démolition du bâtiment, le droit de construction d’étage et la copropriété sont radiés d’office sans qu’un consentement soit requis ; le bien immobilier est enregistré comme terrain au nom de ses propriétaires, proportionnellement à leurs parts.

Droits de saisie au stade du terrain : Les saisies et notes figurant au registre se poursuivent telles quelles sur la part de terrain. Cependant, leur continuation n’empêche pas les opérations telles que la consolidation, la division ou l’établissement du droit de construction d’étage.

Dans le nouveau bâtiment : Lors de l’établissement de la servitude de l’étage pour le nouveau bâtiment, la saisie est transférée uniquement et exclusivement à l’unité indépendante que le propriétaire débiteur recevra. Les autres propriétaires d’étages ne sont pas affectés par cette charge ; ils reçoivent leurs nouveaux appartements avec un titre de propriété clair.

4. Propriétaire saisi non participant : Que se passe-t-il pendant le processus d’enchères publiques ? La part foncière du propriétaire de l’appartement saisi qui ne participe pas au processus ou ne se présente pas à la réunion peut être forcée à la vente. Dans ce cas, la loi est extrêmement claire :

Art. 6/1 du Code : « Les droits tels que l’hypothèque, la saisie conservatoire, la saisie et l’usufruit sur les parts à vendre par enchères publiques, se poursuivent sur le prix de vente après la vente. Après la vente, les droits et annotations sur le registre foncier sont radiés d’office par le bureau du cadastre à la demande de la Présidence.« 

Art. 15/A-5 du Règlement : « L’existence de droits tels que l’hypothèque, la saisie conservatoire, la saisie et l’usufruit sur la part à vendre ne constitue pas un obstacle à l’opération de vente. Les droits susmentionnés se poursuivent sur le prix de vente après la vente. Après la vente, un blocage est imposé sur le compte bancaire où le prix de vente a été déposé afin qu’aucun paiement ne soit effectué au propriétaire, et la situation est notifiée au créancier des droits tels que l’hypothèque, la saisie et l’usufruit, ou au bureau d’exécution pertinent, ou au tribunal. »

Autrement dit, après la vente de l’immeuble, le bureau d’exécution perçoit sa créance non pas par le biais du titre de propriété, mais sur le prix de vente bloqué. Ce processus est mené conformément aux dispositions du droit de l’exécution et du Code civil ; la Présidence est tenue de faire une notification d’office.

5. Le propriétaire de l’appartement saisi a-t-il droit à l’aide au loyer et à d’autres soutiens ?

Aide au loyer : Oui. La demande d’aide au loyer est effectuée entièrement indépendamment des charges sur le titre de propriété. Les documents requis pour la demande sont le certificat d’expulsion, la pièce d’identité et l’IBAN bancaire ; le statut de saisie n’affecte pas la demande. Cependant, il convient de prêter attention au délai de forclusion d’un an qui court à compter de l’expulsion.

Subvention « La moitié est de nous » : Oui. La subvention est accordée par unité indépendante ; la saisie sur le bien immobilier n’annule pas le droit à la subvention. Étant donné que la subvention est déduite du coût de construction auprès de l’entrepreneur, il n’y a pas de paiement direct en espèces ; par conséquent, il n’est pas possible pour le bureau d’exécution d’y saisir.

Prêt à taux bonifié : La saisie sur le bien immobilier ne constitue techniquement pas un obstacle à la demande de prêt. Cependant, les banques peuvent, en raison de leurs politiques internes, ne pas accorder de prêt au propriétaire d’un bien saisi ; cela relève de la discrétion de la banque.

L’aide au loyer et le soutien aux intérêts ne peuvent pas être utilisés simultanément (Art. 16/7 du règlement). Le propriétaire de l’appartement saisi doit également faire ce choix ; les deux aides ne peuvent être cumulées.

6. Après le transfert à l’entrepreneur : Le créancier du propriétaire peut-il procéder à une saisie ?

L’article 6/10 prévoit deux niveaux de protection différents à cet égard :

Protection contre les créanciers de l’entrepreneur : Après le transfert du titre de propriété à l’entrepreneur, et jusqu’à l’établissement de la servitude d’étage, les saisies et mesures conservatoires ne peuvent être appliquées à ces biens immobiliers en raison des dettes de l’entrepreneur envers des tiers, à l’exception des créances pour les matériaux et la main-d’œuvre de ce projet de construction.

Créancier du propriétaire lui-même : Ceci est en dehors du champ d’application de cette protection. Les saisies résultant des propres dettes du propriétaire seront transférées à la nouvelle section indépendante que le propriétaire recevra, même si le titre de propriété a été transféré à l’entrepreneur ; il n’existe pas de mécanisme de protection spécial pour ces saisies.

Délai de 6 mois : Si la servitude d’étage n’est pas établie dans les 6 mois suivant le début de la construction, la protection contre la saisie prend fin. Il est d’une importance capitale que ce délai soit stipulé dans le contrat comme une obligation contraignante pour l’entrepreneur.

7. Questions Fréquemment Posées

« J’ai un dossier d’exécution, puis-je assister à la réunion ? » Oui. Faire l’objet d’une procédure d’exécution ne supprime pas le droit de participer à la réunion et de voter.

« Je ne veux pas vendre mon appartement ; puis-je utiliser la saisie sur ma propriété comme un bouclier ? » Non. La saisie ne constitue pas un obstacle à la vente aux enchères publiques. La loi ne prévoit pas la possibilité d’arrêter le processus pour ce motif.

« Mon créancier peut-il s’opposer à la vente ? » Puisque toute personne dont les intérêts sont affectés par l’opération de vente peut intenter une action en annulation, les titulaires de droits réels sur l’immeuble tels que les servitudes, les hypothèques, ainsi que ceux qui ont des droits tels que les saisies, pourront également avoir la capacité d’agir en justice. Cependant, cette action ne produira aucun effet si la suspension de l’exécution n’est pas demandée pour arrêter la vente.

« Que se passe-t-il si le bureau d’exécution vend l’immeuble pendant la décision de transformation urbaine ? » La vente de l’immeuble par voie d’exécution et le processus de transformation urbaine peuvent progresser en parallèle. Cependant, si le transfert de titre de propriété a eu lieu dans le cadre de la loi 6306 avant la vente aux enchères, le nouvel acquéreur est réputé avoir acquis avec la saisie ; la saisie est transférée à la section indépendante du nouvel acquéreur. Ce scénario crée de sérieuses complexités juridiques et est extrêmement difficile à gérer sans l’aide d’un avocat spécialisé.

« Mon argent d’aide au loyer peut-il être saisi par l’exécution ? » Une fois l’aide au loyer déposée sur le compte bancaire, elle peut théoriquement être saisie dans le cadre des règles générales d’exécution. Il est donc recommandé d’ouvrir un compte séparé pour l’aide au loyer et de le tenir à l’écart des comptes faisant l’objet de poursuites.

8. Carte pratique des risques de l’appartement en saisie dans le processus de transformation urbaine

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Savoir qu’un appartement sous saisie n’entrave pas légalement le processus de transformation urbaine ne suffit pas à lui seul. En tant que cabinet d’avocats 2M Hukuk, dans les processus de conseil en transformation urbaine que nous menons à Tuzla et sur la rive anatolienne d’Istanbul, nous constatons clairement ceci : les droits que la loi vous confère peuvent devenir pratiquement inutilisables si les bonnes démarches ne sont pas entreprises au bon moment.

La lutte avec les bureaux du cadastre est réelle. Bien que la loi n° 6306 stipule qu’aucun consentement ne sera requis, certains bureaux du cadastre d’Istanbul exigent l’approbation du créancier pour les biens immobiliers sous saisie exécutoire. Cette attitude est clairement contraire à la loi ; cependant, le processus peut être interrompu sans correspondance contraire. Un avocat expérimenté dans le domaine du conseil en transformation urbaine à Istanbul peut rédiger instantanément une lettre d’objection juridiquement fondée pour surmonter rapidement cet obstacle.

Le chevauchement entre la vente exécutoire et le processus de transformation urbaine est le risque le plus critique. Si le processus de transformation urbaine progresse simultanément pour un bien immobilier pour lequel le bureau d’exécution a décidé de vendre, mais dont la vente n’a pas encore eu lieu — l’issue de l’un ou l’autre de ces deux processus affecte fondamentalement les droits du propriétaire et du créancier. En tant qu’avocat à Tuzla, une représentation juridique active est essentielle dans de tels chevauchements pour gérer les deux processus de manière coordonnée, établir le bon calendrier et faire prévaloir le processus favorable au client.

La détermination de la valeur marchande est d’une importance existentielle pour le créancier. Si le prix de vente d’un appartement sous saisie est fixé en dessous de sa valeur réelle lors d’une vente aux enchères publiques, cela entraîne un préjudice grave pour le propriétaire et le créancier de l’exécution. Le délai d’opposition au rapport d’expertise est de 30 jours, et si ce délai est manqué, le droit est forclos. Dans le cadre des services de conseil en transformation urbaine d’Istanbul menés par le cabinet d’avocats 2M Hukuk, un rapport d’évaluation indépendant de la SPK (Conseil des Marchés de Capitaux) peut être préparé pour formuler une objection efficace à la valeur de la commission.

Le processus de blocage et de paiement nécessite un suivi. En théorie, le blocage du prix de vente et la notification au bureau d’exécution sont automatiques après l’achèvement de l’enchère publique; en pratique, il s’agit d’un long processus nécessitant une coordination entre la Direction de la Transformation Urbaine, le bureau du cadastre et le bureau d’exécution. S’il n’est pas suivi, le créancier ne peut pas recevoir de paiement pendant des mois, et le propriétaire est confronté à des problèmes juridiques inutiles.

Il est possible d’empêcher que l’aide au loyer ne soit saisie. Une fois que l’aide au loyer est versée sur le compte bancaire, elle est soumise aux règles générales de saisie. Par conséquent, il est nécessaire de bénéficier d’une assistance juridique dès le début du processus afin de s’assurer que la séparation des comptes est correctement établie avant la demande, que le calendrier de la demande ne contredit pas le processus de saisie, et que le délai de prescription d’un an, qui court à partir de l’expulsion, n’est pas manqué. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui opère à Tuzla et sur la rive anatolienne, gère les demandes d’aide au loyer en parallèle avec les contrats d’entrepreneur et les processus d’exécution.

Le risque de saisie conservatoire est négligé au stade du contrat. Après la signature du contrat de construction en échange d’appartements avec l’entrepreneur et le transfert de propriété, si la clause de protection contre la saisie de 6 mois prévue à l’article 6/10 de la loi sur la transformation urbaine n’est pas ajoutée au contrat comme une obligation, les créanciers de l’entrepreneur peuvent saisir la construction. Dans le cadre des processus de conseil en transformation urbaine à Istanbul, l’intégration correcte de cette disposition dans le contrat constitue l’une des garanties les plus fondamentales pour les propriétaires fonciers.

En conséquence, pour bénéficier pleinement du droit à la transformation urbaine en tant que propriétaire d’un appartement sous saisie, gérer les procédures conflictuelles avec les créanciers dans le bon ordre, et être simultanément sous protection juridique en matière de titre de propriété, d’exécution forcée et de transformation, vous pouvez bénéficier du service de conseil en transformation urbaine d’Istanbul du cabinet d’avocats 2M Hukuk. Notre bureau basé à Tuzla gère les processus de transformation urbaine du début à la fin dans tous les districts de la partie anatolienne d’Istanbul — y compris Pendik, Kartal, Maltepe, Kadıköy, Ümraniye et Gebze.